- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1688-274/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 530/8 na ul. Česká, umístěné v domě č.p. 528, 529, 530 na parc.č.1011, 1012, 1013, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemků, katastrální území a obec Šenov u Nového Jičína, okres Nový Jičín (LV č. 4632, 4240) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00103/12 Podle stavu ke dni 29. 5. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 17. 6. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 530/8 Adresa nemovité věci: Česká 530, 742 42 Šenov u Nového Jičína Okres: Nový Jičín Obec: Šenov u Nového Jičína Katastrální území: Šenov u Nového Jičína 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 29. 5. 2014 za účasti vlastníka nemovité věci a znalce. Znalci nebyly předloženy žádné smlouvy mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4632, 4240 pro k.ú. Šenov u Nového Jičína ze dne 13. 5. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 000103/12-236 o ustanovení znalce ze dne 13.5.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 4632 zapsán: SJM Jurka Petr a Jurková Alena, Česká 530, 74242 Šenov u Nového Jičína Jako spoluvlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 4240 zapsáni: SJM Jurka Petr a Jurková Alena, Česká 530, 74242 Šenov u Nového Jičína spol. podíl 813/20790 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Šenov u Nového Jičína, ul. Česká, v těsné blízkosti mostu rychlostní silnice R48 vedoucí přes řeku Jičínku. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V obci se nachází občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, lékař, obchod, ZŠ, MŠ, sportoviště. Kompletní občanská vybavenost se pak nachází v okresním městě Nový Jičín, které přímo sousedí s obcí Šenov u Nového Jičína. Občanská vybavenost města Nový Jičín je dostupná v pěším dosahu od nemovité věci. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 530/8 umístěnou v domě č.p. 528, 529, 530 na parc.č. 1011, 1012, 1013, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 813/20790 na společných částech domu č.p. 528, 529, 530 a pozemcích parc.č. 1011, 1012, 1013 v k.ú. a obci Šenov u Nového Jičína. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost - bytový dům prošel celkovou revitalizací - v okolí veškerá občanská vybavenost v dosahu Negativa oceňované nemovité věci: - velká hlučnost a prašnost z rychlostní silnice R48, která přímo sousedí s domem 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.530/8 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 530 v 4. NP a je orientovaný k západu. Plocha bytu je 75,50 m 2, celková plocha bytu s příslušenstvím (balkon, sklepní kóje) pro výpočet spoluvlastnického podílu je 81,30 m 2. Vybavení jednotky dle skutečnosti tvoří kuchyňská linka, plynový sporák, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, kohout studené a teplé vody, radiátory ÚT, listovní schránka, zvonek. Podlahy tvoří kazetové parkety a keramické dlažby. Okna plastová a dveře dřevěné. V koupelně a kuchyni provedeny keramické obklady, jádro zděné. Vytápění bytu ústřední dálkové. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody plynu, ústředního topení, elektroinstalace apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
- 5 - K vlastnictví jednotky dále patří: Nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken příslušejících k bytu, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky)od spínacích hodin. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, dům prošel revitalizací, nová fasáda se zateplením a plastová okna, v domě není výtah. Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl kolaudován v roce 1968. Bytová jednotka je v průměrně udržovaném stavu. Opotřebení objektu znalec odhaduje odborným odhadem na 40%. K vlastnictví bytové jednotky 530/8 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 813/20790 na společných částech domů č.p. 528, 529, 530 a pozemcích p.č. 1011, 1012, 1013 v k.ú. a obci Šenov u Nového Jičína, okresu Nový Jičín zapsané na LV č.4623, 4240.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až 1 200 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. srovnávané nemovitosti lokalita - Šenov u Nového Jičína cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m 2 redukovaná cena za m 2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m 2 byt č.1 Česká 970000 0,95 81 11 377 1,00 1,00 11 377 byt č.2 Jaselská 800000 0,95 115 6 609 0,90 1,00 5 948 byt č.3 Bezručova - Nový Jičín 1160000 0,95 78 14 128 1,00 0,95 13 422 byt č.4 Na Lani - Nový Jičín 849000 0,95 79 10 209 1,00 0,95 9 699 průměrná indexovaná hodnota 10 111 Výměra bytu v m 2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 81,3 10 111 822 048 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 822 048,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 822 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky, tak i podíl na společných částech domu č.p. 528, 529, 530 a pozemcích p.č. 1011, 1012 a 1013. Cena obvyklá bytové jednotky č. 530/8 činí. 822 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 530/8 na ul. Česká, umístěné v domě č.p. 528, 529, 530 na parc.č.1011, 1012, 1013 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, katastrální území a obec Šenov u Nového Jičína, okres Nový Jičín. (LV č. 4632, 4240) je stanovena ke dni 29. 5. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 822 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č.530/8 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemcích Slovy: osmsetdvacetdvatisíce Kč 822 000,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: osmsetdvacetdvatisíce Kč 0,- Kč 822 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 17. 6. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1688-274/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 530 Boční pohled z ulice Kuchyň Obývací pokoj Chodba Koupelna WC
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Česká, Šenov u Nového Jičína Cena: 970 000,- Kč Užitná plocha: 82 m 2 Byt 3+1 na ul. Česká v Novém Jičíně v osobním vlastnictví a nachází se ve čtvrtém patře čtyřpodlažního panelového domu. Byt má velkou chodbu, z které je vstup do třech pokojů, kuchyně, koupelny s oknem a WC. Jádro je zděné, orientace bytu je východ/západ. K dispozici je balkón a sklep. Dům je po celkové revitalizaci. Oblíbená lokalita s veškerou občanskou vybaveností. Centrum města cca 10min. chůzi. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Jaselská, Šenov u Nového Jičína Cena: 800 000,- Kč Užitná plocha: 115 m 2 Byt v osobním vlastnictví, který se nachází v přízemí bytového domu, ve kterém jsou další bytové jednotky a je zde vytvořeno společenství vlastníků. Přístup do bytu je zajištěn samostatným vchodem. Byt vznikl rekonstrukcí přízemních prostor domu, dispozičně se jedná o kuchyň, velký obývací pokoj, dvě další místnosti, komoru, koupelnu a samostatné WC. Je zde nová kuchyňská linka, nové rozvody el. v mědi, a také nové rozvody vody a odpady v plastu. Podlahovou krytinou je dlažba. Vytápění bytu je zajištěno plynovým kotlem, který zároveň slouží na ohřev teplé vody. V bytě je možnost dobudovat krb. Dům je napojen na vodovodní řád a kanalizaci. Parkování je bezproblémové přímo u domu..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Bezručova, Nový Jičín Cena: 1 160 000,- Kč Užitná plocha: 78 m 2 Byt 3+1 s balkónem se nachází ve 3. podlaží kompletně zrekonstruovaného panelového domu (plastová okna, zateplení, nová fasáda a výtah). V bytu je zabudovaná nová kuchyňská linka, jádro původní. Poblíž domu se nachází dětská hřiště, základní škola, autobusová zastávka a centrum vzdálené jen pár minut chůze. K bytu patří také komora a sklep. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 Ul. Na Lani, Nový Jičín Cena: 849 000,- Kč Užitná plocha: 79 m 2 Prostorný byt 3+1 v osobním vlastnictví nacházející se v 2p./8p. Byt je velice dobře situačně řešen, kdy má prostornou chodbu s vestavnými skříněmi, ze které se vstupuje do pokojů a kuchyně. V obývacím pokoji jsou parketové podlahy a lodžie. Koupelna je v původním stavu s možností rozšíření do chodby nebo do kuchyně. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka, kde je trouba se sporákem, pračka, spižírna a prostor pro jídelní stůl. V bytě jsou plastová okna. Dům bude procházet revitalizací.