ZNALECKÝ POSUDEK č. 3853-73/2010 o ceně nemovitosti bytu č.652/27 v obytném domě čp.652 na stav.p.č.1808/1 v obci Zábřeh, k.ú. Zábřeh na Moravě Objednavatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. 400 01 Ústí nad Labem, Mírové nám. 3097/37 stanovení ceny obvyklé nemovitosti Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 456/2008 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Jiří Doleček, Bezručova 933/12 787 01 Šumperk, tel. 583222040, 777002657 e-mail. jiri.dolecek2(zavináč)tiscali.cz Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2. vyhotoveních. V Šumperku dne 28.05.2010 1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem v Šumperku - výpis z LV č. 6025 pro obec Zábřeh, k.ú. Zábřeh na Moravě řízení PÚ 11024/2009-809 ze dne 21.09.2009 b) dodané objednavatelem posudku - výpis z KN - mapa KN c) opatřené znalcem - prohlídka a zaměření nemovitosti - prohlášení vlastníky Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 6025 pro obec Zábřeh, k.ú. Zábřeh na Moravě 332/10000 Šmoldas Radomír mimo jiných 789 01 Zábřeh, Dlouhá 743/40 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 28.05.2010 za přítomnosti znalce a objednavatele posudku. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 28.05.2010. Majitel nemovitosti se v místě svého trvalého bydliště nezdržuje, v místě nemovitosti nebyl zastižen a proto bylo ocenění nemovitosti provedeno bez jeho účasti a na základě níže uvedených podkladů. 2
1. Výčet oceňovaných nemovitostí 1.1 Byt č. 652/27 1.2 Pozemky 1. Nález Oceňovanou nemovitostí je byt č.652/27 v obytném domě čp.652 na stavební parcele č.1808/1 v katastrálním území Zábřeh na Mor., obec Zábřeh. Je to pětipodlažní, podsklepený dům s plochou střechou, s celkem 38 byty postavený panelovou technologií v roce 1971 na okraji centra zastavěné části obce Zábřeh, okres Šumperk. Je situován při ulici ČSA, která je spojnicí mezi centrem města a nádražím ČD. Dům je napojen na veřejný vodovod, městskou kanalizaci, rozvod zemního plynu, rozvod n.n. a slaboproudu. Vzhledem k tomu, že majitel bytu nebyl přítomen ohledání nemovitosti, je ocenění provedeno na základě obhlídky nemovitosti a podle informací MěstÚ v Zábřehu, odbor finanční (prohlášení vlastníka a informace o prodeji domu). V nedávné minulosti byl dům modernizován. Byly vyměněny rozvody v domě a provedeno zateplení štítových stěn. Technický stav odpovídá stáří domu, údržba domu je dobrá. 3
Stanovení ceny obvyklé 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE : 1.1 Předmět ocenění : Předmětem ocenění je stanovit 1. cenu obvyklou nemovitosti 2. ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené 1.2 Místo : Obec Zábřeh, k.ú. Zábřeh na Mor., okres Šumperk 1.3 Vlastník : Viz výše 1.4 Účel ocenění : Ocenění je zpracováno za účelem stanovení ceny obvyklé. 1.5 Datum ocenění : Ocenění je zpracováno podle skutečného stavu nemovitosti ke dni 28.05.2010. 1.6 Použité podklady : - výpisu z listu vlastnictví LV č. 6025 a 5636 - snímek mapy evidence nemovitostí - informace realitních kanceláří o cenách staveb a stavebních prací v regionu a ČR - vlastní databáze o dosahovaných kupních cenách - informace bývalého majitele nemovitosti 4
2. ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY PRO OCENĚNÍ 2.1 Předmětem ocenění je obytná budova včetně příslušenství. 2.2 Ke stavbám a pozemkům jsou zřízena zástavní práva smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti tak, jak jsou uvedeny na příslušných LV. 2.3 Toto ocenění bylo zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami : - znalec dále vychází z toho, že informace a podklady, které byly poskytnuty objednatelem a použity v posudku jsou pravdivé a znalec je dále neověřoval. Neodpovídá tedy za a) pravost a platnost vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem b) pravost a platnost nájemních vztahů jejichž existence má vliv na stanovení tržní ceny - ocenění je zpracováno podle podmínek na trhu v době ocenění a znalec neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po zpracování ocenění 2.4 Výsledkem ocenění je : Obvyklá cena nemovitosti, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách na trhu s nemovitostmi v regionu mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy vybočující z běžné praxe. 5
3. POPIS NEMOVITOSTI 3.1 Umístění nemovitosti : Dům čp. 652 je situován na okraji centra města Zábřehu, okres Šumperk při ulici ČSA. Město je vzdáleno asi 12 km od okresního města Šumperka na trase silnice I/44 Šumperk-Zábřeh- Mohelnice a na hlavní železniční trati Praha-Olomouc. Je střediskem místního významu s dobrou technickou a občanskou vybaveností. Město má pravidelnou autobusovou a železniční dopravu s okresním městem Šumperkem i s krajským městem Olomoucí, dobré je napojení na dálniční síť ČR. Dům je umístěn ve stabilizované zóně využívané k bydlení. 3.2 Dopravní spojení : Budova je přístupná z místní komunikace, město má místní autobusovou dopravu spojující jednotlivé části města. Zastávka MHD je do 200 m od domu. 3.3 Popis objektu : 3.3.1 Byt č.652/27 Oceňovanou nemovitostí je byt č.652/27 v domě čp. 652 na stav.p.č. 1808/1 v obci Zábřeh. Dům obsahuje celkem 38 bytů. Byty jsou 3+1, 2+1 a 1+1 v různých variantách. Objekt je postaven panelovou technologií, je řadový se dvěma sekcemi a dvěma vchody, podsklepený s pěti nadzemními podlažími. Vlastní byt obsahuje kuchyni o výměře 9.10 m2, tři pokoje o výměře 18.66, 18.70 a 12.90 m2 předsíň o výměře 5.60 m2, halu o výměře 5.50 m2, koupelnu o výměře 2.10 m2 a WC o výměře 0.95 m2. K bytu přísluší sklep o výměře 1.00 m2 v suterénu domu. Z jednoho pokoje je vstup na balkon. Celková plocha bytu s příslušenstvím je 74.45 m2 Podíl příslušející na společných částech domu připadající na byt 27 činí 332/10000. 3.3.3 Pozemky Parcela číslo 1808/1 zast.pl. a nádvoří výměra 595 m2 3.4 Majetkoprávní vztahy, omezení, břemena : V době ocenění byla známá omezení a to zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji tak, jak jsou na výpisu z LV 6025. Při stanovení ceny obvyklé znalec k těmto zástavám nepřihlíží. 6
4. VOLBA OCEŇOVACÍCH METOD 4.1 Stručné zásady použitých metod : Vychází z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi : a) věcné hodnoty b) výnosové hodnoty c) srovnávací hodnoty s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních výsledků do podmínek trhu. 4.2 Věcná hodnota : Je stanovena jako cena stanovená podle vyhl.č.456/2008 Sb., kterou se provádí zákon č.151/97 Sb.o oceňování majetku bez koeficientů prodejnosti. Opotřebení stavby je stanoveno dle skutečného stavu stavby. 4.3 Výnosová metoda : Je založena na kapitalizaci předpokládaného stabilizovaného ročního zisku z nájemného po odečtení nutných provozních nákladů spojených s nájmem. Výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry. 4.4 Porovnávací metoda : Vychází z vlastních poznatků a znalosti realizovaných obchodů v regionu. V principu je jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů obdobných domů, které jsou srovnatelné svým účelem, velikostí a lokalitou a z nabídek RK na internetu. 7
5. O C E N Ě N Í 5.1.1 Věcná hodnota staveb byt č.35/1 : Věcná hodnota je dána součtem zůstatkových cen staveb. Zůstatkové ceny jsou určeny z administrativních cen ( vyhl.č.460/2009 Sb. ) snížených o opotřebení stavby. V ceně bytu jsou promítnuty ceny bytu včetně podílu na společných částech domu, pozemku, venkovních úprav. VĚCNÁ HODNOTA CELKEM 993.200,- Kč 5.1.2 Výnosová metoda : Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku, za období, po které je majetek vlastněn. Od nájmů jsou odečteny náklady spojené s dosažením příjmů. Určení kapitalizační míry kapitalizační míru stanovuji podle úrokové míry tzv. bezpečných cenných papírů a přiměřené míry rizika. Na základě zkušeností ji stanovuji na 7 %. Kalkulace pronájmu : Obdobné byty se v městě Zábřehu pronajímají za částku kolem 7.500,- Kč včetně inkasa. Čisté nájemné se pohybuje kolem 5.000,- Kč ( zdroj internetový vyhledávač nemovitostí ) Nájemné celkem roční 60.000,- Kč Výdaje Vzhledem k tomu, že znalec neměl k dispozici údaje o výdajích, kalkuluje je ve výši 10% příjmů. Výdaje celkem 6.000,- Kč Výnos celkem 54.000,- Kč 8
Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou : 54.000,- V = ----------------------- x 100 = 771.428,- Kč 0,07 VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM 771.500,- Kč 5.1.3 Hodnota stanovená porovnáním : Stanovení ceny porovnávacím způsobem jsem provedl na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. O nemovitostech obdobného typu, tj. byty v obytných domech v obdobných lokalitách, jsem zjistil, že k převodům na trhu s nemovitostmi dochází, v současné době je nabízeno velké množství obdobných bytů v Zábřehu. Realitní a dražební společnost AVAREAL nabízí byt 3+1 v panelovém domě na sídlišti Severovýchod v Zábřehu za částku 1.090 mil Kč. Byt je v 3NP podlahová plocha bytu je 67 m2 s balkonem 4 m2. RK Škorcová reality a finance nabízejí v Zábřehu byt 3+1 o výměře 74 m2 umístěný v 7 NP panelového domu za částku 1.040 mil Kč. Dům je po celkové revitalizaci. V Zábřehu na ul. 17.listopadu nabízí fy RE/MAX Elite Reality byt 3+1 v 4NP panelového domu za částku 890.000,- Kč. Na základě uvedených informací stanovuji srovnávací hodnotu na SROVNÁVACÍ HODNOTA 960.000,- Kč 9
5.1.4 Přehled zjištěných hodnot : Věcná hodnota 993.200,- Výnosová hodnota 771.500,- Srovnávací hodnota 960.000,- Dům je situován na okraji centra města s dobrou dostupností k občanské vybavenosti. Nevýhodou je umístění u poměrně frekventované komunikaci. Další nevýhodou domu je jeho stáří, dispoziční řešení a to, že není zcela rekonstruován a zateplen. Nemalý vliv na cenu nemovitosti bude mít patrně i současná ekonomická situace a zpřísňující se politika získání finančních prostředků formou hypoték a půjček od finančních ústavů a také majetkoprávní vztahy. Ceny bytů, zejména v panelových domech spadly na trhu s nemovitostmi v okrese Šumperk o 200.000,- i více Kč podle lokality a stavu domu a bytu. Dále pak je nutné uvést, že při uskutečnění prodeje nabízených nemovitostí na internetu bývají obchodovatelné ceny oproti nabídkám realitních kanceláří nižší až o 20%. V nabídkových cenách realitních kanceláří jsou obvykle zahrnuty i poplatky, provize, ceny za znalecké posudky aj. Z přehledu nabízených nemovitostí je patný trend snižování cen. Byty jsou nabízeny ve velkém množství a delší dobu. Rekonstruované byty v rekonstruovaných a zateplených domech jsou nabízeny za částky 1.1-1.3 mil Kč, nerekonstruované pak v částkách pod 1.0 mil Kč Na základě tohoto rozboru usuzuji, že ceny obvyklá bytu č.652/27 včetně podílu na společných částech domu a pozemku, uvedených součástí a příslušenství se bude pohybovat nejspíše při výnosové hodnotě a proto ji stanovuji na CENA OBVYKLÁ BYTU č.35/1 960.000,- Kč slovy : devětsetšedesáttisíckorunčeských 10
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 14.10.1981, č.j.3992/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3853-73/2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Šumperku dne 28.05.2010 11