Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1792 / 120-02 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 124/2, LV č. 4762, s podílem na společných částech domu a pozemku 6875/130714 na pozemcích: pozemek parc.č. 837, LV č. 1546 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1257158 město Kat. území Nové Město Ulice Ostrovní č.p. 124 Část obce dle LV č.1546, Nové Město Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Di Falco Salvatore - 110 00 Praha 1 Staré Město, Uhelný trh 414/9 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 24.11.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 20.11.2012 0604 149 00 Praha 11 email: coudek@centrum.cz tel: 602 335251 272915014 Prohlídka dne 20.11.2012 Počet stran textu 8 Počet příloh 4 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 68.75 m 2 52 000 Kč/m 2 3 575 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 3 600 000 Kč Tři miliony šestset tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Podlahová plocha jednotky a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o atypický byt 2+1 s příslušenstvím v domě zděné cihelné technologie kladné faktory: - historická lokalita širšího centra Prahy - stabilizovaná oblast, velmi dobře dostupná prostředky MHD - velmi dobře dostupná občanská a obchodní vybavenost záporné faktory: - převis nabídky nad poptávkou - obtížná možnost parkování v ulicích - frekventovaná lokalita Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 5 000 000 Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky do celkové 5 277 000 Kč, budoucí pohledávky do celkové výše 501 500 Kč, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 4.2.2008, V-6348/2008-101 NE NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne 11.4.2008 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1546. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4762. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nové Město. Výpis z prohlášení vlastníka budovy. Datum předání kompletních podkladů 19.11.2012 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1546. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nové Město. Výpis z prohlášení vlastníka budovy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Nové Město je historické město, městská čtvrť a katastrální území Prahy, nacházející se na pravém břehu řeky Vltavy, náležející částečně do městské části Praha 1, Praha 2 a do Prahy 8. Jedná se o významnou lokalitu v centru hl.města Prahy, s veškerou dostupnou občanskou a obchodní vybaveností, výborně dostupnou prostředky MHD, představovanými metrem a tramvajemi. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 1. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba obytná zástavba Nemovitost je situovaná v turisticky rušné lokalitě historických bytových domů v ulici Ostrovní, souběžné s ulicí Národní, přístupné z ulice Spálená. Nachází se cca 200 m od Vltavy a cca 150 m od Národního divadla. Výborná je dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou, představovanou metrem ze stanice Národní třída (5 min.pěšky), nebo tramvají. Zeleň je představována pěšky dostupným parkem na Slovanském a Střeleckém ostrově. Obtížnější je dopravní dostupnost individuální dopravou. Rezidenční zóna ulehčuje parkování pouze pro obyvatele s trvalým bydlištěm v Praze 1. Pravá strana Vltavy nebyla zasažena povodněmi v roce 2002. Dům se nachází v zóně 1 - zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Nemovitost tvoří vnitřní řadový zděný bytový dům o jedné sekci č.124, postavený na pozemku p.č.837. Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace. Je přístupný z ulice Ostrovní, která je pro automobily slepá. Obtížná je možnost parkování. Informace o nemovitosti Dle náhledu se jedná o historickou secesní budovu, postavenou pravděpodobně na konci 19.století. Dle prohlášení vlastníka má jedno podzemní podlaží a sedm nadzemních podlaží. V domě se nachází 11 bytových jednotek a 3 nebytové jednotky. Bytový dům je zděné technologie, se sedlovou, výškově sníženou střechou (pravděpodobně dvorní vestavba), s pálenou krytinou. Vnitřní komunikační prostory jsou s výraznými zdobenými štuky. Uliční fasáda je štuková, dekorativní, zdobená. Nad chodníkem je sokl z keramických pásků. Výrazné jsou pilastry. Fasáda je doplněná balkony. Průběžná je římsa nad 1.NP, hlavní římsa a nadstřešní zídka se štítem. Vnitřní dvouramenné schodiště je přímo osvětlené z nádvoří. Dvorní fasáda není známa. Výtah pravděpodobně chybí. Vnitřní prostory jsou pravděpodobně kontrolovány kamerovým systémem. Vstup do domu je na kartu. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.124/2 s příslušenstvím o velikosti 2+1, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č.837 ve výši 6875/130714. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Byt se nachází ve 2.NP. Je orientovaný dvoustranně, J do ulice a S do nádvoří. Koupelna a WC jsou samostatné. Dispozice bytu není známa. Vybavení bytu je převzato z prohlášení vlastníka budovy. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2395 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně pravděpodobně vana, umývadlo nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny 3
Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná nezjištěno Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je dle náhledu v dobrém technickém stavu, průběžně udržovaný. Pravděpodobně byla provedena oprava fasády, s vestavbou podkroví oprava střechy, krytiny, klempířských konstrukcí. Vnitřní zdobené omítky jsou v dobrém stavu. Ostatní nezjištěno. Odborný odhad opotřebení je 60%. Technický stav jednotky Technický stav bytové jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy smíšené 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové, cihelná konstrukce klenba % dokonč bez izolací 100 krov pravděp. sedlový 100 střešní krytina pravděp.pálená 100 obvodové stěny z cihelného zdiva 100 vnější úpr. povrchů uliční omítka vápenná 100 zdobená vnitřní úpr. stěn nezjištěno 100 schodiště dvouramenné, přímo osvětlené 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení 100 % dokonč okna pravděpodobně původní 100 dveře nezjištěno 100 špaletová podlahy obytných nezjištěno 100 podlahy nebytových nezjištěno 100 místn. místn. vytápění nezjištěno 100 elektro pravděp.světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu nezjištěno 100 zdroj teplé vody nezjištěno 100 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 3.56 m 2 1.0 3.56 m 2 pokoj 31.96 m 2 1.0 31.96 m 2 ložnice 16.75 m 2 1.0 16.75 m 2 koupelna 2.80 m 2 1.0 2.80 m 2 WC 2.15 m 2 1.0 2.15 m 2 chodba 9.36 m 2 1.0 9.36 m 2 komora 2.17 m 2 1.0 2.17 m 2 Součet ploch za podlaží 68.75 m 2 68.75 m 2 4
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 22.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 125.0 m 2 Cena za nemovitost 7 500 000 Kč 60 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 6 750 000 Kč 54 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1/B Lokalita : ulice Ostrovní Vybavení : původní standardní Vytápění : plynový kotel Stav : udržovaný Stejná ulice, větší byt 5
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 1.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 88.0 m 2 Cena za nemovitost 4 800 000 Kč 54 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 4 320 000 Kč 49 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk Lokalita : ulice Ostrovní Vybavení : původní standardní, přestavěna koupelna Vytápění : elektrické lokální Stav : převážně původní, před rekonstrukcí Stejná ulice, větší byt, vyšší podlaží 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 46.0 m 2 Cena za nemovitost 3 500 000 Kč 76 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 3 150 000 Kč 68 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk Lokalita : ulice Ostrovní Vybavení : po rekonstrukci, standardní Vytápění : etážové Stav : po rekonstrukci Stejná ulice, menší byt, vyšší podlaží 6
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 12.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 52.0 m 2 Cena za nemovitost 4 285 000 Kč 82 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 3 857 000 Kč 74 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk Lokalita : ulice Opatoviká Vybavení : po rekonstrukci, standardní Vytápění : etážové Stav : po rekonstrukci domu a bytu Sousedství, dům s recepcí, menší byt, vyšší podlaží Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 49 100-74 200 Kč/m 2 3 150 000-6 750 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 52 000 Kč/m 2 7
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh obdobných bytových jednotek v OV. Nabídka převyšuje poptávku. Nabídky se pohybují v rozpětí 3,50-7,50 mil.kč tj.54 000-82 000 Kč/m2, podle lokality, umístění v domě, technického stavu a velikosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 50 000-74 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována do spodní poloviny rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1792-02 znaleckého deníku. podpis 8
9 Fotodokumentace
10 Fotodokumentace - mapy