ZNALECKÝ POSUDEK č. 1498 68/09 o obvyklé ceně rozestavěného rodinného domu bez č.p. a rozestavěné garáže bez č.p. obě na st. parcele č. 485 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 279/10 ostatní plocha vše s příslušenstvím evidované na LV 253 pro katastrálním území a obec Lenora vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 1.7.2009 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 1.7.2009 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objedn. : nejsou V Českém Krumlově dne 14.7.2009 Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 292/06-63 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 292/06-63 ze dne 8.4.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 9.4.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 7.4.2009, LV 253 A: Vlastník : SJM Tůma Stanislav a Tůmová Helena, r.č. 561130/1179 resp. 595629/0461 oba trvale bytem Lenora 87, 384 42 Lenora B. Nemovitosti : - stavební parcela č. 485 o výměře 246 m2, zastavěná plocha a nádvoří s budovou rozestavěného domu bez č.p., objekt bydlení - stavební parcela č. 485 o výměře 246 m2, zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 279/10 ostatní plocha o výměře 536 m2 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Lenora 1.1.3 Kopie katastrální mapy obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č.3 1.1.4 Místní šetření proběhlo dne 1.7.2009 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. Oceňované stavby byly nezajištěné, nezakonzervované a volně přístupné. 1.1.5 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov, CK reality Český Krumlov apod. 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod. 1.1.7 Fotodokumentace fotodokumentace pořízená při místním šetření příloha č.1 1.1.8 Konzultace - na Obecním úřadě v Lenoře, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě v Lenoře ve věci předložení platného územního plánu obce. 1.1.10 Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti se nachází v centru obce Lenora vlevo u hlavní komunikace vedoucí přes obec směrem od města Volary na obec Strážný v zástavbě převážně smíšené zástavby. Oceňované stavby jsou umístěny v zářezu zemního tělesa zmíněné komunikace. Hlavní stavba rozestavěný rodinný dům je doplněna u východní fasády přistavěnou rozestavěnou garáží. Oceňovaný pozemek v druhu ostatní plocha parcela č. 279/10 tvoří se stavbami a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Areál není oplocen, je volně přístupný a příjezd je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Případné napojení rozestavěného rodinného domu na inženýrské sítě nebylo znalcem zjištěno. v místě je možnost napojení na včechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Z místního ohledání je zřejmé, že výstavba rodinného domu byla ukončena před cca 5 10 lety. Technický stav obou staveb je ke dni ocenění zanedbaný, zchátralý a vlivem nezajištění proti působení povětrnostních vlivů budou stavby i nadále ve zvýšené míře chátrat. Výrazné jsou zejména poruchy v nedostatečné asfaltové krytině přibité na konstrukci krovu, kterou ve větších plochách střešních rovin zatéká. Z důvodu absentující běžné údržby a nezakonzervování rozestavěných staveb byla znalcem snížena předpokládaná životnost na 40 let. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rozestavěných staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 1.7.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům rozestavěný 2.1.2 Garáž rozestavěná 2.1.3 Pozemek st. parcela č. 485 a parcela č. 279/10 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům rozestavěný ( 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o podsklepený dům s jedním nadzemním podlažím, obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou s hlavním vchodem z jižní fasády. Dům je zděný z cihelných bloků. Zastřešení tvoří dřevěný vázaný krov, krytina je z asfaltové lepenky. Napojení objektu na inženýrské sítě nebylo možno zjistit. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a zemního plynu. V domě budou pravděpodobně 2-3 bytové jednotky, přistavěná garáž je oceněna samostatně. Základy : betonové pasy zatím bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Stropy : rovné, keramické a železobetonové panelové Izolace : zatím neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : zatím neprovedeny Střecha : sedlová Střešní krytina : zatím pouze asfaltová lepenka nasucho Oplechování : zatím neprovedeno Bleskosvod : zatím neproveden Technický stav budovy : Rodinný dům je rozestavěn před dokončením hrubé stavby. Práce byly přerušeny před cca 5-10 lety. Technický stav objektu je zanedbaný, objekt nebyl před přerušením výstavby zakonzervován a je volně přístupný. Skoro do celého objektu zatéká velkými otvory ve střeše, je podstatně znehodnocován i mrazy. Z tohoto důvodu je podstatně snížena předpokládaná životnost na 40 let. Popis vybavení 1.PP Obvodové zdivo : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Vnitřní úprava stěn : zatím neprovedeno Strop : rovné železobetonové panelové Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : železobetonové Okna : dřevěná zdvojená částečně
5 Dveře : zatím neosazeny El. instalace : zatím neprovedeno Obklady : zatím neprovedeno Vytápění : zatím neprovedeno Rozvod vody : zatím neprovedeno Sanitární zařízení : zatím neprovedeno Rozvod plynu : zatím neprovedeno Zdroj teplé vody : zatím neprovedeno Kuchyňské vybavení : zatím neprovedeno Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Vnitřní úprava stěn : zatím neprovedeno Strop : rovné keramické vložkové Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : železobetonové Okna : dřevěná zdvojená částečně Dveře : zatím neosazeny El. instalace : zatím neprovedeno Obklady : zatím neprovedeno Vytápění : zatím neprovedeno Rozvod vody : zatím neprovedeno Sanitární zařízení : zatím neprovedeno Rozvod plynu : zatím neprovedeno Zdroj teplé vody : zatím neprovedeno Kuchyňské vybavení : zatím neprovedeno Popis vybavení podkroví Obvodové zdivo : zděná z cihelných bloků tl. až 450 mm Vnitřní úprava stěn : zatím neprovedeno Strop : neprovedeny Podlaha a dlažby : podkladní betony Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená částečně Dveře : zatím neosazeny El. instalace : zatím neprovedeno Obklady : zatím neprovedeno Vytápění : zatím neprovedeno Rozvod vody : zatím neprovedeno Sanitární zařízení : zatím neprovedeno Rozvod plynu : zatím neprovedeno Zdroj teplé vody : zatím neprovedeno Kuchyňské vybavení : zatím neprovedeno
6 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 12,30 * 15,50 = 190,65 = 2,80 533,82-3,60 * 1,90 = - 6,84 = 2,80-19,15 celkem 1.PP 183,81 514,67 12,30 * 15,50 = 190,65 = 4,25 810,26-3,60 * 1,90 = - 6,84 = 4,25-29,07-6,00 * 1,90 = - 11,40 = 4,25-48,45 celkem 1.NP 172,41 732,74 12,30 * 15,50 = 190,65 4,50/2 = 2,25 428,96-3,60 * 1,90 = - 6,84 4,50/2 = 2,25-15,39-6,00 * 1,90 = - 11,40 4,50/2 = 2,25-25,65 celkem zastřešení 172,41 387,92 celkem OP rodinný dům 1 635,33 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má maximálně tři byty, dvě nadzemní podlaží s možností využití podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 172,41 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 183,81 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 183,81/172,41 = 107 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 172,41 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 172,41 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 172,41/172,41 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu má zařízené podkroví nad 2/3 ZP 1.NP Rodinný dům je typem C samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se zařízeným podkrovím a se sklonitou střechou a se základní cenou 2 130,- Kč/ m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ C ( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 130,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 1635,33 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhlášky Ki 2,131 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 385,60,-
7 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK - koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, C = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.05400 0.02480 2 Svislé kce zdivo z cihelných bloků S 0.23400 0.23400 3 Stropy rovné keramické a žb S 0.09100 0.09100 4 Zastřešení krov vázaný dřevěný S 0.05400 0.05400 5 Krytiny střech asfaltová lepenka P 0.03300 0.01520 6 Klempířské konstrukce nevyskytuje se CH 0.00800 0.00000 7 Vnitřní omítky nevyskytuje se CH 0.06100 0.00000 8 Fasádní omítky nevyskytuje se CH 0.02800 0.00000 9 Vnější obklady nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady nevyskytuje se CH 0.02200 0.00000 11 Schody betonové P 0.02300 0.01060 12 Dveře nevyskytuje se CH 0.03200 0.03200 13 Okna dřevěná zdvojená S 50% 0.02550 0.02550 13 Okna nevyskytuje se CH 50% 0.02550 0.00000 14 Podlahy obytných místnost. nevyskytuje se CH 0.02100 0.00000 15 Podlahy ostatních místností nevyskytuje se CH 0.01300 0.00000 16 Vytápění nevyskytuje se CH 0.05300 0.00000 17 Elektroinstalace nevyskytuje se CH 0.04200 0.00000 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody nevyskytuje se CH 0.02900 0.00000 20 Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH 0.01700 0.00000 21 Instalace plynu nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 22 a Kanalizace část ležaté S 20% 0,00540 0,00540 22 b Kanalizace nevyskytuje se CH 80% 0,02160 0,00000 23 Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 24 Vnitřní hygienic. Vybavení nevyskytuje se CH 0.04300 0.00000 25 Záchod nevyskytuje se CH 0.00300 0.00000 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.04000 0.00000 N Konstrukce navíc nevyskytuje se CH 0.02800 0.00000 CELKEM 1.00000 0.46050 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.46050 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 2 341,05,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěn před dokončením hrubé stavby. Práce byly přerušeny před cca 5-10 lety. Technický stav objektu je zanedbaný, objekt nebyl před přerušením výstavby zakonzervován a je volně přístupný. Skoro do celého objektu zatéká velkými otvory ve střeše, je podstatně znehodnocován i mrazy. Z tohoto důvodu je podstatně snížena předpokládaná životnost na 40 let. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou prvky a konstrukce původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky použita při výpočtu opotřebení lineární metoda.
8 Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1999 Stáří 10 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 25,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 130,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 341,53,- Obestavěný prostor OP m 3 1 635,33 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 828 389,48,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 828 389,48,- Opotřebení 25,00 % - 957 097,37,- Cena časová rodinného domu rozestavěného ke dni odhadu Kč 2 871 292,11-2.1.2 Garáž rozestavěná ( 8 ) 2.1.2.1 Popis Jedná se o stavbu, která je přistavěna u východní fasády rodinného domu, jde o nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu s plochou střechou. Hlavní vjezd do garáže je přímo od z příjezdové komunikace. Garáž je zděná z cihelných bloků. Zastřešení tvoří zároveň stropní konstrukci z keramických vložek Miako. Krytina je natavovaná z asfaltových izolačních pásů. Napojení objektu na inženýrské sítě nebylo možno zjistit. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody, kanalizace a zemního plynu. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelných bloků tl. cca 300 mm Stropy : rovné, nespalné vložkové Miako Izolace : zatím neprovedena Vnější povrchy obvodových stěn : zatím neprovedena Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované izolační pásy Oplechování : zatím neprovedena Bleskosvod : zatím neprovedena Dveře : zatím neprovedena Okna : zatím neprovedena Vrata : zatím neprovedena Technický stav budovy : byla vystavěna společně s rodinným domem je před dokončením hrubé stavby. Práce byly přerušeny před cca 5-10 lety. Technický stav objektu je zanedbaný, objekt
9 nebyl před přerušením výstavby zakonzervován a je volně přístupný. Skoro do celého objektu zatéká velkými otvory ve střeše, je podstatně znehodnocován i mrazy. Z tohoto důvodu je podstatně snížena předpokládaná životnost na 40 let. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,40 * 9,00 = 66,60 = 3,10 206,46-1,20 * 0,90 = - 1,08 = 3,10-3,35 celkem 1.NP 65,52 203,11 celkem OP garáž 203,11 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, jde o samostatně stojící stavbu, která plní funkci příslušenství stavby hlavní, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 375,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 203,11 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,095 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněno Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, C= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.06200 0.02852 2 Obvodové konstrukce zděná z cihelného zdiva S 0.30100 0.30100 3 Stropy nespalné rovné S 0.26200 0.26200 4 Krovy krov dřevěný vázaný - - - 5 Krytina asfaltová lepenka S 0.05700 0.05700 6 Klempířské konstrukce nevyskytují se CH 0.02900 0.00000 7 Úprava povrchů nevyskytují se CH 0.04800 0.00000 8 Dveře nevyskytují se CH 0.02700 0.00000 9 Okna nevyskytují se CH 0.01400 0.00000 10 Vrata nevyskytují se CH 0.06800 0.00000 11 Podlahy nevyskytují se CH 0.07200 0.00000 12 Elektroinstalace nevyskytují se CH 0.06000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.64852
10 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.64852 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 868,14,- 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1999 Stáří 10 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 25,00 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 375,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 1 868,14,- Obestavěný prostor OP m 3 203,11 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 379 438,51,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 379 438,51,- Opotřebení 25,00 % - 94 859,63,- Cena časová rozestavěné garáže ke dni odhadu Kč 284 578,88,- 2.1.3 Pozemek st. parcela č. 485 a parcela č. 279/10 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č.485 - zastavěná plocha má výměru 246 m2 pozemek č. 279/10 ostatní plocha má výměru 536 m2. Pozemky tvoří jeden celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 782 m 2. Srovnávací pozemek leží v obci Lenora v části obce Zátoň a je určen pro výstavbu rodinného domu. Tento pozemek je nabízen na internetovém realitním serveru za cenu
11 288,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je uvedená nabídková cena upravena koeficientem 0,90 tj. na jednotkovou cenu 260,- Kč/m2. Srovnávací pozemek přepis inzerátu : Prodej stavebního pozemku v obci Lenora - Zátoň, v CHKO Šumava, o rozloze 2 693 m2. Pozemek je určen pro výstavbu dvou rodinných domů. Na pozemku elektřina, v obci vodovod. K pozemku vede přístupová cesta. Nabídková cena : 288,- Kč/m2 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Samostatná část obce Zátoň, Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený pro výstavbu RD, vesnická zástavba, zpevněný příjezd, možnost napojení na EI a vodovod, běžný hluk a prach od dopravy, mimo zátopovou oblast, CHKO Šumava Výměra srovnávacího pozemku VS m2 2693 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 700 180,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 260,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura samostatná část obce 0.90 B Typ stavebního pozemku připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita vesnické zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. horší 0.70 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.45045 b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku cemtrum obce Lenora Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný stavbou rozestavěného rodinného domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zvýšený hluk a prach od dopravy, mimo zátopovou oblast, CHKO Šumava
12 Výměra srovnávacího pozemku 246 + 536 m2 782 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura centrum malé obce 1.05 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha venkovská lokalita 1,10 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky zvýšený hluk a prach od dopravy 0.95 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.6172 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.370 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 356,25 Obvyklá cena JCC x m2 = Kč 278 587,50,- Spoluvlastnický podíl 1/1 Cena obvyklá pozemku st. p.č. 485 a pozemku č. 279/10 / zaokrouhlená / Kč 278 600,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům rozestavěný 2 871 292,11,- Kč 32,22 % 3 828 389,48,- Kč Garáž rozestavěná 284 578,88,- Kč 379 438,51,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 3 155 870,00,- Kč 4 207 830,00,- Kč St. parcela č. 485 a parcela č. 279/10 278 600,00,- Kč 278 600,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 3 434 470,00,- Kč 4 486 430,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Oceňované stavby tj. rodinný dům a garáž jsou ve fázi nedokončené hrubé stavby. Je zřejmé, že v této fázi výstavby není možné objekt pronajmout. Stupeň rozestavěnosti je pod 50 %.
13 nule. Z tohoto důvodu není početně výnosová hodnota znalcem zjišťována a je rovna 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. V dané lokalitě u podobných typů nemovitostí tj. rozestavěných staveb nemá znalec ve své databázi žádné podobné nemovitosti, znalci se též nepodařilo v nabídkách realitních kanceláří včetně internetových nabídek žádnou podobnou nemovitost nalézt. Dle sdělení zástupců místních realitních kanceláří, není s podobnými objekty v lokalitě obchodováno a tudíž je velmi problematické stanovit prodejní resp. obvyklou cenu na základě porovnání. 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
14 U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je v úrovni 0,- Kč, což je především z důvodu nemožnosti pronajmout nemovitost v této fázi výstavby. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Jelikož je oceňován rozestavěný areál pro individuální bydlení, kterých není v dané lokalitě potřebný počet pro relevantní porovnání zde obdobný žádný, nebyla porovnávací metoda použita. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál leží v lokalitě centra obce, obě oceňované stavby jsou převážně v horším technickém stavu, které volně podléhají devastaci především působením povětrnostních vlivů. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je na průměrné úrovni, dopravní obslužnost je tento typ staveb standardní a bezproblémová. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou. Pro daný typ nemovitostí je rozhodující při určení obvyklé ceny hodnota nákladová a porovnávací. Při výrazně nižší ceně výnosové než časové je např. při stanovení obvyklé ceny nemovitostí metodou váženého průměru podle Naegliho v Bradáčově úpravě poměr vah 5:1. Pro srovnání : Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC 3 434 470,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV 0,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV - Váha výnosové hodnoty ( n ) 5,00 Vážený průměr souboru nemovitostí - obvyklá cena váženým průměrem ( ČC + n* CV ) / n + 1 / zaokr. / 572 400,00,- Kč Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
15 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Reprodukční cena bez pozemků Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 4 486 430,00,- Kč 4 207 830,00,- Kč 3 434 470,00,- Kč 0,00,- Kč nelze stanovit 750 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěného rodinného domu bez č.p. a rozestavěné garáže bez č.p. obě na st. parcele č. 485 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 279/10 ostatní plocha vše s příslušenstvím evidované na LV 253 pro katastrálním území a obec Lenora vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice může činit, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : sedmsetpadesáttisíckorunčeských 750 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. 14. července 2009 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 253 1x kopie katastrální mapy
16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1498-68/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 68/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 14. července 2009 Ing. Michal Sirový
17 FOTODOKUMENTACE Uliční pohled na rozestavěný RD Východní fasáda RD ze střechy garáže
18 Prostory 1.podzemního podlaží rozestavěného domu Prostory podkroví rozestavěného domu