ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2015

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům. Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Pertoltice pod Ralskem, k.ú. Pertoltice pod Ralskem Adresa nemovité Pertoltice pod Ralskem 163, Pertoltice pod Ralskem věci: Vlastník stavby: Helena Pařízková, č.p. 163, Pertoltice pod Ralskem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Helena Pařízková, č.p. 163, Pertoltice pod Ralskem, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, Turnov IČ: telefon: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 1 V Turnově, dne Zdeněk Bartoš

2 Přehled podkladů NÁLEZ -výpis z KN LV č. 929 ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace a údaje získané od paní Heleny Pařízkové -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.114/015 ze dne Místopis Pertoltice pod Ralskem je obec, počet obyvatel 387 (lexikon měst a obcí) minimální základní občanská vybavenost v místě. V obci se nachází obecní úřad, knihovna a kostel. Vybavenost vyššího stupně se nachází v 2 km vzdáleném městě Mimoň a v 16 km vzdáleném okresním městě Česká Lípa. Obcí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Vybavenost obce Pertoltice pod Ralskem - veřejný vodovod, rozvod elektro. Kanalizace a plynofikace není v obci realizována. Obcí protéká vodoteč Panenský potok, v jeho blízkém okolí se obec nachází v aktivní zóně záplav. Nemovitost se nachází na jižním konci obce Pertoltice pod Ralskem, v zástavbě rodinných domů v okrajové části obce. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Pozemek je rovný, oplocený. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod elektřiny a vody. Kanalizace je svedena do septiku. Nemovitost se nachází v záplavovém území 20-ti leté vody. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, nepodsklepený, jednopodlažní s částečně využitým podkrovím a půdním prostorem v sedlové střeše. Základy kamenné, nosné stěny zděné, stropy rovné, okna dřevěná, vnější omítka pouze částečně provedená, vnitřní omítky vápenné, střešní krytina z eternitových šablon a hliníkového trapézového plechu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Rodinný dům má v 1.N.P. verandu, komoru, chodbu se schodištěm do podkroví, kuchyň s obývacím pokojem, koupelnu, WC a kotelnu. V podkroví se nachází chodba se schodištěm na půdu a 2x pokoj. Půdní prostor volný nečleněný. Na pozemku u rodinného domu se nachází 2x dřevěná kolna. Kolny mají konstrukce zchátralé, na konci životnosti, bez hodnoty. Příslušenstvím nemovitosti jsou přípojky vody, kanalizace do septiku, elektřiny a venkovní úpravy - drátěné oplocení na ocelových sloupcích, zpevněné plochy. Na pozemku je vybudována studna hl.9m, která je nepoužívaná pouze s užitkovou vodou. V ocenění není příslušenství samostatně oceněno, jeho existence je zahrnuta do obvyklé ceny

3 Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace. Slabé stránky Celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný. Nemovitost se nachází v záplavové oblasti 20-ti leté vody. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost se nachází v záplavovém území 20-ti leté vody. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.929 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky. Porovnávací metoda Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek stp.č. 394 je zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku je postavený rodinný dům. Pozemek p.č. 393 je zahrada, která tvoří jednotný vlastnický a funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Celkový pozemek je rovný, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny a vody, kanalizace je svedena do septiku. Na pozemku zahrady se nachází travní porost. Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena nezastavěných pozemků v obci Pertoltice pod Ralskem se pohybuje v rozmezí ,- Kč/m 2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Jedná se o pozemek již zastavěný rodinným domem a jeho příslušenstvím. Pro oceňovaný pozemek je k charakteru zástavby a jeho zastavění zvolena jednotková cena 150,- Kč/m

4 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Posuzovaný rodinný dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím, využitým podkrovím a půdním prostorem v sedlové střeše. Objekt se sestává z : 1.N.P. - veranda, komora, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyň s obývacím pokojem, koupelna, WC a kotelna. Podkroví - chodba se schodištěm na půdu, 2x pokoj. Půdní prostor volný, nečleněný. Základy kamenné. Zdivo soklové je z kamene pískovce. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel tl.45cm. Na části obvodových stěn se nachází zateplení polystyren tl.12cm přetažený pouze perlinkou. Stropy dřevěné s rovnými podhledy, v podkroví částečně sádrokarton a částečně sololitové desky. Střecha je částečně sedlová s krytinou z eternitových šablon, částečně pultová s krytinou z Al trapézového plechu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, svody chybí. Vnější omítka chybí, na části polystyrenové desky přetaženy perlinkou. Vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady běžné na stěnách jsou zhotoveny v koupelně a kuchyni. Schody do podkroví betonové a na půdu dřevěné. Dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená. Povrchy podlah v obytných místnostech keramická dlažba a textil, v ostatních keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a třífázová. Vnitřní rozvod vody studená a teplá z plastových trubek, vnitřní kanalizace z plastu. Ohřev TUV je zajištěn kombinovaným bojlerem, vnitřní hygienické vybavení - WC, rohová vana a umyvadlo. V kuchyni je osazen plynový sporák na propanbutan. Rodinný dům byl postaven v roce Celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný. Na rodinném domě je prováděna několik let modernizace. Není dokončeno zateplení fasády, na části obvodových stěn chybí polystyrenové desky, na zbylé části domu je pouze polystyren přetažený perlinkou bez dalších úprav. Nejsou dokončeny vnitřní úpravy povrchů, v přízemí v koupelně jsou zhotoveny částečně na stěnách štuky, v podkroví jsou na stropech částečně sádrokartonové a sololitové desky bez vnější úpravy, nedokončená elektroinstalace,... Rodinný dům se nachází v záplavovém pásmu 20-ti leté vody, v roce 2010 byl při povodni v domě 1m vody. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

5 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.N.P. 14,60*6,00+4,30*2,00 = 96,20 podkroví 8,60*6,00 = 51,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.N.P. 96,20 m 2 2,90 m podkroví 51,60 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 8,60*6,00*3,80+6,00*6,00*3,40+4,30*2,00*2,5 0 = 339,98 m 3 vrchní stavba (8,60*6,00*4,70+6,00*6,00*0,40+4,30*2,00*0,3 = 132,94 m 3 0)*0,5+(2,50*1,70*1,50*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 339,98 m 3 vrchní stavba Z 132,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 472,92 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné S Zdivo zděné S Stropy rovné S Střecha sedlová a pultová S Krytina eternitové šablony, Al plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce chybí C Vnitřní omítky vápenné S Fasádní omítky perlinka P Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody betonové a dřevěné S Dveře dřevěné S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností keramická dlažba, textil S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plastové trubky S

6 20. Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně sporák na PB S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní digestoř S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,72 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 96,71 Koeficient vybavení K 4 : 0,9671 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9671 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 105,69 Plná cena: 472,92 m 3 * 4 105,69 Kč/m 3 = ,91 Kč - 6 -

7 Plná cena: 472,92 m3 * 4 105,69 Kč/m3 = ,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Rodinný dům. - zjištěná cena = ,58 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 118,00 m 2 Obestavěný prostor: 473,00 m 3 Plocha pozemku: 1 159,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu a z realitní inzerce. Jednalo se o prodej domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Srovnatelné nemovitosti jsou buď v lepším celkovém stavu a nebo mají lepší vybavení a provedení, nebo mají výhodnější polohu. Z tohoto důvodu byly upraveny koeficienty vyjadřující cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnými nemovitostmi. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. a z internetové nabídky Srovnatelné nemovité věci Název: Chalupa, Brniště Nabízíme chalupu se zahradou o celkové výměře 1572 m2 v klidné části obce Brniště - Velký Grunov. V přízemí kuchyně, koupelna se sprchovým koutem a obývací pokoj, v podkroví dvě ložnice. Vytápění ústřední, zajištěno el. kotlem a kotlem na tuhá paliva. K dispozici také krb. Chalupu lze tedy využívat celoročně. U domu dílna, na zahradě sklep, studna a zahradní domek. Parkovat lze přímo na pozemku. Prodej uskutečněn v 7/2015. Lokalita Brniště, Velký Grunov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80-7 -

8 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Chalupa, Zákupy Chalupa se zahradou na okraji obce Zákupy nabízí vyžití nejen chalupářům, ale i k celoročnímu odpočinku v klidném místě. Svou velikostí 3+1 s okolní zahradou o výměře 582 m2 není náročná na údržbu. Ve stavení majitel prováděl udržovací práce a částečné rekonstrukce. Přesto si místo i dům zachovali venkovský ráz s typickými prvky venkovského bydlení. Prodej uskutečněn v 7/2015. Lokalita Zákupy, Potoční Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,60 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,38 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m m Kč Kč/m 2-8 -

9 Název: Rodinný dům, Zákupy Rodinný dům v obci Zákupy v lokalitě Brenná (cca 4 km od centra města) se zahradou o výměře cca 200 m2 a ostatními pozemky o výměře 2119 m2. Jedná se o koncový řadový dům (dvojdomek) s půdním prostorem a garáží, kůlnou a skladem uhlí na vlastním pozemku. Dům má dispozici 3+1 (kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a sprchovým koutem, WC). Konstrukce domu zděná, střecha sedlová s eternitovou krytinou, okna plastová, dveře dřevěné původní. Objekt je napojen na veřejný vodovod a elektro. Kanalizace není (vlastní jímka), přípojka plynu není. Ohřev teplé vody zajištěn elektrickým bojlerem, ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva. Objekt je vhodný rekreačnímu i rezidenčnímu využití. Zdroj : Lokalita Zákupy, Brenná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 128,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 118,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci a v záplavovém pásmu, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu po zaokrouhlení ve výši ,- Kč. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.929 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Turnově dne Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje Turnov

11 Fotodokumentace oceňované nemovitosti