Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 605/15, která se nachází v bytovém domu č.p. 605, 606 na parcele parc. č. st. 1121 a 1122, vše kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, zapsané na listu vlastnictví č. 1993 Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076 JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 č.j. 132 EX 2609/11-52 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně titulní strany a 17 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3). VYHOTOVENÍ č. 4
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 605/15, která se nachází v bytovém domu č.p. 605, 606 na parcele parc. č. st. 1121 a 1122, vše kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, zapsané na listu vlastnictví č. 1993 (dále též jako Byt nebo Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 22. 10. 2014 činí: 878 000 Kč Slovy: osm set sedmdesát osm tisíc korun českých 2
Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014... 2 1 NÁLEZ... 4 1.1 Účel a předmět ocenění... 4 1.2 Místní šetření... 4 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy... 4 1.4 Identifikace Povinného... 4 1.5 Popis Nemovitosti... 5 1.6 Poloha... 5 1.7 Dopravní poměry... 5 1.8 Občanská vybavenost... 6 1.9 Majetkoprávní vztahy... 7 2 OCENĚNÍ... 8 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti... 8 2.2 Analýza trhu... 8 2.3 Metody ocenění... 8 2.4 Nákladová metoda... 8 2.5 Výnosová metoda... 8 2.6 Porovnávací metoda... 9 2.7 Volba metody... 9 3 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 13 4 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 14 5 PŘÍLOHY... 15 Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry bytové jednotky... 5 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 7 3
1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 605/15, která se nachází v bytovém domu č.p. 605, 606 na parcele parc. č. st. 1121 a 1122, vše kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, zapsané na listu vlastnictví č. 1993 (dále též jako Byt nebo Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění 22. 10. 2014. 1.2 Místní šetření Místní šetření proběhlo dne 22. 10. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace Povinného SJM Jméno: Tyr Radek RČ: 820119/2065 Trvalé bydliště: Družstevní 605, 330 12 Horní Bříza Identifikace dalších vlastníků Jméno: Tyrová Jaroslava Trvalé bydliště: Družstevní 605, 330 12 Horní Bříza 4
1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: bytová jednotka č. 605/15, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 7213/277840, kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, zapsané na listu vlastnictví č. 1993. Vzhledem k tomu, že povinným nebylo umožněno místní šetření v bytové jednotce, nebylo možno stanovit skutečný technický stav. Bylo proto uvažováno s průměrnou úrovní technického stavu. Bytová jednotka má dispozici 3+1 o výměře 72,13 m 2. Je umístěna na 4. NP. K bytové jednotce č. 605/15 náleží sklepní kóje o výměře 2,88 m 2 umístěná v 1. PP. Bytový dům, ve které je bytová jednotka umístěna, je panelový dům se 7 nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím se zateplenou fasádou. Bytový dům má dva vchody se samostatnými čísly popisnými (č.p. 605 a č.p. 606). Tabulka č. 1: Výměry bytové jednotky 1 Typ plochy Výměra (m 2 ) Pokoj 1 20,46 Pokoj 2 16,30 Pokoj 3 12,12 Kuchyně 9,66 Koupelna 2,88 WC 1,04 Předsíň 9,67 Celkem 72,13 Sklepní kóje 2,88 Lodžie 4,39 1.6 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází ve městě Horní Bříza, nedaleko od města Plzeň. Horní Bříza je město v okrese Plzeň-sever, kraj Plzeňský. Ke dni 1. 1. 2013 zde žilo 4299 obyvatel. Souřadnice GPS: 49 50'35.97"N, 13 21'30.31"E 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní komunikaci. Parkování je možné na parkovišti přímo u bytového domu. Nedaleko od Nemovitosti se nachází autobusová zastávka Horní Bříza, sídliště s linkami č. 460031, 460200, 46220, 460240, 460031 s napojením na Plzeň a místní linka N13. 1 Zdroj: prohlášení vlastníka 5
Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost Město Horní Bříza má veškerou běžnou občanskou vybavenost. Základní škola je cca 200 m od Nemovitosti. 6
Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.9 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 7
2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k rezidenčním účelům za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako bytová jednotka je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s byty v Horní Bříze. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. 8
Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě Horní Bříze. 9
Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 2 Byt ve 4. nadzemním podlaží panelového domu v Horní Bříze, ulice Sídlištní. Dům v příštím roce projde kompletní revitalizací zateplení fasády, výměna oken za plastová. Byt je v původním, ale zachovalém stavu. K bytu náleží sklep a prostorná lodžie. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Rychlé spojení do Plzně (14 km), v okolí rozsáhlé lesy a příroda. Porovnávaná nemovitost č. 2 3 Byt v osobním vlastnictví 2+1 s vlastní lodžií v mezipatře, který se nachází ve 3. patře v Horní Bříze u Plzně. Tento byt je v osobním vlastnictví bez omezení vlastnických práv a podlahová plocha bytu je 57 m 2. Při vstupu do bytu je poměrně prostorná předsíň s vestavěnými skříněmi a botníkem. Všechny místnosti jsou neprůchozí. Každý z pokojů má samostatný vstup. Jeden z pokojů je rozdělený na spací část dřevěnou zástěnou. V kuchyni je novější kuchyňská linka. V kuchyni je prostor pro jídelní stůl se židlemi. Mimo kuchyňské linky se sporákem a vestavěných skříní v předsíni by dále v bytě nic nezůstalo, byt je prodáván bez vybavení. Koupelna s toaletou jsou odděleně. V celém domě jsou nové rozvody vody i odpady, výtah podle norem EU. 2 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/horni-briza-horni-briza-sidlistni/3032961884#img=0&fullscreen=false 3 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/horni-briza-horni-briza-jedlova/2455023708#img=0&fullscreen=false 10
Voda i topení je zajištěno centrálně. K bytu náleží lodžie v mezipatře a také sklep. Veškeré přípojky jako je internet, televize atd. jsou také v bytě. Celkově je dům velice udržovaný a výhodou je, že fond oprav je v plusových hodnotách, dům jako celek je nezadlužený a velice dobře tady funguje společenství vlastníků. Parkování je přímo před domem. Porovnávaná nemovitost č. 3 4 Byt 3+1+L v Horní Bříze, Družstevní ul.. Byt o výměře 68 m 2 v 6. p. panel. domu. Při vstupu je dlouhá předsíň, vchod do kuchyně, koupelny, WC a tří samost. pokojů, šatna. K bytu náleží sklepní kóje. Byt v původním, udržovaném stavu. V obci veškerá občanská vybavenost. Dětské hřiště před domem, parkoviště u domu. Porovnávaná nemovitost č. 4 5 Byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Byt o celkové ploše 87 m 2 se nachází ve 4. patře panelového domu. V bytě jsou osazena plastová okna, je celkově v dobrém stavu. Nachází se v klidné části města na okraji sídliště, dále navazují rodinné domy, v těsné blízkosti jsou lesy. 4 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/horni-briza-horni-brizadruzstevni/3038810204#img=0&fullscreen=false 5 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/horni-briza-horni-briza-sidlistni/28058460#img=0&fullscreen=false 11
Porovnávaná nemovitost č. 5 6 Byt 3+1 o podlahové ploše 65 m 2 v osobním vlastnictví se nachází v Jedlové ulici v Horní Bříze. Byt je po částečné rekonstrukci, kdy při vstupu do bytu je předsíň ze které se vstupuje do prostoru kuchyně, s kuchyňskou linkou se sporákem, myčkou a je zde i prostor pro jídelní stůl. V obývacím pokoji je barový pult. Další dva pokoje jsou přibližně stejné velikosti. V jednom z pokojů je řešeno spací patro. Okna v bytě jsou plastová, nové podlahy. Jádro je zděné, kdy v koupelně je rohová vana. Rekonstrukce proběhla cca před 5 lety. Voda i topení je zajištěno centrálně, tedy dálkově. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 878 000 Kč. 6 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/horni-briza-horni-briza-jedlova/4006723676#img=0&fullscreen=false 12
3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 22. 10. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá bytové jednotky č. 605/15, která se nachází v bytovém domu č.p. 605, 606 na parcele parc. č. st. 1121 a 1122, vše kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, zapsané na listu vlastnictví č. 1993 činí: 878 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena bytové jednotky č. 605/15, která se nachází v bytovém domu č.p. 605, 606 na parcele parc. č. st. 1121 a 1122, vše kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, zapsané na listu vlastnictví č. 1993 činí k datu ocenění 22. 10. 2014: 878 000 Kč Slovy: osm set sedmdesát osm tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 13
4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: Rudolf Vřešťál V Praze dne 23. 9. 2014 14
5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Prohlášení vlastníka Příloha č. 8: Fotopříloha 15
Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky
Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.
Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota
Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 7 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 8 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 7 International Valuation Standards 2005, str. 82-83. 8 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Prohlášení vlastníka, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0
Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 5: List vlastnictví
Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet
Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu budovy Koef. park ování Koef. podlaží Koef. Celkem Upravená cena (Kč/měs.) (m 2 ) (Kč/m 2 /měs.) - - - - - - (Kč/m 2 ) 1 Horní Bříza, ul. Sídlištní 3+1 820 000 Kč 63 13 016 Kč 0,85 1,00 1,05 1,00 1,05 0,94 12 198 2 Horní Bříza, ul. Jedlová 2+1 699 000 Kč 57 12 263 Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 10 424 3 Horní Bříza, ul. Družstevní 3+1 950 000 Kč 68 13 971 Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,05 0,89 12 469 4 Horní Bříza, ul. Sídlištní 3+1 1 249 000 Kč 87 14 356 Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 12 203 5 Horní Bříza, ul. Jedlová 3+1 990 000 Kč 65 15 231 Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,05 0,89 13 593 Průměr 12 177 Oceňovaná Nemovitost Cena Plocha Lokalita obvyklá Hodnota (Kč) (m 2 ) (Kč/m 2 ) Horní Bříza, ul. Družstevní 3+1 878 327 72 12 177
Příloha č. 7: Prohlášení vlastníka
Příloha č. 8: Fotopříloha