Poskytování hypotečních úvěrů a rizika pro finanční stabilitu v ČR Jan Frait ředitel samostatného odboru finanční stability Prezentace pro Euro Business Breakfast Budoucnost hypoték v ČR Praha, 29. červen 217
Média": Ceny nemovitostí média vs. ZFS 216/217 (1) Ceny bytů letí nezadržitelně vzhůru. ČNB se snaží krotit bobtnající realitní bublinu. Avšak zatím bezúspěšně. Zdroj: zprostředkovatelský server, 22.6.217. V Česku je hypoteční bublina! ČNB vysílá k trhu s bydlením jednu katastrofickou zprávu za druhou. Realita je zcela jiná. Příspěvek na FaktorS, 22.6.217. Prezentace ČNB k ZFS 216/217, 12.6.217: Ceny bytů jsou podle metod používaných ČNB ke konci roku 216 mírně nadhodnocené. Ukazatele dostupnosti koupě bydlení se v roce 216 mírně zhoršily, zůstávají však výrazně pod předchozími maximy. Systémová rizika zůstávají ve všech oblastech pouze potenciální, tj. žádné není bezprostřední. 2
Aktuální vyhodnocení cen rezidenčních nemovitostí Ceny bytů jsou podle metod používaných ČNB ke konci roku 216 mírně nadhodnocené. Rostoucí nadhodnocení signalizuje indikátor porovnávající nárůst cen bytů s nárůstem mezd od posledního cenového dna. Mezery cen bytů podle různých metod (v %) 25 2 Alternativní odhad nadhodnocení cen bytů a limity LTV (nadhodnocení v %; pravá osa: LTV v %) 2 8 15 1 5-5 -1 15 1 5 85 9 95-15 12/2 12/4 12/6 12/8 12/1 12/12 12/14 12/16 Model nabídky a poptávky Upravený poměr ceny bytu a mzdy Upravený poměr ceny bytu a nájemného Model akcelerátoru Pramen: ČSÚ, IRI, MMR, EK, výpočty ČNB 1 3/13 12/13 9/14 6/15 3/16 12/16 9/17 Nadhodnocení cen bytů Agregátní limit LTV (pravá osa) Individuální limit LTV (pravá osa) Pramen: ČSÚ, ČNB, výpočty ČNB 3
Vyhodnocení cen rezidenčních nemovitostí v minulosti Zprávy o finanční stabilitě dlouhodobě poskytují cenné a nevychýlené pohledy na trh nemovitostí. ZFS 27 červen 28: Na trhu nemovitostí pokračují trendy, které předchozí Zpráva o finanční stabilitě 26 označila za rizikové. Vysoká rozestavěnost bytového fondu může znamenat rizika pro sektor developerů. ZFS 28/29 červen 29: Zhoršení makroekonomického prostředí může vést k poklesu cen nemovitostí, vzhledem ke konzervativnímu chování bank a nízkým LTV v minulosti bude dopad do bilancí bank malý. ZFS 212/213 červen 213: Ukazatele udržitelnosti cen nemovitostí naznačují spolu s jinými odhady mírné podhodnocení cen nemovitostí. 4
Hlavní domácí riziko prezentované v ZFS 216/217 Pokračování roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení dynamika cen bydlení a úvěrů na bydlení. Ceny bytů, nové úvěry na bydlení (levá osa: meziroční změny v %; pravá osa: čtvrtletní úhrny v mld. Kč) 2 1 15 1 8 6 5-5 4 2-1 3/1 3/11 3/12 3/13 3/14 3/15 3/16 3/17 Ceny bytů Nové úvěry na bydlení (pravá osa) Pramen: ČSÚ, ČNB, výpočty ČNB Pozn.: Nové úvěry domácnostem na nákup bytových nemovitostí. Řada vyhlazena pololetními klouzavými průměry. 5
Riziková spirála mezi cenami nemovitostí a úvěry Riziko má potenciální a střednědobý charakter nacházíme se stále daleko od období 28-29! Expanze Oživení Normální vývoj Útlum Propad Pozn.: Body na spirále jsou získány na základě kombinace odhadu míry nadhodnocení bytů odvozeného z poměru ceny bytu a mzdy a rozdílu mezi reálným meziročním zvýšením objemu úvěrů na bydlení a jeho dlouhodobým průměrem. Pro daný rok je zvolena hodnota ke konci 1. čtvrtletí (pro letošní rok jde zatím o expertní odhad). 6
Doporučení ČNB média vs. ZFS 216/217 (1) Prezentace ČNB k ZFS 216/217, 12.6.217: ČNB v tuto chvíli nepovažuje na nezbytné snížit platné limity ukazatele LTV. ČNB prozatím nestanovuje horní hranice ukazatelů DTI (debt-toincome) či DSTI (debt service-to-income). ČNB zodpovídá za stabilitu finančního sektoru jako celku, za řízení rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů včetně rizik spojených s distribučními kanály zodpovídají banky. Média": ČNB tvrdě omezuje hypotéky. Zdroj: server IHned, 14.6.217. Hypotéku už možná nedostanete. Reflex.cz, 22.6.217. na nové hypotéky nedosáhne čtvrtina klientů, kteří by ji nyní dostali. Vyjádření zástupce zprostředkovatelské firmy na IHned, 14.6.217. 7
Vyhodnocení dodržování Doporučení ČNB: limity LTV Výrazné snížení nadlimitního objemu úvěrů bylo zaznamenáno v prosinci, tj. dva měsíce po zahájení platnosti přísnějšího limitu. Postupné snižování limitu LTV vedlo ke zpomalení růstu podílu úvěrů s LTV 8 9 % a snížení podílu úvěrů s LTV nad 9 %. Vývoj podílu úvěrů s LTV nad doporučenými limity (LTV v %, osa y: podíl úvěrů v %) 3 25 2 15 1 5 1. Oznámení a začátek platnosti limitů LTV: max 1 % 9-1 % - max 1 % úvěrů 7 8 9 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 3Q/15 4Q/15 1Q/16 2Q/16 3Q/16 4Q/16 LTV nad 1 LTV 9 1 LTV nad 95 LTV 85 95 Individuální limit Individuální limit 2. Oznámení o zpřísnění LTV: max 95 % 85-95 % - max 1 % úvěrů Agregátní limit Agregátní limit Začátek platnosti zpřísnění Rozdělení nových úvěrů podle LTV (osa x: LTV v %; osa y: podíl úvěrů v %) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 pod 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1 nad 1 214 H1 214 H2 215 H1 215 H2 216 H1 216 H2 8
Změny v Doporučení v oblasti LTI/DTI, DSTI Poskytovatelé by měli sledovat ukazatele DTI a DSTI, stanovovat si pro ně interní limity a na jejich základě obezřetně posuzovat žádosti o úvěr. Obzvláště obezřetně by poskytovatelé měli posuzovat žádosti o poskytnutí úvěru u žadatelů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 4 % (zejména u úvěrů s vysokým LTV, které jsou předmětem agregátního 15% limitu). Doporučení ČNB nijak nebrání poskytovatelům vyhovět žádosti o úvěry i v případě, kdy DTI přesahuje 8 a DSTI 4 %. Poskytovatelé musí být schopni prokázat, že kladné rozhodnutí bylo založeno na konkrétních a dokladovaných skutečnostech. DTI 8 a DSTI 4 % nepředstavují indikaci nastavení horních hranic ukazatelů v případě schválení novely zákona o ČNB! 9
LTI a DSTI podle umístění úvěrované nemovitosti Rizikovější profil z hlediska LTI a DSTI mají úvěry poskytované v Praze než ve zbytku ČR. Mimo velká města by limity na DTI či DSTI (pokud by byly zavedeny) nepředstavovaly významné omezení. Podíl úvěrů s rizikovými hodnotami LTI a DSTI (osa y: podíl úvěrů v %; DSTI v %) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Praha DSTI > 4, LTI > 8 DSTI > 4, LTI < 8 Zbytek ČR DSTI < 4, LTI > 8 DSTI < 4, LTI < 8 1
Kombinace vysokých hodnot LTI a DSTI Relativně malá část nových úvěrů má souběžně vysoké hodnoty obou ukazatelů (LTI, DSTI). Rozdělení nových úvěrů podle LTI a DSTI (osa x: DSTI v %, osa y: LTI, velikost bublin: podíl úvěrů) > 12 1 12 8 1 6 8 4 6 2 4 < 2 < 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 > 6 11
Rizikovost úvěrů s vysokými hodnotami LTI/DTI, DSTI Zátěžové testy domácností a citlivostní analýzy indikují u úvěrů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 4 %, vysoké riziko napříč příjmovými kategoriemi dlužníků. Při DSTI nad 4 % dlužníci zpravidla nedisponují dostatečnou finanční rezervou pro zachování schopnosti splácet úvěr v případě nepříznivých změn v jejich příjmové situaci nebo v úrovni úrokových sazeb. Poskytovatelé musí prověřovat, zda žadatele půjčením peněz nevystavují riziku předlužení. Mohou poskytnout úvěr pouze těm žadatelům, u kterých lze předpokládat, že budou úvěr schopni splácet i pokud se zhorší ekonomická situace. Nemohou půjčovat s tím, že když nastanou problémy, tak dlužníkovi nemovitost jednoduše zabaví. 12
Hypoteční úvěry a kapitál bank ČNB musí dbát na to, aby banky měly podstupovaná rizika dostatečně pokryty kapitálem. U bank využívajících interní modely se rizikové váhy u hypotečních úvěrů významně snížily. Mediánová riziková váha již jen mírně přesahuje 2 %. Hypotéky tak banky financují zpravidla z 96 % z vypůjčených zdrojů. Rizikové váhy dle kategorií expozic u bank s IRB přístupem (v %) 1 8 6 4 2 Podnikové expozice Expozice vůči retailu zajištěné nem. (mimo SME) Ostatní expozice vůči retailu (mimo SME) Expozice vůči cenrálním Vládám a centrálním bankám 3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16 Minimum Maximum Median Expozice vůči institucím Pozn.: Do analýzy bylo zahrnuto devět bank a stavebních spořitelen, které alespoň pro část svého úvěrového portfolia používají ke stanovování rizikových vah IRB přístup. Z analýzy byly vynechány banky, které mají v dané kategorii expozice v hodnotě menší než 1 mld. Kč 13
Hypoteční úvěry a kapitálové požadavky V dobrých časech mohou i bankéři podléhat sebeuspokojení a zavírat oči před méně příznivými scénáři ekonomického vývoje. Dlouhodobě příznivý ekonomický vývoj může vést k podhodnocení úvěrového rizika hypotečních úvěrů a nedostatečné tvorbě kapitálu. Soulad kapitálu a podstupovaných rizik je základem stability bank i jejich hodnoty pro akcionáře. Kapitál není něco, co leží někde ladem. Kapitálový požadavek (včetně proticyklické rezervy) není trestem. Nedostatečně kapitalizované banky nejsou odolné vůči šokům a v nepříznivých obdobích ztrácí schopnost udržet rozsah svých služeb a v důsledku toho i tržní podíly oproti kapitálově lépe vybaveným konkurentům. 14
Předpoklady zachování zdravého hypotečního trhu Poskytovatelé musí respektovat pravidlo, že žadatel o úvěr na nákup nemovitosti použije alespoň z části vlastní zdroje. Dlužníci musí disponovat finanční rezervou nezbytnou pro splácení úvěrů v případě nepříznivých změn v jejich příjmové situaci nebo v úrovni úrokových sazeb. Všichni tržní účastníci musí mít na mysli, že hospodářské a úvěrové cykly existují, ceny nemovitostí v některých obdobích klesají a dlužníci mohou své úvěry v některých dobách splácet mnohem hůře než dnes. Společnost by měla konat na základě poznatku, že základem dostupnosti bydlení nejen pro mladé rodiny je cena nemovitosti: a ta je dána zejména dostupností pozemků a schopností státu i trhu reagovat na demografické či podobné změny výstavbou bytů. 15
Děkuji za pozornost Více informací o nové Zprávě o finanční stabilitě 216/217 naleznete na stránkách http://www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/ Jan Frait E-mail: Jan.Frait(at)cnb.cz
Příloha pro případnou diskusi
Částky úvěrů a doba splatnosti úvěrů Rostou prům. částky úvěrů a ještě rychleji prům. výše jejich zástavní hodnoty (ve 3Q a 4Q 216 se zvýšila nejvíce u úvěrů s LTV 9 1 %). S růstem prům. výše úvěru klesá úroková sazba ( sleva za výši úvěru?), limit splatnosti je dodržován. Vývoj průměrné výše úvěru a zajištění u nových úvěrů (osa x: LTV v %; osa y: meziroční změny v %) 25 Rozdělení nových úvěrů podle splatností, průměrná úroková míra a výše úvěru ve 2H 216 (osa x: splatnost v letech; levá osa: podíl úvěrů v %, pravá osa: úr. míra v %, výše úvěru v mil. Kč) 7 2.5 2 15 1 5 16/Q3 16/Q4 16/Q3 16/Q4 16/Q3 16/Q4 8 8 9 9 1 Výše úvěru Výše zajištění 6 5 4 3 2 1 pod 8 8 16 16 24 24 32 nad 32 Podíl úvěrů s danou splatností Průměrná úroková míra (pravá osa) Průměrná výše úvěru (pravá osa) 2. 1.5 1..5. 18
Citlivostní analýza (pro nové hypoteční úvěry) DSTI Podíl úvěrů poskytnutých v 2H 216, u kterých finanční rezerva v zátěži FR S klesá pod hodnotu minimální rezervy, se u úvěrů s DSTI nad 4 % výrazně zvyšuje. Podíl úvěrů podle DSTI a finanční rezervy v zátěži (osa x: DSTI v %; osa y: podíl úvěrů v %; rezerva v % čist. příjmů) 4 35 3 25 2 15 1 5 pod 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 nad 6 Rezerva pod 5 5 1 1 15 15 2 nad 2 19
Vývoj rizik spojených s nemovitostmi v minulosti Úvěry na financování nemovitostí i jejich ceny podléhají cyklickému vývoji. This time is different je zpravidla sebeklamem. Vývoj podílu úvěrů v selhání na celkových úvěrech obyvatelstvu (v %) 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 1/7 1/8 1/9 1/1 1/11 1/12 1/13 1/14 1/15 1/16 1/17 Úvěry na bydlení Spotřebitelské úvěry (p.o.) 13 12 11 1 9 8 7 6 5 Podíl úvěrů se selháním v sektoru nefinančních podniků a segmentu developerů (v % dané kategorie) 16 14 12 1 8 6 4 2 3/3 3/5 3/7 3/9 3/11 3/13 3/15 3/17 Nefinanční podniky celkem Developeři (NACE 68+411) 2
Struktura úvěrů na bydlení Struktura úvěrů na bydlení je v čase dosti stabilní. Podíl refinancovaných úvěrů nevykazuje tendenci k růstu. Nové úvěry na bydlení domácnostem (podíl v %) 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 3/15 9/15 3/16 9/16 3/17 Spotřebitelské úvěry na bytové nemovitosti Hypoteční úvěry na bytové nemovitosti Úvěry ze stavebního spoření Nové hypoteční úvěry na bytové nemovitosti (podíl v %) 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 3/15 9/15 3/16 9/16 3/17 Ostatní nová ujednání o stávajících smlouvách Refinancované úvěry Navýšení úvěrů Skutečně nové úvěry 21