ZNALECKÝ POSUDEK č. 2417-170/2011 o ceně bytové jednotky č.302/2, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5/100 na společných částech domu a pozemku p.č.730/10, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 442 m2, vše zapsáno na LV č.1318 pro k.ú.dolní Benešov
- 2 - Objednatel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/37 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 27.4.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 29.4.2011
- 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.302/2, včetně příslušenství a podílu o velikosti 5/100 na společných částech domu a pozemku p.č.730/10, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 442 m 2, vše zapsáno na LV č.1318 pro k.ú.dolní Benešov 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č.302/2 Adresa nemovitosti: Osada míru 302 747 22 Dolní Benešov Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Dolní Benešov Katastrální území: Dolní Benešov Počet obyvatel: 4 196 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 58,6951 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 58,70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.4.2011 za přítomnosti znalce 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z LV č.1318 pro k.ú.dolní Benešov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Večerek Miloš a Večerková Alena, Osada míru 302, 747 22 Dolní Benešov, Hanůvka 616/1, Kravaře, 747 21 Kravaře u Hlučína r.č.680716/0085 a 735627/5443
- 4-6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Byt dispozice 2+1 v 1.NP zděného objektu ze 60.roků. Střecha je valbová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod standardní. Fasáda zateplená, okna plastová, WC a koupelna standardní. Podlahy z PVC, palubek, parket. Topení lokální plynové, karma. Kuchyň standardní s plynovým sporákem. V posledních 5 letech nová fasáda, okna, stav dobrý, vybavení průměrné. Parkování horší. 8. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č.302/2 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 730/10 442,00 58,70 25 945,40 Součet 25 945,40 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % Úprava ceny celkem 125 % + 32 431,75 Mezisoučet 58 377,15 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 5 837,72 Mezisoučet 64 214,87 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8630 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 119 369,15 Pozemek - zjištěná cena = 119 369,15 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemek = 119 369,15 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 119 369,15 Kč
- 6 - Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č.302/2-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 50 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 876,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Chodba: = 2,05 m 2 Koupelna: = 4,76 m 2 Pokoj: = 13,61 m 2 Pokoj: = 14,47 m 2 Kuchyň: = 13,67 m 2 Podlahová plocha bytu: = 48,56 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní koje: = 5,70 m 2 Sklepní koje: = 0,91 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 6,61 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,56 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 6,61 m 2 * 0,10 = 0,66 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 49,22 m 2
- 7 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,924 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - centrum obce IV 0,02 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější IV 0,03 okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00
- 8-10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,240 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,924 * 1,240 * 0,950 = 1,088 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 13 876,- Kč/m 2 * 1,088 = 15 097,09 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 15 097,09 Kč/m 2 * 49,22 m 2 = 743 078,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 743 078,77 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 119 369,15 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 / 100 Hodnota spoluvlast. podílu: 119 369,15 Kč * 5 / 100 = + 5 968,46 Kč Bytová jednotka č.302/2 - zjištěná cena = 749 047,23 Kč Bytová jednotka č.302/2 - cena po zaokrouhlení = 749 050,- Kč
- 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č.302/2 = 749 050,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 749 050,- Kč Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č.302/2 = 749 050,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 749 050,- Kč slovy: Sedmsetčtyřicetdevěttisícpadesát Kč
- 10 - Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské, Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.). Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2+1, 56 m2, v os.vl. Dolní Benešov, ul. Osada Míru, Prodej bytu 2+1 s plastovými okny, nacházející se ve 2.podlaží cihlového domu, na ulici Osada Míru v obci Dolní Benešov. Požadovaná cena 890000,- Kč včetně poplatků. Prodej bytu o velikosti 2+1, 56 m2, ul. Osada Míru, 3.NP, v osobním vlastnictví. Byt je po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, rozvody vody v plastu, zachovalá kuchyň. V kuchyni a obývacím pokoji jsou plovoucí podlahy v dobrém stavu. Dům je po celkové revitalizaci. Požadovaná cena 860000,- Kč včetně poplatků.
- 11 - OV 2+1, 56 m2, zv.př./3 np., ul. Osada Míru, Dolní Benešov, okr. Opava. Dům po revitalizaci, zateplený s plastovými okny, nové vchody, zvonky. Pěkný byt s úpravami. V kuchyni nová linka, podlaha nové PVC. V pokojích podlaha parkety. V obývacím pokoji balkón. Zděná koupelna společná s WC s dlažbou a obklady. V předsíni vestavěné skříně. Požadovaná cena 750000,- Kč včetně poplatků Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč V Olomouci, 29.4.2011 Ing. Jan Šíma Kmochova 2 779 00 Olomouc
- 12 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2417-170/2011 znaleckého deníku.