ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5556 NEMOVITOST: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 551/6 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Třebíč, k.ú. Třebíč Adresa nemovitosti: Čajkovského 551/16, 674 01 Třebíč Vlastníci stavby: Jaroslav Kolesa, Čajkovského 551/16, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM Hana Kolesová, Čajkovského 551/16, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 5068/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 651 000 Kč Datum místního šetření: 4.3.2014 Stav ke dni : 4.3.2014 Počet stran: Počet příloh: 8 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 5.3.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 551/6 s příslušenstvím v budově č.p. 551 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 540/38302 v kat. území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, zapsáno na LV 12863. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kolesa Jaroslav, Čajkovského 551/16, Nové Dvory, 67401 Třebíč. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.3.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Třebíč je město s rozšířenou působností, nacházející se na západě Moravy, v jihovýchodní části kraje Vysočina, a je po Jihlavě jeho druhým největším městem. Leží na řece Jihlavě 30 km jihovýchodně od krajského města Jihlavy a 56 km západně od zemského hlavního města Brna. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: popis Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 551/6 s příslušenstvím v budově č.p. 551 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 540/38302 v kat. území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, zapsáno na LV 12863. Výše uvedená bytová jednotka se nachází v panelovém bytovém domě s jedním podzemním a 4 NP s přístupem z místní zpevněné komunikace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Podlaží Dispozice bytový dům 54,00 m 2 3 2+1 650 052 Kč 12 038 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 551/6 se nachází v panelovém bytovém domě v ulici Čajkovského v Třebíči. Podsklepený bytový dům se 4 NP, který prošel částečnou rekonstrukcí - zateplení fasády, výměna oken. Byt je součástí třetího patra vpravo při výstupu ze schodiště, v domě není výtah, předmětná bytová jednotka dispozičně rozdělena na 2+1 s balkónem. Příslušenství tvoří sklep. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý. Popisy porovnatelných nemovitostí byt 2+1, M. Majerové Byt 2+1 na ulici M. Majerové nacházející se ve 4 patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. Jádro bytu je původní, okna původní. Dům je po revitalizaci. byt 2+1, Lidická Byt 2+1 v osobním vlastnictví ve 4. NP bytového domu na ulici Lidická v obci Třebíč. Celková je 54 m2. Byt je v původním stavu s balkonem a má nová plastová okna. V domě jsou provedeny nové stoupačky pro rozvod vody a odpadu. byt 2+1, Mládežnická Byt 2+1 na ulici Mládežnická, Třebíč. Byt se nachází ve třetím patře panelového domu bez výtahu. Dům prošel revitalizací, zateplení, osazena plastová okna. Byt je v původním, avšak zachovalém stavu s původním jádrem. Do bytu je zavedený plyn pro vaření. Podlahy kryté PVC. Orientace místností kuchyň a ložnice na severní stranu, obývací pokoj s balkónem na jižní stranu. K bytu náleží sklep v suterénu domu. Parkování je možné přímo před domem. - 5 -
byt 2+1, Lidická Byt 2+1 určený k rekonstrukci či modernizaci, situovaný v 1.NP bytového domu na ulici Lidické v obci Třebíč, městské části Borovina. CP 54 m2, byt je v původním stavu, pouze nová plastová okna a stupačky. Rozměry místností : chodba 4 m2, kuchyň 9 m2, pokoje 18 m2 + 16 m2, koupelna 2,20 m2, samostatné WC m2 V bytě zůstane původní kuchyňská linka a sporák zn. Mora, podlahy parkety, chodba a soc. zař. lino. Vytápění ústřední dálkové, rozvody IS původní. Do konce 2013 plánováno zateplení fasády. K bytu náleží v přízemí domu sklepní koje 2,40 m2. byt 2+1, Borovina Byt 2+1 v Třebíči, v klidné části staré Boroviny. CP je 50 m2. Výhodou je bezbariérový přístup, neboť se nachází v přízemí 4p. zrevitalizovaného domu (střecha, okna, dveře, zateplení). Byt prošel částečnou rekonstrukcí s vnější úpravou jádra (tapety, dlažba). Po vstupu do bytu se vpravo nachází jádro, vlevo obě obytné místností a rovně kuchyň s pohodlným jídelním prostorem. V kuchyni je velmi zachovalá a dřevem hezky obložená linka, el. sporák a vestavná skříň. V koupelně je středně velká vana s umyvadlem, za koupelnou nové WC. První pokoj je větší a průchozí do pokoje druhého. Celý byt je orientován na Jih. byt 2+1, Demlova Byt o velikosti 2+1, celková rozloha 52m2. Byt se nachází v šestém nadzemním podlaží cihlového domu na ul. Demlova, části Horka -Domky, Třebíč. Dům je po revitalizaci a zateplení, plastová okna, zasklené lodžie, 2 x sklep. Byt je slunný, původní bez úprav, jádro cihla, WC a koupelna umakartová stěna. V chodbičce vestavěné skříně, podlahy PVC a ve dvou místnostech parkety. V bytě je funkční komín, možnost připojení krbových kamen. byt 2+1, Dukovanská Byt 2+1 v Třebíči, ul.dukovanská. Nachází se ve 3.NP z 5. Dům má výtah. Výměra 56m2.Standartní, čistý byt bez úprav. Čtvercová chodba.byt má novou lodžii. Dům po celkové revitalizaci (plastová okna, lodžie, zateplení, eurovýtah). Srovnatelné jednotky Název: byt 2+1, M. Majerové Podlaží: 5 bytový dům 53,00 m 2 650 000 Kč 12 264 Kč/m 2-6 -
- 7-11 038 Název: byt 2+1, Lidická Podlaží: 4 bytový dům 54,00 m 2 650 000 Kč 12 037 Kč/m 2 10 833 Název: byt 2+1, Mládežnická Podlaží: 3 bytový dům 56,00 m 2 699 000 Kč 12 482 Kč/m 2 11 234 Název: byt 2+1, Lidická Podlaží: 1 bytový dům 54,00 m 2 699 000 Kč 12 944 Kč/m 2
11 650 Název: byt 2+1, Borovina Podlaží: 1 bytový dům 50,00 m 2 730 000 Kč 14 600 Kč/m 2 13 140 Název: byt 2+1, Demlova Podlaží: 6 bytový dům 52,00 m 2 790 000 Kč 15 192 Kč/m 2 Název: byt 2+1, Dukovanská 13 673-8 -
Podlaží: 3 bytový dům 56,00 m 2 790 000 Kč 14 107 Kč/m 2 12 696 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 10 833 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 12 038 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 13 673 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 12 038 Kč/m 2 Celková užitná oceňované jednotky 54,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 650 052 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 650 052 Kč Obvyklá cena 651 000 Kč slovy: Šestsetpadesátjednatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 50 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 7, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl - 9 -
zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 651.000,- Kč. V Praze 5.3.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5556 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-11 -