ZNALECKÝ POSUDEK. č /09

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /09 o stanovení obvyklé ceny garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím vše zapsané na LV 657 pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 349/08-61 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č.3/2008 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 349/08-61 ze dne s předáním podkladů osobně dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví č.657 A: Vlastník : 1. Horčička Petr, Ing. r.č /1152, trvale bytem Třebízského 380/8, Písek B : Nemovitosti : - st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří, výměra 19 m2 - stavba garáže bez č.p. na st. parcele č B1 : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha a LV D : Jiné zápisy : viz LV E : Nabývací tituly : viz LV vše v k.ú. a v obci Písek Projektová dokumentace nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za přítomnosti znalce, který provedl, z důvodu neumožnění celkové prohlídky oceňované nemovitosti, pouze vnější obhlídku. Znalcem bylo provedeno kontrolní měření základních směrových mír dle zásad přílohy č.1 vyhlášky Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např apod Konzultace - na Městském úřadě v Písku, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., a zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti leží v katastrálním území a v obci Písek na severozápadním okraji zastavěné části obce v lokalitě smíšené zástavby ( bytové domy, provozní objekty ). V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný po zpevněné komunikaci. Oceňovaná garáž je řadová krajní a je postavena na pozemku st. parcela 2635 zastavěná plocha a nádvoří.

3 3 Původní stáří oceňované garáže sdělil znalci vlastník sousední garáže a je cca z roku Na základě odborného odhadu znalce lze s tímto stářím souhlasit. Dle vnější prohlídky stavby, je objekt v průměrném až zanedbaném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nepravidelně. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav stavby garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění. POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníky oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńované stavby ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. 1.2 St. parcela č / indexová metoda / 2. Cena garáže porovnáním dle 25 vyhl. č.456/2008 Sb. 3. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 4. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 5. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. - ( 9 ) CZ-CC 1242, SKP Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.456/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a bez koeficientu polohového K Popis Oceňovaná garáž se nachází v katastrálním území a v obci Písek na severozápadním okraji zastavěné části obce v lokalitě smíšené zástavby.. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný zpevněnou odbočkou z hlavní asfaltové komunikace. Garáž je napojena na rozvody elektrické energie. Napojení na ostatní inženýrské sítě není provedeno. Objekt je krajní řadový a má celkem 1 samostatné stání. Jde o jednopodlažní, nepodsklepený objekt s plochou střechou bez možnosti zřízení podkroví, který netvoří příslušenství jiných staveb. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce : zděná z cihel - tl. cca 300 mm Stropy : s rovným podhledem, který tvoří zároveň zastřešení Izolace : pravděpodobně provedena proti zemní vlhkosti Vnitřní povrchy stěn: vápenná omítka štuková Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Podlaha : cementový potěr Okna : nevyskytují se Vrata : plechová dvoukřídlová Střecha : plochá Krytina :asfaltové natavované pásy Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Napojení na přípojky : elektro Technický stav objektu : Stáří garáže je cca 35 let, technický stav je průměrný až zanedbaný, běžná údržba je prováděna nepravidelně až nahodile. Z tohoto důvodu je snížena předpokládaná životnost stavby o 10 let Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 6,00 * 3,40 = 20,40 ( 2,25 + 2,45 )/2 = 2,35 47,94 celkem 1.NP + zastřešení 20,40 47,94

5 5 celkem OP garáž bez č.p. 47,94 m Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní, bez podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, rovná střecha ) ZC 1 375,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 47,94 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,136 Koeficient prodejnosti příloha č.39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S Obvodové konstrukce zděná z cihelného zdiva S Stropy betonové panely S Krovy Krytina asfaltové natavované pásy S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů vápenné štukové omítky S Dveře nevyskytují se CH Okna nevyskytují se CH Vrata plechová dvoukřídlová S Podlahy betonová mazanina S Elektroinstalace ano S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 816,58, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1974 Stáří 35 let Předpokládaná další životnost 35 let Celková životnost 70 let Procento ročního opotřebení 1,429 % Opotřebení 50,00 %

6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,58,- Obestavěný prostor OP m 3 47,94 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,84,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,84,- Opotřebení 50,00 % ,42,- Cena časová garáže ke dni odhadu Kč ,42,- 1.2 Pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2 je zastavěn garáží. Znalci se nepodařilo ve své databázi ani v nabídkách realitních kanceláří objevit obdobný pozemek pro stavbu garáže vhodný pro výpočet ceny srovnávací metodou. Z tohoto důvodu byl, pro tento případ, použit srovnávací pozemek ležící v obci Písek, který je částečně zastavěn stavbou 3 garáží s celkovou výměrou 1273 m2. Zastavěná plocha tří garáží je 63 m2. Při odpočtu cca 100 tis. Kč za garáž je nabídková cena za celý pozemek ve výši ,- Kč tj. 892,- Kč/m2 pozemku. Pozemek je určen pro výstavbu bytového domu v ulici Erbenova. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě. K pozemku je možný zpevněný příjezd. Jelikož je pozemek nabízen k prodeji, je znalcem, na základě odborného odhadu, korigována jeho nabídková cena koeficientem 0,90. Jednotková cena srovnávacího pozemku po korekci pro výpočet 803,- Kč/m2 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku širší centrum města Písek, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytového domu, IS u pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 803,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura souvisle zastavěná část města 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 25 až 50 tisíc obyvatel 0.80

7 7 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita smíšené zástavby 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku severozápadní okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek zastavěný stavbou zgaráže, IS u pozemku vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 19 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Souvislá zástavba, smíšená zástavba 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 25 až 50 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita se smíšenou zástavbou 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky 100 % zastavěnost 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 803,00 Cena oceňovaného pozemku Kč ,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaného pozemku celkem ke dni odhadu / zaokr. / Kč ,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Garáž bez č.p ,42,- Kč 50,00 % ,84,- Kč Stavby celkem ,00,- Kč ,00,- Kč Pozemek st. parcela č ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2. Cena garáže zjištěná porovnáním dle 25 vyhl. č. 456/2008 Sb Zjištění charakteru objektu Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle 26 a 26a, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru určeného způsobem

8 8 uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.18 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně garáže je zahrnuto její vybavení uvedené v příloze č.9. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi zjištění indexu trhu It Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 Ti Hodnota dle skutečnosti 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 III. Nabídka odpovídá poptávce 0 0,00 IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,05 V. Poptávka je výrazně vyšší než nabídka 0, Vlastnictví nemovitostí I. II. Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví ) -0,05 0 0,00 Vliv právních -0,01 až - I. Negativní vztahů na 0,05 prodejnost (např. II. Bez vlivu 0 0,00 prodej podílu, 0,01 až pronájem) III. Pozitivní 0,05 Index trhu: 3 I = 1+ = 1+ ( 0,00 + 0,00 + 0,00 ) 1,00 T T i i= 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Poloha nemovitosti zjištění indexu polohy Ip

9 9 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota I. Mimo souvisle zastavěné území obce -0,10 Pi Hodnota dle sku tečnosti II. Na okraji souvisle zastavěného území obce -0,05-0,05 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 0 IV. V souvisle zastavěné části obce poblíž 0,10 centra obce V. Centrum obce 0, Dopravní dostupnost Obyvatelstvo v okolí I. II. I. II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně Konfliktní skupiny obyvatel Bezproblémové okolí -0,03-0,03 0-0,01až 0,20 0 0,00 4 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti I. Výrazně negativní změny trvalého -0,11 až 0,20 charakteru II. Negativní změny -0,01 až 0,10 III. Bez vlivu 0 0,00 IV. Pozitivní změny 0,01 až 0,10 Index polohy pro garáže : V. Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru 4 I = 1+ = 1+ ( - 0,05 0,03 + 0,00 + 0,00 ) P P i i= 1 0,11 až 0,20 0,92 KONSTRUKCE A VYBAVENÍ GARÁŽÍ Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 3 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení garáží zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo Název znaku Číslo Popis pásma 1 Druh stavby Kvalitativní pásma Hodnota Vi Hodnota dle sku tečnosti I. Řadová -0,01-0,01 II. Samostatně stojící 0 2 Konstrukce I. Kovová konstrukce opláštěná nebo -0,10 Obvod. stěny tl. do 15 cm II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0 0,00 III. Obvod. zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm 0,10

10 10 I. Bez vybavení -0,05 II. Jen el. proud 230 V -0,02-0,02 3 Technické vybavení 4 Podlažnost III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. 0 pohonem IV. El. proud 230V/400 V, voda,nebo vytápění, vrata s elektr. pohonem 0,03 V. El. proud 230V/400 V, voda, vytápění, 0,10 kanalizace el. vrata s dál. ovlád. I. Hodnota 1 0 0,00 II. Hodnota více jak 1 0,01 I. Snižující hodnotu -0,03 5 Příslušenství venkovní úpravy II. Bez příslušenství -0,01-0,01 III. Bez výrazného vlivu na cenu 0 IV. Zvyšující cenu 0,04 V. výrazně ovlivňující cenu 0,08 I. Významně snižující cenu -0,10 6 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu -0,05 III. Bez vlivu na cenu 0 0,00 IV. Mírně zvyšující cenu 0,05 V. Významně zvyšující cenu 0,10 7 I. stavba ve výborném stavu 1,25* Stavebnětechnický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05* údržbou III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,85* 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) IV. Stavba ve špatném stavu (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) V. Stavba ve špatném stavu (nutná 0,45* rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) I 1 + V 6 V = V i= 1 Index konstrukce a vybavení bytu : i 7 = ( 1 + ( - 0,01 + 0,00-0,02 + 0,00-0,01 + 0,00 ) ) x 0,85 x 0,80 = 0,653 a) Podlažností pro účely této vyhlášky se rozumí podíl celkové zastavěné plochy všech podlaží stavby a zastavěné plochy 1.NP nutno doložit výpočtem. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně 0,7 E - pro stavby starší než 80 let 0,6

11 11 Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma. Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáže : Příloha č. 18 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Kraj/( obec ) ( oblast katastrálních území ) počet obyvatel Základní cena ( v Kč ) za 1 m 3 obestavěného prostoru Kraj/( obec ) ( oblast katastrálních území ) počet obyvatel Základní cena ( v Kč ) za 1 m 3 obestavěného prostoru HLAVNÍ MĚSTO PRAHA LIBERECKÝ KRAJ PRAHA nad obyvatel PRAHA PRAHA PRAHA do obyvatel PRAHA KRÁLOVÉHRADECKÝ KRAJ PRAHA nad obyvatel PRAHA PRAHA PRAHA do obyvatel PRAHA PARDUBICKÝ KRAJ PRAHA nad obyvatel PRAHA PRAHA PRAHA do obyvatel PRAHA VYSOČINA KRAJ PRAHA nad obyvatel PRAHA PRAHA PRAHA do obyvatel PRAHA BRNO PRAHA BRNO PRAHA BRNO PRAHA BRNO PRAHA BRNO PRAHA BRNO PRAHA BRNO PRAHA BRNO PRAHA BRNO STŘEDOČESKÝ KRAJ BRNO nad obyvatel BRNO BRNO BRNO do obyvatel JIHOMORAVSKÝ KRAJ (KROMĚ BRNA) JIHOČESKÝ KRAJ nad obyvatel do obyvatel OLOMOUCKÝ KRAJ do obyvatel nad obyvatel PLZEŃSKÝ KRAJ nad obyvatel do obyvatel ZLÍNSKÝ KRAJ do obyvatel nad obyvatel KARLOVARSKÝ KRAJ nad obyvatel do obyvatel MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ do obyvatel nad obyvatel ÚSTECKÝ KRAJ nad obyvatel do obyvatel do obyvatel 1 490

12 12 VÝPOČ ET ADMINISTRATIVNÍ CENY GARÁŽE Základní cena ZC Kč / m ,00,- Index trhu It - 1,000 Index polohy Ip - 0,920 Index konstrukce a vybavení Iv - 0,653 Index cenového porovnání I = It x Ip x Iv - 0,601 Základní cena upravená ZCU = ZC x I Kč / m ,56,- Obestavěný prostor garáže včetně OP m 3 47,94 Administrativní cena garáže porovnávacím způsobem ke dni odhadu Kč ,00,- 3. Výnosová hodnota 3.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 3.2 Výpočet výnosové hodnoty Znalec stanovil výše nájemného na základě odborného odhadu za pronájem objektu garáže a pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří. Výše uvažovaného nájemného dle stanovení znalce činí 700,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt garáže Příjmy z nájemného Nájemné ročně dle nájemní smlouvy Nájemné Kč/měsíc 700 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 8 400,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00,- Časová cena garáže včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 35 Celková životnost Z ( roků ) 70 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 50,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,65 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 300,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 162,00,-

13 13 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 878,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 100,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 1 419,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 2 858,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 8 400,00,- Výdaje ročně celkem Kč 2 858,00,- Čisté roční nájemné Kč 5 542,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 5 542,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,14,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč neuvažováno Výnosová hodnota garáže včetně příslušenství Kč ,00,- 4. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny 4.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou je možno provést na základě porovnání podobných staveb garáží jako celek, protože je, dle zkušeností znalce u těchto typů staveb oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny používanou u rodinných domů, výstižnější. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Výběr srovnávacích objektů je standardně prováděn jednak z databáze znalce a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných garáží je převzat z databáze znalce a jednotlivých nabídek místních realitních kanceláří. U nabídek je převzat doslovný text : Srovnávací objekt č.1 Prodej garáže v Písku, lokalita Za Masnou Zděná, dvojgaráž, polovina o zastavěné ploše 16 m2

14 14 Průměrný technický stav, rok kolaudace 1970 Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v Písku, lokalita Za Hypernovou Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2, průměrný technický stav Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v Písku, lokalita u autobusového nádraží Zděná, řadová o zastavěné ploše 18 m2, průměrný technický stav Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : ,- Kč Č Loka lita Garáž na Pražském předměstí v Písku 1 Garáž v lokalitě Za Masnou v Písku 2 Garáž v lokalitě Za Hypernovo u v Písku 3 Garáž v lokalitě u autobus. nádraží v Písku sta vby Příslu šenství Po zeme k Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Jiné Stav stáří 1 průměr 19 průmě r 1 průměr 16 průmě r 1 průměr 20 průmě r 1 průměr 18 průmě r Cena požado - vaná Polo ha lokal ita Ve li kost Přís Luše nství poze mek stav Pram en ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena Po redukci Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč ,-

15 15 K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší menší, atraktivní neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koef. rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) 5. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Cena dle vyhl. č. 456/2008 Sb. / bez pozemku / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce cena ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím vše zapsané na LV 657 pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu ,00,- Kč slovy : jednostodesettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN strana 1 1x kopie katastrální mapy

16 16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 42/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 18. května 2009 Ing. Michal Sirový

17 17 FOTODOKUMENTACE pohled na garáž od příjezdové komunikace pohled na čelní fasádu garáže