Znalecký posudek č. 3845-111/2017 Objednatel: Ing. Aleš Klaudy, insolvenční správce dlužníka Adriany Doubkové Potoční 251 471 63 Doksy Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu s příslušenstvím a pozemku pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 09.02.2017 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 9.2.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 251 s příslušenstvím (rekreační domek) v ulici Potoční, obec Doksy- Staré Splavy, kat. území Doksy u Máchova jezera, okres Česká Lípa a parc. č. 2019/10, 2019/4 pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 251 v ulici Potoční, v obci Doksy- Staré Splavy Adresa: ulice Potoční č. p. 251 Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Doksy u Máchova jezera Obec: Doksy, část Staré Splavy Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 721,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel III 0,85 nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Prahazápad a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 V 1,00 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 485,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 07.02.2017 za přítomnosti paní Doubkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 09.02.2017 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 07.02.2017 paní Doubkovou. - Zpráva o povodňovém riziku 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Doubková Adriana, Potoční 251, Staré Splavy, 47163 Doksy Vlastnické údaje k datu ocenění: Doubková Adriana, Potoční 251, Staré Splavy, 47163 Doksy Nemovitosti: RD č. p. 251a příslušenství v ulici Potoční, obec Doksy- Staré Splavy, kat. území Doksy u Máchova jezera, okres Česká Lípa, a parc. č. 2019/10 2019/4 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 251 v ulici Potoční, obec Doksy- Staré Splavy, kat. území Doksy u Máchova jezera, okres Česká Lípa Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 40 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří betonová taška. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl kolaudován v roce 1994. Dispozice rodinného domu je 5+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: v 1. NP - zádveří, vstupní hala, chodba, WC, koupelna, obytný prostor s volnou kuchyní, ložnice, terasa v podkroví - chodba, hala, 3 pokoje, 2 lodžie, koupelna + WC Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bezpečnostní. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění v rodinném domě zajišťují elektrické přímotopy a obestavěná krbová vložka v obytné místnosti v 1. NP. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech v podkroví je dřevěná plovoucí podlaha, v koupelnách tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech v 1. NP tvoří podlahu keramická dlažba. 3
Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v jednom místě poškozená, 2-3 taškyjsou ve stavu před nutnou výměnou. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s dobrou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě živého plotu (zeravec) ze dvou stran bazénu. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: rekreační domek (letní nástavba nad garáží), venkovní bazén. Stavba rekreačního domku je umístěna v zahradě jako příslušenství k č.p. 251. Obytná část vznikla nástavbou na stávající objekt dvougaráže se saunou. Objekt je přízemní, obdelníkového půdorysu, se sedlovou střechou, s obytným podkrovím, bez podsklepení. Jsou provedeny vnitřní instalace elektro, vody a kanalizace. Vytápění je v podkroví krbovými kamny. Je vystavěn klasickou technologií, podhledy podkroví SDK s tepelnou izolací. Stropní konstrukce v části železobetonové a v části trámová konstrukce. Střecha s krytinou z bituminových šablon. Omítky hladké štukové. Okna dřevěná s dvojsklem, čtvercová bez členění. V I. NP je chodba, komora, odpočinkový kout pro saunu, sauna, WC, pokoj a dvougaráž. Ve II. NP je chodba, lodgie, koupelna, obytný pokoj s kuchyň. koutem, 2 pokoje. Podlaží spojuje venkovní schodiště. Na rekreační domek bylo vydáno stavební povolení, dle tvrzení paní Doubkové je zkolaudován, avšak není zanesen do katastru nemovitostí. Dle posledního zaměření zasahuje částečně na cizí pozemek. Venkovní bazén je velikosti 6*3*1,5 m. Samotný pozemek je rovinatý, oplocený plotem z planěk se zděnými sloupky. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v severní části obce Staré Splavy, která je částí obce Doksy. Doksy jsou významným rekreačním místem. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě dobrá. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. 4
Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží : 1 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : 1994 (stáří 23 let) Rok rekonstrukce RD: / Rozsah rekonstrukce RD: / Základy : betonové izolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 40 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : betonová taška Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : plechové-pozinkované vápenocementové vápenocementové dřevěná s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu Vybavení koupelny : sprchový kout a vana Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : bezpečnostní dřevěné Typ zárubní: ocelové Vnitřní dveře : dřevěné prosklené Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový systém : ne Vestavěné skříně : ne Kuchyňská linka : ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rodinného domu : 5+1 v 1. NP - zádveří, vstupní hala, chodba, WC, koupelna, Popis místností podle podlaží: obytný prostor s volnou kuchyní, ložnice, terasa v podkroví - chodba, hala, 3 pokoje, 2 lodžie, koupelna + WC Elektřina : připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : ne Řešení vytápění v domě : elektrické přímotopy Topná tělesa : / Řešení ohřevu vody v domě : bojler v obytných místnostech - dřevěná plovoucí, v koupelně Podlahy v domě : - keramická dlažba, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - keramická dlažba Popis stavu rodinného domu : standardní rodinný dům s dobrou údržbou 5
Vady rodinného domu : vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : okrasné dřeviny rekreační domek (letní nástavba nad garáží) rovinatý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází v severní části obce dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je dobrá vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, Věcná břemena Další informace: Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Nízké povodňové riziko (zóna č. 2), nařízení exekuce Výpočet obestavěného prostoru: Obestavěný prostor 1. NP: (13*10,3)*(3,60) = 482,04 m 3 podkroví: (13*10,3)*(3,00/2) = 200,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 682,89 m 3 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 09.02.2017 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 09.02.2017. Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší III 0,02 než nabídka - Rekreační oblast u Máchova jezera. Poptávka je vyšší 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0,95 100-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Katastrální území II 1,10 lázeňských míst typu B) a C) a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček nebo obce ve významných turistických lokalitách 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 V 1,00 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,066 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,969 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel 8
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo IV -0,08 samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci II -0,01 je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Rekreační domek nezapsán v KN. Část budovy na cizím pozemku I -0,01 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,970 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,034 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,940 1. RD_č.p.251 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 23 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 139,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. nadzemní podlaží: 13*10,3 = 133,90 m 2 podkroví: 13*10,3 = 133,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. nadzemní podlaží: 133,90 m 2 3,60 m podkroví: 133,90 m 2 3,00 m 9
Obestavěný prostor 1. nadzemní podlaží: (13*10,3)*(3,60) = 482,04 m 3 podkroví: (13*10,3)*(3,00/2) = 200,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 682,89 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 267,80 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napoj. na IV 0,04 veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby: lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba v dobrém stavu s II 1,00 pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 23 let: s = 1-0,005 * 23 = 0,885 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,885 = 0,894 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,969 Index polohy pozemku I P = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 139,- Kč/m 3 * 0,894 = 1 912,27 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 682,89 m 3 * 1 912,27 Kč/m 3 * 0,969 * 0,970= 1 227 426,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 227 426,45 Kč 10
2. Rekreační domek Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 11,9*6+3,15*2 = 77,70 podkroví 11,9*6+3,15*2 = 77,70 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 77,70 m 2 3,50 m podkroví 77,70 m 2 2,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (11,9*6+3,15*2)*(3,50) = 271,95 m 3 podkroví (11,9*6)*(2,65/2) = 94,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 271,95 m 3 podkroví Z 94,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 366,56 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 11
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 95,59 Koeficient vybavení K 4 : 0,9559 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. 12 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,57 14 150 9,33 0,7996 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 22,17 14 80 17,50 3,8797 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,26 14 80 17,50 1,4455 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,64 14 70 20,00 1,5280 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,56 14 40 35,00 1,2460 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,94 14 30 46,67 0,4387 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,07 14 50 28,00 1,6996 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,93 14 30 46,67 1,3674 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 14 30 46,67 1,1247 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 14 80 17,50 0,1838 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 14 50 28,00 0,9380 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,44 14 50 28,00 1,5232 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,30 14 15 93,33 2,1466 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,05 14 15 93,33 0,9800 16. Vytápění P 5,20 100,00 0,46 2,39 2,50 14 20 70,00 1,7500 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,50 14 25 56,00 2,5200
19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 14 20 70,00 2,3450 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,99 14 20 70,00 1,3930 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,24 14 30 46,67 1,5121 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 14 15 93,33 0,4853 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,29 14 30 46,67 2,0021 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 14 30 46,67 0,1447 26. Ostatní S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,56 14 14 100,00 3,5600 Opotřebení: 35,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9559 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 303,01 Plná cena: 366,56 m 3 * 5 303,01 Kč/m 3 = 1 943 871,35 Kč Koeficient opotřebení: (1-35,0 % /100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 1 263 516,38 Kč Koeficient pp * 0,940 Cena stavby CS = 1 187 705,40 Kč Rekreační domek - zjištěná cena = 1 187 705,40 Kč 3. Bazén venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 21. Bazén venkovní Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 6*3*1,5 = 27,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 825,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3330 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 4 257,73 Plná cena: 27,00 m 3 * 4 257,73 Kč/m 3 = 114 958,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 30 = 46,7 % Koeficient opotřebení: (1-46,7 % / 100) * 0,533 Nákladová cena stavby CS N = 61 272,99 Kč Koeficient pp * 0,940 Cena stavby CS = 57 596,61 Kč 13
Bazén venkovní - zjištěná cena = 57 596,61 Kč 4. Stavební pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,969 Index polohy pozemku I P = 0,970 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 IV 0,00 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,969 * 1,000 * 0,970 = 0,940 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 485,- 0,940 455,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2019/10 131,00 455,90 59 722,90 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 2019/4 602,00 455,90 274 451,80 Stavební pozemky - celkem 733,00 334 174,70 Stavební pozemky - zjištěná cena = 334 174,70 Kč 14
REKAPITULACE 1. RD_č.p.251 1 227 426,40 Kč 2. Rekreační domek 1 187 705,40 Kč 3. Bazén venkovní 57 596,60 Kč 4. Stavební pozemky 334 174,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvamilionyosmsetšesttisícdevětset Kč 2 806 903,10 Kč 2 806 900,- Kč 15
II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 251 v ulici Potoční, obec Doksy- Staré Splavy, kat. území Doksy u Máchova jezera, okres Česká Lípa, a parc. č. 2019/10 2019/4 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) 16
Komentář: Do výběru byly zařazeny objekty ze stejné lokality u Máchova jezera a byla snaha vybrat objekty přibližně stejného stavu, velikosti a možnosti využití. Jedná se tedy o podobné objekty v obdobném stavu a zejména srovnávaná nemovitost č.1 vykazuje vysokou shodu s oceňovanou nemovitostí, kdy obě disponují rekreačním domkem v zahradě, garáží a jsou obdobné velikosti. Rozdílný věk porovnávané nemovitosti je kompenzován rozsahem a úrovní provedené rekonstrukce. Stejně tak zbylé dvě srovnávané nemovitosti se blíží velikostí oceňované nemovitosti. Případné rozdíly jsou vyrovnávány korekčními koeficienty Výsledná cena dle srovnávací metody je 4 283 890,- Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 4 300 000,-- Kč 17
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 2 806 900,- Kč 4 300 000,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 4 300 000,-- Kč Slovy: čtyřimilionytřistatisíckorun V Praze, dne 09.02.2017 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Aleš Novák D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3845-111/2017 znaleckého deníku. E. Přílohy 18
Výpisy z el. verze KN 19
20
Ortofotomapa + katastrální mapa Přehledová mapa 21
Zpráva o riziku povodně 22
Fotodokumentace RD_251 23
24
25
26
27
28
Rekreační domek 29
30
Srovnávané nemovitosti č.1 31
č.2 32
č.3 33