ZNALECKÝ POSUDEK č.3528-351/2013 O ceně bytové jednotky č.860/77 v Praze Ruzyni, Ciolkovského 860/12, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4152/412089 na společných částech domu a pozemku p.č.1739/25 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 513 m 2, vše zapsáno na LV č.3191 pro k.ú.ruzyně Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.860/77 v Praze Ruzyni, Ciolkovského 860/12, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4152/412089 na společných částech domu a pozemku p.č.1739/25 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 513 m 2, vše zapsáno na LV č.3191 pro k.ú.ruzyně 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.860/77 Adresa předmětu ocenění: Ciolkovského 860/12 16100 Praha - Ruzyně Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Ruzyně Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3191 pro k.ú.ruzyně - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 710313/0221, Pan Jan Hrubý, Ciolkovského 860/12, 16100 Praha - Ruzyně, vlastnictví: SJM 755213/0058, Paní Eva Hrubá, Ciolkovského 860/12, 16100 Praha - Ruzyně, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 710313/0221, Pan Jan Hrubý, Ciolkovského 860/12, 16100 Praha - Ruzyně, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 755213/0058, Paní Eva Hrubá, Ciolkovského 860/12, 16100 Praha - Ruzyně, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 13.nadzemním podlaží panelového objektu se 13.nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové standardní. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1739/25 513,00 3 730,00 1 913 490,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 1 913 490,- Pozemek - zjištěná cena = 1 913 490,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 1 913 490,- Kč 1 913 490,- Kč - 4 -
Cena příslušenství - celkem = 1 913 490,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 20 Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 53 001,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 16,52 m 2 pokoj: 10,24 m 2 kuchyň: 4,68 m 2 předsíň: 6,98 m 2 koupelna: 2,21 m 2 WC: 0,89 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 41,52 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 41,52 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,20 m 2 * 0,10 = 0,12 m 2 Podlahové plochy - celkem = 41,64 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,964 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,964 * 1,030 * 0,850 = 0,844 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 53 001,- Kč/m 2 * 0,844 = 44 732,84 Kč/m 2 CP = CU * PP = 44 732,84 Kč/m 2 * 41,64 m 2 = 1 862 675,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 862 675,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 913 490,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 152 / 412 089 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 913 490,- Kč * 4 152 / 412 089 = 19 279,36 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 19 279,36 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 881 954,82 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 881 954,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 881 954,80 Kč Celkem 1 881 954,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 881 954,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 881 954,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 881 954,80 Kč Celkem 1 881 954,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 881 954,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 881 960,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetosmdesátjednatisícdevětsetšedesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši 48.400,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : slunný byt 2+1 na Barrandově o velikosti 44 m² v rekonstruovaném panelovém domě (5. patro z pěti s výtahem). Byt je příjemně světlý s okny orientovanými na JV a v udržovaném stavu, částečně zrekonstruovaný (plastová okna, nové podlahy, štukové omítky) s renovovanou kuchyní (k dispozici sporák se sklokeramickou deskou a lednice) a původním bytovým jádrem. V blízkosti domu veškerá občanská vybavenost (přes ulici prodejna Albert, do 5 minut chůze zastávka MHD - tramvaj/autobus - Poliklinika Barrandov (tramvají na Andělu za 15 minut), do 10 minut mateřské školky, základní školy, krytý bazén, pošta a další obchody na Chaplinově náměstí, za 15 minut na procházce v Chuchelském háji nebo v Prokopském údolí). Byt je volný, připravený k nastěhování. Požadovaná cena 1.950.000,- Kč. - 9 -
Prodej udržovaného bytu 2+1, 43m2, OV, Praha 5 Hlubočepy, ul. Pražského. Nabízíme k prodeji pěkný byt 2+1 v 5. patře částečně zrekonstruovaného panelového domu v Praze Hlubočepích. Kromě plastových oken je byt v původním stavu: podlahovou krytinou je PVC a koberce, umakartové jádro s vanou a odděleným WC, původní kuchyňská linka s plynovým sporákem. K bytu náleží komora na patře a sklep v suterénu. Vytápění ústřední dálkové. Dům se nachází v pěkné lokalitě Sídliště Barrandov, v okolí je množství zeleně, veškerá občanská vybavenost. Snadná dostupnost do centra. Požadovaná cena 1.700.000,- Kč. prostorný byt 2+1 v žádané lokalitě Řep, ve zrekonstruovaném panelovém domě ve Skuteckého ulici. Byt má zděné jádro s vanou, samostatnou toaletou. Ústřední topení s měřáky, plastová okna. Kuchyň zařízena pěknou novou linkou s el. sporákem, k dispozici veškerý nábytek. Podlahové krytiny koberec a dlažba. Dům po rekonstrukci střechy, zateplen. Požadovaná cena 1.990.000,- Kč. - 10 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.900.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3528-351/2013 znaleckého deníku. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3191 ze dne 15.8.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -