Ing. Martina Schulmeisterová znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 25.06.1999,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové Znalecký posudek č. 2127/14 ve věci stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 442, parc.č. 443 a parc.č. 444, zapsaných na LV 546 v katastrálním území Dolní Suchá, obec Havířov, okres Karviná. Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. František Gajdoš Exekutorský úřad Vsetín Poláškova 77 757 01 Valašské Meziříčí Exekuční řízení sp. zn. 0138EX1917/2010 Podle stavu ke dni 15.05.2014 posudek vypracovala: Ing. Martina Schulmeisterová Milíčova 1670/12 702 00 Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 10 listů textu a 6 listů příloh. Znalecký posudek byl proveden ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři vyhotovení obdrží objednatel. V Ostravě, 28.05.2014
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 0. ÚVOD Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Františka Gajdoše, Exekutorský úřad Vsetín, Poláškova 77, 757 01 Valašské Meziříčí, sp. zn.: 0138EX1917/2010 ze dne 01.07.2013. Úkolem znalce je: 1. Stanovit cenu podílu ve výši 99/100 na nemovitých věcech ve vlastnictví povinné společnosti P.D.D.D., a.s., se sídle Zbudovská 763/7, 140 00 Praha, IČ: 26707551: Pozemek parc.č. 442, o výměře 7923 m 2, druh pozemku orná půda Pozemek parc.č. 443, o výměře 703 m 2, druh pozemku orná půda Pozemek parc.č. 442, o výměře 160 m 2, druh pozemku trvalý travní porost to vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, pro obec Havířov, okres Karviná, katastrálním území Dolní Suchá, na listu vlastnictví č. 546 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojená. 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 4. Stanovit výslednou ( obvyklou ) cenu nemovitých věcí 2
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 1.0. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem : - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu 28.05.2014 Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, dálkovým přístupem (viz příloha č. 1 ) - Situace katastrální mapy vyhotovená dne 28.05.2014 Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním ( viz příloha č. 2 ). - Informace o způsobu využití pozemků podle platného územního plánu zjištěné na www.havirov-city.cz Místní šetření: - Výzva k poskytnutí informací byla zaslána dne 3.7.2013 na adresu předsedy představenstva Mgr. Josefa Schmidta, která byla vrácena zpět s tím, že adresát zemřel. Další výzva byla zaslána do sídla společnosti, odkud byla přeposlána na zasílací adresu Areál Avanti, U Nádraží, Havířov. Dne 14.5.2014 byla zanechána výzva a žádost a kontakt na osoby spojené se společností P.D.D.D., a.s. v místě poslední známé zasílací adresy. Na tuto výzvu do data zpracování znaleckého posudku nikdo nereagoval. Místní šetření proběhlo dne 15.05.2014 za účasti znalce, kdy byla provedena prohlídka nemovitých věcí a fotodokumentace. Literatura: BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998. BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2002 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014 BRADÁČ A.: Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7 8/1997. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Softwarové vybavení Delta NEM 3
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 1.2. Práva a závady Práva dle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1 ) nejsou ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí zřízena žádná práva. Ke zpracování posudku nebyly znalci doloženy žádné listiny dokumentující případná práva ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí. Závady - dle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1 ) nejsou k nemovitým věcem zřízeny žádné závady. Ke zpracování posudku nebyly znalci doloženy žádné listiny dokumentující případné závady spojené s oceňovanými nemovitých věcí. 1.3.Popis nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 442, parc.č. 443 a parc.č. 444 v katastrálním území Dolní Suchá, obec Havířov, okres Karviná. Město Havířov je statutárním městem, má 77 371 obyvatel a je situováno 20 km jihovýchodně od města Ostravy, které je správním centrem kraje. Vybavenost města odpovídá jeho velikosti a významu. V rámci města jsou pozemky situovány v zastavěném území místní části Dolní Suchá. Lokalita přímo přiléhá k ulici Orlovské, která je významným frekventovaným komunikačním tahem města. Veškeré inženýrské sítě jsou vedeny ve vzdálenosti cca 50-150 m. Zastávka autobusu je vzdálena asi 150 m. Předmětem ocenění jsou: Pozemek parc. č. 442, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek je užíván jako plocha zeleně. Povrch pozemku je rovinatý. Součástí pozemku jsou trvalé porosty. Celková výměra je 7 923 m 2. Pozemek parc. č. 443, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek je užíván jako plocha zeleně. Povrch pozemku je rovinatý. Součástí pozemku jsou trvalé porosty. Celková výměra je 703 m 2. Pozemek parc. č. 444, který je v katastru nemovitostí zapsán jako trvalý travní porost. Pozemek je užíván jako plocha zeleně kolem vodního toku Sušánka. Povrch pozemku je rovinatý. Součástí pozemku jsou trvalé porosty. Celková výměra je 160 m 2. Podle platného územního plánu jsou pozemky zařazen do zóny DS plochy dopravní infrastruktury silniční. Podle regulativu je možné využití pozemku následující: Hlavní využití: - stavby komunikací, mosty, lávky; - komunikace pro chodce a cyklisty; - čerpací stanice pohonných hmot; - řadové a hromadné garáže; - ochranná zeleň; - parkoviště, odstavné plochy, výhybny, zastávky pro hromadnou dopravu, odpočívadla. Přípustné využití: 4
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 - stavby, zařízení a sítě nezbytné technické infrastruktury a přípojek na technickou infrastrukturu; - technická zařízení zabezpečovací a sdělovací; - stavby a zařízení pro údržbu silnic a provoz hromadné dopravy; - stavby dopravní infrastruktury drážní; - služby motoristům s ohledem na prostorové uspořádání lokality - stavby ubytovacích a stravovacích zařízení. Nepřípustné využití: - stavby, zařízení a využití pozemků nesouvisející se stavbami a využíváním pozemků uvedeném ve využití hlavním a přípustném. Situace územího plánu ( zdroj www:havirov-city.cz): Pozemky parc.č. 442 a parc.č. 444 jsou podle územního plánu dotčeny přestavbou silnice I/11, v úseku Havířov, hranice k. ú. Havířov, rondel, na čtyřpruhové směrově rozdělené šířkové uspořádání, včetně vyvolaných úprav ostatní komunikační sítě. Stavba je zařazena mezi veřejně prospěšné stavby. 5
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 2.0 Posudek Stanovení obvyklé ceny 2.1. Popis použité metodiky Obvyklá cena je dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji ( pronájmu ) stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny je použita metoda cenového porovnání. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Jako podklad pro cenové porovnání jsou použity nabídky realitních kanceláří, které byly k datu ocenění volně nabízeny k prodeji. 2.2. Stanovení jednotkové ceny Objekty použité pro cenové porovnání 1. Pozemek Prostřední Suchá Lokalita : ul. U Skleníků Využití dle ÚP: komerční zástavba Dostupnost IS: vodovod, elektřina, plyn Dopravní dostupnost: přímo z obecní komunikace Jiné: - Celková výměra pozemku: 3 300 m 2 Požadovaná cena: 850,- Kč/m 2 Typ ceny: požadovaná Zdroj: www.sreality.cz 6
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 2. Pozemek Dolní Suchá Lokalita : ul. Orlovská Využití dle ÚP: dopravní infrastruktura Dostupnost IS: vodovod, elektřina, plyn Dopravní dostupnost: přímo z obecní komunikace Jiné: - Celková výměra pozemku: 5 000 m 2 Požadovaná cena: 400,- Kč/m 2 Typ ceny: požadovaná Zdroj: www.sreality.cz 3. Pozemek Šenov Lokalita : ul. Ostravská Využití dle ÚP: doprava Dostupnost IS: elektřina Dopravní dostupnost: přímo z obecní komunikace Jiné: - Celková výměra pozemků: 5 406 m 2 Požadovaná cena: 459,- Kč/m 2 Typ ceny: požadovaná Zdroj: www.sreality.cz Parametry oceňovaných nemovitostí Lokalita : Využití dle ÚP: Dostupnost IS: zastavěná část obce dopravní infrastruktura voda, elektřina, plyn 7
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 Dopravní dostupnost: z obecní komunikace Jiné: Celková výměra pozemků: 8 786 m 2 Rekapitulace parametrů objektů pro cenové porovnání: Ozn. Lokalita Výměra Přístup přípojky Jednotková cena upravená 1. ul. U Skleníků 3 300 m 2 obecní komunikace 2. ul. Orlovská 5 000 m 2 obecní komunikace 3. ul. Ostravská 5 406 m 2 obecní komunikace voda, elektřina, plyn 850 Kč/m 2 veškeré přípojky 400 Kč/m 2 elektřina 459 Kč/m 2 Minimum 400 Kč/m 2 Maximum 850 Kč/m 2 2.4. Rekapitulace obvyklé ceny Obvyklá cena byla stanovena metodou cenového porovnání, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. V rámci provedené analýzy byly zohledněny kladné i záporné vlastnosti oceňovaných nemovitých věcí. Za klady oceňovaných nemovitých věcí lze považovat: umístění pozemků v dobře dostupné části města, přímo u významné dopravní trasy Havířov - Karviná pozemky jsou zahrnuty podle platného územního plánu do zastavitelné zóny předmětem ocenění je většinový vlastnický podíl Za nevýhody oceňovaných nemovitých věcí lze považovat: podle územního plánu lze na pozemcích umístit pouze stavby související s dopravní infrastrukturou Obvyklá cena pozemků je stanovena na základě cenového porovnání. Jako podklad pro cenové porovnání byly použity nabídky realitních kanceláří, které se pohybovaly v rozpětí od 400-850 Kč/m 2. Po korekci ceny koeficientem 0,85 zohledňujícím skutečnost, že se jedná o ceny požadované je toto rozpětí upraveno na 340 723 Kč/m 2. S přihlédnutím k omezené využitelnosti pozemků je obvyklá cena stanovena ve výši 380 Kč/m 2. Výsledná rekapitulce ceny Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 442 orná půda 7 923 380, 3 010 740, 443 orná půda 703 380, 267 140, 444 trvalý travní porost 160 380, 60 800, 8
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Součet: 8 786 3 338 680, Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 99 / 100 Cena po úpravě: = 3 305 293,20 Kč Pozemky zaokrouhleno: 3 305 000,- Kč 9
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2127/14 3.0. Závěr 1. Obvyklá cena vlastnického podílu ve výši 99/100 na pozemcích parc.č. 442, parc.č. 443 a parc.č. 444, zapsaných na LV 546 v katastrálním území Dolní Suchá, obec Havířov, okres Karviná, stanovená k datu ocenění je Slovy: TřimilionytřistapěttisícKč 3 305 000,- Kč 2. Práva spojená s nemovitými věcmi nebyly zjištěny 3. Závady spojené s nemovitými věcmi nebyly zjištěny V Ostravě 28.05.2014 Ing. Martina Schulmeisterová ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 25.06.1999,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2127/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 2127/14. Soupis příloh Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 Fotodokumentace Příloha č. 4 Plánek s vyznačením polohy nemovitých věcí 10
PŘÍLOHA Č. 3 Fotodokumentace Pozemky parc.č. 442, parc.č. 443 a parc.č. 444 v katastrálním území Dolní Suchá
Plánek s vyznačením polohy nemovitých věcí PŘÍLOHA Č. 4