ZNALECKÝ POSUDEK. č /09

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /09 - stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost s příslušenstvím vedený na LV č v katastrálním území a v obci Horní Planá evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 594/08-38 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Účel posudku : Zjištění ceny pro exekuční řízení ( dražbu ) Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenění provést též obvyklou cenou dle zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran včetně obálky, znalecké doložky a příloh a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 594/08-38 ze dne s předáním podkladů osobně Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne LV 198. Dále viz příloha č.1 Vlastník oceňovaných nemovitostí : Lacinová Hana, r.č /0561 trvale bytem Kaplířova č.p. 66, Vimperk 1/2 Wipplinger Karel Ing., r.č /0223 trvale bytem Holečkova 2649/7, České Budějovice 1/2 Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí : - parcela č. 1163/13 trvalý travní porost o výměře m2, kód BPEJ na části výměry parcely 4604 m2, kód BPEJ na části výměry parcely m2 a kód BPEJ na části výměry parcely 930 m2. v k.ú. a v obci Horní Planá Kopie katastrální mapy zajištěná znalcem z internetového katastru nemovitostí Místní šetření - proběhlo dne za účasti znalce na místě samém Konzultace - na Městském úřadě v Horní Plané u pana starosty Jiřího Hůlky, který znalci předložil platný územní plán obce Horní Planá Konzultace u místních realitních kanceláří o stavu realitního trhu v lokalitě Horní Plané Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. apod Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný pozemek - stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost - se nachází v katastrálním území a v obci Horní Planá ve volné krajině mimo zastavěnou část obce východně od části obce Hodňov. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z komunikace vedoucí z části obce Hodňov na část obce Žlábek. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, stavu a lokalizace s tím, že stav nemovitostí je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

3 3 1.3 Územní plán a stavby : Dle územně - plánovací dokumentace obce Horní Planá se oceňovaný pozemek nachází ve funkčním využití plochy jako zemědělská půda bez možnosti výstavby. Na oceňovaném pozemku se žádné stavby nenacházejí. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Cena administrativní Zemědělský pozemek ( 29 ) Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost 2.2 Cena obvyklá Metodika výpočtu Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou Výpočet obvyklé ceny pozemků 2.3 Rekapitulace 2.1 Cena administrativní Cena zjištěná dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) Zemědělský pozemek ( 29 ) Parcela č. 1163/13 trvalý travní porost ( 29 odst. 1,2 ) Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1163/13 trvalý travní porost se nachází v katastrálním území a v obci Horní Planá ve volné krajině mimo zastavěnou část obce východně od části obce Hodňov. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z komunikace vedoucí z části obce Hodňov na část obce Žlábek. Pozemek je mírně svažitý až zvlněný převážně severovýchodní orientace, je zemědělsky užíván jako trvalý travní porost. Na parcele nejsou trvalé porosty. V katastru nemovitostí je veden v druhu pozemku trvalý travní porost, což odpovídá skutečnosti, proto znalec provedl ocenění dle kódu BPEJ. Pozemek je zatížen běžným prachem, hlukem a exhalacemi od okolní dopravy. Jiná omezení užívání, kromě existence zástavního práva ( viz výpis z KN ), nejsou znalci známa. Dle stávajícího územního plánu obce Horní Planá není parcela určena k zastavění. Obec Horní Planá nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků.

4 Výměry pro ocenění. Oceňovaná parcela č. 1163/13 trvalý travní porost má výměru m2. Kód BPEJ je na části výměry parcely 4604 m2, kód BPEJ je na části výměry parcely m2 a kód BPEJ je na části výměry parcely 930 m Ocenění Ocenění pozemku se provede dle 29 odst. 1,2 vyhl. č. 3/2008 Sb. vynásobením základní ceny pozemku podle bonitovaných půdně ekologických jednotek uvedených v příloze č. 22 upravené o srážky a přirážky dle přílohy č.23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č.39. Nejsou li pozemky bonitovány, je základní cenou pozemku průměrná cena pro jednotlivá katastrální území podle vyhl. č. 463/2002 Sb. v platném znění upravená o srážky a přirážky dle přílohy č. 23 viz 29 odst.3. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování dle skutečného stavu - 9 odst. 3 zák. č. 151/1997 Sb. v platném znění. Koeficient prodejnosti Kp je roven 1,00. Základní cena 1 m 2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ ,12,- Kč/m 2 Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli 40 % Základní cena po první úpravě : 1,12,- Kč/m 2 x 1,40 = 1,57,- Kč/m 2 Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 % Základní cena upravená : ZCU = 1,57,- Kč/m 2 x 1,00 = 1,57,- Kč/m 2 Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ : 1,57,- Kč/m 2 x 4604 m 2 = 7 228,28,- Kč Základní cena 1 m 2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ ,59,- Kč/m 2 Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli 40 % Základní cena po první úpravě : 2,59,- Kč/m 2 x 1,40 = 3,63,- Kč/m 2 Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 % Základní cena upravená : ZCU = 3,63,- Kč/m 2 x 1,00 = 3,63,- Kč/m 2 Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ : 3,63,- Kč/m 2 x m 2 = ,22,- Kč Základní cena 1 m 2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ ,53,- Kč/m 2 Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli 40 % Základní cena po první úpravě : 2,53,- Kč/m 2 x 1,40 = 3,54,- Kč/m 2 Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 % Základní cena upravená : ZCU = 3,54,- Kč/m 2 x 1,00 = 3,54,- Kč/m 2 Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ : 3,54,- Kč/m 2 x 930 m 2 = 3 292,20,- Kč Cena pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost : 7 228,28, ,22, ,20,- = ,70,- Kč 2.2 Oceňované pozemky cena obvyklá Metodika výpočtu Obvyklá ( obecná ) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z

5 5 hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu ( tzv. cena zvláštní obliby ). Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného zemědělského pozemku vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří, z nabídek realitních kanceláří na internetových realitních serverech a z konzultace na Městském úřadě v Horní Plané u pana starosty Jiřího Hůlky. Známé prodejní či nabídkové ceny obdobných zemědělských pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovanými pozemky. Lze konstatovat, že u podobných pozemků je obtížnější určit obvyklou cenu, jelikož není s těmito pozemky obchodováno v požadovaném rozsahu jak jako např. u staveb k bydlení či stavebních pozemků Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou Obec Horní Planá nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je dle 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. ve znění novely č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel 43,82,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb / a dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy. Přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a přirážka za pozemek s urychlenou návratností investic až do 125 %. Oceňovaný pozemek nemá možnost napojení na veřejné inženýrské sítě vč. zemního plynu. Příjezd je možný odbočkou ze zpevněné komunikace vedoucí směrem z části obce Hodňov na část obce Žlábek. Z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je pozemek situován mimo zastavěnou část obce v zemědělské krajině bez možnosti jakékoli výstavby. Dle sdělení zástupce Městského úřadu v obci Horní Planá prodávala či prodává město ze svého majetku pozemky především pro různá geometrická vyrovnání, pozemky pod stávajícími stavbami apod. V současné době město k prodeji, s možností výstavby či pro zemědělské využití, žádné pozemky nemá. V současné době jsou připravovány pozemky pro výstavbu a následně k prodeji developerské organizaci v lokalitě Karlovy Dvory. Znalec nemá ve své databázi žádné obdobné pozemky s obdobným využitím, které by byly obchodovány v této lokalitě. Dle zjištění znalce nebyl v současné době na volném trhu nabízen soubor zemědělských pozemků v této lokalitě, zemědělské pozemky nejsou v současné době v této lokalitě nabízeny ani realitními kancelářemi. Znalce má ve své databázi evidované uskutečněné prodeje zemědělských pozemků v obci Hořice na Šumavě a Kájov, které jsou vzdálené cca 10 km od této lokality, např. : - zemědělské pozemky u části obce Novosedly v obci Kájov o výměře m2 za cenu 7,80,- Kč/m2. - zemědělské pozemky u části obce Křenov v obci Kájov v prosinci letošního roku prodány ve výměre cca m2 za průměrnou cenu 14,- Kč/m2 Jak již bylo uvedeno, se zemědělskými pozemky neexistuje zatím plnohodnotný trh, jedná se spíše o ojedinělé prodeje, které nejsou dostatečně monitorovány. Nelze tudíž provést přímé srovnání s podobnými zemědělskými pozemky a pozemky ostatních ploch v daném místě a čase.

6 Výpočet obvyklé ceny pozemků Parcela č. 1163/13 trvalý travní porost Oceňovaný pozemek leží mimo zastavěnou část obce Hodňov v zemědělské krajině, dle stávající územně-plánovací dokumentace obce není parcela určena k zastavění, ale pouze pro zemědělskou prvovýrobu. Atraktivita pozemku je z tohoto důvodu velmi snížena. Lze konstatovat, že cena obvyklá bude vyšší než výše zjištěné ceny administrativní a může se blížit částkám za zemědělské pozemky, které byly v poslední době v této části českokrumlovského okresu prodány a nemají výhodnější využití např. na zahrádky, rekreaci apod. Dle výše citovaných důvodů se tudíž může obvyklá cena oceňovaného pozemku nadále pohybovat ve výši 12,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost může být, na základě výše uvedených skutečností a vyhodnocení znalcem, rovna : 12,-Kč/m 2 x m 2 = ,- Kč 2.3 Rekapitulace Cena administrativní : Zemědělský pozemek ( 29 ) Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost ,70,- Kč Administrativní cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem ,70,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 x id. ve výši 1/2 Administrativní cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/ ,85,- Kč oceňovaných pozemků celkem Zaokrouhlení + 2,15,- Kč Administrativní cena spoluvlastnického podílu oceňovaného pozemku ve výši id. 1/2 celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Administrativní cena výše oceňované nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Horní Planá vedeného na LV č a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov zjištěná podle vyhlášky č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., činí ke dni odhadu ,00,- Kč slovy : sedmdesáttisícčtyřistadestkorunčeských

7 7 Cena obvyklá vyhodnocená znalcem : Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost ,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem ,00,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 x 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaného ,00,- Kč pozemku celkem Zaokrouhlení + 2,00,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaného pozemku celkem zaokrouhlená ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňované nemovitosti tj. spoluvlastnického podílu výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost s příslušenstvím vedeného na LV č a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu ,00,- Kč slovy : dvěstěčtyřicetosmtisícpětsetsedmdesátkorunčeských 2. Jiná práva či závady oceňované nemovitosti nejsou znalci, kromě dalších omezení vlastnického práva evidovaného v KN, známa ani nebyla znalci sdělena. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 1x výpis z KN, LV x mapa lokality

8 8 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 18/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 9. března 2009 Ing. Michal Sirový