Oddíl 4 Pacht Pododdíl 1 Obecná ustanovení 2332 Základní ustanovení (1) Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje penechat pachtýi vc k doasnému užívání a požívání a pachtý se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout pomrnou ást výnosu z vci. (2) Penechá-li strana druhé smluvní stran jednou smlouvou více vcí, z nichž nkteré slouží k užívání a jiné k požívání, posoudí se smlouva podle povahy hlavní vci. Související ustanovení ObZ: 456, 491, 502, 1285 až 1293, 2201 až 2231, 2331 až 2357, 2717, 3074, Komentá k odstavci 1: Do právní úpravy obanského práva se úpravou pachtu vrátil tradiní právní institut, který náš právní ád znal až do roku 1964. Posledním zákonem, který pacht upravoval, byl obanský zákoník z roku 1950. V souasné chvíli je institut, který je pachtu podobný, obsažen v našem právním ádu pouze: a. v obchodním zákoníku a to jako právní úprava nájmu podniku ( 488b - 488i ObchZ), b. v zákon. 449/2001, o myslivosti a to jako právní úprava honitby, c. v zákon. 99/2004 Sb. zákon o rybáství a to jako právní úprava výkonu rybáského práva. Pacht má podobné znaky jako nájem nebo jeho úelem je též právo doasného užívání cizí vci. To, co pedevším odlišuje pacht od nájmu, je takzvané požívací právo nájemce k propachtované vci. Na rozdíl od nájmu je totiž s právem užívat propachtovanou cizí vc spojeno též právo brát z propachtované vci plody a užitky, piemž pachtý k tmto plodm a užitkm mže nabýt vlastnické právo. Na druhou stranu na pachtýe dopadá povinnost o propachtovanou vc peovat jako ádný hospodá, což v sob obnáší i povinnost propachtovanou vc udržovat. Právní úprava pachtu je obsažena v 2332 až 2357 ObZ. V 2332 až 2344 ObZ jsou obsažena obecná ustanovení o pachtu. V 2345 až 2348 ObZ jsou uvedena ustanovení o zemdlském pachtu, která obsahují zvláštní ustanovení o pachtu zemdlských a lesních pozemk. V 2349 až 2357 ObZ jsou pak obsažena ustanovení o pachtu závodu (dosud nájem podniku upravený v obchodním zákoníku). Zvláštní právní úpravy honitby a výkonu rybáského práva zstanou i nadále zachovány ve zvláštních právních pedpisech a to zejména s ohledem na jejich specifika. Pojmovými znaky pachtu jsou: a) pedmt pachtu b) právo užívat a požívat cizí vc c) doasnost pachtu
d) úplatnost ad a) Pedmt pachtu Propachtována mže být pouze cizí vc. Pachtýem tudíž nemže být nkterý ze spoluvlastník vci. Pedmtem pachtu mohou být pouze vci nesoucí užitky a plody. Pojem plod a užitek viz.písmeno b). Obecn mohou být pedmtem pachtu pozemky vetn budov na nich stojících sloužící napíklad k pronájmu, bytové a nebytové jednotky, zemdlské usedlosti, stáda chovných zvíat apod. Pedmtem pachtu však nemusí být pouze vci hmotné, ale mohou jím být i vci nehmotné. Vc, která mže být pedmtem pachtu, by mla užitky a plody nést pedevším díky pachtýov piinní a jeho vlastní práci. Pachtý by ml vc obhospodaovat práv tak, aby pinášela plody a užitky, a nesmí propachtovanou vc drancovat. Pokud je pedmtem pachtu zemdlský i lesní pozemek, jedná se o pacht zemdlský. Pojem lesního a zemdlského pozemku musí být vykládán v souladu se zvláštními pedpisy. Pokud je pedmtem pachtu obchodní závod, pak se jedná o pacht závodu, který se ídí zvláštními právními pedpisy. Zákonná definice obchodního závodu je obsažena v 502 ObZ a jedná se o organizovaný soubor jmní, který podnikatel vytvoil a který z jeho vle slouží k provozování jeho innosti. Má se za to, že závod tvoí vše, co zpravidla slouží k jeho provozu. ad b) Právo užívat i požívat cizí vc Pachtý má právo pedevším propachtovanou vc užívat. Má tedy právo erpat její užitné vlastnosti a to ve svj prospch. To odlišuje pacht od správy cizího majetku, kdy správce cizího majetku spravuje tento majetek nikoliv ve svj prospch, ale ve prospch vlastníka ( 1400 ObZ a násl.). Jednotlivá práva a povinnosti pachtýe ve vztahu k užívání vci se mohou lišit a jsou odvislé od povahy propachtované vci. K tomu, aby mohl pachtý propachtovanou vc užívat, musí mu být vc pedána do držení. Obsah pojmu požívání vci musí být vykládán v souladu s 1285 až 1293 ObZ, tedy ustanoveními, které se týkající služebnosti požívacího práva. Vedle práva užívat cizí vc, má tak pachtý právo brát z propachtované vci plody a užitky a má též právo i na mimoádný výnos z vci. Pojem požívání vci je pojmem širším a krom jiného je v nm zahrnuto i užívání vci. Proto se jeví trochu nadbytené uvádt v základní definici pachtu, že je pachtý oprávnn propachtovanou vc též užívat, když by postailo uvést pouze právo na její požívání. Plodem je to, co propachtovaná vc pravideln poskytuje ze své pirozené povahy, jak je dáno obvyklým úelovým urením propachtované vci a pimen k nmu a to a již s pispním lovka nebo bez nho ( 491 odst. 1 ObZ). Plod se po oddlení od propachtované vci stává samostatnou vcí a pachtý je oprávnn s ním nakládat. Pachtý je oprávnn nakládat jak s plody, které pedmt pachtu vydává na základ obdlávání pachtýem
(aktivní práce pachtýe), tak i s plody, které pedmt pachtu nese pirozen bez aktivní práce pachtýe. Je teba si však uvdomit, že plod náleží do vlastnictví pachtýe až teprve poté, co se jej pachtý chopí (nap. oeše jablka ze stromu). Do okamžiku oddlení patí plody propachtovateli. Pokud tedy napíklad inventá propachtované vci tvoí zvíata (nap. stádo), náleží nov narozená mláata do vlastnictví propachtovatele a teprve jejich oddlením od stáda, pecházejí do vlastnictví pachtýe. To, že vlastníkem plod do jejich oddlení, respektive odebrání z propachtované vci je propachtovatel, vyplývá z definice požívacího práva obsažené v 1285 ObZ, ve které je uvedeno, že pachtý jako poživatel je oprávnn brát plody a užitky. Za slovem brát je teba vidt aktivní innost pachtýe, která má za následek oddlení plodu od propachtované vci. Podobn též 1293 ObZ, který je teba na pacht aplikovat, a který obsahuje pravidla pro vypoádání poživatele a vlastníka vci pi skonení požívání, kdy neoddlené plody náležejí vlastníku vci, a vlastník musí nahradit vše, co na n poživatel vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli. Užitkem je to, co vc pravideln poskytuje ze své právní povahy ( 491 odst. 2 ObZ). Dosud však nebylo za užitek i plod považováno maso i další produkty získané po porážce zvíete - právní teorie 1 považovala získání tchto vcí za dlení pedmtu vlastnictví - tla mrtvého zvíete. To by však zejm odporovalo podstat pachtu - doporuujeme v pípad pachtu užitkových zvíat tuto otázku ešit podrobnji ve smlouv. Plodem ani užitkem však není vc, která je v propachtované vci skrytá. Pokud by se v propachtované vci nalezla skrytá vc, tak k ní pachtýi vlastnické právo nevzniká, nebo taková vc není ani plodem, ani užitkem ani mimoádným výnosem z vci. Režim nalezené skryté vci by se ídil 1063 až 1065 ObZ ad c) Doasnost pachtu Užívací a požívací právo k propachtovné vci není pachtýi poskytováno trvale, nýbrž doasn. Protože v ustanoveních o pachtu není obsažena právní úprava týkající se trvání pachtu, je teba se pi posouzení doby pachtu ídit ustanovením 2204 ObZ, které se obecn vztahuje na nájem. Pacht mže být tedy sjednán na: a) dobu uritou - pachtovní smlouva pak obsahuje výslovné ujednání o dob trvání pachtu nebo okamžik jeho skonení. Pachtovní smlouva musí obsahovat ustanovení, na jehož základ je doba pachtu nebo okamžik jeho skonení pesn uritelný. Doba pachtu mže být sjednána napíklad pomocí urité doby, která má ubhnout od okamžiku uzavení smlouvy (nap. 10 let od uzavení smlouvy). Okamžik skonení pak mže být sjednán uvedením konkrétního data nebo i okamžikem, kdy nastane uritá událost. Pokud je pacht sjednán na dobu, než nastane uritá událost, nemusí být zejmé, 1 Jií Švestka, Jií Spáil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Obanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, 784 s.
kdy tato událost nastane i zda nastane. Pesto se jedná o pacht na dobu uritou. Pokud smluvní strany ujednají pach na dobu uritou delší než padesát let, má se však za to, že pacht byl ujednán na dobu neuritou s tím, že v prvních padesáti letech lze pacht vypovdt jen z ujednaných výpovdních dvod. b) dobu neuritou - pokud smluvní strany výslovn neujednají dobu trvání pachtu nebo den jeho skonení, pak je smlouva uzavena na dobu neuritou. Jako pacht na dobu uritou je teba posoudit i pípady, kdy je doba pachtu vymezena rozvazovací podmínkou ( 548 odst. 2 ObZ). I v tomto pípad je teba pihlížet i k ustanovením o zámrném zmaení splnní rozvazovací podmínky ( 5 49 odst. 1 ObZ). Rozlišování doby pachtu má význam zejména z hlediska možnosti pacht ukonit. V souladu s 2229 ObZ mže být pacht ujednaný na dobu uritou vypovzen jen v pípad, že byly ve smlouv zárove ujednány dvody výpovdi a výpovdní doba. To ovšem nevyluuje ukonení pachtu sjednaného na dobu uritou ze zákonem stanovených dvod (nap. možnost ukonit pacht v pípad užívání pedmtu pachtu v rozporu se smlouvou nebo zpsobem, kterým dochází k jejímu opotebení nad míru pimenou okolnostem). ad d) Úplatnost Pacht musí být sjednán jako úplatný. Úplata mže být poskytována ve dvou formách a to bu jako takzvané pachtovné nebo jako pomrná ást výnosu z vci. Rozdíl mezi obma plnními je takový, že výše pachtovného je mezi smluvními stranami pedem známa, respektive není odvislá od výše výnosu z propachtované vci, respektive zda pachtý výnos vbec dosáhne. Naopak u druhé varianty úplaty je výše úplaty pímo odvislá od výnosu, kterého se podaí pachtýi z propachtované vci dosáhnout. V zásad je možné ob varianty kombinovat a úplatu sjednat ásten jako pachtovné a ásten jako pomrnou ást výnosu. V pípad, že je úplata poskytována jako pomrná ást výnosu, doporuujeme vnovat ve smlouv pozornost definici pojmu výnos. Tu totiž obanský zákoník neobsahuje, respektive nepoužívá tento výraz jednotn. Obecn je teba výnosem zejm rozumt zisk bez práva na odetení oprávnných a pimených náklad pachtýe vynaložených na propachtovanou vc za úelem dosažení výnosu. Smluvn však lze jist sjednat, že se k nákladm pachtýe bude pihlížet. Pachtovné i pomrná ást výnosu z vci mže být poskytováno ve form penžního i naturálního plnní, popípad se mže jednat o kombinaci obou forem plnní. Pachtovné se hradí ve výši, která je ujednána ve smlouv. Pokud by pachtovné nebylo sjednáno, pak se platí ve výši obvyklé v dob uzavení smlouvy o pachtu s pihlédnutím k výši pachtovného pi pachtu obdobné vci za obdobných podmínek ( 2217 ObZ). Pokud není stanoveno smlouvou nebo zákonem jinak, platí se pachtovné msín pozadu ( 2218 ObZ). Výše úplaty se mže po dobu pachtu mnit. Mže být sjednána napíklad inflaní doložka i doložka cenová ( 2154 až 2156 ObZ). Požadovat zvýšení pachtovného mže
propachtovatel v pípad, že zlepší propachtovanou vc do té míry, že pachtý mže pi ádném hospodaení dosáhnout vyššího výnosu ( 2335 ObZ). Smlouva její podstatné náležitosti Pacht vzniká na základ smlouvy. Smlouva musí obsahovat minimáln tyto náležitosti: - specifikaci pachtýe a propachtovatele - specifikaci pedmtu pachtu Pokud ze smlouvy vyplývá, že se jedná o smlouvu o pachtu (nap. je smlouva takto oznaena), pak ostatní náležitosti smlouva obsahovat nemusí, nebo vyplývají z právní úpravy (viz jednotlivé pojmové znaky pachtu). Forma smlouvy není zákonem výslovn stanovena, proto se bude ídit obecnými ustanoveními o formách smluv ( 1756 až 1758 ObZ). Je proto možné ji sjednat i ve form ústní. Propachtovatel Je teba upozornit, že vlastník vci nemusí být vždy shodný s osobou propachtovatele. Propachtovatelem totiž mže být i osoba od vlastníka odlišná, která mže dle zákona i smlouvy s vcí nakládat. Takovou osobou mže být napíklad insolvenní správce nebo osoba oprávnná vc propachtovat na základ smlouvy. Komentá k odstavci 2: Pojem hlavní vci není obanským zákoníkem definován. Stejný výraz je použit v 510 ObZ v souvislosti s definicí píslušenstvím vci. Zde je však výraz použit zejm v jiném smyslu nebo v pípad, že by byla propachtována vc hlavní, vtahovala by se smlouva o pachtu automaticky i na píslušenství vci a není proto teba ešit právní režim. Podobn by tomu bylo i v pípad, že by pedmtem pachtu byla vc hromadná ( 501 ObZ), kdy celá vc hromadná spadá také pod jeden právní režim. Ustanovení 2332 odst. 2 ObZ se tedy zejm vztahuje na soubor vcí, které nelze oznait ani jako píslušenství vci hlavní ani jako vc hromadnou a zárove se jedná o vci jejichž užívání je nesourodé - nkteré ze souboru vcí musí umožovat jejich požívání a užívání a nkteré pouze užívání.
2333 Je-li propachtovaná vc zapsána do veejného seznamu, zapíše se do veejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník vci nebo s jeho souhlasem pachtý. To platí i v pípad, že je do veejného seznamu zapsána jednotlivá vc náležející k propachtované hromadné vci. Související ustanovení ObZ: 456, 491, 502, 980, 1285 až 1293, 2201 až 2232, 2334 až 2357, 2717, 3074, Komentá: Podobn jako u nájmu bude možné zapsat pachtovní právo do veejného seznamu nap. katastru nemovitostí, leteckého rejstíku, námoního rejstíku apod. Zápis pachtovního práva bude fakultativní a nebude mít vliv na vznik, zánik i zmnu pachtovního práva. Pachtovní právo je možno zapsat do veejného seznamu i tehdy, pokud je pedmtem pachtu vc hromadná, do které náleží jednotlivá vc, která se zapisuje do veejného seznamu. Návrh na zápis pachtovního práva mže vždy podat vlastník propachtované vci a to i bez souhlasu pachtýe. Pokud by návrh podával pachtý, vyžaduje se k zápisu souhlas vlastníka. Pokud dle zákona jedná jménem vlastníka jiná osoba, nap. insolvenní správce, je oprávnna svolení pachtovní právo zapsat i vydat svolení k zápisu do veejného seznamu tato osoba namísto vlastníka. Bude-li do pachtovní právo zapsáno veejného seznamu k vci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje ( 980 odst. 1 ObZ).
2334 Propachtuje-li pachtý propachtovanou vc jinému, penechá-li ji jinému k užívání nebo zmní-li hospodáské urení vci, anebo zpsob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova pedchozího souhlasu, mže propachtovatel vypovdt pacht bez výpovdní doby. Související ustanovení ObZ: 456, 491, 502, 1285 až 1293, 2201 až 2232, 2334 až 2357, 2717, 3074, Komentá: Ustanovení se zabývá možností propachtovatele ukonit pacht v pípad, že pachtý pekroí nkteré své povinnosti plynoucí mu ze smlouvy i ze zákona. jedná se v zásad o pekroení základních povinností pachtýe, který je mimo jiné povinen: propachtovanou vc užívat osobn a není oprávnn ji penechat do užívání i požívání jiné osob bez souhlasu propachtovatele, nemnit hospodáské urení propachtované vci, užívat a požívat propachtovanou vc v souladu se sjednaným nebo obvyklým úelem a tento zpsob nemnit. Pokud by pachtý své výše uvedené povinnosti porušil, pak vzniká propachtovateli právo vypovdt pacht bez výpovdní doby. Jedná se o tak závažná pekroení pachtýových povinností, že zákon uruje, že propachtovatel je oprávnn pacht okamžit ukonit. Pedchozí souhlas propachtovatele mže být dán jak samostatn, tak mže být souástí smlouvy o pachtu. V ustanovení je sice uvedeno, že k pekroení povinností pachtýe musí být dán pedchozí souhlas propachtovatele, není však dvod ustanovení nevykládat tak, že v pípad, že bude souhlas propachtovatele dán následn, vzdává se tím propachtovatel svého práva pacht vypovdt. Ustanovení dle našeho názoru nezakládá neplatnost smlouvy, kterou pachtý propachtoval nebo dal do užívání propachtovanou vc jinému bez pedchozího souhlasu propachtovatele. Na takovou smlouvu je teba hledt jako na platnou. Propachtovateli pouze vzniká právo pacht vypovdt.