ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2015

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Horky nad Jizerou, k.ú. Horky nad Jizerou Adresa nemovité Horky nad Jizerou 32, Horky nad Jizerou věci: Vlastník stavby: SJM Rybka Jiří a Rybková Gréta, č.p. 32, Horky nad Jizerou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Rybka Jiří a Rybková Gréta, č.p. 32, Horky nad Jizerou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, Turnov IČ: telefon: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 1 V Turnově, dne Zdeněk Bartoš

2 Přehled podkladů NÁLEZ -výpis z KN LV č. 53 ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace a údaje získané od pana Jiřího Rybky. -ocenění nemovitosti pro Hypotéční banku vyhotovené v roce fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.101/015 ze dne Místopis Horky nad Jizerou je obec, počet obyvatel 516 (lexikon měst a obcí) minimální základní občanská vybavenost v místě. V obci se nachází obecní úřad, praktický lékař, SOŠ hotelnictví, SOU služeb a zámek Horky nad Jizerou. Vybavenost vyššího stupně se nachází v 2 km vzdáleném městyse Brodce a v 18 km vzdáleném okresním městě Mladá Boleslav. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů v blízkosti centra obce. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody, elektřiny a plynu. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, částečně podsklepený, jednopodlažní s částečně využitým podkrovím a půdním prostorem v sedlové střeše. Základy kamenné, nosné stěny zděné, stropy rovné, okna plastová, vnější omítka stříkaný břizolit, vnitřní omítky vápenné, střešní krytina z tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Rodinný dům má v 1.P.P. 1x sklepní prostor přístupný poklopem z chodby v přízemí, v 1.N.P. se nachází chodba se schodištěm do podkroví, kuchyň, 2x pokoj, koupelna a WC. V podkroví se nachází chodba, 1x místnost a 2x půdní prostor. K rodinnému domu je přistavěna garáž, kolna a domácí dílna. Nemovitost je oplocena. Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace. Slabé stránky Celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.53 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky. Porovnávací metoda Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek stp.č. 14 je zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku je postavený rodinný dům, garáž a ostatní stavby. Celkový pozemek je lichoběžníkového půdorysného tvaru, mírně svažitý, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny a vody, kanalizace je svedena do septiku. Pozemek má možnost napojení na rozvod plynu. Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena nezastavěných pozemků v obci Horky nad Jizerou se pohybuje v rozmezí ,- Kč/m 2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Jedná se o malý pozemek zastavěný rodinným domem a jeho příslušenstvím, z tohoto důvodu upravuji pozemek koeficientem 0,4. Pro oceňovaný pozemek je k charakteru zástavby, jeho zastavění a velikosti zvolena jednotková cena 400,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 331 Hodnota pozemků celkem

4 Základní popis ostatních staveb Jedná se o garáž, kolnu a domácí dílnu, stavby jsou přistavěné k rodinnému domu. Stavby jsou ve špatném stavebně technickém stavu se zanedbanou údržbou, stav sešlý. Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe VH ní Garáž + Jednoduchá zděná 14 90,00 m % kolna + stavba, domácí nepodsklepená, Kč/m3 Kč Kč dílna jednopodlažní s pultovou střechou o malém sklonu. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Rodinný dům. Výpočet věcné hodnoty stavby Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 734,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 734,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné S Zdivo zděné S Stropy rovné S Střecha sedlová S Krytina taška Bramac S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné S 100

5 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané S Vnější obklady sokl z kabřince S Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody betonové S Dveře náplňové S Okna plastová S Podlahy obytných místností PVC S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plastové trubky S Zdroj teplé vody bojlér S Instalace plynu chybí C Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně elektrický sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový kout, wc S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,

6 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9550 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 905,54 Plná cena: 734,00 m 3 * 3 905,54 Kč/m 3 = ,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 112 / 150 = 74,7 % Koeficient opotřebení: (1-74,7 % / 100) * 0,253 Rodinný dům. - zjištěná cena = ,59 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 116,00 m 2 Obestavěný prostor: 734,00 m 3 Plocha pozemku: 331,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře MMreality. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Brodce Nabízíme k prodeji rodinný dům na pozemku o CP 263 m2. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj. Dům je po částečné rekonstrukci: nová plastová okna, nové topení, koupelna. Z boku přiléhá k domu kotelna - plynový kotel a kotel na tuhá paliva. Naproti domu zahradní domek. Výborná dostupnost do MB -15 km. Prodej uskutečněn v 5/2015. Lokalita Brodce, Ve Dvoře Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,70-6 -

7 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 72,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Brodce Rodinný domek s dvorkem - možnost venkov. posezení, záhonků. Přízemí - předsíň, koupelna s WC, 2 pokoje a kuchyňka. Vytápění - wawky, veřejný vodovod, žumpa. Možnost i krbových kamen (komín funkční). V obci MŠ, ZŠ, pošta, obchody, sportoviště. Spojení autobusem s Ml. Boleslaví, Prahou (Černý Most). Sjezd na E65 6 km, Ml. Boleslav 13 min., Černý Most 25 min. Prodej uskutečněn v 12/2014. Lokalita Brodce, Sokolská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Brodce Rodinný dům 3+1 s malou zahradou a garáží na pozemku 288m2. Dům po část.rekonstrukci, plast.okna, pl.podlahy, keramic.dlažby, plyn.topení, rozvody vody, elektřiny, odpadů, zateplení domu. Dispozice: vstup.chodba,nová kuchyně s jídelnou, obýv.pokoj, ložnice, děts.pokoj, tech.místnost, koupelna s WC, sklep. Vytápění i krb.kamny. Na pozemku studna. V obci veškerá občan.vybavenost. Ihned k nastěhování. Prodej uskutečněn v 9/2014. Lokalita Brodce, Sokolská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,70-7 -

8 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 92,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Hrušov Prodej domu v obci Hrušov, nedaleko Ml. Boleslavi. Dům byl rekonstruován v r rozvody vody, elektriky, podlahy, topení (krbová kamna s výměníkem a radiátory), nové sociální zařízení. Dispozice:přízemí - obývací pokoj s kuchyní, ložnice. V patře pokoj a půda. K objektu náleží garáž s dílnou, sklep, kolna. Výborná dostupnost na R10. Klidná lokalita blízko řeky (nezátopová oblast). Prodej uskutečněn v 3/2015. Lokalita Hrušov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 116,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. Rozdíl mezi věcnou a porovnávací hodnotou stavby je u obdobných nemovitostí obvyklý. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu po zaokrouhlení ve výši ,- Kč. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.53 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Turnově dne Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje Turnov - 9 -

10 Fotodokumentace oceňované nemovitosti dům ze zahrady kuchyň obývací pokoj koupelna WC garáž s domácí dílnou