ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 2608-63/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Koberovy, k.ú. Koberovy Adresa nemovitosti: Chloudov 18, 468 22 Koberovy Vlastník stavby: SJM Bogacz Jacek a Bogaczová Marie, Chloudov 18, 46822 Koberovy, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: SJM Bogacz Jacek a Bogaczová Marie, Chloudov 18, 46822 Koberovy, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 40001 Ústí nad Labem Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: e-mail: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ510713231 fax: Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 450 000 až 600 000Kč Datum místního šetření: 17.3.2014 Stav ke dni : 17.3.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: V Turnově, dne 31.3.2014 Zdeněk Bartoš
NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č. 243 ze dne 9.12.2013, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy ze dne 10.3.2014, vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace sdělené paní Maškovou -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.15/014 ze dne 10.3.2014. Místopis Chloudov je místní část obce Koberovy. Koberovy mají počet obyvatel 1040 (lexikon měst a obcí), základní občanská vybavenost v místě, vybavenost vyššího stupně ve 4 km vzdáleném městě Železný Brod. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů a hospodářských objektů. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody, plynu a elektřiny. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastník nemovitosti se nedostavil a tím neumožnil řádné řízení. Znalec musel objekt ocenit podle vnějších znaků a z informací sdělených sousedkou paní Maškovou. Samostatně stojící rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, částečně podsklepený, jednopodlažní s využitým podkrovím a sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon. Základy kamenné, nosné stěny zděné z cihel, stropy dřevěné omítané, okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné, povrchy podlah PVC a keramická dlažba, vnitřní omítky vápenné, fasáda zhotovena z PVC lamelů, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vytápění je lokální na pevné palivo, hygienické zařízení - koupelna a WC, ohřev TUV el.bojlerem, keramické obklady stěn v koupelně. Elektroinstalace 230/400 V. Rodinný dům obsahuje : Sklep - 1 x prostor. Přízemí - veranda, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyň, 1 x pokoj, koupelna s WC. Podkroví : chodba, terasa nad verandou, 2 x pokoj, 2 x komora a půda. Rodinný dům byl postaven v roce 1914. V roce 2005 byla zhotovena fasáda z PVC lamelů. Stavebně technický stav je podprůměrný, jedná se o objekt neobydlený se zanedbanou údržbou. Součástí nemovitosti jsou přípojky vody, elektřiny, plynu, dřevěná kolna a oplocení. V ocenění nejsou samostatně oceněny, jejich existence je zahrnuta do obvyklé ceny. Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace Koberovy - Železný Brod. Slabé stránky Rodinný dům je dlouhodobě neobydlený, celkový stav objektu je velmi sešlý. Nemovitost se nachází ve zhoršeném životním prostředí, v sousedním objektu se nachází stáj s hovězím dobytkem (zápach). - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: V sousedním objektu se nachází živočišná výroba - stáj s hovězím dobytkem (zápach) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.243 nejsou zohledněny v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Jedná se o nemovitost 2 roky neobydlenou se zanedbanou údržbou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky. Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek stp.č. 251 je zastavěná plocha rodinným domem. Pozemek p.č.1565 je zahrada, tvoří jednotný vlastnický a funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Celkový pozemek je obdélníkového půdorysného tvaru, mírně svažitý, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny, plynu, kabelové televize a vody, bez možnosti napojení na kanalizaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena pozemků v obci Koberovy se pohybuje v rozmezí 300-550,- Kč/m 2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Pro celkový pozemek je k charakteru zástavby a jeho velikosti zvolena jednotková cena 300,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 251 74 300 22 200 nádvoří zahrada 1565 91 300 27 300 Celková výměra pozemků 165 Hodnota pozemků celkem 49 500-3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 2,5*2*2,1 = 10,50 m 3 vrchní stavba 10*6,3*4,4+2,4*3,9*3,2 = 307,15 m 3 zastřešení 10*6,3*2,8*0,5 = 88,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 10,50 m 3 vrchní stavba NP 307,15 m 3 zastřešení Z 88,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 405,85 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné bez izolace P 100 2. Zdivo zděné S 100 3. Stropy rovné S 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné S 100 8. Fasádní omítky PVC lamely S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100-4 -
14. Podlahy obytných místností PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace částečné odkanalizování P 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,59 Koeficient vybavení K 4 : 0,8659-5 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8659 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 249,39 Plná cena: 405,85 m 3 * 4 249,39 Kč/m 3 = 1 724 614,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,9 % Koeficient opotřebení: (1-76,9 % / 100) * 0,231 Rodinný dům. - zjištěná cena = 398 386,05 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z internetové nabídky www.reality.cz. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 110,00 m 2 Obestavěný prostor: 405,85 m 3 Plocha pozemku: 165,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí : Rodinný dům. Prodej rodinného domu v obci Pulečný okr. Jablonec n.n. Nabízíme k prodeji dvoupodlažní rodinný dům situovaný v části obce Pulečný - Klíčnov. Dům je dispozičně řešen jako obývací pokoj, kuchyň, koupelna a WC v přízemí a 2 pokoje s balkónem v patře. Příslušenství tvoří sklep a půda. Dům je v původním, ale dobrém technickém stavu. Jedná se o klidné místo. Zastávka ČSAD cca. 100 m od domu. vloženo 12.7.2013, aktualizace 7.1.2014 nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Pozemek celkem: 743 m^(2) Zastavěná plocha: 124 m^(2) Podlahová plocha: 150 m^(2) Typ budovy: samostatně stojící Voda: vlastní zdroj - 6 -
Elektroinstalace: Kanalizace: Topení: Sklep: Garáž: Stav objektu: 220/380 V ne ÚT tuhá paliva ano ano dobrý Rodinný dům Prostorný rodinný dům v blízkosti Jablonce nad Jizerou Nabízíme k prodeji rodinný dům v blízkosti obce Jablonec nad Jizerou. Dispozice: 1.NP - 2 místnosti a koupelna, 1.NP - 3 místnosti a WC, půda, sklep. Elektřina 220/380V, žumpa (možnost připojení na veřejnou kanalizaci), kopaná studna (pitná voda), kotel na pevná paliva, bojler, dílna a garáž. K domu náleží pozemek - stráň. Celková výměra pozemku je 768 m^(2). vloženo 12.6.2012, aktualizace 10.1.2014 nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Podlahová plocha: 170 m^(2) Rodinný dům Prodej, RD Smrčí u Železného Brodu Jedná se o starší RD k rekonstrukci cca 3km od Železného Brodu u místní komunikace. Dispozice - 1NP: chodba, 2x pokoj, spíž, koupelna, suché WC, vstup do sklepa, 2NP: chodba, 4x pokoj, 3NP: prostorná půda vhodná k vestavbě. Součástí objektu je bývalá stodola a menší oplocená zahrada. Veřejný vodovod, elektro 220/380V, žumpa, vytápění na TP, plynová přípojka na hranici pozemku, parkování před domem. Zakázka číslo 46244. vloženo 11.1.2014 Umístění v obci: kraj obce Zastavěná plocha: 242 m^(2) Zahrada: 287 m^(2) Podlahová plocha: 242 m^(2) Typ budovy: cihlová Počet bytů: 1 Počet NP: 4 Počet PP: 1 Voda: vodovod Plyn: Ano Elektroinstalace: Ano Topení: tuhá paliva Sklep: Ano Stav objektu: před rekonstrukcí - 7 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům. Lokalita Pulečný Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 743 m 2 650 000 Kč 4 333 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Jablonec nad Jizerou Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,00 m 2 768 m 2 680 000 Kč 4 000 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Smrčí Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 142,00 m 2 529 m 2 550 000 Kč 3 873 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 873 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 069 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 333 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 4 069 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 110,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 447 590 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 447 590 Kč 0 Kč 447 886 Kč 49 500 Kč Obvyklá cena 450 000 až 600 000,- Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Odhad rodinného domu č.p.18 je proveden na základě dostupných údajů z důvodu neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů a prohlídky rodinného domu z vnějšku. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.243 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi, dalším vlivům současné krize a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu ve výši 450 000 až 600 000 Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že je nemovitost neobydlena, neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky nemovitosti. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2608-63/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014054. V Turnově dne 31.3.2014. Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov - 9 -
Fotodokumentace oceňované nemovitosti - 10 -