ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1672-11/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 255 jehož součástí je rodinný dům č.p. 72 a pozemky parc.č. 152/1, parc.č. 2767/21, Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Rokycany, obec Rokycany, k.ú. Rokycany Adresa nemovité věci: Na Pátku 72, 337 01 Rokycany Vlastník stavby: František Rubáš, Na Pátku 72, 33701 Rokycany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: František Rubáš, Na Pátku 72, 33701 Rokycany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSPL 54 INS 14224/2014 (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 19.1.2015 Stav ke dni : 19.1.2015 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 17.2.2015 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 6270, k.ú. Rokycany, ve vlastnictví pana Františka Rubáše. Jedná se o pozemek parc.č. St. 255 jehož součástí je rodinný dům č.p. 72, pozemek parc.č. 152/1, pozemek parc.č. 2767/21, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 19.1.2015. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 6270, k.ú. Rokycany ze dne 27.11.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Rokycany. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. - 2 -
e) Mapa obce Rokycany a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 19.1.2015 za přítomnosti vlastníka pana F. Rubáše. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. j) Informace o záplavovém území ze serveru https://riskportal.intermap.cz/. Místopis Město Rokycany spadá do okresu Rokycany a náleží pod Plzeňský kraj. Rokycany je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 14060 obyvatel. Protéká zde řeka Klabava. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený v širším centru města Rokycany, v jeho městské části Nové Město, při vedlejší komunikaci ul. Na Pátku. Rodinný dům je situován v lokalitě podél vodního toku Klabava, zastavěné jak rodinnými, tak bytovými domy. Nemovitost je tvořena stavbou rodinného domu č.p.72, která je součástí pozemku parc.č.st. 255, oplocenou zahradou na pozemcích parc.č. 152/1, parc.č. 2767/21. Příslušenství tvoří kůlna (zděná nepodsklepená, přízemní stavba s půdním prostorem pod pultovou střechou, která je kolmo přistavěna k rodinnému domu, dispozičně obsahuje sklad, dílnu, kůlnu, zastavěná plocha činí 70,7 m 2, stavebně technický stav je dobrý v roce 1996 provedena rekonstrukce, prováděna pravidelná údržba). Příslušenství dále tvoří přístřešek venkovního posezení, venkovní úpravy standardního rozsahu (venkovní krb, oplocení pozemku, vjezdová brána, branka, zpevněné plochy, přípojky vody, kanalizace, el.nn, plynu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Nemovitosti jsou osazeny do rovinatého terénu, složeného ze tří parcel. Na parc.č. St.255 je postavena stavba rodinného domu č.p. 72 a vedlejší stavba kůlny o společném půdorysném tvaru do písmene L. Nezastavěná část pozemku parc.č. St. 255 je využívána jako plocha zahrady. Na dům navazuje zahrada na parc.č. 152/1 a parc.č. 2767/21 tvořící s domem jednotný funkční celek. Podél západní hranice je na zahradě postaven přístřešek venkovního posezení. Součástí zahrady jsou trvalé porosty standardního rozsahu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ul. Na Pátku na parc.č. 2767/8 ve vlastnictví Města Rokycany. Silné stránky -poloha v žádané lokalitě, v širším centru města, dostatečné pozemkové zázemí, veškeré IS, velmi dobrý technický stav - po rekonstrukci, možnost parkování na vl. pozemku. Slabé stránky - poloha v těsné blízkosti vodního toku Klabava (nemovitost byla zaplavena v květnu 2006, následně došlo ke stavebním úpravám koryta potoka). - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: - dle ČAP leží nemovitost v rizikové zóně č.3-zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. - nemovitost leží v památkové zóně města Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č. 6270 k.ú. Rokycany ze dne 27.11.2014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě sdělení vlastníka na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 72 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 72 OBSAH - 4 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015. 1.1 Rodinný dům č.p. 72 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a půdní prostory pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový, s přístavbou zádveří na západní straně. Rodinný dům obsahuje jeden byt o dispozici 3+kk s příslušenstvím. Kolmo k jihozápadní straně domu je provedena přístavba vedlejší stavby kůlny. Dům je napojen na přípojku vody z řadu, kanalizaci do řadu, plyn a el.nn. Dispoziční řešení: 1.NP - zádveří, chodba, koupelna vybavena vanou, umyvadlem a sprchovým koutem, samostatné WC, spíž, pokoj, ložnice, obývací pokoj s kuchyňským koutem, pracovna. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové prokládané lomovým kamenem s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné smíšené tl. 60 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným sníženým podhledem. Střecha je sedlová, krov dřevěný s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, fasáda je hladká. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelně, na WC a v kuchyni. Podlahy jsou plovoucí nebo z keramické dlažby. Okna plastová s dvojsklem. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je teplovodní radiátory, zdrojem je plynový kotel. Ohřev TUV zajišťuje plynový kombi kotel. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu je provedena. Kuchyň je vybavena ve standardu. Hygienické vybavení tvoří vana, sprchový kout, umyvadlo, splachovací WC. Ostatní vybavení tvoří krb. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů a informací byl původní rodinný dům postavený před cca 100 lety. Dům prošel první modernizací v roce 1955. V roce 1970 byla zřízena koupelna, WC, zavedena voda a kanalizace, provedeny nové vnitřní omítky. V roce 2006 byl dům zaplaven. Po zaplavení došlo k celkové modernizaci interiéru (vnitřní omítky, koupelna, WC, vytápění, zateplení stropů, podlahy, okna, fasáda). V roce 2010 rekonstrukce střechy (část krovu, kompletní nová krytina). V roce 2014 nová kuchyňská linka. Celkový stavebně technický stav je velmi dobrý, vybavení domu je na standardní úrovni. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 35%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 127,26 m 2 2,45 m Výčet místností: pracovna 8,30 m 2 1,00 8,30 m 2 obývací pokoj s kk 26,76 m 2 1,00 26,76 m 2 chodba 15,62 m 2 1,00 15,62 m 2 pokoj 19,00 m 2 1,00 19,00 m 2-5 -
WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 pokoj 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 spíž 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 koupelna 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 zádveří 2,43 m 2 1,00 2,43 m 2 Užitná plocha celkem: 98,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (127,26)*(2,45) = 311,79 m 3 Zastřešení (127,26)*(4,10/2) = 260,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 311,79 m 3 Zastřešení 260,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 572,67 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 127 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 99 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 572,67 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 870 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 870 Reprodukční hodnota [Kč] 2 788 903 (RC * OP) Stáří roků 100 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 812 787 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 255 o výměře 254 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 152/1 o výměře 297 m 2, zahrada. Parc.č. 2767/21 o výměře 119 m 2, ostatní plocha. Pozemek je rovinatý, složený ze tří parcel, uceleného přibližně obdélníkového tvaru. Na parc.č. St.255 je postavena stavba rodinného domu č.p. 72 a vedlejší stavba kůlny o společném půdorysném tvaru do písmene L. Nezastavěná část pozemku parc.č. St. 255 je využívána jako plocha zahrady. Na dům navazuje zahrada na parc.č. 152/1 a parc.č. 2767/21 tvořící s domem jednotný funkční celek. Pozemek lze napojit na veškeré IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). - 6 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v poměrně velkém rozmezí 700,- až 1500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, charakteru, funkčnímu využití a zejména větší výměře navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve spodním pásmu daného rozpětí, tj. na 1400,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St.255 254 1 400 355 600 nádvoří zahrada 152/1 297 1 400 415 800 ostatní plocha 2767/21 119 1 400 166 600 Celková výměra pozemků 670 Hodnota celkem 938 000 3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Přesto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 72 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 98,71 m 2 Obestavěný prostor: 572,67 m 3 Zastavěná plocha: 127,26 m 2 Plocha pozemku: 670,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní - 7 -
ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Nabízíme k prodeji luxusní, cihlový rodinný dům po kompletní rekonstrukci o vnitřní dispozici 3+1 v přízemí, kde je ještě další samostatná místnost s velkým oknem a samostatný vchodem z ulice, která byla a může být nadále využívána k podnikatelské činnosti. V patře domu je 2+1 se sociálním zařízením a je zde také půdní prostor vhodný pro vestavbu dalšího pokoje. Na rovinatém oploceném pozemku o rozloze 369m2 je cihlový, zahradní domek o velikosti 35m2. Na udržované zahradě je venkovní posezení s pergolou. U domu je k dispozici stání na jeden automobil. Tento objekt využívá obecní vodovodní řád a je napojen na obecní hloubkovou kanalizaci. Plynová přípojka je zavedena do domu a vytápění je tak zde řešeno plynovým kotlem v kombinaci s krbovými kamny v přízemí domu. Vodu ohřívá také plynový kotel. Nabízený objekt se nachází na velmi pěkném místě v centru města a uspokojí i velmi náročné klienty, kteří mají nadstandartní požadavky na bydlení. Kromě komfortního bydlení je možné jako bonus využívat prostory v tomto rodinné domě i k podnikatelským účelům, a to jak v podobě dílny - v zahradním domku, anebo nebytových prostorů s výlohou a dveřmi v přízemí domu. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rokycany-nove-mesto-na-patku/2885599324#img=12&fullscreen=false č.2 Nabízíme k prodeji RD v Rokycanech, část Borek. Dům částečně podsklepen, v přízemí se nachází zádveří, kuchyň spojená s obývákem (krb), pokoj pro hosty, šatna, WC s technickým zázemím a koupelna (rohová vana, sprchový kout). V patře prostorná ložnice, malý pokoj, WC, půdní úložné prostory. Dům po kompletní rekonstrukci (2007): střecha Bramac, dveře Sapeli, dubové podlahy, v patře masiv-borovice, vytápění plynovým kotlem, v kuchyni a koupelně podlahové topení. K domu patří udržovaná zahrada: stání pro 2 osobní auta, pojezdová brána na dálkové ovládání., domácí telefon, automatické osvětlení, zahradní domek, jezírko a terasa s přímým vstupem z obývacího pokoje. Napojení na veškeré inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, el., telefon, internet, plus vlastní studna). V blízkosti autobusová zastávka (150m), školka (100m). Dům není zatížen hypotékou. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rokycany--/383455324#img=0&fullscreen=false č.3 Nabídněte cenu za rodinný dům v Rokycanech na Plzeňském Předměstí. Dům je postavený na rovinatém pozemku o výměře 694 m2. Zastavěná plocha 110 m2 a zahrada 584 m2. Dům je dispozičně řešen byty 2x 2+1. Byt je řešen v přízemí kuchyně, pokoj a obývací pokoj, koupelna, v patře pak také 2 pokoje, kuchyně a koupelna. Dům je podsklepený. Okna jsou původní dřevěná. Topení zajišťuje plynový kotel, radiátory po celém domě. Voda je z městského vodovodu. U domu je udržovaná zahrada. Na zahrádce možnost posezení, je zde skleník a ovocné stromy. V blízkosti domu se nachází veškerá občanská vybavenost, obchody, škola, školka, lékařský dům, zastávky vlaku i autobusu 5 minut chůze od domu. Pro výbornou polohu a prostornost domu Vám prohlídku doporučujeme. Dům je volný po domluvě ihned. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rokycany--/1084342364#img=2&fullscreen=false - 8 -
č.4 Dům se nachází v klidné části vilové čtvrti v ulici Horymírova. RD je zděný, podsklepený, připojený na el. energii, plyn a kanalizaci). Přípojka vodovodního řadu se nachází v ulici před domem. V současné době je přivedena do domu voda z vlastní studny. Vytápění domu dříve zajišťoval kotel na pevná paliva, který je umístěn ve sklepě, později kamna na pevná paliva, která jsou umístěna v kuchyni. Dispozičně je dům řešen jako přízemní 3+1, s možností přístavby směrem do zahrady. K domu náleží prostorná zahrada o výměře 888 m2 obdélníkového tvaru a samostatná zděná garáž o zastavěné ploše 37 m2, na níž navazuje dílna. V současné době probíhá zásadní úklid zahrady. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rokycany-plzenske-predmesti-/2724995164#img=1&fullscreen=false Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Na Pátku, Rokycany - Nové Město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší RD; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - sousední RD v záplavové oblasti; Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 17 775 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m 2 369 m 2 3 950 000 Kč 17 955 Kč/m 2 Název: č.2 Lokalita Rokycany, okres Rokycany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - mimo záplavovou oblast; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 24 335 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 571 m 2 3 700 000 Kč 28 462 Kč/m 2-9 -
Název: č.3 Lokalita Rokycany, okres Rokycany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,07 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - mimo záplavovou oblast; Celkový koef. K C 1,12 Upravená j. cena Kč/m 2 19 568 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 694 m 2 2 800 000 Kč 17 500 Kč/m 2 Název: č.4 Lokalita Rokycany - Plzeňské Předměstí, okres Rokycany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - mimo záplavovou oblast; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 27 249 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 992 m 2 2 080 000 Kč 33 548 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v poměrně širokém rozmezí 17.775,- Kč/m 2 až 27.249,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 22.232,- Kč/m 2. - 10 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 17 775 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 22 232 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 27 249 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 22 232 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 98,71 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 194 521 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 72 1 812 790,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 938 000,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 72 2 194 520,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 2 194 521 Kč 0 Kč 2 750 787 Kč 938 000 Kč 2 200 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8-11 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 255 jehož součástí je rodinný dům č.p. 72, pozemků parc.č. 152/1, parc.č. 2767/21 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Rokycany, obec Rokycany, okres Rokycany, vše zapsáno na LV č. 6270, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 19.1.2015, po zaokrouhlení na: 2 200 000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstatisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 17.2.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1672-11/15 znaleckého deníku. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6270 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa polohy nemovitosti 1-13 -
LV - 14 -
- 15 -
KM - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
- 18 -
Mapa polohy - 19 -