ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3098 NEMOVITOST: Bytová jednotka, spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Krupka, k.ú. Bohosudov Adresa nemovitosti: Kollárova 574, 417 42 Krupka - Bohosudov OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 Nové Město, PSČ 110 00 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 085 EX 3537/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 150 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 4.1.2013 Stav ke dni : 4.1.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 7.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město
NÁLEZ Znalecký úkol: Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 s příslušenstvím v budově č.p. 574 na pozemku - stavební parcela parc. č. 705 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 807/36396 v kat. území Bohosudov,obec Krupka, okres Teplice, zapsáno na LV 3164. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 19.10.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.1.2013. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 s příslušenstvím v budově č.p. 574 na pozemku - stavební parcela parc. č. 705 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 807/36396 v kat. území Bohosudov,obec Krupka, okres Teplice, zapsáno na LV 3164. Kat. území Bohosudov leží cca 5.0 km od Teplic. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku mírně svažitého charakteru. Bytový dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou - 3 -
Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Nemovitost situována v záplavovém území OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Podíl na pozemku Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 200,- 1,00 2,1550 1,0190 439,19 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 705 814,00 439,19 357 500,66 nádvoří Stavební pozemek - celkem 357 500,66 = 357 500,66 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 807 / 36 396 Podíl na pozemku - zjištěná cena = 7 926,78 Kč Bytová jednotka č. 574/2 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 574/2 se nachází v panelovém bytovém domě s přístupem z místní zpevněné komunikace. Dům je řadový krajní po částečné rekonstrukci - zateplení fasády, plastová okna, v domě je osobní výtah. Byt je součástí prvního nadzemního patra v domě s jedním podzemním - 4 -
patrem a 6 NP. Byt je dispozičně rozdělen na 3+1 bez balkonu. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 3+1 Obytné prostory 80,70 m 2 1,00 80,70 m 2 Celková podlahová plocha 80,70 m 2 80,70 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy prací 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy keramické 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplení 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah 15. Vytápění akumulační 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod proveden 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 80,70 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 3 984 Reprodukční hodnota (RC) Kč 321 509-5 -
Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 30 Další životnost roků 20 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 128 600 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Krupka - Bohosudov byt Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena byt. dům 80,70 m 2 1 3+1 149 699 Kč 1 855 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 2+kk Bytová jednotky v osobním vlastnictví v Dlouhé ulici v obci Krupka Bohosudov. Byt je umístěný v prvním patře nově zrekonstruovaného panelového domu. Samotný byt je v udržovaném stavu ve standardním provedení. Jsou zde nainstalována nová plastová okna. Parkování na parkovišti před domem. V okolí domu, kde se byt nachází je kompletní občanská vybavenost. Cena bytu 330.000,-- Kč byt 3+1, Bohosudov - Kollárova Byt o celkové podlahové ploše 65m2, ve čtvrtém patře panelového domu, v klidné části obce Krupka, plné zeleně - Kollárova ulice. Dům prošel celkovou rekonstrukcí ( plastová okna, zateplení včetně fasády, nové výtahy ). Interiér bytu je v původním, velice dobře udržovaném stavu, v kuchyni je nová kuchyňská linka. Cena 361.000,-- Kč. byt 4+1, Bohosudov Byt 4+1+L v zatepleném panelovém domě s výtahem. V bytě jsou plastová okna, jinak je v původním, ale udržovaném stavu. Kuchyně - ve tvaru L s kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Z obývacího pokoje vedou dveře do lodžie s krásným výhledem. Dům se nachází v dobré lokalitě nedaleko supermarketu TESCO. Cena 598.000,-- Kč. Srovnatelné jednotky Název: byt 2+kk Lokalita: Krupka - Bohosudov Podlaží: 1 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena - 6 -
byt. dům 43,00 m 2 110 000 Kč 2 558 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 2 046 Název: byt 3+1, Bohosudov - Kollárova Lokalita: Bohosudov Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha byt. dům 65,00 m 2 120 000 Kč 1 846 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 1 477 Název: byt 4+1, Bohosudov Lokalita: Krupka - Bohosudov Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 78,00 m 2 199 000 Kč 2 551 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 2 041-7 -
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 1 477 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 1 855 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 2 046 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 1 855 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 80,70 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 149 699 Kč Popis: byt Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 321 509 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 149 699 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 136 530 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 7 927 Kč 0 Kč Obvyklá cena 150 000 Kč - 8 -
Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 s příslušenstvím v budově č.p. 574 na pozemku - stavební parcela parc. č. 705 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 807/36396 v kat. území Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice, zapsáno na LV 3164 v objektivní zaokrouhlené výši 150.000,00 Kč. V Praze 7.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3098 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek katastrální mapy Mapa okolí Matriční list počet stran A4 příloze - 10 -