ZNALECKÝ POSUDEK č. 2299-26/10 o obvyklé ceně nemovitostí: část a): jiné stavby typové haly bez č.p./č.e. a pozemku zastavěné plochy a nádvoří parc.č. St. 91, na kterém je hala postavena, katastrální území Horní Hbity, obec Jablonná, okres Příbram část b): jiné stavby kalové jímky bez č.p./č.e., postavené na pozemku jiného vlastníka parc. č. St. 101, katastrální území Horní Hbity, obec Jablonná, okres Příbram Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava Mariánské Hory Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 024 EX 1530/09-57 O ceně obvyklé podle stavu ke dni 3.2.2010 posudek vypracovala: Ing. Jiřina Pešková Alešova 15 301 00 Plzeň tel.: 603 306 388 email: peskova.jirina@email.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 1
Část a) PŘEDMĚT OCENĚNÍ identifikace nemovitosti Typ nemovitosti: Typová hala s pozemkem Adresa nemovitosti: Jablonná, 362 63 List vlastnictví č.: 306 Vlastník HARTA a.s., Koněvova 1271/101, Praha 3, Žižkov, 130 00 č.p./č.e.: - pozn. hala je postavena na níže uvedeném pozemku pozemky: druh zastav. plocha a nádvoří parc.č.: výměra (m 2 ) St. 91 : 4400 m 2 k.ú. Horní Hbity obec (počet obyvatel): Jablonná (333) okres: Příbram kraj: Středočeský PODKLADY společné pro části a) i b) - usnesení Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr. Pavly Fučíkové o ustanovení znalcem ze dne 28.1.2010, doručené znalkyni dne 1.2.2010 (viz příloha znaleckého posudku) - fotodokumentace nemovitostí pořízená znalkyní při prohlídce dne 3.2.2010 (viz příloha znaleckého posudku) - mapa širších vztahů s vyznačenou polohou nemovitostí vůči hlavním sídlům v jejím okolí (viz příloha znaleckého posudku) - kopie katastrální mapy mapový list č. Z8-I-22/8, měřítko 1:2880, ze dne 15.5.2009, s pozemkem St. 91 (viz příloha znaleckého posudku) - náhled do katastrální mapy na internetu, ke dni 2.2.2010, s pozemkem St. 91 a St. 101 (viz příloha znaleckého posudku) - kopie smlouvy o pronájmu nemovitosti, uzavřená mezi společností Harta a.s. a p. Martinem Kuntem, ze dne 1.8.2009, dokument byl poskytnut na vyžádání znalkyně společností Harta a.s. a to dne 10.2.2010 (viz příloha znaleckého posudku) - vyhláška č. 3/2008, ve znění vyhlášek č. 456/2008 a č. 460/09 Sb., o provedeních některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - podklady o prodaných a nabízených nemovitostech z archivu znalkyně, veřejných nabídek realitních kanceláří a dalších externích databází obsahujících sekundární data - informace p. Ladislava Trnky, starosty obce Jablonné, o vývoji obce a očekávaných změnách v oblasti - informace p. Říhy, vedoucího provozu dřevovýroby fa Harta a.s. v Jablonné - informace manželů Kuntových, nájemců a dlouhodobých uživatelů nemovitosti oceněné v části a) posudku - informace Finančního úřadu v Příbrami o výši místního koeficientu daně z nemovitosti pro obec Jablonná a zatřídění nemovitosti dle zákona 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, v současném znění - informace o výši pojistného zveřejňované v odborných periodicích Hospodářské noviny, ihned.cz, Ekonom - informace o výši nákladů nutných stavebních úprav od specializovaných stavebních firem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 3.2.2010 2
POPIS Celkový popis Předmětem ocenění je přízemní, typová, obdélníková hala o zastavěné ploše 1412 m 2, postavená v sedmdesátých letech minulého století. Hala původně sloužila jako budova pro zemědělskou výrobu k odchovu telat. Vzhledem k hospodářským změnám po roce 1989 byla budova v polovině devadesátých let rekonstruována, přestavěna a následně od roku 1997 do roku 2004 sloužila jako celní sklad pro lehké nepotravinové zboží s nutným hygienickým a administrativním zázemím. Tomuto účelu byla budova stavebně přizpůsobena a většina prvků, které podmiňují intenzivní zemědělské využití byla odstraněna nebo nenávratně vyřazena z provozu. Od roku 2004 do roku 2009 nebyl objekt využíván a jeho majitel se ho opakovaně snažil pronajmout jakémukoli zájemci. V současné době je objekt využíván na základě nájemní smlouvy k menšímu chovu koní a ve spojitosti s tím i pro skladování zemědělských produktů a provozní prostory. K tomuto účelu zbudoval nájemce jen dřevěné mobilní příčky tvořící boxy pro koně. Oceňovaná nemovitost je situována v průmyslové zástavbě na jižním okraji obce Jablonná, která se nachází cca 11 km jihovýchodně od Příbrami, v okrese Příbram, ve Středočeském kraji. Vzdálenost od hlavních sídel ČR je cca: Plzeň 74 km (po silnicích č. 20, 19 a 18), Praha - 65 km (po silnici R4), Písek 54 km (po silnici č.4). V obci samotné je jen základní občanská vybavenost. Dostupnost lokality veřejnou dopravou je ztížená omezuje se na několik málo denních autobusových spojů. Výhodou je blízkost rychlostní komunikace R4, která zaručuje velmi dobré podmínky pro dopravní spojení do Prahy. Dostupnost obce i areálu pro nákladní automobily s hmotností nad 7,5 tuny je bezproblémová, hala však nemá rampu pro plynulé odbavení standardních návěsů kamionové dopravy. Oceňovaná nemovitost leží na vlastním rovinatém pozemku obdélníkového tvaru o celkové výměře 4.400 m 2, který tvoří zářez jihovýchodního svahu. Přístup k pozemku vede přes pozemek jiného vlastníka. Pro příjezd není zřízeno žádné věcné břemeno a přejezd může být po prodeji na základě exekučního příkazu výraznou komplikací. V současné podobě je průjezd tolerován na základě reciprocity všichni vlastníci pozemků v areálu využívají a přejíždějí pozemky druhé strany na základě nepsané dohody. Bez této věci by byl celý areál paralyzován a nikdo by z této situace netěžil výhodu. Ke dni ocenění tak není tento stav pro nemovitost závadou. Po prodeji však bude oceňovaný pozemek se stavbou v nevýhodě, jelikož bude využívat pozemky dvou ostatních vlastníků k přejezdu, avšak sám funkčnost areálu žádným způsobem nepodmiňuje. Tato závada vznikne až po prodeji exekučním příkazem, znalkyně na ni případné kupující upozorňuje. Využití haly je významně omezeno původním konstrukčním návrhem, který počítal s jednoúčelovým způsobem provozu. Celý konstrukční systém tak významně ovlivňuje variabilitu objektu. I přes provedené stavební úpravy na prostory lehkého skladování a administrativy se budova této nevýhody nezbavila a její celková dispozice je velmi limitujícím faktorem. Krom výše zmíněné absence odbavovacího terminálu pro kamionovou dopravu se jedná zejména o nízkou světlou výšku vnitřních prostor, která se u krajů podélných stran pohybuje okolo 1,90 m a výrazně omezuje využití motorizované manipulační techniky uvnitř objektu. Obnovení intenzivní zemědělské výroby je velmi nereálné, protože by si vyžádalo extrémně vysoké náklady na obnovu technického zabezpečení. Při své praxi se znalkyně setkala s opětovným využitím podobných budov jen u okrajů velkých měst. Zejména pak sloužily jako sportovně rekreační objekty (střelnice, kuželny, painball, motokáry) nebo jako lehké prodejní sklady (hutní materiál, stavebniny, atd.). Vzhledem k odlehlé poloze je však podobné užití nepravděpodobné. Zájem obyvatel v okolí by s největší pravděpodobností nestačil k rentabilitě takovýchto provozů. Z tohoto důvodu a také vzhledem k extrémně dlouhé době, po kterou nebyl o objekt zájem, znalkyně považuje současný způsob využití za přiměřený a nikterak nevybočující z běžných zvyklostí. Znalkyni též nejsou známy jakékoli další okolnosti, které by v uvažovaném relevantním období měly na tento stav jakýkoli vliv. Dle informací starosty obce je očekávána jen výstavba kanalizace, která závisí na úspěchu obce při získávání dotačních titulů. Zájem komerčních investorů v obci byl jen o volné pozemky, které by umožňovaly zbudování fotovoltaické elektrárny nebo haly na výrobu pelet z dřevní štěpky. K takovémuto účelu by mohla stavba s pozemkem po přiměřených úpravách bez problému sloužit. Hala je napojena na elektrorozvodnou a telekomunikační síť, kanalizační svod je ukončen žumpou, voda je odebírána ze studny v areálu, kterou provozuje současný vlastník nemovitosti na jiném pozemku, který není součástí ocenění. Plyn ani veřejná kanalizace není v místě k dispozici. 3
Technický popis haly Oceňovaná budova je přízemní typová hala obdélníkového tvaru zastřešená sedlovou mírně sklonitou střechou z ocelových plných vazníků s opěrnými prvky v interiéru (ocelové sloupy a příčky). Střešní skelet je doplněn o svislé nosné konstrukce a příčky zděné z plných cihel. Stavba svojí dispozicí až na některé detaily odpovídá svému původnímu účelu užití odchovu telat. Hlavní prostor je rozdělen na střední koridor umožňující vjezd těžké techniky (průměrná světlá výška cca 3,20 m ) a dva vedlejší prostory po obou stranách, které byly určeny k chovu dobytka (světlá výška od 1,90 m do 3,20 m). Součástí prostor haly jsou i dva menší zamykatelné sklady. Na sklady navazuje administrativní a provozní část budovy s kancelářemi a prostory pro zaměstnance. Výměry prostor jsou uvedeny v následujícím výpisu. Dispoziční řešení haly: (prostory) hlavní skladový prostor - hala 1152,26 m 2 vedlejší skladový prostor 1 25,15 m 2 vedlejší skladový prostor 2 23,94 m 2 hygienické prostory (WC, umývárna, sprchy) 16,48 m 2 denní místnost zaměstnanců 33,99 m 2 kancelář 1 11,00 m 2 kancelář 2 17,72 m 2 WC kanceláří, technická a úklidová místnost 4,83 m 2 chodby 12,73 m 2 Celkem 1298,10 m 2 Pozn: Stáří budovy: zastavěná plocha budovy a její celková kubatura (tj. výpočty těchto hodnot) jsou uvedeny v části nákladového přístupu ocenění. Rekonstrukce, úpravy (rok) Technický stav (závady): Inženýrské sítě/napojení: 38 let, budova pochází z roku 1972 (dle svědectví zástupce majitele, použité konstrukční provedení tomuto odpovídá) konstrukce dlouhodobé životnosti jsou zcela původní, veškeré konstrukce krátkodobé životnosti a celé technologického zabezpečení budovy byly vyměněny nebo obnoveny (1996) dlouhodobé konstrukce jsou v přiměřeném stavu odpovídajícímu stáří vyjma svislých nosných konstrukcí, které jsou částečně porušené zemní vlhkostí, ostřikem dešť ové vody a prasklinami, tyto v současné podobě neohrožují statiku stavby, stav krovu nebylo možno zjistit v rámci běžné prohlídky, předpokládá se zhoršený stav a koroze vazníků (v návaznosti na zhoršený stav střešního pláště), konstrukce krátkodobé životnosti jsou v přiměřeném stavu vyjma dožívajícího střešního pláště a dožívající fasády, která je poškozena vzlínáním zemní vlhkosti a ostřikem dešť ové vody, stav střešního pláště nebylo možné detailně ověřit, jelikož v době určené pro podání posudku bylo na jeho povrchu cca 40 cm sněhu, odhad jeho stavu vychází z dostupných indicií uvnitř stavby a svědectví nájemníka i pronajímatele, vnitřní vodovod ve stavbě byl poškozen při zamrznutí v nedávné době, tato oprava jde na vrub nájemce, její rozsah je však do doby rozmrznutí těžké kvantifikovat elektrorozvodná síť, telefonní síť Konstrukční řešení - popis je uveden v části s oceněním věcné hodnoty - vodovodní přípojka ze studny - kanalizační přípojka, žumpa - ohradníky z netesané kulatiny kolem budovy Příslušenství budovy 4
Ostatní informace o nemovitosti Rizika - nemovitost není v záplavovém území Právní vady - mimo zápisů na přiložených listech vlastnictví nebyly ke dni ocenění zjištěny žádné další vady Poznámka - 5
OCENĚNÍ Trh s nemovitostmi jako je oceňovaná není ustáleným prostředím, které by poskytovalo jednoznačný a opakovaný obraz vedoucí k nezpochybnitelné obvyklé ceně dle definice zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. S ohledem na tuto definici a svým způsobem výjimečný stav dané nemovitosti je velmi obtížné stanovit hodnotu na základě prodejů stejného nebo podobného majetku. V konečném stavu tento požadavek vede na neřešitelný problém stanovení obvyklé hodnoty naprosto neobvyklého - jedinečného produktu, který je k dostání jen jednou - navíc použitý a jeho substituty, je-li vůbec možno je takto nazývat, jsou ve své podstatě nepodobné. V této situaci znalkyně odhadla cenu obvyklou na základě užití přiměřených prostředků pro odhad tržních hodnot nemovitostí. Postupuje tak v souladu s doporučeními danými Mezinárodními oceňovacími standardy (vydávány Výborem pro mezinárodní oceňovací standardy IVCS) a Evropskými oceňovacími standardy (vydávány Evropským sdružením asociací odhadců TEGoVA), ze kterých čerpají při svém vzniku i naše zákony o oceňování a s nimi související prováděcí vyhlášky. Pro komplexní posouzení jsou užity tři základní přístupy: 1. Stanovení věcné hodnoty (nákladový přístup) 2. Stanovení výnosové hodnoty (přístup s oceněním peněžních toků plynoucích z nemovitosti) 3. Stanovení porovnávací hodnoty (přístup vycházející z porovnání podobných produktů - staveb, který je obecně nejblíže definici dle platné legislativy) Znalkyně si dále dovoluje upozornit, že stanovená obvyklá hodnota je pouze odborným odhadem provedeným s největší možnou péčí, nikoli přesně vypočtená nebo jinak stanovená hodnota a výsledná prodejní cena se může od stanovené obvyklé ceny lišit. Toto pásmo se pro ustálený trh běžně pohybuje okolo 5 %, u méně ustálených a pasivních trhů (s menší prodejní aktivitou) se může jednat o pásmo širší. STANOVENÍ VĚCNÉ HONOTY Stanovení věcné hodnoty vychází z reprodukčních nákladů stavy a nákladů na pořízení obdobného pozemku ve stejných kvalitativních i kvantitativních mezích. Vzhledem k obecné ekonomické teorii cenové tvorby se jedná o hodnotu tvořenou nabídkou a měla by zejména reflektovat požadavky nabízejícího ve spojitosti s tím, kolik do stavby musel při jejím pořízení vložit. Tato hodnota je zejména s ohledem na morální zastaralost stavby (dnešním ekonomickým procesům nevyhovující funkce) velmi nadsazená a její indikace tvoří horní možnou mez. Pro určení reprodukční hodnoty je užito údajů a postupů užívaných na základě současně platných prováděcích předpisů (tj. dle části druhé, hlavy I., 3 (Budova a hala) vyhlášky č. 3/2008, ve znění vyhlášek č. 456/2008 a č. 460/09 Sb., o provedeních některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku). Tato metodika v podstatě kopíruje nákladový přístup ke stavbám (vyjma koeficientu K p - tento není započítán) a vychází ze sekundárních dat Českého statistického úřadu, který je připravuje ve spolupráci s institucemi jako Ministerstvo financí ČR a další. Užita je nejblíže porovnatelná položka hala pro skladování a lehký průmysl. Pro ocenění haly jako zemědělské není důvodu, jelikož veškeré technologické zabezpečení pro chov hospodářských zvířat bylo odstraněno. Vzhledem k provedené rekonstrukci je užita analytická metoda opotřebení po jednotlivých konstrukcích. Pro určení hodnoty pozemku je užito přístupu porovnání. Příslušenství budovy tvoří v celkové hodnotě jen zanedbatelnou část a je proto zanedbáno. Většina hodnoty těchto předmětů je navíc pod zemským povrchem a v době určené pro podání posudku byla neměřitelná. Vzhledem k celkové váze nákladového přístupu je navíc vliv tohoto zjednodušení téměř nulový. Věcná hodnota stavby Hala pro skladování a lehký průmysl Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 125111 6
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP - přízemí: (76,04+0,5+7,3)*16,83 = 1 411,03 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP - přízemí: 1 411,03 m 2 4,00 m 5 644,12 m 3 Součet 1 411,03 m 2 5 644,12 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 5 644,12 / 1 411,03 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 411,03 / 1 = 1 411,03 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP - přízemí vč. soklu: ((76,04+0,5+7,3)*16,83)*(0,3+2,42+1,58/2) = 4 952,71 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 4 952,71 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy a patky izolované S 100,00 2. Svislé nosné konstrukce: obvodové nosné zděné z plných pálených cihel S 100,00 tl. 30 cm, vnitřní nosné ocelové pilíře 3. Stropy: podhled pod střešními vazníky s tepelnou izolací P 100,00 4. Krov, střecha: sedlový krov z plných ocelových vazníků S 100,00 5. Krytiny střech: osinkocementové vlnité desky P 100,00 6. Klempířské konstrukce: úplné z pozinkovaného plechu N 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: štukové omítky na zdivu, nátěry ocel. konstrukcí S 100,00 a požární nástřik opláštění krovu 8. Úprava vnějších povrchů: štukové omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100,00 10. Schody: nejsou C 100,00 11. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 12. Vrata: 2 ks ocelových vrat 4*4 m, 4 ks ocelových vrat S 100,00 2*2 m 13. Okna: dřevěná okna, izolační dvojsklo N 100,00 14. Povrchy podlah: cementový potěr S 100,00 15. Vytápění: jen v prostoru kanceláří a soc. zařízení, hala P 100,00 nevytápěná 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: plastové trubky, studená a soc. zařízení i teplá N 100,00 voda 19. Vnitřní kanalizace: plastové potrubí S 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: bojler S 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100,00 25. Ostatní: mříže P 100,00 7
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 9,40 100,00 1,00 9,40 2. Svislé nosné konstrukce: S 20,30 100,00 1,00 20,30 3. Stropy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 4. Krov, střecha: S 10,20 100,00 1,00 10,20 5. Krytiny střech: P 2,90 100,00 0,46 1,33 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,00 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,90 100,00 1,00 3,90 10. Schody: C 0,80 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 13. Okna: N 5,20 100,00 1,54 8,01 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 15. Vytápění: P 1,30 100,00 0,46 0,60 16. Elektroinstalace: S 8,30 100,00 1,00 8,30 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: N 0,90 100,00 1,54 1,39 19. Vnitřní kanalizace: S 0,80 100,00 1,00 0,80 21. Ohřev vody: S 0,40 100,00 1,00 0,40 23. Vnitřní hygienická vybavení: S 2,20 100,00 1,00 2,20 25. Ostatní: P 6,90 100,00 0,46 3,17 Součet upravených objemových podílů: 92,45 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9245 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 9,40 100,0 1,00 9,40 10,17 38 100 38,00 3,8646 2. Svislé nosné konstrukce: S 20,30 100,0 1,00 20,30 21,96 38 80 47,50 10,4310 3. Stropy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 4,08 38 50 76,00 3,1008 4. Krov, střecha: S 10,20 100,0 1,00 10,20 11,03 38 70 54,29 5,9882 5. Krytiny střech: P 2,90 100,0 0,46 1,33 1,44 38 85,00 1,2240 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,0 1,54 1,08 1,17 14 30 46,67 0,5460 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,0 1,00 6,90 7,46 14 30 46,67 3,4816 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,90 100,0 1,00 3,90 4,22 70,00 2,9540 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Schody: C 0,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,46 14 30 46,67 1,6148 12. Vrata: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,49 38 50 76,00 1,8924 13. Okna: N 5,20 100,0 1,54 8,01 8,66 14 50 28,00 2,4248 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,0 1,00 4,80 5,19 14 30 46,67 2,4222 15. Vytápění: P 1,30 100,0 0,46 0,60 0,65 14 25 56,00 0,3640 16. Elektroinstalace: S 8,30 100,0 1,00 8,30 8,98 14 35 40,00 3,5920 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,43 38 85,00 0,3655 18. Vnitřní vodovod: N 0,90 100,0 1,54 1,39 1,50 14 100,00 1,5000 19. Vnitřní kanalizace: S 0,80 100,0 1,00 0,80 0,87 14 30 46,67 0,4060 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Ohřev vody: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,43 14 20 70,00 0,3010 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,38 14 30 46,67 1,1107 24. Výtahy: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: P 6,90 100,0 0,46 3,17 3,43 14 30 46,67 1,6008 Součet upravených objemových podílů: 92,45 100,00 Opotřebení: 49,1844 8
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 620,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9247 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9245 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1510 Základní cena upravená = 2 722,02 Kč/m 3 Plná cena: 4 952,71 m 3 * 2722,02 Kč/m 3 = 13 481 353,21 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 49,1844 % Úprava ceny za opotřebení - 6 630 722,69 Kč Hala pro skladování a lehký průmysl = 6 850 630,52 Kč Porovnávací hodnota pozemku Porovnáním nabídkových cen na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že obvyklá hladina cen pozemků určených k podobnému využití, jako má oceňovaná nemovitost, se v lokalitě pohybuje okolo 250,- Kč/m 2. Výměra pozemku: 4400 m 2 Celková hodnota pozemku: 1 100 000,- Kč Věcná hodnota pozemku: Věcná hodnota stavby: 1.100.000 Kč 6.850.000 Kč (zaokrouhleno) Výsledná věcná hodnota nemovitosti: 7.950.000 Kč 9
STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HONOTY Výnosová hodnota je stanovena na základě součtu diskontovaných předpokládaných provozních výnosů, které poplynou z pronájmu celé nemovitosti (stavby i pozemku) dle stávající nájemní smlouvy, a diskontované zbytkové hodnoty nemovitosti po jejím vypršení. Vzhledem k obecné ekonomické teorii cenové tvorby se jedná o hodnotu tvořenou poptávkou. Ta by zejména měla reflektovat požadavky kupujícího ve spojitosti s tím, kolik mu stavba vydělá na vybraném nájemném nebo ušetří na nájmu, který by sám platil jinde. Tato hodnota je většinou dolní mezí hledané obvyklé ceny a na oceňované nemovitosti nepokrytě prezentuje její morální zastaralost, nízkou variabilitu využití a další faktory, pro které není obvykle o podobné nemovitosti zájem. Výše nájemného: Výše hrubého potenciálního nájemného je vypočtena na základě smlouvy o pronájmu oceňované nemovitosti, v níž je nájemné stanoveno dohodou jako 500 Kč/ustájeného koně/měsíc, a dalších 50 Kč/ustájeného koně/měsíc za vodu (vodu má pronajímatel ze studny téměř zdarma). V součtu plyne z každého ustájeného koně cca 550 Kč/měsíc bez DPH. Pronajímatel i nájemce shodně indikovali počet ustájených koní v minulém období jako postupně vzrůstající od 6 do 12 ks. Vzhledem k okolnostem znalkyně tento počet i trend považuje za ustálený a zohledňuje ho ve výpočtu. Smluvní nájem je považován za přiměřený s ohledem na dlouhodobou snahu vlastníka o pronajmutí objektu (5 let), která značně přesahuje standardní období nutná k takovémuto účelu. Znalkyně nezjistila jakoukoli nestandardní vazbu mezi pronajímatelem a nájemcem (např. příbuzenský vztah), která by výši dosažitelného potenciálního nájemného zkreslovala. Riziko výpadku nájemného: Nemovitost je pronajata jen jednomu uživateli, který ji bezezbytku využívá. Znalkyně během prohlídky absolvovala pohovor s manželi Kuntovými (nájemci), který vedla mimo jiné za účelem zjištění jejich podnikatelských plánů a perspektivy pro využití naplnění závazků, které vyplývají ze smlouvy o pronájmu. Manželé Kuntovi bez vědomí účelu prováděného ocenění spontánně znalkyni dotazovali na její názor ve věci výhodnosti koupě oceňované nemovitosti vůči postavení jiné vlastní na již zakoupeném pozemku. Z toho vyplývá, že s nemovitostí mají dlouhodobé plány a jejich výhled je i vzhledem k faktu, že bez problémů prosperují v době ekonomické deprese, stabilní. Riziko výpadku nájemného je započteno do celkové výše diskontní míry popsané níže. Jeho podchycení v absolutních číslech není možné. Variabilní náklady spojené s provozem: Energie, hmoty, služby a běžné opravy a údržbu si dle čl. VI. smlouvy nájemce hradí sám. Pronajímateli zbývá hradit náklady spojené s pojištěním, daní z nemovitosti, opravami a údržbou konstrukcí dlouhodobé životnosti a též údržbou vnějšího pláště budovy (střecha, fasáda). Fixní náklady spojené s provozem: Výše pojistného je stanovena dle odborného odhadu znalkyně jako 0,002% ze stávající věcné hodnoty stavby, která je stanovena výše. Takto stanovená míra je v souladu s běžně požadovanou výší na území v ČR a kryje možná rizika v běžné míře. Výše je stanovena výpočtem: P poj 0,002*6 850 000 Kč 13 700 Kč. = Daň z nemovitosti vychází ze zákona 338/92 Sb., o dani z nemovitosti. Její výše vychází ze zastavěné plochy budovy 1412 m 2 (vypočtena v oddíle nákladové hodnoty) a výměry zbylého nezastavěného pozemku 2988 m 2. Výše základní sazby daně u budov zemědělské prvovýroby je 2 Kč/m 2 zastavěné plochy a 0,20 Kč/m 2 volného pozemku. Dle informace příslušného finančního úřadu je výše místního koeficientu pro rok 2010 stanovena na 1,00. Znalkyně předpokládá zachování těchto poměrů v souvislosti s všeobecnou politikou podpory zemědělství. Celková výše daně pak vychází z výpočtu z následujícího výpočtu: Náklady na obnovu a investice: P daň = 1412 * 2*1+ 2988* 0,20*1 = 3422 Kč Dále je zvlášť zohledněna výše nutných předpokládaných nákladů pronajímatele, které plynou z technického stavu (oddíl technický stav a závady) a které znalkyně konzultovala se specializovanými firmy z relevantních oborů. Výše jednotlivých nákladů je předpokládaná takto: a) Pořízení studny včetně technologického vybavení (jedná se o náhradu současného zdroje cizího vlastníka) 80 000,- Kč v 1. roce ode dne ocenění 10
b) Střešní plášť obměna dožitých částí - cca 50% krytiny - cca 670 m 2 á 400 Kč/m 2 (jedná se o náhradu za ekvivalentní vlnité desky formátu 2 * 1 m, lať ování, práci a podob.) 270 000,- Kč ve 2. roce ode dne ocenění c) Dožívající fasáda oprava dožívajících částí cca 100 m 2 á 250 Kč/m 2 Dluhová služba: (standardní vnější omítka) 25 000,- Kč v 5. roce ode dne ocenění Pořízení nemovitosti není financováno úvěrem, z tohoto důvodu není uvažována položka pro dluhovou službu věřiteli. Reverzní hodnota nemovitosti: Zbytková cena nemovitosti po vypršení stávající nájemní smlouvy je uvažována jako desetinásobek posledního dosaženého nájemného. Tato suma je snížena o 5% bodů (náklady prodeje provize realitní kanceláře) a diskontována na současnou hodnotu. Výše diskontní míry Výše je stanovena s ohledem na skutečnost, že podobnou nemovitost si pořídí běžný živnostník nebo osoba, která ho bude užívat ve stavu, ve kterém se nacházel ke dni ocenění. Pro takovouto osobu je maximální možná míra bezpečného zúročení prostředků pevně ohraničena nabídkou spořících produktů bank (v potaz jsou brány banky operující v ČR na základě licence ČNB nebo jiného členského státu EU). Průzkumem znalkyně bylo zjištěno, že tato míra se dlouhodobě pohybuje okolo 2,50 % p.a. K této základní položce je přidána pro prvních 5 let trvání nájmu od doby ocenění míra rizika ve výši 5 % bodů a pro následujících 9 let míra rizika ve výši 7% bodů. Pro reverzní hodnotu nemovitosti pak též 7% bodů. Toto riziko je spojeno s možností výpadku nájemného (snížení počtu ustájených koní nebo odstoupení nájemce od smlouvy), riziky stavebně technickými (nepředpokládané vady stavby) a dalšími typy rizik (např. krytí nákladů spojených se spoluúčastí při výplatě pojistného). Výše diskontní míry je stanovena pro jednotlivá období a účel takto: i = i i i i 5 14 r = 2,50 + 5,00 = 7,50 % = 2,50 + 7,00 = 9,50 % = i základní míra 14 + i = 9,50 % riziková přřirážkk (1 5 rok ) (6 14 rok ) ( reverzní míra) Nemovitost celkově není středem zájmu profesionálních developerských společností a nelze tak uvažovat na diskontní hodnotu nebo výnosnost, kterou by požadovali u svých běžných komerčních projektů v jiných oblastech. Základní převodní mechanismus pro užité diskontování je součet diskontovaných jednotlivých výnosů plynoucích z nemovitosti, který je matematicky vyjádřen takto: VH kde U V 5,14, r n = rok R = V = 1,00 + i 14 V *10 1 * U 5,14, r 1 + R * U U = odurocitel dle hodnoceného období n = n n n ; = čistý provozní výnos z jednotlivých období Výpočet na základě matematického modelu zohledňující všechna výše uvedená fakta je aplikován v následující tabulce. n 11
Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti Výnos z koně 550 Kč/měsíc Rok 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Součet Předpokládaný počet koní 12 12 15 15 17 17 17 20 20 20 20 20 20 20 Potenciální hrubý výnos 79200 79200 99000 99000 112200 112200 112200 132000 132000 132000 132000 132000 132000 132000 Riziko výpadku nájemného x x x x x x x x x x x x x x Efektivní hrubý výnos 79200 79200 99000 99000 112200 112200 112200 132000 132000 132000 132000 132000 132000 132000 Daň (P daň) 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 3422 Pojištění (P poj) 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 13700 Fixní náklady celkem 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 17122 Variabilní náklady - hradí nájemce x x x x x x x x x x x x x x Obnovovací a investiční náklady 80000 270000 0 0 25000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Čistý provozní výnos (V) pro období -17922-207922 81878 81878 70078 95078 95078 114878 114878 114878 114878 114878 114878 114878 Odúročitel (1/U^n) pro období 5 a 14 0,9302326 0,8653326 0,8049606 0,7488005 0,6965586 0,5801166 0,5297868 0,4838236 0,441848 0,4035142 0,3685061 0,3365353 0,3073381 0,2806741 Současná hodnota výnosu -16671,63-179921,7 65908,562 61310,29 48813,436 55156,325 50371,073 55580,687 50758,619 46354,903 42333,245 38660,497 35306,39 32243,279 386 204 Kč Poslední nájemné * 10 * 0,95 (R) 1091341 Odúročitel (1/U^n) pro reverzní hodnotu 0,2806741 Reverzní hodnota nemovitosti 306 311 Kč Výnosová hodnota nemovitosti 692 515 Kč Výsledná výnosová hodnota nemovitosti (VH) (zaokrouhleno) 700 000 Kč Grafické znázornění průběhu výnosů 150000 100000 50000 Kč 0-50000 -100000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14-150000 -200000-250000 Rok 12
STANOVENÍ POROVNÁVACÍ HONOTY Stanovení porovnávací hodnoty vychází z porovnání oceňované nemovitosti s přiměřeným vzorkem podobných nemovitostí, které tvoří její substituty. Pro vyhodnocení vzorku bylo zvoleno přímé kvalitativní porovnání. Znalkyně provedla šetření v rozsahu své systematicky budované databáze, účelové hledání v inzerci a též oslovila zástupce společnosti REAiA consulting s.r.o. poskytující profesní data o prodaných nemovitostech v databázi IS MOISES. Ve vlastní databázi znalkyně není za celou její profesní kariéru zaznamenána jediná podobná nemovitost v dané lokalitě, v inzerci pro okres Beroun, Příbram a Benešov byly nalezeny 3 záznamy, IS MOISES nemá pro danou oblast relevantní data. V rámci obecné ekonomické teorie cenové tvorby se v případě porovnání jedná o hodnotu tvořenou konkurencí na trhu a měla by být rovnovážnou hodnotou mezi nabídkou a poptávkou. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná jen o porovnání na základě nabídek, je tato rovnováha částečně narušena a posunuje výsledek k vyšším úrovním. Pro zvýšení spolehlivosti a výpovědní hodnoty nabídek si znalkyně vyžádala konzultace s nabízejícími realitními makléři, kteří doplnili informace nad rámec inzerce. Vzorky k porovnání 1. Přízemní zemědělská hala Obec Kladruby u Vlašimi, okres Benešov popis: Jedná se o typovou, obdélníkovou halu postavenou přibližně v 70. letech minulého století, konstrukčně je pojata jako ocelový vazníkový skelet, který je doplněn zděnými svislými konstrukcemi. Dispozice je trojlodní s hlavním koridorem pro průjezd mechanizace. Hala je přízemní, maximální světlá výška je 3,35 m. Součástí nemovitosti je i technologické zařízení pro chov drůbeže, plynové zásobníky a další příslušenství podmiňující provoz. Hala stojí na cizím pozemku, avšak jeho majitel je svolný k jeho prodeji. parametry: pozemek: možno dokoupit za 600 Kč/m 2 (prvotní vyjednávací pozice vlastníka) zastavěná plocha haly: 1.125 m 2 napojení na hmotové a energ. systémy: technický stav: hodnocení: voda ze společné studny (součástí koupě pozemku), vlastní ČOV, elektrorozvodná síť, plynové nadzemní zásobníky dobrý, provozuschopný Jedná se typově o téměř identickou nemovitost, která však neprošla žádnou rekonstrukcí a její technický stav je mírně horší. Lokalita je porovnatelná, stejně tak napojení na inženýrské sítě a další zázemí. Cenu navyšuje vysoká prvotní vyjednávací pozice majitele pozemku, která je podle mínění znalkyně i zprostředkujícího makléře velmi nadsazená a pravděpodobně dozná korekcí, uvažováno je 2250 m 2 za maximálně 400 Kč/m 2. Tj. 2250 * 400 = 900.000 Kč. Celkově se jedná o nabídkovou cenu, která může být podrobena při konečném jednání snižující korekci. Bezproblémový přístup k nemovitosti. Nejblíže porovnatelná nemovitost tvoří střed intervalu pro porovnání. cena k porovnání: stavba: pozemek: nemovitost: zdroj: 600.000 Kč 900.000 Kč 1.500.000 Kč www.genera.cz 13
2. Přízemní zemědělská budova Obec Heřmaničky část Velké Heřmanice, okres Benešov popis: Jedná se o přízemní, zemědělskou, obdélníkovou budovu s podkrovím, které je možno využít jako sklad. Konstrukčně je pojata jako podélný stěnový systém, zastřešena je sedlovou střechou s krovem ze železobetonových vazníků. Dispozice přízemí je trojlodní s hlavním koridorem pro průjezd mechanizace. Budova stojí na vlastním pozemku. parametry: pozemek: 4342 m 2 zastavěná plocha haly: 1.176 m 2 napojení na hmotové a energ. systémy: vlastní zdroj vody, septik, elektrorozvodná síť, není možnost napojení plynu technický stav: hodnocení: dobrý, provozuschopný Jedná se účelem o identickou nemovitost s podobným spektrem využití, která však neprošla žádnou rekonstrukcí a její technický stav je mírně horší. Jedná se o nabídkovou cenu, která může být podrobena při konečném jednání snižující korekci. Bezproblémový přístup k nemovitosti. Nabídková cena tvoří horní mez pro interval porovnání. cena k porovnání: nemovitost: zdroj: 1.900.000 Kč www.havereality.cz 3. bývalý kravín s halou (přípravna) Obec Votice, okres Benešov popis: Jedná se o přízemní, zemědělskou, obdélníkovou budovu bývalého kravína a halu která plnila funkci přípravny a skladu krmiv. Budovy jsou zděné, pravděpodobně vyššího stáří (cca 70 let), se sedlový střechami a klasickými tesařskými krovy. Dispozice přízemí je trojlodní s hlavním koridorem, který neumožňuje průjezd mechanizace. Budova stojí na vlastním pozemku. Přístup k budově bezproblémový - ošetřen věcným břemenem. parametry: pozemek: 980 m 2 zastavěná plocha haly: 980 m 2 napojení na hmotové a energ. systémy: technický stav: hodnocení: zdroj vody, elektrorozvodná síť, jímka, není možnost napojení plynu zhoršený, provozuschopný po úpravách Jedná se účelem identickou nemovitost, která však neprošla žádnou rekonstrukcí, její konstrukční i dispoziční pojetí je horší a technický stav též. Jedná se o nabídkovou cenu, která může být podrobena při konečném jednání snižující korekci. Bezproblémový přístup k nemovitosti. Nabídková cena tvoří dolní mez pro interval porovnání. cena k porovnání: nemovitost: zdroj: 799.000 Kč www.a-excelans.cz Výsledná porovnávací hodnota nemovitosti: 1.500.000 Kč 14
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Trh s bývalými zemědělskými budovami je neustálený a pasivní trh a nabídkové, poptávkové i konečné ceny jsou velmi různorodé. Je tedy velice obtížné podchytit a paušalizovat jednotlivé detaily, které motivují kupce k pořízení podobných nemovitostí. Pozitivem je zejména blízkost velkého sídla, které umožňuje změnu využití tak, jak byla nastíněna v celkovém popisu. Pro zpřehlednění rekapitulují výsledné hodnoty zjištěné na základě jednotlivých přístupů: 1. Nákladový přístup 1.1. Věcná hodnota pozemku 1.100.000 Kč 1.2. Věcná hodnota stavby 6.850.000 Kč Věcná hodnota Celkem 7.950.000,- Kč 2. Výnosový přístup Celkem 700.000,- Kč 3. Porovnávací přístup Celkem 1.500.000,- Kč Z výsledných hodnot je zřejmé, že věcná a výnosová hodnota tvoří horní a dolní mez intervalu, v němž se hledaná obvyklá cena nachází. Zdůvodnění tohoto faktu je u jednotlivých přístupů. Porovnávací hodnota, která by měla být středem intervalu, je však tvořena z nabídkových cen k jednání a je zajisté mírně nadsazena pro možnost pozdějšího ústupku slevy. Z dalšího lze uvažovat zejména dílčí výsledek věcné hodnoty pozemku. Pozemky nelze replikovat, spotřebovávat, ani opotřebit. Pozemků je konečný počet a poptávka po nich je stabilní po dlouhé časové úseky. Z tohoto důvodu by obvyklá cena neměla klesnout pod hodnotu pozemku samého. Kontribuce dílčích hodnot k výsledné obvyklé ceně: 1. Nákladový přístup 10 % 2. Výnosový přístup 65 % 3. Porovnávací přístup 25 % Výsledná hodnota vychází z váženého průměru podle výsledků dílčích hodnot jednotlivých přístupů a jejich významu váhy. Vzhledem k tomu, že se jedná o ryze komerční nemovitost, je upřednostněn přístup na základě výnosů, na kterých většina komerčních investorů (podnikatelů, živnostníků) svoje rozhodnutí staví. Obvyklá hodnota = 7,95*0,1 + 0,7*0,65 + 1,5*0,25 = 1,63 mil. Kč Obvyklá cena nemovitosti: Část a) 1.630.000 Kč slovy jedenmiliónšestsettřicettisíc korun českých 15
OBVYKLÁ CENA NÁJEMNÍHO PRÁVA Znalkyně oceňuje nájemní právo, které vyplývá ze smlouvy o pronájmu, uzavřené mezi společností Harta a.s. a p. Martinem Kuntem, ze dne 1.8.2009 (kopie viz příloha znaleckého posudku). V rozsahu oboru znalkyně je nájemní právo oceněno jako náklady k pořízení obdobného práva kalkulované z nákladů na obnovení porovnatelného práva v místě a čase, a to po zániku původně sjednaného nájemního práva. Stanovit hodnotu práva porovnáním s jinými nájemními právy není možné převody a přenechání nájmů porovnatelných budov nejsou běžné a informace o nich nejsou veřejně dostupné. Náklady na obnovení práva jsou následující: a) transakční náklady: Tvoří zejména provize realitní kanceláři za zprostředkování nového nájmu. Ta je u podobných nemovitostí stanovena obvykle paušálně v rozmezí 5 000 až 15 000 Kč (běžná provize za zprostředkování celků nízké nebo velmi nízké hodnoty nebo jen cena asistence - právních služeb sepsání smlouvy). Obvyklá cena transakčních nákladů = 10.000 Kč b) refundace investic nájemce do nemovitosti a stavebních úprav, které byly od počátku trvání nájemní smlouvy nutné k specializovanému provozu nájemce: Montáž dřevěných mobilních příček = 40.000 Kč pozn.: rozsah těchto prací neustále vzrůstá a při pozdějším datu dražby může již být tento odhad zastaralý, neplatný a v této položce ho bude nutno upravit c) náhrada za zvýšení ceny nového nájmu: Znalkyně má požadované nájemné za běžné a nepředpokládá zvýšení nájmu, pokud bude uzavřen na jinou porovnatelnou nemovitost. V daném případě nebylo navýšení zjištěno. = 0 Kč d) škody způsobené nájemcem při užívání nemovitosti Jak již vyplývá z popisu technického stavu, nájemce svojí nedbalostí nevytápěním prostor způsobil poruchu vnitřního vodovodu, rozsah této závady je do doby rozmrznutí vody v potrubí velmi těžké kvantifikovat a částka je velmi hrubým odhadem, který nabývá pevných kontur až ve chvíli, kdy je potrubí odhaleno a vyměněno. Obvyklá cena škody = - 20.000 Kč pozn.: rozsah těchto škod může kolísat a při pozdějším datu dražby může již být tento odhad zastaralý, neplatný a v této položce ho bude nutno upravit Obvyklá cena nájemního práva celkem = 30.000 Kč Znalkyně si dovoluje upozornit, že podobně výjimečná nemovitost může být statkem, který je v daném místě a čase konečný svým rozsahem. Ztráty a ekonomická škoda způsobená nájemci na základě zániku nájemních práv v kombinaci s nedostupností dalších prostor v místě, ztracenou možností provozovat výdělečnou činnost a vytvářet zisk z této činnosti plynoucí není součástí znalkyní stanovené hodnoty nájemního práva. Tato problematika není oborem znalkyně a k ocenění těchto věcí je třeba znalce s jiným druhem oprávnění (případně interdisciplinární ocenění). PRÁVA UVEDENÁ NA LITSU VLASTNICTVÍ Druh a cenová výše zástavních práv zákonných a smluvních je uveden na listu vlastnictví v oddíle C (viz příloha znaleckého posudku) 16
Část b) PŘEDMĚT OCENĚNÍ identifikace nemovitosti Typ nemovitosti: Kalová jímka na pozemku jiného vlastníka Adresa nemovitosti: Jablonná, 362 63 List vlastnictví č.: 306 Vlastník HARTA a.s., Koněvova 1271/101, Praha 3, Žižkov, 130 00 č.p./č.e.: - pozn. jímka je postavena na pozemku jiného vlastníka parc.č. St. 101 m 2 ; LV 281 k.ú. Horní Hbity obec (počet obyvatel): Jablonná (333) okres: Příbram kraj: Středočeský - dtto část a) posudku PODKLADY společné pro části a) i b) POPIS Celkový popis analýza Předmětem ocenění je oplocená kalová jímka postavená na cizím pozemku, která v minulosti sloužila jako příslušenství podmiňující provoz sousední silážní jámy. Silážní jáma již neslouží svému účelu, jímka není nikterak využívána, nepřináší žádný užitek ani ocenitelný kladný přínos nebo práva. Samotná jímka odtržená od silážní jímky je bez jakéhokoli užitku naprosto neprodejné zboží s nulovou hodnotou. Z výše uvedených důvodů není třeba se předmětnou nemovitostí dále zabývat nebo ji analyzovat. Jediná ocenitelná hodnota jsou náklady nutné k odstranění, které budou muset být vynaloženy ve spojitosti s demolicí. Obvyklá cena nemovitosti: Část b) 0 Kč slovy nula korun českých PRÁVA UVEDENÁ NA LITSU VLASTNICTVÍ Druh a cenová výše zástavních práv zákonných a smluvních je uveden na listu vlastnictví v oddíle C (viz příloha znaleckého posudku) 17
Závěr rekapitulace Část a) posudku: Obvyklá cena nemovitosti Nájemní právo 1 630 000 Kč 30 000 Kč Zákonná a smluvní práva uvedená na listu vlastnictví jejich výše viz oddíl C listu vlastnictví Část b) posudku: Obvyklá cena nemovitosti 0 Kč Zákonná a smluvní práva uvedená na listu vlastnictví jejich výše viz oddíl C listu vlastnictví V Plzni, 17.2.2010 Ing. Jiřina Pešková Alešova 15 301 00 Plzeň Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 4.5.1993 č.j. Spr.2997/92 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2299-26/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2299-26/10. 18
{f"b,j'{.p {"';., t-*"t# J,*J" Ja.g'tr - t&,/f t: c.j.0?4 sx 1s30i09-57 VS opr.: 0G018871 Usr esefti Soudni exekufor Mgr. Pavla Fudftovd, Exekutorskf rliad Ostrava, se sidlem Sl6virensk'{ 4l0ll4' Ostrava - Mari6nsk6 Hory, PSe 70900, povdieni usnesenim o nalizenf exekuce, kterd vydal Obvodni soud pro Prahu 3 dj. 36 Nc 14745/2A09-5 dne 20.4.20{)9, podle exekudniho titulu, lreqfm je roxudek: 6j. 17 C l25naa7-27,weti vydal Obvodnl soud pro hahu 3 dne 04.07.2008, a to k nivrhu opriivn n ho (ez.prodej, s.r.o., sidlem Duhov6 1/425, 14053, Praha 4,le, 27232433, zast. Mgr. David Jiinger, advokdt, sidlem 28. t{jna 219/438,70900, (}sfava- Mari6nskd Hory proti povinn6mn: HARTA as., sidlem Kon vova 127llrcl, 13000, Praha 3, Ie 25103563 kvymoieni povinnosti zaplatit pohleddvku ve vlsi 19 693,50 Kd s plfsluienstv{m, kterd tvoii uroky zprodleni 0,030% denn z iastky I 000,00 Ki od 21.02.2A04 do zaplaceni, 0,030% denn z dr{stky l8 693,50 Kt od 02.04.2005 do zaplaceni, 0,030% denn6 z ddstky 243,50 Ki od 03.03.2006 do 18.05.2007 a n6klady pledchoziho Ifzeni ve v!5i 800,00 Kd, jakoi i k vymozeni povinnosti zaplatit ndklady tdto exekucg rozhodl takta: f l. Znalcem z oboru ekonomiky, odvdtvi ceny a odhady nemovitosti se Ine. Jifina Pe5kov{" bytem Ale5ova 15. PSd 30100. Plzeil ustanovuje: II. Znalcise ukl6di: - ocenit nemovitosti se v$erni jejich soudristmi a piisluienstvim a prdvy a zavadami ek3.*,3 : l:so203 *ijrran S;.i.u***ij 65S17S Sornl Hhity l:"ss.rissia:.{?"'"i : 3$6 *h*c: 5{O37t Jabli)n}r* s );sl:lre.luesil F;:e:::t*y tb.ri -l "/',?ere iff-j til.'l ]:J: P 5t" 91 ll4oo eastav{in{ PS.ocha a atdvoii S is!'l;i/ iip jstsqbit i--* -1-^- : L,ii-tn, r. 8...r.<f =r F bez 6p/de F bes e{}/6e JIni st. j:.n^6 st..!:r q,: Fa-: st, 91 st. 1o1, Lv:28L Znalciseuklid6,abynemovitostiajejichpiislu5enstviajednotliv6priwaanvadynemovitostmi spojen6 ocenil cenou obvyklou dle $ 2 odst. I z6kona e.15111997 Sb. a to talq ie zvldif oceni cenou obvyklou nemovitosti uvedend pod bodem a) a zvlait' nemovitosti'uvedend pod bgdem b):
ai S}.r s: CZS2OB F,iiLlaram i(.aa.'it*r."i : fs5t"7b gorrxil llbity cbel:.i,is: sr:-a.st:',i i:eti: E{037!t Jdbllxnn* JO6 P 9r.!sri.l?*rdj.el'zJ; gf;u]:!:!.e :r_iij ;t:'5s,.. :',?!::tj.::*s:r,--r-i::;r.y 9L ir i'ijr fyf }-i*:-if f.is:: cb;*, *,!l:i.;:y 4400 zastav6nii Flocha a n*dwoii 7Fir.--L - --Ji--, P bez &plde jins st" at" b) C.i::+s: CZ,A2SF Piii.bre ri,n:. i:e+nr: 656L?g Iiorcrli qbl.ty *$h'*c ; 5r[03?{ i:s: T:as:t:rtv.1: 3flG Ja.bi{rnue e lf9;i,rra:'.}.lii. ilrl{}r' f'_:{i: si i*}" a'.isi:,ii.'*, ;- Su,jl."??-!t * - i-. J "t t/.y rr.rl j,rrj!4t.1.r '.' J L':-t F bec d?l6e Jlnii st. st" 101, r"v;281 tn lv" Znalci se ukl6dd vypracovat znalecky posudek elektronicky a pisemnd ve trojim vy-hotoveni ve lhttd 30 dnrl ode dne pr6vni moci tohoto rozhodnuti a piilozit tdi fotografie ocefiovanich nemovitostf v eiekhonickd podob6. Soudnf exekutor ve smyslu ustanoveni $ 52 exekudniho f6du, ustanov ni $?54 odst. 1. S 127 odst" 3 a i 336 odst. 3 o. s. i. povinndmu, popi. dalsimosob6m p f i k s z u i e, aby umoznili znalci prohlfdku nemovitostf, jejich pifslusenstvi, movir:ich vdci, kterd fvoii piislusenstvi nemovitosti a zjistdnf stavu jednotlivych prav a ziivad s nemovirostmi spojenjch pro pofieby ocendni nemovitosti a jejich pfislusenstvi, movilfch vdci tvoiicich piislusensrvi nemovitosti, jednotlivjch prdv az vad s nemovitostmi spojen;fch a vypracovilnf maleck ho posudku; pf edloiili malcilistinypotiebndkocendnijednotiivlchprirvazavad(zejmdnanljemnf smlouvy k bytovd jednotce, nemovitostem, listiny prokazujici vdcnii bfemena - piedkupni prdvo, uzivacf pr6vo, prrivo prtliezdu a prtchodu, priivo vest vodovodni. telekomunikadni, plynovou pfipojku, dale zejmdna kupni smlouvy* a darovaci smlouvy viiiici se k pfedmdtnd nemovitosti, rozhodnuti o dedicwi apod); z d' r L e l i s e jedn6ni, kterd by bninilo znalci splnit ulozenf rikol nebo by jeho splndni srdzovalo. Tomu, kdo neuposlechne tohoto plikazu soudnfho exekutora mriie soudni exekutor uiozit poiddkovou pokufu ai do qfie 50.000.-Kd. Odrlvodndnf: Dle $ 69 zilkona d. na/2001sb., exekudnfto i6du se na prov6ddni exekuce prodejem nemovitosti pfimdiend poufijf ustanovenf obianskdho soudniho iridu. Dle ust. g 335a odst. 2 o.s.l. se natizeni vfkonu rozhodnutf vztahuje na nemovitost se v5emijejfmi soudristmi a piislu5enstvim; to platf i o movitych vscech. kterd jsou piislu5enstvfm nemovitosti. n "