Znalecký posudek č. 23/2015 Ocenění tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV č. 2347 k.ú. Letohrad, obec Letohrad Účel posudku: Stanovení tržní hodnoty pro potřeby dražby. Vypracováno ke dni: 17. 4. 2015. Vlastník: KERAMIZOL s.r.o. Kořenovská /1397* 752 01 Kojetín * Adresa dle Obchodního rejstříku Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák V Praze dne 28. 4. 2015 Toto ocenění obsahuje 36 stran (z toho 25 stran textu a 11 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.
Obsah 1. Znalecký úkol... 3 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu... 4 1.2. Předmět ocenění... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých... 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 5 4. Nález... 7 4.1. Identifikační údaje... 7 4.2. Místopis a vstupní údaje... 7 4.3. Metody zjištění hodnoty... 10 4.4. Oceňované věci nemovité... 11 5. Posudek... 13 Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 13 Výnosové ocenění... 18 Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací... 20 PODMÍNKY PLATNOSTI CENY - RIZIKA... 24 Závěr... 24 Znalecká doložka... 25 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 2347, k.ú. Letohrad Snímek z katastrální mapy předmětného území Rozhodnutí změna užívání 2
1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907), se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1, byl pověřen vypracováním odhadu: Tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 2347, k.ú. Letohrad, vše ve vlastnictví KERAMIZOL s.r.o., Kořenovská /1397, 752 01 Kojetín 1, IČ: 252 76 531. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 17. 4. 2015. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. 1 Adresa je převzata z Obchodního rejstříku. Na LV č. 2347 ze dne 20.3.2015 je uvedena adresa odlišná: Šedivská 739, 561 51 Letohrad. 3
1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 4
1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na LV č. 2347, k.ú. Letohrad, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví: KERAMIZOL s.r.o., včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. Věci nemovité zapsané na LV č. 2347, k.ú. Letohrad Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba st. 1077/1 433 zastavěná plocha a nádvoří č.p. 739 RD 374/16 792 ostatní plocha jiná plocha Celkem 1303 Zdroj: výpis z KN, LV 2347 k.ú. Letohrad Využití dle LV 2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 17. 4. 2015 za účasti JUDr. Jarmily Cindrové, insolvenční správkyně a Ing. Vladislava Valenty za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Letohrad, obec Letohrad, list vlastnictví č. 2347; vyhotoveno dálkovým přístupem dne 20. 3. 2015 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Letohrad, vyhotovená z Publikace dat ISKN nahlížení do KN dne 9. 4. 2015 3. Projektové podklady - půdorysy objektu, nafocené na odboru výstavby a ŽP MěÚ Letohrad 4. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - rozhodnutí k povolení změny užívání I. NP objektu č.p. 739 na kancelářské prostory - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa 5
- informace získané z internetu: zejména na www.justice.cz, https://isir.justice.cz/isir, www.cnb.cz, www.pse.cz, www.mfcr.cz, www.mpo.cz www.sreality.cz, www.cuzk.cz a další Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. 6
4. Nález 4.1. Identifikační údaje Identifikace insolvenčního správce: AK - JUDr. Jarmila Cindrová Mistra Jaroslava Kociana 38 562 01 Ústí nad Orlicí Identifikace úpadce: Údaje z obchodního rejstříku (dlužník) : KERAMIZOL s.r.o., Kořenovská /1397, 752 01 Kojetín; IČ: 252 76 531 4.2. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Město Letohrad se nachází v okrese Ústí nad Orlicí v Pardubickém kraji. Leží v podhůří Orlických hor při soutoku Tiché Orlice a Lukavického potoka, asi 7 km jihovýchodně od města Žamberk, se kterým vytváří konurbaci. Do roku 1950 mělo město název Kyšperk podle stejnojmenného hradu. Město (včetně připojených obcí) čítá přes 6 tisíc obyvatel. Historické jádro tvoří městskou památkovou zónu. Letohrad je regionální železniční uzel. Vede tudy elektrifikovaná železniční trať Ústí nad Orlicí - Letohrad - Lichkov, kde se větví ve směru do Polska a do Dolní Lipky. Druhou tratí je trať do Týniště n. O. a Hradce Králové. Nejfrekventovanější je trať do okresního Ústí n. O., kde jsou přípoje na dálkové vlaky. Město leží mimo hlavní silniční tahy (nejbližší je silnice I/11). Autobusová doprava má význam pro dopravu do blízkého okolí, zejména do Žamberka, dále do Klášterce n. O. a dalších okolních obcí. Město Letohrad má odpovídající infrastrukturu, školy mateřské, základní i střední, včetně uměleckých. Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Předmětem ocenění je pozemek parc.č. st. 1077/1, jehož součástí je stavba: Letohrad, č.p. 739, rod. dům (dle LV č. 2347 ze dne 20.3.2015) a pozemek parc.č. 374/16, ostatní plocha, ve vlastnictví společnosti KERAMIZOL s.r.o. Oceňované věci nemovité se nachází v zóně ploch občanského vybavení, v ulici Šedivská. Objekt je dvoupodlažní nepodsklepený (administrativní část), s přízemní částí (garáže a sklady). Objekt je zděný, s plochou střechou s krytinou živičnou. 7
Dispoziční řešení V 1. NP administrativní části jsou prostory zaniklého baru s malou kuchyňkou a kancelářské prostory se soc. zázemím (část byla v minulosti využívána jako garsonka s vlastním WC a sprch. koutem). Na tyto prostory navazují na severovýchodě prostory přízemní části garáží a skladů. K objektu patří velké parkoviště (parc.č. 374/16). Ortofotomapa Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 2347, ze dne 20.3.2015, k.ú. Letohrad, jsou vyznačena následující omezení (viz LV 2347 v Přílohách): Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobně viz LV 2347 Zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Oceňovaný objekt je dobře dostupný z veřejné komunikace, je situován u letního stadionu FK OEZ Letohrad (na severozápadě) a u sídliště (jihovýchodně za ul. Šedivská). K objektu náleží velké zpevněné parkoviště, opatřené závorou. 8
Přístup k nemovitostem Přístup k objektu č.p. 739 je z veřejné komunikace, ul. Šedivská (parc.č. 710/2, vlastník Pardubický kraj, hospodaření se svěřeným majetkem kraje Správa a údržba silnic Pardubického kraje), dále přes parc.č. 710/24 ostatní plocha, jiná plocha, vlastník Město Letohrad a parc.č. 374/25 ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, vlastník Město Letohrad, na vlastní pozemek parc.č. 374/16. Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu města Letohrad, se oceňované věci nemovité s pozemky nachází v zóně: OS - plochy občanského vybavení tělovýchovná a sportovní zařízení. Nebezpečí povodně Podle zprávy o nebezpečí povodně z České asociace pojišťoven, se oceňované věci nemovité s pozemky nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně / záplavy. 9
4.3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové, výnosové a porovnávací. Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti. 10
4.4. Oceňované věci nemovité Pozemky Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2347 Obec: Letohrad Katastrální území: Letohrad Parc. č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Využití dle LV st. 1077/1 433 zastavěná plocha a nádvoří č.p. 739 rod. dům 374/16 791 ostatní plocha jiná plocha Celkem 1 224 Výčet místností: Plochy místností a prostor jsou převzaty ze získaných půdorysů objektu a korigovány vlastním měřením. podlaží prostory m 2 1. NP - administrativa vstup, schodiště 16,10 chodba 11,38 sklad 6,23 kancelář 15,35 kancelář 15,35 šatna + sprcha + WC (bývalá garsonka) 18,70 soc. zázemí ženy a muži 16,65 chodba 11,00 bar - sezení 19,31 bar 39,50 zázemí baru 19,15 kancelář 19,15 kotelna 10,85 sklad 13,85 1. NP garáže a sklady garáž 40,00 sklad 78,34 součet 1. NP 350,91 UP 1. NP 284,93 2. NP vstupní chodba 27,22 kancelář 16,15 kancelář 16,15 kancelář 16,15 kancelář 16,15 kancelář 15,70 kancelář 16,04 kancelář 15,99 11
soc. zázemí ženy a muži 15,15 kancelář 15,65 kancelář 22,30 úklidová komora 2,60 chodba 20,83 součet 2. NP 216,08 UP 2. NP 150,28 CELKEM 566,99 CELKEM UP 435,21 V tabulce jsou barevně vyznačeny komunikační prostory (chodby, schodiště), kotelna a společné sociální zázemí. Užitná plocha (UP) je plocha bez těchto prostor. Celkem UP (zaokrouhleno) : 435 m 2 12
5. Posudek Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav Administrativní objekt č.p.739 Na pozemcích č.parc.: st. 1077/1 2x fotografie budovy Zastavěná plocha: Počet podzemních podlaží: Podkroví: 280 Celková užitná plocha: 453,9 0 Počet nadzemních podlaží: 2 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: z prostého betonu Základy: Izolace proti zemní vlhkosti: Krov: Střešní krytina: Svislé nosné konstrukce: Obvodové stěny: Vnější úpravy povrchů: Stropy: Schodiště: Vnitřní úpravy stěn: Okna: Dveře vstupní: Vrata: Podlahy obytných místností: Podlahy nebytových místností: Plyn: Vytápění: Elektro: Rozvod vody: Kanalizace: s izolací vodorovnou plochá střecha povlaková (PVC, živičná) zděné cihelného zdiva omítka jednoduchá s rovným podhledem (beton/dřevo) dřevené omítka plastová s izolačním sklem/dřevěná dřevěná Dveře vnitřní: plné nejsou PVC dlažba laminátov é textilní Kanaliz.: veřejná přípojka Plyn: ano Elektro: ano ano ústřední s plyn. Kotlem světelný i motorový rozvod studené/teplé ano Sociální vybavení: klozet umyvadlo 13
Dispoziční řešení: 1NP schodišťové prostory chodby kanceláře sociální zázemí sklady 2NP chodby kanceláře sklady sociální zázemí Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny PODSTATNÉ závady. Rekonstrukce a modernizace: zásadnější rekonstrukce prvků hlavní stavební neproběhly výroby. Vady a poruchy staveb: Vnější omítky jsou ve spodní části budovy (sokl) opadané, některé zařizovací předměty chybí. Stáří budovy: 23 let Nákladová metoda: Obestavěný prostor: Výchozí cena CÚ 2015: Odhadované opotřebení: 1960 10 780 000,00 Kč 30 % Cena za m3: 5 500 Kč Cena k roku 2015: Zaokrouhlená cena: 7 546 000,00 Kč 7 546 000,00 Kč 14
Objekt garáží č.p.739 Na pozemcích st. 1077/1 2x fotografie budovy Zastavěná plocha: Počet podzemních podlaží: Podkroví: 150 Celková užitná plocha: 135 0 Počet nadzemních podlaží: 1 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Základy: z prostého betonu Izolace proti zemní s izolací vodorovnou Krov: plochá střecha Střešní krytina: povlaková (PVC, živičná) Svislé nosné zděné Obvodové stěny: cihelného zdiva Vnější úpravy obklad keramický Stropy: s rovným podhledem (beton/dřevo) Schodiště: není Vnitřní úpravy stěn: omítka Okna: nejsou Dveře vstupní: nejsou Dveře vnitřní: plné Vrata: z plastu Podlahy obytných beton dlažba Plyn: ne Vytápění: ústřední s plyn. Kotlem z hl. budovy Elektro: světelný i motorový rozvod Rozvod vody: není Kanalizace: ne 15
Dispoziční řešení: 1NP sklady Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny PODSTATNÉ závady. Rekonstrukce a modernizace: neproběhly zásadnější rekonstrukce prvků hlavní stavební výroby. Stáří budovy: cca 10 let Nákladová metoda: Obestavěný prostor: 525 Cena za m3: Výchozí cena CÚ 2015: 1 837 500,00 Kč Odhadované opotřebení: 15 % 3 500 Kč Cena k roku 2015: Zaokrouhlená cena: 1 561 875,00 Kč 1 561 900,00 Kč Rekapitulace budov: 1. Administrativní objekt č.p.739 7 546 000 Kč 2. Objekt garáží č.p.739 Celkem: 1 561 900 Kč 9 107 900 Kč Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Inženýrské sítě a venk. úpravy tvoří Opotřebení: Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Rekapitulace staveb: Budovy: Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Celkem stavby: 15 % z nákladové ceny staveb. 20 % 1 092 948 Kč 9 107 900 Kč 1 092 948 Kč 10 200 848 Kč Parcelní číslo Výměra v m2 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně st. zastavěná plocha a 1077/1 433 nádvoří 374/16 791 ostatní plocha jiná plocha ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně Výměra pozemků celkem: 1224 m2 16
Výpočet ceny: Výměra pozemků: Směrná cena pozemků: Výchozí cena pozemků: 1224 m2 300 Kč/m2 367 200 Kč Směrná cena pozemků byla stanovena odborným odhadem. REKAPITULACE: 1. Stavby: 10 200 848 2. Pozemky: 367 200 CELKEM: 10 568 048 Hodnotu pozemku parc.č. st. 1077/1 včetně objektu na něm stojícího a pozemku parc.č. 374/16, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši: 10 600 000,- Kč 17
Výnosové ocenění VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Je uvažováno s obvyklým nájemným v dané lokalitě s přihlédnutím k využití a kvalitě jednotlivých ploch. Zdrojem výnosů jsou plochy bývalého baru, administrativní plochy se zázemím a plochy garáží a skladu v 1. NP a administrativní plochy ve 2. podlaží. Celkem ploch : 435 m 2 Typy užitných ploch Užitná Nájemné Nájemné/rok plocha m2 Kč/m2/měsíc Kč prostory baru v 1. NP 78 60 56 160 administrativní plochy v 1. NP 89 60 64 080 garáže a sklady v 1. NP 118 30 42 480 administrativní plochy ve 2. NP 150 60 108 000 CELKEM 435 270 720 parkovací plocha 500 3 18 000 CELKEM s parkováním 288 720 Nájemné celkem ročně Kč 288 720 Ztráta (např. při změně nájemců) % 10 Nájemné za objekt celkem po odečtení ztrát Kč 259 848 Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 20%: Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Kč 259 848 Výdaje (náklady) Kč 50 000 Roční výnos Kč 209 848 Výnosová hodnota věci nemovité: t.j. budovy, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 9 % : 100 % výnosová hodnota = 209 848 * --------- = 2 331 644,- Kč 9 % 18
Z uvedeného vyplývá, že hodnotu věcí nemovitých stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši: 2 300 000,- Kč 19
Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých jejich typů, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s věcmi nemovitými, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro porovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění oceňovaných věcí nemovitých, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované věci nemovité jsou obchodovatelné. U věcí nemovitých, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu věcí nemovitých okolo 15% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. Údaje o cenách pro porovnávací metodu čerpáme z nabídek realitních novin, časopisů a serverů. 20
Z aktuální nabídky vybíráme: Kanceláře, Nádražní, Hlinsko, užitná plocha 165 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelare/hlinsko-hlinskonadrazni/3251687516#img=0&fullscreen=false Prodej komerčního objektu - vrátnice a kanceláře, Hlinsko, Pardubický kraj. Objekt je z roku 1988, jednopodlažní, zděný, kolaudovaný jako administrativní budova, používaný na vrátnici a kanceláře. Dispozice: vstupní hala, vlevo 3 místnosti, vpravo 2 místnosti a sociální zázemí. Budova v původním udržovaném stavu, pozemek oplocen. Cena stanovena znaleckým posudkem z 2/2014. Nabídková cena: 1 500 000 Kč, tj. cca 9 100 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 8 200,- Kč/m 2 užitné pl. Restaurace, Staré Město, okr. Svitavy, užitná plocha 220 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/restaurace/stare-mesto-stare-mesto- /2637697116#img=0&fullscreen=false Prodej restauračního zařízení - hospoda se sálem, vlastní kuchyní a zázemím. Objekt je v současnou chvíli rekonstruován. Dispoziční řešení je následující: vstupní chodba, místnost s výčepem, sál - vhodný pro pořádání společenských akcí, kuchyň, sociální zařízení (toalety, sprchy), skladový a užitkový prostor, nákladová rampa, sklepy pro uložení zásob. K nemovitosti patří prostorný pozemek o velikosti 763 m2. Nabídková cena: 990 000 Kč, tj. cca 4 500 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 4 100,- Kč/m 2 užitné pl. 21
Kancelářské prostory, Třešňová, Jemnice, užitná plocha 535 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelare/jemnice-jemnicetresnova/4047470684#img=0&fullscreen=false Prodej budovy občanské vybavenosti v Jemnici. Nyní se jedná o kancelářské prostory. Budova je dvoupodlažní, v každém podlaží jsou kanceláře, kuchyně, WC pro personál a WC pro veřejnost. V roce 2000 byla provedena kompletní rekonstrukce topení. Objekt je vhodné přestavět na bytový dům s až 12 - ti byty nebo na ubytovnu s až 18 - ti pokoji. Volný ihned. Nabídková cena: 2 199 000 Kč, tj. cca 4 100 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 3 700,- Kč/m 2 užitné pl. Kanceláře, Potoční, Žulová, užitná plocha 630 m² http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelare/zulova-zulovapotocni/3769070428#img=0&fullscreen=false Dvoupodlažní, rekonstruovaný, komerční objekt využívaný pro kancelářské účely a sídlo společnosti o celkové rozloze 630 m2, 15 km od okresního města Jeseník. Vstupními automatickými dveřmi se dostanete do vstupní haly s recepcí. Dále potom dispozice každého podlaží tvoří schodišťový prostor se středovou chodbou, s které se po obou stranách vchází do jednotlivých kancelářských prostor a zasedacích místností. Celkem v objektu 21 kanceláří o rozloze 12-34 m2, dvě zasedací místnosti 36-48 m2. Dále na každém podlaží je sociální zařízení, kuchyňka, v každé kanceláři kompletní kabelové rozvody. Zasedací místnosti jsou klimatizovány. V kancelářích v druhém podlaží je rozvod klimatizace bez klimat. jednotek. Parkování před a vedle objektu a další parkování ve třech samostatných garážích, ihned vedle budovy, které jsou taky předmětem prodeje. Vytápění objektu je zajištěno přímotopnými elektrickými konvektory ECOFLEX. Nabídková cena: 3 500 000 Kč, tj. cca 5 600 Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9): 5 000,- Kč/m 2 užitné pl. 22
Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. víceúčelový objekt (administrativní nebo obchodní plochy), lze vyvodit závěr, že s obdobnými věcmi nemovitými se v dané lokalitě neobchoduje. Nabídka sestává buď ze samotných restaurací nebo z obchodních ploch nebo z kanceláří. Při stanovení hodnoty vycházíme proto z jednotlivých typů objektů i v jiných lokalitách. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro porovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen tohoto typu prostor. Nabídková cena m 2 užitné plochy se ve výše uvedených inzerátech pohybuje, v závislosti na velikosti, charakteru, umístění v mikrolokalitě, kvalitě ploch a vybavení v širokém rozpětí od cca 4 100 do 9 100 Kč/m 2 užitné plochy. Po zkrácení nabídkových cen se cena za 1 m 2 užitné plochy pohybuje v rozpětí od cca 3 700 do 8 200 Kč/m 2 Oceňovaný objekt není po dobu dvou let využívaný, prostory jsou mírně zanedbané. V tomto konkrétním případě stanovujeme směrnou cenu za 1 m 2 užitné plochy objektu diferencovaně za administrativní část a garáže a sklady. Pro administrativní objekt ve výši: 6 000,- Kč, pro objekt garáží a skladů ve výši 3 000,- Kč. K hodnotě této budovy je třeba ještě připočítat hodnotu zpevněné plochy parkoviště (větší část parc.č. 374/16). Jedná se o plochu cca 500 m 2, kterou lze využívat samostatně. Typy užitných ploch Užitná Celkem plocha m2 Kč/m2 Kč administrativní plochy 317 6 000 1 902 000 garáže a sklady v 1. NP 118 3 000 354 000 CELKEM 435 2 256 000 parkovací plocha 500 400 200 000 CELKEM s parkováním 2 456 000 Z uvedeného vyplývá, že hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (zaokrouhleno): 2 500 000,- Kč 23
PODMÍNKY PLATNOSTI CENY - RIZIKA 1. Podle rozhodnutí č.j. 928/98/výst.-N., vydaného Městským úřadem v Letohradě - odbor výstavby a ŽP dne 29.10.1998, se povoluje změna užívání I. NP objektu č.p. 739 na kancelářské prostory. Na LV č. 2347 ze dne 20.3.2015 je stavba zapsána jako rodinný dům. V tomto hledu není budova v souladu s právním stavem ve vztahu k zápisu v KN. 2. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců. Závěr Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Nákladová hodnota budovy Kč 10 600 000 Výnosová hodnota budovy Kč 2 300 000 Porovnávací hodnota budovy Kč 2 500 000 Každá z metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto případě je nejvíce vypovídající cena stanovená na základě porovnání. Hodnotu pozemku parc.č. st. 1077/1 se stavbou: Letohrad č.p. 739 a pozemku parc.č. 374/16, uvedených na LV č. 2347, k.ú. Letohrad, odhadujeme ve výši: 2 500 tis. Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s 2, zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. 24
Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1176/23/2015. V Praze dne 28. 4. 2015 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 25