ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1640815 NEMOVITÁ VĚC: o ceně spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Králíky, k.ú. Králíky u Nového Bydžova Adresa nemovité věci:králíky 30, 504 01 Vlastník stavby: Jana Kubíková, Králíky 30, 504 01 Králíky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Jana Kubíková, Králíky 30, 504 01 Králíky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: 603 838 561 e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 14219/14-23(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 300 000 Kč Datum místního šetření: 7.1.2015 Stav ke dni : 7.1.2015 Počet stran: 18 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 21.1.2015 Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Hradec Králové, LV č.370 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 14219/14-35 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 14219/14-23 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizaceý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro ý telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové, který je zapsaná u KN Hradec Králové na LV č.370. Objekt RD č.p.30 je samostatně stojící RD a nachází nedaleko centra obce. RD je podsklepen má jedno nadzemní podlaží, podkroví a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Nová plastová okna z roku 2012. Dispoziční řešení RD: suterén - garáž, dílna, uhelna, kotelna, prádelna, 3*sklep, přízemí- pokoj, jídelna, kuch.kout, spíž, ložnice, pokoj, koupelna, WC, šatna, veranda, podkroví -2* pokoj, kuch.kout, koupelna, WC, 2* půda, šatna, chodba, schodiště. Objekt je napojen na inž. sítě(elektro, voda, kanalizace do žumpy)možnost napojení na plyn, kanalizaci. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( žumpa, přípojky,sklad, zp.plocha, oplocení). Základní občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.370 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 spol. vl. podíl 1/2 na RD č.p.30 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvl.podílu 1/2 na st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00-3-
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 370 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 +! Pi) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD I 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I -0,01 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 +! Pi) = 1,030 Koeficient pp = IT * IP = 1,030 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Králíky u Nového Bydžova: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60-4-
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 352,33 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 spol. vl. podíl 1/2 na RD č.p.30 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Obestavěný prostor - celkem: = 1 095,05 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,09 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: -5-
s = 1-0,005 * 32 = 0,840 12 Index vybavení IV = (1 +! i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Vi) * V13 * 0,840 = 0,821 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 919,- Kč/m 3 * 0,821 = 1 575,50 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 095,05 m 3 * 1 575,50 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= 1 777 008,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 777 008,81 Kč Spol. vl. podíl 1/2 na RD č.p.30 - výchozí cena pro výpočet = 1 777 008,81 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Spol. vl. podíl 1/2 na RD č.p.30 - zjištěná cena = 888 504,41 Kč 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.n.p. 88,28 m 2 3,05 m Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 269,25 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl -6-
1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 95,25 Koeficient vybavení K4: 0,9525 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9525 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 968,82 Plná cena: 269,25 m 3 * 1 968,82 Kč/m 3 = 530 104,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 52 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 32 / 52 = 61,5 % Koeficient opotřebení: (1-61,5 % / 100) * 0,385 Nákladová cena stavby CSN = 204 090,34 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = 210 213,05 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 210 213,05 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Sklad - zjištěná cena = 105 106,53 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvl.podílu 1/2 na st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové Jedná se o spoluvl.podílu 1/2 na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 370 u KN Hradec Králové. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání -7-
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo - zem. fond 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +! Pi = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 352,33 1,030 362,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 32 512,00 362,90 185 804,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 55 184,00 362,90 66 773,60 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 252 578,40 Spoluvl.podílu 1/2 na st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, = 252 578,40 Kč k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Spoluvl.podílu 1/2 na st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové - zjištěná cena = 126 289,20 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění -8-
2.1 spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 311,66 m 2 Obestavěný prostor: 1 095,00 m 3 Zastavěná plocha: 135,35 m 2 Plocha pozemku: 696,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD rodinný dům s dvěma samostatnými byty s dispozicí 5+1 a 1kk, garáží, zimní zahradou a velkým pozemkem ve velice dobrém stavu. Vhodný k okamžitému nastěhování. Nemovitost je soudně oddlužena. RD RD 5+1+suterén/terasa/garáž, pozemek 876m2, 15 km od Hradce Králové, v obci Boharyně - Zvíkov. Exkluzivně nabízíme k prodeji pěkný cihlový dům o dispozici 5+1+suterén+terasa s garáží, v obci Boharyně - Zvíkov, 15 km od Hradce Králové. Dům stojí na pozemku o výměře 876 m2, má zast. plochu 138m2 a plochu užitnou 230m2. Dispozice domu - suterén - garáž s dílnou, kotelna, prádelna, komora, vstupní chodba, schodiště. V 1.n.p. se nachází chodba, kuchyň s jídelnou (kuchyňská linka Koryna z masivního dřeva), velký obývací pokoj se vstupem na terasu o výměře 60m2 orientovanou do zahrady, koupelna s vanou, wc a komora. V 2.n.p.jsou 4 ložnice, koupelna se sprch.koutem a wc s umyvadlem. Dům disponuje krásnou, upravenou zahradou s letním domkem ve kterém je umístěn krb, udírna, posezení. Do domku je dotažena el. Dobrá dostupnost do Hradce Králové RD samostatně stojící, dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou střechou. Dům má dvě obytná podlaží ve kterých se nacházejí dvě bytové jednotky s příslušenstvím. V přízemí se dále nachází kotelna a dva sklady. Původní stavba doznala v uplynulých letech řadu zásadních rekonstrukcí. Většina proběhla v roce 2008 a to: nová střecha, zhotovení vestavby do půdního prostoru, nově vyzděné komíny (2x krbové, 1x vyvločkován pro odkouření plyn. kotle, výměna původních oken za plastová, kompletní rekonstrukce koupelna v 2 NP - zde je podlahové vytápění, rekonstrukce rozvodů vody a odpadu. Dále zde bylo zrekonstruované nové topení (rozvody, radiátory, podlahové vytápění v přízemí) včetně instalace plynového kotle a bojleru. Před osmi lety byly instalovány do obou bytů kuchyňské linky (v přízemí je linka vybavena spotřebiči - varná deska, trouba, lednice, myčka). Dům je napojen na vedení plynu, vody a splaškovou obecní kanalizaci. Dům je možno vytápět kombinací ústředního vytápění a topení v krbových kamnech. Dům má svou vlastní studnu využívanou na zálivku. Na dům dále navazuje kryté parkovací stání a dílna, zahradu odděluje Garáž s venkovní pergolou. Srovnatelné nemovité věci Název: RD -9-
Lokalita Sloupno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,80 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,40 Upravená j. cena Kč/m 2 3 000 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 320,00 m 2 1 068 m 2 2 400 000 Kč 7 500 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Boharyně Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,80 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,40 Upravená j. cena Kč/m 2 3 986 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 290,00 m 2 1 115 m 2 2 890 000 Kč 9 966 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Suchá Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,02 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,80 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,41 Upravená j. cena Kč/m 2 6 182 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 165,00 m 2 609 m 2 2 500 000 Kč 15 152 Kč/m 2-10-
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 000 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 389 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 182 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 389 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 311,66 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 367 876 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 spol. vl. podíl 1/2 na RD č.p.30 888 504,00 Kč 1.2 sklad 105 107,00 Kč 993 611,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvl.podílu 1/2 na st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové 126 289,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové 1 367 876,00 Kč 2.2 0,00 Kč 1 367 876,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 1 367 876 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 119 900 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 1 300 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč Závěrečná analýza Rizika technické povahy: -11-
Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Hradec Králové LV č.370 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/2 podílu bez závad je minimálně : 1 300 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 1 300 000,- Kč slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Králíky. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Hradce Králové. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Králíky, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. -12-
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu spoluvl.podílu 1/2 na RD č.p.30 stavba stojí na pozemku st.32 vč.pozemků st.32, p.č. 55 a příslušenství v obci Králíky, k.ú.králíky u Nového Bydžova, okres Hradec Králové ve výši 1 300 000,- Kč. : 1 300 000,-Kč Obvyklá cena: 1 300 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. -13-
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 21.1.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1640815 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1640815. -14-
-15-
-16-
-17-
-18-
-19-