ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1730-72/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St.1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 83, pozemky parc.č. St.3, parc.č. 3065/3, parc.č. 3066/3 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Kozlany, k.ú. Kozlany u Vyškova Adresa nemovité věci: Kozlany 83, 683 41 Vlastník stavby: Šárka Spurná, Staňkova 373/16, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Šárka Spurná, Staňkova 373/16, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 32 INS 28456/2013. Datum místního šetření: 23.7.2015 Stav ke dni : 23.7.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 23 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 27.7.2015 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 59, k.ú. Kozlany u Vyškova, ve vlastnictví paní Šárky Spurné. Jedná se o pozemek parc.č. St. 1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 83 a o pozemky parc.č. St. 3, parc.č. 3065/3, parc.č. 3066/3, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 23.7.2015. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 59 k.ú. Kozlany u Vyškova. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Kozlany u Vyškova. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Kozlany a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. - 2 -
g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 23.7.2015. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Informace a sdělení poskytnuté starostou obce panem Mgr. K. Pospíšilem. Místopis Vesnice Kozlany je součástí okresu Vyškov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vyškov. Obec Kozlany se rozkládá asi devět kilometrů jihovýchodně od Vyškova. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 320 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Kozlany má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je situovaný v jihozápadní okrajové části obce Kozlany, při vedlejší komunikaci. Rodinný dům je postavený v řadové zástavbě vesnických rodinných domů, jako krajní řadový dům se zahradou. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 83, který je součástí pozemku parc.č. St.1 a zahradou na pozemcích parc.č. St. 3, parc.č. 3065/3, parc.č. 3066/3. Příslušenství tvoří vedlejší stavba kůlny navazující na severní štítovou stranu domu (zděná přízemní stavba s pultovou střechou ve zhoršeném technickém stavu) a kůlny navazující na zadní obytnou část rodinného domu, při jižní hranici pozemku (zděná vedlejší stavba s pultovou střechou ve zhoršeném technickém stavu) a dále venkovní úpravy minimálního rozsahu. Jedná se o přípojku vody, plynu, kanalizace, oplocení, bránu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu se severní orientací. Celkový tvar pozemků je nepravidelný. Na parc.č. St. 1 směrem k příjezdové komunikaci je postaven rodinný dům č.p. 83, na dvorní část navazuje vedlejší stavba kůlny. Nezastavěná část je využívána jako zahrada. Na malé části parc.č. St. 3 je postavena vedlejší stavba druhé kůlny. Nezastavěná část pozemku je využívána jako zahrada. Rovněž pozemky parc.č. 3065/3, 3066/3 jsou užívané jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem. Součástí zahrady jsou neudržované trvalé porosty menšího rozsahu, bez vlivu na obvyklou cenu. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 2360/2 a parc.č. 3381/2, ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Kozlany. Silné stránky - dostatečné pozemkové zázemí, Slabé stránky - poloha v malé obci s minimální obč. vybaveností, zhoršený stavebně technický stav, náklady nutné na rozsáhlou rekonstrukci, dlouhodobě nevyužívaná nemovitost. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 59 k.ú. Kozlany u Vyškova jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Spurná Šárka Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Spurná Šárka Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Ke dni ocenění je nemovitost delší dobu volná nevyužívaná (cca 3 roky). 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 83 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 83 OBSAH - 4 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015. Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. 1.1 Rodinný dům č.p. 83 Jedná se o nepodsklepený, koncový řadový rodinný dům. Objekt je jednopodlažní se sedlovou střechou a nevyužitou půdou. Celkový půdorysný tvar domu je do písmene L. Rodinný dům obsahuje jeden byt 3+kk s příslušenstvím. Rodinný dům je napojen na vodu z řadu, smíšenou kanalizaci, plyn a el.nn (plyn, el.nn pravděpodobně odpojen). Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní chodba, předsíň, tři pokoje, kuchyňský kout, koupelna s WC, šatna, komora, prádelna, WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou pravděpodobně smíšené bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (pálená a nepálená cihla) tl. 50 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem, místy bez podhledů (nedokončeno). Střecha je sedlová s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou vápenné hladké na dvorní straně pouze hrubé. Vnitřní keramický obklad chybí. Podlahy z keramické dlažby, betonu a parket. Okna plastová na straně do dvora, dřevěná kastlová na straně do ulice. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je lokální. Kamny na tuhá paliva. Ohřev TUV el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky s přepadem do smíšené kanalizace. Kuchyň není vybavena. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle dostupných podkladů byl rodinný dům postaven kolem roku 1897. Během životnosti byla stavba běžně udržována a opravována. V roce 2010 byla provedena výměna oken do dvora, zazdění původních vrat a zahájení přestavby průjezdu na obytný prostor. Rekonstrukce nebyla dokončena a v současné době je již cca 3 roky nemovitost volná nevyužívaná. Stavebně technický stav je zhoršený. Převážná část prvků krátkodobé životnosti je na nebo za hranicí svého maximálního opotřebení (okna, dveře, podlahy, klempířské prvky, rozvody instalací, omítky). Vybavení domu bylo rozebráno nebo poničeno. V současné době není rodinný dům v obyvatelném stavu a vyžaduje kompletní rekonstrukci. Vlivem nevyužívání nemovitosti dochází k hromadění vlhkosti a částečné tvorbě plísní. Opotřebení stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží (pouze informativně) Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 140,00 m 2 3,00 m Výčet místností: - 5 -
Byt 3+kk s příslušenstvím 99,00 m 2 1,00 99,00 m 2 Užitná plocha celkem: 99,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkem 569 = 569,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkem 569,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 569,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 140 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 99 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 569,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 500 Reprodukční hodnota [Kč] 2 560 500 (RC * OP) Stáří roků 118 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 768 150 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc. č. St. 1, výměra - 263 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc. č. St. 3, výměra - 254 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc. č. 3065/3, výměra - 223 m 2, orná půda. Parc. č. 3066/3, výměra - 112 m 2, orná půda. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu se severní orientací. Celkový tvar pozemků je nepravidelný. Na parc.č. St. 1 směrem k příjezdové komunikaci je postaven rodinný dům č.p. 83, na dvorní část navazuje vedlejší stavba kůlny. Nezastavěná část je využívána jako zahrada. Na malé části parc.č. St. 3 je postavena vedlejší stavba kůlny. Nezastavěná část pozemku je využívána jako zahrada. Rovněž pozemky parc.č. 3065/3, 3066/3 jsou užívané jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemek lze napojit na veškeré veřejné řady IS (voda z řadu, smíšená kanalizace, plyn, el.nn). - 6 -
Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 350,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] celkem 852 350 298 200 Celková výměra pozemků 852 Hodnota celkem 298 200 3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím ke stavebně technickému stavu, velikosti nemovitosti a poloze jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 83 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 99,00 m 2 Obestavěný prostor: 569,00 m 3 Zastavěná plocha: 140,00 m 2 Plocha pozemku: 852,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě celku. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: - 7 -
Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji řadový rodinný domek, nacházející se na konci řadové zástavby v obci Kučerov, okres Vyškov. Dům je dispozičně 3+1 o celkové ploše 508 m2. Výstavba domu je kombinací smíšeného zdiva. Dům se nyní nachází ve stavu před rekonstrukcí, ovšem po celkové modernizaci novým majitelům poskytne bydlení dle jejich představ v poklidné části obce. Současné dispozice domu jsou 3+1, je možné vybudovat další obytnou část v podkroví domu. K domu náleží také venkovní zástavba, sloužící dříve jako chlévy a původní klenbový sklep. Dvůr je oplocený, tudíž novým majitelům poskytne kýžené soukromí. A taktéž možnost vjezdu. Lokalita: Kučerov, okres Vyškov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Jiné vlivy 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kucerov--/15 91697500#img=4&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Vliv pozemku - obdobný; Jiné vlivy - obdobné; Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/ks 346 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 508 m 2 350 000 Kč 350 000 Kč/ks Název: č.2 V zastoupení majitele, nabízíme prodej rekreační chalupy u Bučovic o vel. 2+1+příslušenství, ZP 90m2,zahrada, předzahrádka /100m2/ přízemní. Dům je ze smíšeného zdiva, není podsklepený, není velký. Rozvod vody v domě ze studny, topení WAW. V r. 1960 byly provedeny úpravy v domě /izolace, omítky, krytina, klempířské prvky, výměna podlah, oken, koupelna splachovací WC/. Dům se dá ihned užívat k bydlení či rekreaci. Lokalita: Bohdalice-Pavlovice, okres Vyškov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Jiné vlivy 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/bohdalice-pa vlovice--/1786646620#img=1&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/ks 493 763-8 -
nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Vliv pozemku - malé poz. zázemí; Jiné vlivy - obdobné; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 100 m 2 500 000 Kč 500 000 Kč/ks Název: č.3 Exkluzivně nabízíme k prodeji řadový RD 3+1 bývalou rozsáhlou hospodářskou usedlost včetně zahrady v Kozlanech. Dům je určen k rekonstrukci. Celková plocha pozemku dům, hospodářská stavení, kůlna, dvůr, zahrada a mlat je o výměře 1 549 m2. Dům má vchod z ulice a průjezd do dvora s možností parkování. Nemovitost je možno využít i k chovu hospodářských zvířat nebo ke komerčním účelům. Dům má rozsáhlé půdní prostory, které po rekonstrukci mohou být využity i jako dvougenerační bydlení se samostatnými vchody. Dispozice: vstupní chodba se vstupem do dvora, tři prostorné pokoje, kuchyně, koupelna. Ze dvora vstup do půdních prostor, hospodářských místností a na dvoře velká kůlna. V horní části pozemku polorozpadlý mlat s velkým prostorným sklepem. V domě elektřina, plyn, obecní vodovod, odpady do septiku, kanalizace před domem. Vytápění možno tuhými palivy nebo plynové WAF. Ohřev vody elektrickým bojlerem. Nemovitost je poblíž středu obce s dobrým dopravním spojením do Vyškova. Lokalita: Kozlany, okres Vyškov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Jiné vlivy 0,90 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kozlany-koz lany-/1183977564#img=0&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší poz. zázemí; Jiné vlivy - větší příslušenství; Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/ks 640 937 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 549 m 2 1 099 000 Kč 1 099 000 Kč/ks - 9 -
Název: č.4 Se souhlasem majitele výhradně nabízíme RD ve městě Bučovice okr.vyškov v části Černčín o dispozici 2+1 s možností dalšího rozšíření o podkrovní bydlení. Jedná se o přízemní, samostatně stojící dům, který je k bydlení současně s modernizací. Dům má již plastová okna.is (vodovod, el.) jsou napojeny do domu. Topení je v domě řešeno el. přímotopy za sníženou sazbu el.energie. Kanalizace je zde řešena septikem.za domem se nachází zahrada o výměře 150 m2.parkování je zde v okolí domu. ZP 245 m2,op cca 100 m2,up cca 100 m2,cp 245 m2. Lokalita: Bučovice - Černčín, okres Vyškov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Jiné vlivy 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/bucovice-cer ncin-/1398325340#img=13&fullscreen=false Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - lepší obec; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Vliv pozemku - menší poz. zázemí; Jiné vlivy - obdobné; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/ks 442 270 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 245 m 2 495 000 Kč 495 000 Kč/ks Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 346 500,- Kč až 640 937,- Kč. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 480 868,- Kč. Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 346 500 Kč 480 868 Kč 640 937 Kč 480 868 Kč 480 868 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 83 768 150,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 298 200,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 83 480 870,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena 480 868 Kč 1 066 350 Kč 298 200 Kč 480 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 83 a pozemků parc.č. St. 3, parc.č. 3065/3, parc.č. 3066/3, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Kozlany u Vyškova, obec Kozlany, okres Vyškov vše zapsáno na LV č. 59, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 23.7.2015, po zaokrouhlení na: 480 000,- Kč Slovy: čtyřistaosmdesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 27.7.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828-11 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1730-72/15 znaleckého deníku. Ve Velaticích 27.7.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 59 7 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 2 4. Mapa oblasti 1-12 -
LV - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
KM Fotodokumentace - 20 -
- 21 -
- 22 -
Mapa polohy - 23 -