ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6048-183/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1933/6 Katastrální údaje: Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Libeň Adresa nemovité věci: Matějková 1933/8, 190 00 Praha OBJEDNATEL: Adresa objednatele: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 900 000 Kč Datum místního šetření: 19.11.2014 Stav ke dni: 19.11.2014 Počet stran: 12 Počet stran příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 29.11.2014 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 10914 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, ke dni 19.11.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 10914 ze dne 4.11.2014. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 4.11.2014. - Údaje o stáří domu, sdělené zástupcem zadavatele p.čápovou. - Údaje BART Reality s.r.o. o prodejních cenách obdobných bytů v dané lokalitě. - Údaje z cenové mapy stavebních pozemků pro město Praha. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Praha, v městské části Libeň. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, MHD, metro. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v KN Jednotka není řádně zapsána v KN Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území - 2 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro Amazon Invest a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 14-ti let, tzn. do 7.2.2026, oprávnění pro Amazon Invest a.s.. Výše uvedené věcné břemeno není ve výsledné ceně zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace, situovaný v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Cena byla převzata z cenové mapy stavebních pozemků pro město Praha. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 3098/6 135 3 000,00 405 000,00 Celkem 135 405 000,00 = 405 000, Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Spoluvlastnický podíl 4 693,00 / 50 242,00 = 37 830,20 Výsledná cena = 37 830,20 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 1933/6 Dům je užívaný od roku 1974, jako podsklepený, o 4.NP, situovaný na pozemku parc. čís. 3098/6. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Jednotka dispozičně obsahuje chodbu, kuchyni (plynový sporák, dřez v lince), koupelnu s WC (vana, umývadlo, záchod), 2x pokoj, balkón a 2x sklepní kóji v PP domu. Stavebně je dům panelový, stropy panelové, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené, podlahy s PVC a koberce, vytápění lokální el. přímotopy, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod je instalován, schody teracové. Stavební a technický stav bytu je průměrný. - 3 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy výměra bytu: 49,63 1,00 = 49,63 m 2 balkón: 1,20 0,17 = 0,20 m 2 2x sklep: 4,63 0,10 = 0,46 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,29 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce panelové S 100 3. Stropy panelové S 100 4. Krov, střecha plochá střecha S 100 5. Krytiny střech živičná S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady S 100 10. Schody teracové S 100 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah koberce, PVC S 100 15. Vytápění lokální el. přímotopy P 100 16. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody bojler S 100 22. Vybavení kuchyní plynový sporák, dřez v lince S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo, vana S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20-4 -
3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění P 4,80 100 0,46 2,21 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,70 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 90,41 Koeficient vybavení K 4 : 0,9041 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020, Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9041 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,2400 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 19 579,90 Plná cena: 50,29 m 2 19 579,90 Kč/m 2 = 984 673,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) 0,600 Byt č. 1933/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 590 803,90 Kč Byt č. 1933/6 - zjištěná cena = 590 803,90Kč - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Praha 9, Libeň montovaný dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena montovaný dům 52,55 m 2 4 2+1 1 903 624 Kč 36 225 Kč/m 2 Popisy porovnatelných jednotek Byt Byt 2+1 v Praze 9, na ulici Vratimovská, situovaný ve 2.NP panelového domu, který je podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 2+1 v Praze 9, na ulici Volkova, situovaný ve 4.NP panelového domu, který je podsklepený, o 11.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 2+1 v Praze 9, na ulici Šumperská, situovaný v 1.NP panelového domu, který je podsklepený, o 5.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Srovnatelné jednotky Název: Byt Lokalita: Praha 9, Vratimovská Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 51,80 m 2 1 875 000 Kč 36 197 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 34 387-6 -
Název: Byt Lokalita: Praha 9, Volkova Podlaží: 4 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 65,40 m 2 2 625 000 Kč 40 138 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; Název: Byt Lokalita: Praha 9, Šumperská 357 Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 38 131 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 52,55 m 2 2 000 000 Kč 38 059 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 36 156 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 34 387 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 36 225 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 38 131 Kč/m 2-7 -
Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 36 225 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 52,55 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 903 624 Kč Popis: montovaný dům REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 903 624 Kč 0 Kč 628 634 Kč 37 830 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 1 900 000 Kč slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 29.11.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6048-183/2014 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10914 ze dne 4.11.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 19.11.2014. 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -