Znalecký posudek č. 869 24/2014 o ceně nemovitosti pozemků č. parc. 178/1 a 179/1 s příslušenstvím k. ú. Ořech, obec Ořech a pozemku č. parc. 327/4 s příslušenstvím k. ú. Choteč u Prahy, obec Choteč, vše okres Praha - západ, kraj Středočeský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Karviná Mgr. Simona Kiselová soudní exekutorka Karola Sliwky 125/20 733 01 Karviná - Fryštát Úkol znalce: úz. I.) Ocenit nemovité věci a příslušenství cenou obvyklou, a to: A. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 178, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ, pro obec Ořech, kat. území Ořech, a to: B. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 97, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ, pro obec Choteč, kat. území Choteč u Prahy, a to: 1
úz. II) Označit příslušenství nemovitých věcí úz. III) Oznámit zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, výměnky či předkupní práva Posudek vypracoval: ing. Jaroslav Najman, znalec bytem Mánesova 67, 466 02 Jablonec nad Nisou tel. 483 315 445, 603 567 109 Datum místního šetření: 10. 5. 2014 Datum ke kterému je provedeno ocenění: 10. 5. 2014 Zvláštní požadavky objednavatele: nejsou požadovány V Jablonci nad Nisou dne 13. 5. 2014 Tento znalecký posudek obsahuje 29 stran včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě. 2
Obsah 1. Úvod titulní strana, základní údaje, foto - celkový pohled k.ú. Ořech, k. ú. Choteč str. 1 2. Základní údaje, nález str. 3 3. Metody oceňování str. 6 4. Oceňování nemovitosti a jeho analýza str. 8 5. Závěrečná analýza str. 17 6. Závěr odpovědi na znalecké otázky str. 18 7. Znalecká doložka str. 18 8. Seznam příloh a přílohy str. 19 Příloha č. 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV 178 ze dne 15. 4. 2014 Příloha č. 2. Výpis z katastru nemovitostí pro LV 97 ze dne 15. 4. 2014 Příloha č. 3. Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Ořech Příloha č. 4. Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Choteč u Prahy Příloha č. 5 Mapa oblasti s vyznačením polohy pozemků k.ú. Ořech Příloha č. 6 Kopie mapy oblasti s vyznačením polohy pozemků k.ú. Choteč Příloha č. 7. Fotodokumentace nemovitosti 2. Základní údaje, nález 2.1. Ekonomická charakteristika subjektu: Jedná se o pozemky vedené v LV ve zjednodušené evidenci jako pozemky zemědělské mimo obce Ořech a Choteč, okres Praha - západ, ve vlastnictví fyzické osoby. Pozemky nejsou v současné době využívány dle vizuálního pohledu již zřejmě řadu let. 2.2. Majetek subjektu, vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaný majetek je zapsán na dvou listech vlastnictví A.) LV 178, k.ú. Ořech, obec Ořech, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ. B.) LV 97, k.ú. Choteč u Prahy, obec Choteč, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ. Vlastnické právo: Holeček Pavel, č.p. 88, 25226 Choteč, Identifikátor: 680808/0917 podíl 1/4 Holeček Václav, č.p. 88, 25226 Choteč, Identifikátor: 580425/0397 podíl 3/4 3
2.3 Podklady pro vypracování posudku Písemná objednávka: Exekutorského úřadu Karviná formou Usnesení ze dne 18. 4. 2014 pod č. jednacím 171 EX 01044/13-051 se stanovením úkolu na ocenění nemovitosti zapsané: na LV 178 k. ú. Ořech a LV 97 k.ú. Choteč, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ. Výpis z KN LV č. 178 a LV 97 ze dne 15. 4. 2014. 2.4. Podklady opatřené znalcem Literatura: Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Věcná břemena od A do Z, Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Nemovitosti (oceňování a právní vztahy) Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Místní šetření: Informace o nemovitosti byly zjištěny při místním šetření dne 10. 5. 2014 se zaměřením současného stavu, vlastníci pozemku se neúčastnili místního šetření, nebyli vyzváni, protože se jednalo o pozemky. 2.5. Součásti nemovitosti výčet oceňovaných položek: a) Pozemky Parcela Výměra (m2) Druh pozemku k.ú. Ořech: 178/1 7066 pozemky ve zjednodušené evidenci 178/2 2086 pozemky ve zjednodušené evidenci k.ú. Choteč: 327/4 9839 pozemky ve zjednodušené evidenci 4
2.6. Pojištění majetku Nebylo zjišťováno. 2.7. Restituční a jiné váznoucí nároky, zástavní právo, věcná břemena, úvěry, leasing, závazky plynoucí z negativních vlivů na životní prostředí, případně jiná omezení: Na pozemcích je evidováno (jak je uvedeno na LV viz. Příloha č. 1 a č. 2) zástavní právo, exekuční příkaz atd. Nemovitost není umístěna v záplavové ani zátopové oblasti K nemovitosti pozemkům je přístup a příjezd: pozemky v k. ú. Ořech vlastní příjezd na pozemek je po nezpevněné komunikaci, ale pozemky začínají cca 20 m od zpevněné komunikaci vedoucí od obce Ořech do Choteče. pozemky v k. ú. Choteč vlastní příjezd na pozemek je po nezpevněné komunikaci v současné době dosti strmé neudržované cestě (kameny, hlína, tráva) horší přístup. 2.8. Popis podnikatelské činnosti, způsob současného využití Nemovitost pozemky v k.ú. Ořech i v k.ú. Choteč jsou zemědělsky využívány a obhospodařovány. Kdo na nich zajišťuje zemědělskou produkci nebylo zjištěno (jestli vlastník či nájemce). 2.9. Popis okolí, kde se oceňovaný majetek nachází, popis oceňovaného majetku: a) Charakteristika obcí: Obec Ořech - v současné době v obci žije 940 obyvatel. Obec je umístěna cca 18 km západně od hlavního města Prahy (střed města) a cca 14 km od Černošic. Po roce 1990 byly v obci vybudovány inženýrské sítě a provedena příprava pozemků pro výstavbu nových objektů, došlo k výstavbě nových rodinných domů a přílivu obyvatel. Občanská vybavenost: v obci jsou dva obchody se smíšeným zbožím, jeden obchod s textilem, dvě restaurace, jeden café bar a jedno rychlé občerstvení, základní škola pro 1.až 5.ročník, mateřská škola, fara, kostel i hřbitov, sokolovna, hasičská zbrojnice, obecní úřad, kadeřnictví, Karavan kemp, penziony. Významné firmy v obci: Firma KBJ velkoobchod tuků a potravin, firma KOVAS stavební zámečnictví, firma KPV sádrokartony a prodej stavebního materiálu, firma HB Trans kamionová přeprava, firma BARZ o.z. Praha ochranné pracovní pomůcky prodej, firma FUNTRONIC export, import nevýherní hrací automaty, firma Nova Plast výroba na elektrických vstřikovacích lisech na umělou hmotu, firma Autoopravna p.smetivý opravy osobních a dodávkových vozidel, firma Václav Žák zemní práce buldozery a vibrační válec, 5
firma JK JK elektroservis výstavba elektro sítí, telefonních sítí, zabezpečovacích zařízení a elektroopravy, firma H systém svařování plastových hmot, firma DATA INTERTECH poskytování software, kancelářská a výpočetní technika, firma R+R kontejnerová doprava odpady, firma W-MOTOR-SERVICE opravy leteckých motorů. Obec Choteč - v současné době v obci žije 373 obyvatel. Obec je umístěna cca 22 km západně od hlavního města Prahy (střed města) a cca 9 km od Černošic. V obci obecní úřad, obchod s potravinami, restaurace, rozsah občanské vybavenosti je velmi omezený, kulturně společenský život a pracovní příležitosti zajišťují přilehlá města. V obci je plynofikace a vodovod. b) Poloha nemovitosti pozemků a jejich popis: Pozemky v k. ú. Ořech č. p. 178/1 a 179/1 se nacházejí cca 2,5 km od centra obce Ořech. Jsou umístěné rovnoběžně (asi 20 m od ní) s účelovou komunikací vedoucí z obce Ořech do obce Choteč u Prahy. Pozemky jsou obdělávány (obilí) a spodní část je louka. V těsné blízkosti stojí stožár vysokého napětí (110 kv) a vedení probíhá rovnoběžně s pozemkem (západní hranice). O kus dál vede ještě vysoké napětí (400 kv). Pozemek je mírně svažitý k jihu. Na pozemku nejsou stromy. Pozemek v k. ú. Choteč č. p. 327/4 se nacházejí cca 0,7 km od centra obce Choteč, je umístěn uprostřed obdělávaného pole, západní hranice je i hranicí cesty vedoucí k zahrádkářské kolonii. V těsné blízkosti (nad pozemkem k severu) stojí tři stožáry vysokého napětí (400 kv, 110 kv) a vedení probíhá přes pozemek. Pozemek je mírně svažitý k jihu. Na pozemku nejsou stromy. Charakter pozemků: Pozemky jsou svým charakterem i způsobem využívání jednoznačně k zemědělským účelům zemědělské pozemky. 3. Metody oceňování 3.1. Zjištění ceny nemovitosti dle platné vyhlášky Hodnota cena dle platné vyhlášky k datu ocenění je zpracována dle Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. 6
3.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu realit, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a neustálý pohyb cen u jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocené prodeje nebo nabídky na realitních portálech by neměly být starší než 1 rok, protože zpravidla po době delší ztrácí svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu s nemovitostmi. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Porovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a nebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty P1 P5, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé. Přehled jednotlivých koeficientů a jejich popis: Koeficient: P1 P2 P3 P4 P5 Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost pozemku = poloha = inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina) = ostatní (úvaha zpracovatele ocenění) 3.2.1. Analýza způsobu zjištění tržní ceny nemovitosti Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou lze danou nemovitost obvykle prodat v daném místě a čase. Při stanovení obvyklé ceny se vychází: - ze skutečných prodejů jiných obdobných nemovitostí v daném místě a čase - ze skutečných prodejů v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek realizovaných prodejů 7
- z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v daném místě a čase - z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek registrovaných nabídek - z ocenění nemovitosti dle platné vyhlášky s přihlédnutím k místním poměrům - ze zjištění hodnoty nemovitosti metodou věcné hodnoty - ze zjištění hodnoty nemovitosti výnosovým způsobem - z kombinace výše uvedených způsobů S ohledem na charakter nemovitostí zemědělské pozemky, je pro stanovení tržní (obvyklé) ceny v souladu s požadavky objednatele využito dvou metod: - výpočtem dle platné vyhlášky - metodou porovnávací Tržní (obvyklá) cena závisí na řadě faktorů: - na charakteru pozemku - jak majitel nemovitosti spěchá na prodej - na lokalitě - na stavu prodávané půdy (obdělávaná, ležící ladem atd.) - na životním prostředí - na infrastruktuře - na vzdálenosti od města - na bonitě - na místních klimatických podmínkách - na případném zájmu zahraničního investora (tam lze prodat pozemky ve vyšší cenové hladině) - vzdálenost od velkých měst atd 4. Ocenění nemovitosti 4A. Ocenění pozemků k. ú. Ořech 4.1. Cena podle platného oceňovacího předpisu 4.1.1. Pozemky 6 Poř. číslo Parcela číslo k.ú. Ořech 1 178/1 Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky Druh pozemku Zemědělská půda 7 066 Výměra BPEJ příl. 4 ZC Úprava - příloha č. 5 8 Zvýšení pol.1 Snížení pol.2 Snížení pol.3 ZCU Cena m2 Kč/m 2 % % % Kč/m 2 Kč 178/1 0 2 286 41000 13,01 280 0 0 49,44 113 019,84 178/1 0 3 659 41200 11,39 280 0 0 43,28 158 361,52 178/1 o 1 121 41210 9,96 280 0 0 37,85 42 429,85
2 179/1 Zemědělská půda 2 086 179/1 o 1 462 41200 11,39 280 0 0 43,28 63 275,36 179/1 o 624 41210 9,96 280 0 0 37,85 23 618,40 Celkem ke dni odhadu celkem 400 704,97 Spoluvlastnický podíl 3 / 4 Celkem ke dni odhadu ve výši spoluvlastnického podílu 3/4 300 528,73 4.1.2. Rekapitulace ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu Cena nemovitosti zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. a yhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.. v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí 300.529,- Kč. 4.2. Cena stanovená metodou porovnávací Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Způsob stanovení obvyklých (tržních) cen je uveden v části 3.2. 9
4.2.1. Přehled posuzovaných srovnávaných nemovitostí Zjištěné obvyklé ceny prodeje obdobných nemovitostí z databáze portálu realitních kanceláří v první polovině roku 2014. Nemovitost č. 1 Ořech, okres Praha západ portál RK Plocha pozemku 18148 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 4,537.000 Kč, Cena za 1 m2: 250,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Nabízíme k prodeji krásné, udržované pozemky - orná půda v obci Ořech, okres Praha - západ. Pozemky jsou o celkové výměře 18 148 m2 - jedná se o tři samostatné přímo na sebe navazující parcely o výměrách: 12.891 m2, 1.789 m2, 414 m2 + pozemek v nedaleké vzdálenosti (cca 50 m) o výměře 3.054 m2. Pozemky se nachází na slunném místě a jsou pečlivě průběžně obdělávány, momentálně jsou pozemky pronajaty. Pozemky jsou dobře přístupné z udržované cesty ve vlastnictví obce Ořech. Prodej pozemků je možný i samostatně Nemovitost č. 2 Zbuzany, okres Praha - západ portál RK Plocha pozemku 45353 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 13,152.370 Kč, Cena za 1 m2: 290,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Nabízíme k prodeji pěkné, udržované pozemky - orná půda v obci Zbuzany, okres Praha - západ. Pozemky jsou o celkové výměře 45.353 m2 - jedná se o šest přímo na sebe navazujících parcel o výměrách: 11.114 m2,8.578 m2, 8.470 m2, 15.645 m2, 791 m2, 755 m2. Pozemky se nachází na slunném místě a jsou pečlivě průběžně obdělávány, momentálně jsou pozemky pronajaty, pozemky jsou dobře přístupné. V naší nabídce jsou též pozemky - zemědělská půda v obci Choteč 10
Nemovitost č. 3 Chýně, okres Praha západ portál RK Plocha pozemku 11131 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 2,000.000 Kč, Cena za 1 m2: 180,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje koupi velmi pěkného a rozlehlého pozemku v obci Chýně, Praha západ, o rozloze 11.131 m² s dojezdem 15 minut do Prahy. Pozemek se skvěle hodí pro chov velkých hospodářských zvířat. Jeho okrajovou částí navíc protéká mělký potok, což by se pro chovatelské účely skvěle hodilo, ale využití pozemku je samozřejmě variabilní. Navíc lze přikoupit stavební parcelu v přímém sousedství Nemovitost č. 4 Hájecká, Hostivice - Břva, okres Praha západ portál RK Plocha pozemku 12144 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 1,153.680 Kč, Cena za 1 m2: 95,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Nabídka dvou zemědělských pozemků - orná půda o výměře 5.701m2 a 6.443m2, t.j. celkem 12.144m2. Pozemky jsou přístupné jednak ze silnice Hostivická, vedoucí od Hostivic jižně na křižovatku s ulicí Hájeckou, která vede do Břve. Dále mezi pozemky vede dle katastru nemovitostí obecní cesta, na leteckém snímku zaoraná. Jedná o místo mezi zástavbou Hostivic Litovic a Břví, nedaleko Litovického rybníka. Bližší informace u Ing. R.Moravcové. Nemovitost č. 5 Jinočany, okres Praha západ portál RK 11
Plocha pozemku 6172 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 925.800,- Kč, Cena za 1 m2: 150,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Pozemek, zemědělská půda, 6 172 m2 Dovoluji si Vám nabídnout pozemek (orná půda) 6 172 m2, mezi obcí Jinočany a Zbuzany. V současné době je pozemek v pronájmu (obdělávané pole). Zajímavá investice do budoucna. 4.2.2. Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Hodnocená nemovitost: Plocha pozemku (m2) 9 152 Umístění v obci Inženýrské sítě v extravilánu obce v krajině bez inženýrských sítí -zemědělská půda Název Srovnatelná nemovitost číslo 1 2 3 4 5 Cena prodejní (Kč) 4 537 000 13 152 370 2 000 000 1 153 680 925 800 Plocha pozemku (m2) 18148 45353 11131 12144 6172 Cena za 1 m2 (Kč/m2) 250 290 180 95 150 Umístění v obci v krajině v krajině v krajině v krajině v krajině P1 0,85 0,85 0,90 0,95 0,90 P2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 P3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 P4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 P5 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 Upravená cena za 1 m2 pozemku (Kč/m2) 181 210 137 77 115 Počet porovnávaných nemovitostí 5 Cena UP - maximum (Kč/m2) 210 Cena UP - aritmetický průměr (Kč/m2) 143,8 Cena UP - minimum (Kč/m2) 77 Plocha pozemku posuzované nemovitosti (m2) 9 152 Obvykla cena oceňovaného pozemku (Kč) celkem 1 316 179 Spoluvlastnický podíl 3 / 4 Celkem ke dni odhadu ve výši spoluvlastnického podílu 3/4 987 134 12
Koeficient: P1 P2 P3 P4 P5 Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost pozemku = poloha = inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina) = ostatní - snížení za přítomnost VN 4.2.3. Rekapitulace ceny zjištěná metodou porovnávací Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí ke dni odhadu 987.134,- Kč 4 B. Ocenění pozemku k. ú. Choteč 4.3. Cena podle platného oceňovacího předpisu 4.3.1. Pozemky 6 Poř. číslo Parcela číslo k.ú. Choteč 3 327/4 Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky Druh pozemku Zemědělská půda 9 839 Výměra BPEJ příl. 4 ZC Úprava - příloha č. 5 Zvýšení pol.1 Snížení pol.2 Snížení pol.3 ZCU Cena m2 Kč/m 2 % % % Kč/m 2 Kč 327/4 o 8 150 42011 5,76 140 0 0 13,82 112 633,00 327/4 o 1 689 43716 1,35 140 0 0 3,24 5 472,36 Celkem ke dni odhadu celkem 118 105,36 Spoluvlastnický podíl 3 / 4 Celkem ke dni odhadu spoluvlastnického podílu 3/4 88 579,02 4.3.2. Rekapitulace ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu Cena nemovitosti zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. a yhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.. v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí 88.579,- Kč. 13
4.4. Cena stanovená metodou porovnávací 4.4.1. Přehled posuzovaných srovnávaných nemovitostí Zjištěné obvyklé ceny prodeje obdobných nemovitostí z databáze portálu realitních kanceláří v první polovině roku 2014. Nemovitost č. 1 Roblín, okres Praha - západ portál RK Plocha pozemku 42816 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 5,137.920 Kč, Cena za 1 m2: 120,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: K prodeji nabízíme zemědělskou půdu - louka, zahrada,orná půda,v katastru obce Roblín,k.ú. Černošice,jihozápadní svah mimo Křivoklátskou chráněnou oblast.inženýrské sítě jsou v těsné blízkosti,v dolní části pozemku je prokázána velká zásoba spodní vody.pozemek je přístupný ze tří stran po nezpevněné komunikaci. Nemovitost č. 2 Černošice, okres Praha - západ portál RK Plocha pozemku 87683 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 4,647.199 Kč, Cena za 1 m2: 53,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Prodej krásných zemědělských pozemků o celkové ploše 87.683m2. Jedná o více celků na slunných místech v okolí obce Vonoklasy u Černošic, v chráněné krajinné oblasti Český kras - ekologicky velmi čisté prostředí. Pozemky jsou pečlivě průběžně obdělávány, zatím pronajaty. Jedná se o celky 10tis.m2 V kamení a Na Kunšově, 30tis.m2 v lokalitě V Dubíčku, 15tis.Kč Na Mlynářově a další plochy téměř navazující na zástavbu obce 14
Nemovitost č. 3 Tachlovice, okres Praha - západ portál RK Plocha pozemku 8853 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 950.000 Kč, Cena za 1 m2: 107,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Nabízíme pozemek o velikosti 8 853 m2 u obce Chýnice-Tachlovice, Praha-západ s dobrou dopravní dostupností. Pozemek je registrovaný jako orná půda, u pozemku je nově vybudovaná příjezdová komunikace. Je zde možno vybudovat studnu, případně sad s dočasnou stavbou Nemovitost č. 4 Roblin, okres Praha - západ portál RK Plocha pozemku 11936 m², Druh: zemědělská půda, Cena: 1,260.000 Kč, Cena za 1 m2: 106,- Kč/m2, Umístění v krajině. Inženýrské sítě: Popis: Pravidelně obdělávaná zemědělská půda, přístupná z veřejné komunikace 4.4.2. Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Hodnocená nemovitost: Plocha pozemku (m2) 9 839 Umístění v obci Inženýrské sítě v extravilánu obce v krajině bez inženýrských sítí -zemědělská půda 15
Název Srovnatelná nemovitost číslo 1 2 3 4 Cena prodejní (Kč) 5 137 920 4 647 199 950 000 1 260 000 Plocha pozemku (m2) 42816 87683 8853 11936 Cena za 1 m2 (Kč/m2) 120 53 107 106 Umístění v obci v krajině v krajině v krajině v krajině P1 0,85 0,90 0,85 0,85 P2 1,00 1,00 1,00 1,00 P3 1,00 1,00 1,00 1,00 P4 1,00 1,00 1,00 1,00 P5 0,80 0,80 0,80 0,80 Upravená cena za 1 m2 pozemku (Kč/m2) 82 38 73 72 Počet porovnávaných nemovitostí 4 Cena UP - maximum (Kč/m2) 82 Cena UP - aritmetický průměr (Kč/m2) 66,1 Cena UP - minimum (Kč/m2) 38 Plocha pozemku posuzované nemovitosti (m2) 9 839 Obvykla cena oceňovaného pozemku (Kč) 650 635 Spoluvlastnický podíl 3 / 4 Celkem ke dni odhadu ve výši spoluvlastnického podílu 3/4 487 976 4.4.3. Rekapitulace ceny zjištěná metodou porovnávací Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou v rozsahu ¾ spoluvlastnického podílu činí ke dni odhadu 487.976,- Kč 16
5. Závěrečná analýza V níže uvedené tabulce je uvedeno porovnání zjištěných cen dle jednotlivých použitých metod. Z uvedeného rozboru vyplývá, že takto zjištěné ceny nemovitosti se výrazně liší oproti cenám ve vyhlášce. Vyšší cena v tomto případě je cena zjištěná metodou porovnávací z důvodu, že pozemky jsou umístěné v blízkosti hl. m. Prahy, kde je vyšší požadovaná cenová hladina. Oddíl číslo Použitá metoda ocenění Cena ke dni ocenění Podíl k.ú. Ořech (Kč) (%) 4.1. Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu 400 705 100,00% 4.2. Cena zjištěná metodou porovnávací 1 316 179 328,47% Obvyklá cena celé nemovitosti 1 316 000 328,42% 4A Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 987 000 Oddíl číslo Použitá metoda ocenění Cena ke dni ocenění Podíl k.ú. Choteč (Kč) (%) 4.3. Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu 118 105 100,00% 4.4. Cena zjištěná metodou porovnávací 650 635 550,89% Obvyklá cena celé nemovitosti 650 000 550,36% 4B Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 487 500 Oddíl číslo Obvyklá cena pozemků celkem Cena ke dni ocenění Podíl (Kč) (%) 4A 4B Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 (k.ú. Ořech) 987 000 66,94% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 (k.ú. Choteč) 487 500 33,06% 4A+4B Obvyklá cena pozemků v rozsahu spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 pro k.ú. Ořech a k.ú. Choteč celkem 1 474 500 100,00% Silné stránky: výhodná poloha v blízkosti zpevněné komunikace, pozemky poměrně blízko hlavního města Prahy Slabé stránky: existence v blízkosti VN, s tím související ochranná pásma, pozemky určené pro zemědělskou výrobu Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti v rozsahu spoluvlastnického podílu ¾, v daném čase a místě ve výši 1,474.000,- Kč. 17
6. Závěr odpovědi na znalecké otázky: Znalecký úkol: Ocenit nemovité věci a příslušenství cenou obvyklou: - A. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 178, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ, pro obec Ořech, kat. území Ořech (v rozsahu zadání). - B. Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV č. 97, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ, pro obec Choteč, kat. území Choteč u Prahy (v rozsahu zadání). Odpověď na znalecký úkol: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu v rozsahu ¾ oceňovaných nemovitostí ve výši 1,474.000,- Kč. Slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesátčtyřitisíc Kč Znalecký úkol č.ii. Označit příslušenství nemovitých věcí Odpověď na znalecký úkol č. II.: Další příslušenství nebylo při místním šetření zjištěno. Znalecký úkol č.iii. Oznámit zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, výměnky či předkupní práva Odpověď na znalecký úkol č. III.: Znalci v současné době nejsou známy jiná věcná břemena, výměnky, pachtovní a nájemní práva (nejsou uvedeny na LV), jiné zdroje informací nebyly k dispozici. V Jablonci n.n. dne 13. 5. 2014 ing. Jaroslav Najman 7. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, čj. Spr. 921/2002 ze dne 20. 2. 2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 869-24/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Jablonci nad Nisou 13. 5. 2014 ing. Jaroslav Najman Mánesova 67 466 02 Jablonec nad Nisou 18
Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV 178 ze dne 15. 4. 2014 19
20
21
Výpis z katastru nemovitostí pro LV 97 ze dne 15. 4. 2014 Příloha č. 2 22
23
24
Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Ořech Příloha č. 3 25
Příloha č. 4 Kopie výřezu z katastrální mapy k. ú. Choteč u Prahy 26
Příloha č. 5 Mapa oblasti s vyznačením polohy pozemků k.ú. Ořech: 27
Příloha č. 6 Mapa oblasti s vyznačením polohy pozemku k.ú. Choteč u Prahy: Fotodokumentace Příloha č. 7 Pozemky k. ú. Ořech s vyznačením hranic Pozemky k. ú. Ořech s vyznačením hranic 28
Pozemky k. ú. Ořech Pozemky k. ú. Ořech Pozemek k.ú. Choteč s vyznačením hranic Pozemek k.ú. Choteč s vyznačením hranic Pozemek k.ú. Choteč Pozemek k.ú. Choteč 29