Znalecký posudek č. 2154/14

Transkript

1 Ing. Martina Schulmeisterová znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové Znalecký posudek č. 2154/14 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí, zapsaných na LV 85 v katastrálním území Nové Těchanovice, v obci Vítkov, v okrese Opava, včetně jejich součástí a příslušenství. Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. František Gajdoš Exekutorský úřad Vsetín Poláškova Valašské Meziříčí Exekuční řízení sp. zn.: 0138EX121/2007 Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Martina Schulmeisterová Milíčova 1670/ Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 11 listů textu a 7 listů příloh. Znalecký posudek byl proveden ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři vyhotovení obdrží objednatel. V Ostravě,

2 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/ Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Františka Gajdoše, Exekutorský úřad Vsetín, Poláškova 77, Valašské Meziříčí, sp. zn.: 138EX121/2007 ze dne Úkolem znalce je: 1. Stanovit cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného Petra Havlického, bytem Zálužné č.ev. 27, Vítkov, PSČ: : - rod. rekreace číslo evidenční 27, stojící na pozemku parc.č. st. 85, - pozemek parc.č. st. 85, o výměře 107 m 2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 850/3, o výměře 1761 m 2, druh pozemku ostatní plocha - pozemek parc.č. 850/2, o výměře 5192 m 2, pozemek ve zjednodušené evidenci ( GP ) to vše zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Vítkov, katastrální území Nové Těchanovice, na listu vlastnictví č Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou 4. Stanovit výslednou ( obvyklou ) cenu nemovitých věcí 2

3 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/ Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku Podklady opatřené znalcem: - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, dálkovým přístupem LV 85 (viz příloha č. 1) - Situace katastrální mapy vyhotovená dne Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, dálkovým přístupem (viz příloha č. 2). - Stavební dokumentace založená na Městském úřadě ve Vítkově ve věci byl telefonicky požádán s žádostí o zpřístupnění stavební dokumentace pracovník místně příslušného stavebního úřadu Gustav Kořínek, který znalci odmítl poskytnou dokumentaci k nahlédnutí. Místní šetření: - Místní šetření bylo provedeno dne za účasti znalce. Výzva ke zpřístupnění nemovitých věcí byla povinnému doručena dne V době místního šetření byl na místě zastižen povinný, který znalci odmítl nemovité věci zpřístupnit. Pouze v omezeném rozsahu poskytl informace o stáří stavby a jejím vybavení. Během místního šetření tak byla provedena prohlídka nemovitých věcí pouze z vnější strany. Podklady poskytnuté povinným: - Povinný neumožnil přístup do objektu, informace o nemovitých věcech poskytl pouze v omezeném rozsahu. Literatura: BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2002 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2014 Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014 BRADÁČ A.: Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7 8/1997. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Softwarové vybavení Delta NEM 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/ Práva a závady spojené s nemovitými věcmi práva spojená s nemovitými věcmi podle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) nejsou k nemovité věci zřízena žádná práva. Povinný neposkytl žádné informace týkající se případných práv Závady spojené s nemovitou věcí - podle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) nejsou k nemovité věci zřízeny žádné závady. Povinný neposkytl žádné informace týkající se případných závad. 1.3.Popis nemovitých věcí Popis umístění Předmětem ocenění je pozemek parc.č. st. 85 včetně stavby rekreační chaty č.ev. 27 stojící na pozemku, pozemek parc.č. 850/3 a pozemek vedený ve zjednodušené evidenci ( GP ) parc.č. 850/2 včetně všech součástí a příslušenství. Město Vítkov má obyvatel a je situováno 27 km jižně od města Opavy a 60km jihozápadně od města Ostravy, které je správním centrem kraje. Vybavenost města odpovídá jeho velikosti. Vítkov je přístupný ze silnice II/442, vzdálenost exitu 321 dálnice D1 je 22 km. V rámci města jsou nemovité věci situovány v místní části Zálužné, umístěné asi 8 km severně od centra města. Okolní zástavbu tvoří několik rekreačních chat. Z východní strany potom přiléhají nezastavěné plochy zemědělsky obhospodařované půdy. Přístup k nemovitým věcem je z obecní částečně zpevněné komunikace, která je není v zimních měsících udržovaná. Vzdálenost k silnici II/443 je asi 500 m. Oblast města Vítkova je součástí Přírodního parku Moravice a patří v rámci regionu k oblíbeným rekreačním destinacím Popis objektů Rekreační chata č.ev. 27 na pozemku parc.č. st. 85 Rekreační chata je samostatně stojící se sklonitou střechou. Objekt má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor s vestavěným podkrovím. Povinný znalci neumožnil prohlídku objektu, ocenění je tak provedeno pouze na základě informací zjištěných v místě. Dispozice objektu: 1.NP nezjištěno 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/14 Podkroví - nezjištěno Základy jsou provedeny z kamene. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné. Střešní konstrukce je provedena jako dřevěná sedlová s krytinou z plechových šablon. Klempířské konstrukce jsou úplné. Okna jsou dřevěná. V objektu je proveden rozvod vody, zdrojem je vlastní studna. Kanalizace je svedena do žumpy. Dále je objekt napojen na rozvodnou síť elektřiny. Stáří stavby podle sdělení vlastníka je více jak 100 let. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce, při které zůstaly nedokončeny vnější povrchy. Vnitřní část objektu nebyla zpřístupněna, vzhledem ke skutečnosti, že stavba je obývána, je předpoklad, že je dokončena. Zastavěná plocha objektu: Podlaží: Název Zastavěná plocha 1.NP 107,00 m 2 Podkroví 107,00 m 2 Součet: 214,00 m 2 Pozn.: výměry byly zjištěny z mapových podkladů Příslušenství rekreační chaty č.ev. 27 na pozemku parc.č. st. 85 a) Studna na pozemku parc.č. 850/3 Studna slouží k zásobování rekreační chaty vodou. b) Venkovní úpravy Oplocení umístěno kolem pozemku parc.č. 850/3 včetně plotových vrat a vrátek Zpevněné plochy umístěny na pozemku parc.č. 850/3, provedení je kamene Žumpa umístěna na pozemku parc.č. 850/3 Přípojka vody vedena ze studny na pozemku parc.č. 850/3 do objektu Venkovní bazén umístěn na pozemku parc.č. 850/3, jedná se typizovanou nadzemní konstrukci, stěny a dno provedeny z PVC folie Povinný neumožnil znalci prohlídku nemovitých věcí, příslušenství je uvedeno pouze v rozsahu zjištěném z vnější prohlídky Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: parc.č. st. 85 který je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn rekreační chatou č.ev

6 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/14 parc.č. 850/3, který je v katastru nemovitostí evidován jako ostatní plocha jiná plocha. Pozemek je využíván jako zahrada ve funkčním spojení se stavbou rekreační chaty č.ev. 27 stojící na pozemku parc.č. st. 85. Součástí pozemku jsou trvalé porosty. Parc.č. 850/2 vedený ve zjednodušené evidenci katastru ( GP ). Pozemek je z části využíván jako přístupová komunikace k rekreační chatě. Část pozemku je využívána jako trvalý travní porost. Podle platného územního plánu je pozemek zahrnut do nezastavitelného území. Pozemky mají svažitý charakter. V místě je možnost napojení pouze na rozvodnou síť elektřiny. Celková výměra pozemků zastavěné plochy a zahrady pod společným oplocením je m 2. Výměra pozemku umístěného vně oplocení je m 2. 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/ Posudek Stanovení obvyklé ceny 2.1. Popis použité metodiky Obvyklá cena je dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny je použita metoda cenového porovnání. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění nemovitých věcí je použita metoda porovnání na základě jednotkové JC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková cena ( za m 2 zastavěné plochy všech podlaží ). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, velikosti pozemků zastavěných a souvisejících aj. Z této jednotkové ceny, získané následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom vynásobením velikostí oceňovaného objektu získána jeho porovnávací hodnota Výpočet ceny Zdrojem získaných informací o objektech je vlastní databáze znalce, která byla sestavena z realitní inzerce z období ke kterému je ocenění provedeno, kde byly vybrány nemovité věci, které se nabízely k prodeji a přibližně svým typem, stářím a polohou odpovídaly oceňovaným nemovitým věcem. Hlavním parametrem pro cenové porovnání je velikost objektu, která je vyjádřena zastavěnou plochou všech podlaží. Jako další parametry pro porovnání byly použity tyto: Velikost pozemku zohledňuje velikost pozemků zastavěných a souvisejících, posuzována zastavěností pozemku (%) = poměrem zastavěné plochy pozemků k ploše pozemků celkem Technický stav vychází z opotřebení stavby ( u porovnatelných objektů, kde není opotřebení přesně známo je použit odborný odhad ) Příslušenství nemovitých věcí například kůlny, garáže, venkovní úpravy, bazény apod. Vybavení nemovitých věcí rozlišuje standard vybavení Jiné zohledňuje další skutečnosti spojené s nemovitými věcmi Jednotlivá kritéria jsou hodnocena vůči porovnatelným objektům z pohledu oceňované nemovité věci. S ohledem na skutečnost, že pro cenové porovnání jsou použity objekty inzerované k prodeji, je požadovaná cena krácena koeficientem 0,85. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/14 Parametry objektů pro cenové porovnání: 1. RCH Vítkov Lokalita : Podhradí, centrum místní části Dispozice, typ: 3+1 Příslušenství: studna, altán, venkovní úpravy Vybavení: elektřina, voda, kanalizace Technický stav: po kompletní rekonstrukci Přístupové možnosti: velmi dobré Zast. plocha všech podlaží: 150 m 2 Celková výměra pozemků: 458 m 2 Požadovaná cena: ,- Kč Typ ceny: požadovaná Zdroj: 2. RCH Nýtek u Vítkova Lokalita : chatová osada Dispozice, typ: 4+1 Příslušenství: venkovní úpravy Vybavení: elektřina, voda, kanalizace Technický stav: vnitřní část po rekonstrukci Zast. plocha všech podlaží: 195 m 2 Celková výměra pozemků: 514 m 2 Požadovaná cena: ,- Kč Typ ceny: požadovaná, cena zahrnuje vnitřní zařízení Zdroj: 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/14 3. RCH Vítkov Lokalita : Zálužné, chatová osada Dispozice: 3+1 Příslušenství: studna, altán, venkovní úpravy Vybavení: elektřina, voda, kanalizace Technický stav: dobrý Zast. plocha všech podlaží: 128,00 m 2 Celková výměra pozemků: 400 m 2 v podílovém vlastnictví s ostatními chatami Požadovaná cena: ,- Kč Typ ceny: požadovaná Zdroj: Parametry oceňovaného objektu: Lokalita : Dispozice: Příslušenství: Vybavení: Technický stav: okraj chatové osady nezjištěno venkovní úpravy, studna, venkovní bazén elektřina, voda, kanalizace velmi dobrý, rekonstrukce v roce 2006, chybí úpravy vnějších povrchů Zast.plocha všech podlaží: 214 m 2 Celková výměra pozemků: 1 867m 2 zastavěná plocha a zahrada, m 2 pozemku vně oplocení a umístěného v nezastavitelném území. Výpočet ceny Seznam porovnávaných objektů: RCH Podhradí RCH Nýtek u RCH Zálužné Vítkova Výchozí cena (VC): , Kč , Kč , Kč Množství (M): 150,00 m 2 195,00 m 2 128,00 m 2 K zdroj cena : 0,85 0,80 0,85 K vybavení : 1,00 1,10 1,10 K tech. stav : 1,00 1,10 1,10 K příslušenství : 1,00 1,00 1,00 K vel. pozemků : 1,10 1,10 1,15 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/14 K přístupové možnosti : 0,90 0,90 0,90 Jednotková cena (JC): ,60 Kč 7 371,69 Kč 6 653,11 Kč Váha (V): 1,0 1,0 1,0 kde JC = (VC / M) (K zdroj cena K vybavení K tech. stav K příslušenství K vel. pozemků K přístupové možnosti) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 653,11 Kč 9 088,13 Kč ,60 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 9 088,13 Kč Jednotkové množství: 214,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,82 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Vyhodnocení silných a slabých stránek nemovitých věcí a stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena byla stanovena na základě provedené analýzy, kdy největší důraz je kladen na výsledek porovnávací metody, která nejlépe vystihuje stav na trhu s realitami. Při stanovení obvyklé ceny byly zohledněny silné i slabé stránky nemovitých věcí. Mezi silné stránky patří: nemovité věci jsou umístěny v oblíbené rekreační oblasti Přírodního parku Moravice velikost pozemku zahrady umožňuje případné rozšíření stavby a jejího příslušenství stavba rekreační chaty je po rekonstrukci v roce 2006 a podle vnější prohlídky je chata v dobrém technickém stavu Mezi slabé stránky patří: omezené příjezdové možnosti v zimních měsících v místě je omezená dostupnost inženýrských sítí možnost napojení pouze na rozvodnou síť elektřiny povinný znalci neumožnil prohlídku nemovitých věcí, jejich skutečný stav tak nebyl ověřen vyšší nabídka rekreačních nemovitostí k prodeji v okolí Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena ve výši ,- Kč. 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2154/ Závěr 3.1. Obvyklá cena nemovitých věcí pozemku parc.č. st. 85 včetně stavby rekreační chaty č.ev. 27 stojící na pozemku, pozemku parc.č. 850/3 a pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci ( GP ) parc.č. 850/2, zapsaných na listu vlastnictví 85, v katastrálním území Nové Těchanovice, obec Vítkov, okres Opava, včetně všech součástí a příslušenství, stanovená k datu ocenění je Slovy: JedenmilondevětsettisícKč ,- Kč 3.2. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené nebyly zjištěny 3.3. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nebyly zjištěny V Ostravě Ing. Martina Schulmeisterová ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2154/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 2154/14. Soupis příloh Příloha č. 1 Výpisy z katastru nemovitostí Příloha č. 2 Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 Fotodokumentace Příloha č. 4 Plánek s vyznačením polohy nemovitých věcí 11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21 Fotodokumentace PŘÍLOHA Č. 3 pozemek parc.č. st. 85 včetně stavby rekreační chaty č.ev. 27 stojící na pozemku

22 Plánek s vyznačením polohy nemovitých věcí PŘÍLOHA Č. 4