ZNALECKÝ POSUDEK č.3318-141/2013 O ceně bytové jednotky č.892/15 v Brně Bystrci, Štouračova č.p.892/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5521/371488 na společných částech domu a pozemcích p.č.5973/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 168 m 2, p.č.5973/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 50 m 2, p.č.5974/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 173 m 2, p.č.5974/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 41 m 2, p.č.5975/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 180 m 2 a p.č.5975/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2, vše zapsáno na LV č.5893 pro k.ú.bystrc Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 9.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.892/15 v Brně Bystrci, Štouračova č.p.892/22, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5521/371488 na společných částech domu a pozemcích p.č.5973/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 168 m 2, p.č.5973/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 50 m 2, p.č.5974/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 173 m 2, p.č.5974/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 41 m 2, p.č.5975/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 180 m 2 a p.č.5975/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2, vše zapsáno na LV č.5893 pro k.ú.bystrc 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Štouračova 892/22 635 00 Brno - Bystrc Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Počet obyvatel: 378 965 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.4..2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5893 pro k.ú.bystrc - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 225307/445, Paní Anna Kauerová, Štouračova 892/22, 63500 Brno - Bystrc, vlastnictví: výhradní 225307/445, Paní Anna Kauerová, Štouračova 892/22, 63500 Brno - Bystrc, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími (přízemí je technické). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. Dům je z roku 1976, stav bytu je podprůměrný, původní stav. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 5973/1 168,00 2 210,00 371 280,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 5973/2 50,00 2 210,00 110 500,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 5974/1 173,00 2 210,00 382 330,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 5974/2 41,00 2 210,00 90 610,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 5975/1 180,00 2 210,00 397 800,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 5975/2 32,00 2 210,00 70 720,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 423 240,- Pozemky - zjištěná cena = 1 423 240,- Kč - 4 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = 1 423 240,- Kč 1 423 240,- Kč Cena příslušenství - celkem: = 1 423 240,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 37 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 37 798,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: 14,40 m 2 pokoj: 16,20 m 2 chodba: 8,90 m 2 kuchyň: 11,80 m 2 koupelna: 2,60 m 2 WC: 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 54,90 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: 3,26 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 3,26 m 2-5 -
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koje: 1,48 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,48 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 54,90 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 3,26m 2 * 0,17 = 0,55 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,48 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 55,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 37 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,781 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00-6 -
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, V 0,05 parky, význačné přírodní lokality 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,781 * 1,050 * 0,850 = 0,697 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 37 798,- Kč/m 2 * 0,697 = 26 345,21 Kč/m 2 CP = CU * PP = 26 345,21 Kč/m 2 * 55,60 m 2 = 1 464 793,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 464 793,68 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 423 240,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 521 / 371 488 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 423 240,- Kč * 5 521 / 371 488 = 21 151,98 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 21 151,98 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 485 945,66 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 485 945,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 485 945,70 Kč Celkem 1 485 945,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 485 945,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 485 945,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 485 945,70 Kč Celkem 1 485 945,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 485 945,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 485 950,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistaosmdesátpěttisícdevětsetpadesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 1.704.000,- Kč - Pan Macka Michal, Náměstí 28. Dubna 421/54, Bystrc, 635 00 Brno. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 2 + 1 v osobním vlastnictví v Brně - Bystrci na ul. Ondrouškova. V těsné blízkosti veškerá občanská vybavenost /pošta, Billa, restaurace, lékárna/ a zastávka MHD. Celý dům prošel kompletní revitalizací, včetně oken, stupaček, nového výtahu, nových větších balkonů / lodžií /, zateplení a fasády. Byt je bez úprav ( klasické umakartové jádro, což umožňuje provést si rekonstrukci dle svých dispozic a představ. V pokoji ( 16 a 14,5 m2 ) jsou parkety, zbytek je PVC. Kuchyně má 14,5 m2. Požadovaná cena 1.689.000,- Kč. - 9 -
OV 2+1 Brno-Bystrc, ul. Štouračova, CP 58m2, 3.patro/8, balkon, plastová okna, pěkný výhled. Nabízíme zprostředkování prodeje bytu v OV, o velikosti 2+1, v atraktivní lokalitě Brno Bystrc. Byt se nachází ve 3.patře/8 panelového domu s výtahem. Celková plocha bytu je 58 m2, pokoje 16 a 14,5m2, kuchyň 12m2, předsíň 10m2, koupelna, WC, komora, balkon, sklep. V kuchyni ve tvaru L je původní KL včetně sporáku, místa na stolování a spíže. Jádro je umakartové, koupelna je s vanou a umyvadlem, WC zvlášť (nové stoupačky). Z předsíně je vstup do prostorné komory s vestavěnými skříněmi. Kuchyň s obývacím pokojem jsou orientovány na SV, ložnice se vstupem na balkon je na JZ. Ze všech pokojů je krásný výhled do přírody. V pokojích jsou na podlahách parkety, v kuchyni, koupelně a předsíni lino. Topení je ústřední, na radiátorech jsou termoventily a měřiče tepla. V celém bytě jsou nová plastová okna. V domě je kabelová TV a vysokorychlostní internet (UPC i Netbox). Parkování před domem. Náklady: 3.504,-Kč/měs (z toho Fond oprav 1738,-Kč) + inkaso. Požadovaná cena 1.749.000,- Kč. byt v panelovém domě s dispozicí 2+1 s lodžií, v Brně - Bystrci, na ulici Opálkova. Byt se nachází v 3 NP/8 NP a má celkovou plochu 66 m2. Pokoje - 20 m2 a 14m2, kuchyň - 12m2, lodžie 3,5 m2, sklep - 2 m2., jsou neprůchozí. Měsíční náklady jsou cca 3700 Kč., včetně FO. Byty na patře jsou chráněny z chodby bezpečnostní skleněnou stěnou s uzamykatelným vstupem. Požadovaná cena 1.750.000,- Kč. - 10 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.500.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.500.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč V Tršicích 9.4.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3318-141/2013 znaleckého deníku. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5893 ze dne 12.3.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
- 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -