ZNALECKÝ POSUDEK č. 5434 59/2010 o obvyklé ceně ideální 1/3 nemovitosti - pozemku parc. č. 924/4 zahrada zapsané na listu vlastnictví č. 541 v katastrálním území Horní Lipová, obec Lipová-lázně Objednatel posudku: JUDr. Jiří Petruň Exekutorský úřad Šumperk Hlavní třída 25 787 01 Šumperk Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 065 EX 00378/08-057 Datum ke kterému je Provedeno ocenění: 24.05.2010 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 24.05.2010 posudek vypracoval: Ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník Znalecký posudek je vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichţ 3 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu, výpis z katastru nemovitostí, kopii katastrální mapy, situační snímek, a 1 list fotodokumentace. V Jeseníku 24.05.2010
- 2 - A. Nález: 1. Zadání znaleckého posudku: Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: a) stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 065 EX 00378/08-057 ze dne 3.2.2010 povinného Rudolf Churavý, bytem Bříství 48, Kounice PSČ 289 15 a to: - ideální 1/3 pozemku parc. č. 924/4 zahrada o výměře 965m2 v katastrálním území Horní Lipová, obec Lipová-lázně, okres Jeseník. b) ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo). c) nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitosti, je třeba ocenění a zjištění stavu práv a závad provést pomocí podkladů, které má (jsou) k dispozici. 2. Informace o nemovitosti Kraj: Olomoucký Okres: Jeseník Obec: Lipová-lázně Katastrální území: Horní Lipová Počet obyvatel: 2 519 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 46,2619 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 92,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 24.5.2010 za přítomnosti znalce a paní Boţeny Ţváčkové jako spoluvlastnicí oceňovaného pozemku p.č. 924/4 a vlastnicí sousedící nemovitosti čp. 214 se st.p.č. 300. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 541 ze dne 28.01.2010 vyhotovený dálkovým přístupem, - kopie katastrální mapy - informace a údaje sdělené na obecním úřadě Lipová lázně: - územní plán obce Lipová-lázně - rozvody inţenýrských sítí - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci nemovitosti dle LV č. 541 katastrální území Horní Lipová Churavý Rudolf, Čechova 1246/4, Jeseník 790 01 Jeseník k 1/3 Hosseus Peggy, In den Tannen 8, 66955 Pirmassens, Německo k 1/3 Ţváčková Boţena, Horní Lipová 214, 790 63 Lipová lázně k 1/3
- 3 - B. Posudek Obsah posudku a) Ocenění pozemku p.č. 924/4 zahrada b) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených c) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou a) Ocenění pozemku p.č. 924/4: 1.1 Úvod: Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je pouţita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je pouţito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů.tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, která zohledňují působení faktorů, která mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (trţní, obchodovatelnou, obecnou) povaţujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo moţno v den ocenění dosáhnout mezi prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketinku. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou. Venkovní úpravy a trvalé porosty nemají vliv na obvyklou cenu nemovitosti, z toho důvodu nejsou oceňovány.
- 4-1. 2 Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je ideální 1/3 nemovitostí pozemku parc.č. 924/4 zahrada o výměře 965m2 v katastrálním území Horní Lipová, obec Lipová Lázně, okres Jeseník, zapsáno na LV č. 541. Pozemek se nachází v západní zastavěné části obce Lipová-lázně, v místní části Horní Lipová a je situovaný u rodinného domu čp. 214 se st.p.č. 300. Oceňovaný pozemek má uvedený charakter, je přístupný z místní zpevněné komunikace a je uţíván vlastníky rodinného domu čp. 214 jako zahrada. Pozemek tak tvoří funkční celek s uvedenou nemovitosti. Na pozemku, který je mírně svaţitý se nachází pouze neudrţované trvalé porosty. U pozemku je moţné napojení na veškeré inţenýrské sítě, včetně zemního plynu. Dle platné územně plánovací dokumentace obce Lipová lázně pozemek náleţí do plochy určené k bytové zástavbě rodinnými domy. 1.3 Administrativní cena ( vyhláška 460/2009 Sb.) Pozemek zahrady oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 92,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 924/4 965,00 92,52 89 281,80 Součet 89 281,80 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 30 % Úprava ceny celkem 30 % + 26 784,54 Mezisoučet 116 066,34 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 11 606,63 Mezisoučet 127 672,97 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,7240 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 80 344,70 80 344,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 - zjištěná cena = 26 781,57 Kč 1.4 Rekapitulace administrativní ceny nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti činí celkem Úprava ceny spoluvlastnickým podílem 1/3 Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 80.344,70 Kč 26.781,57 Kč 26.780,- Kč slovy: Dvacetšesttisícsedmsetosmdesát Kč
- 5-1.5 Stanovení obvyklé ceny: 1.5.1 Srovnávací hodnota nemovitosti: Dle platně územně plánovací dokumentace obce Lipová lázně se pozemek nachází v zóně určené pro bytovou výstavbu a jako stavební bude i oceněn. Obdobné pozemky určené k bytové zástavbě rodinnými domy se zde běţně obchodují, obec Lipová-lázně je umístěna v horském prostředí Jeseníků, nachází se zde lyţařské areály (Ramzová, Petříkov, Miroslav) a je turisticky vyhledávanou lokalitou. Průzkumem trhu, dle informací od realitních kanceláří, vlastní databáze o zobchodovaných pozemcích v dané lokalitě Lipová-lázně a s přihlédnutím ke skutečnosti, ţe se jedná o pozemek v podílovém spoluvlastnictví, odhaduji srovnávací hodnotu na: 300,- Kč/m2 plochy pozemku. 1.5.2 Výsledná cena pozemku p.č. 924/4 stanovena srovnávací metodou: 965 m2 x 300 Kč/m2 289.500,00 Kč Úprava ceny ve vlastnickém podílu 1/3 96.500,00 Kč Celkem po zaokr. 97.000,00 Kč Srovnávací hodnota 1/3 pozemku 924/4 zahrada celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnou 1/3 nemovitostí na (zaokrouhleno)... 97.000,- Kč b) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad s nemovitostí spojených Nezjištěno.0,-Kč c) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou - Nejištěno.0,-Kč
- 6 - C: Celková rekapitulace: Administrativní cena 1/3 nemovitosti podle vyhlášky 460/2009 Sb. Administrativní cena 1/3 nemovitosti celkem (po zaokr.) Srovnávací hodnota 1/3 pozemku Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které s porodem v dražbě nezaniknou 26 781,57 Kč 26 780,00 Kč 97.000,-Kč 0,-Kč 0,-Kč Stanovení obvyklé hodnoty: Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu vyuţití nemovitosti, investičním moţnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti podobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu 1/3 nemovitostí pozemku parc.č. 924/4 - zahrada v katastrálním území Horní Lipová, obec Lipová - lázně, zapsáno na LV č. 541 vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Jeseník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 24.05.2010 po zaokrouhlení na: Obvyklá cena 1/3 nemovitostí 97.000,-Kč Slovy: =devadesátsedmtisíckorunčeských= V Jeseníku dne 24.05.2010 Ocenění vypracoval: ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník tel.: 584402348 D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 19.03.1979, č.j. Spr. 1663/79 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5434-59/2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiloţené likvidace na základě dokladu č. 59/2010. V Jeseníku dne 24.05.2010
- 7 - E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace 1 strana 2. Výpis z katastru nemovitostí 2 strany 3. Kopie katastrální mapy 1 strana 4. Místopis - 1 strana
- 8 - Pozemek p.č.924/4 zahrada, k.ú. Horní Lipová