ZNALECKÝ POSUDEK 1587/2012

ZNALECKÝ POSUDEK 1587/2012 o ceně nemovitostí rodinného domu čp. 53 v k.ú. Šanov, okr. Znojmo na pozemku parc.č. 567 a pozemku parc.č. 567 - zastavěná plocha a parc.č. 568 - zahrada Objednatel : Mgr. Parcela Petrošová, soudní exekutor Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště 9 690 02 B ř e c l a v Účel ocenění : stanovení obvyklé ceny za účelem uspokojení pohledávky oprávněného prodejem nemovitosti povinného Zhotovitel : Ing. Petr Čada, soudní znalec U Lesíka 3539/9 669 02 Z n o j m o gsm: 602 333 850 e-m: cadacorp@volny.cz Znojmo, dne : 23.01.2012

1. ÚVOD Zadání Ocenění je vypracováno pro potřeby - Uspokojení pohledávky oprávněného prodejem nemovitosti povinného v aukci Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, Vyhláška ministerstva financí České republiky č.540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.). TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/19997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválená definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena" věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 2

Podklady dodané objednatelem - Usnesení soudního exekutora čj. 160 EX 147/11-69 ze dne 5.12.2011 o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí LV č. 190 pro obec Šanov, k.ú. Šanov, okr. Znojmo ze dne 5.12.2011 získaný dálkovým přístupem - Exekuční příkaz čj. 160 EX 147/11-15 ze dne 4.4.2011 Podklady zajištěné zhotovitelem - kopie katastrální mapy získaná dálkovým přístupem - fotodokumentace Rozsah ocenění Předmětem ocenění je vlastní objekt RD čp. 53, pozemky parc.č. 567 a 568 Informace o programu K sestavení elaborátu byl použit program TOMAS. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. Datum, k němuž je majetek oceněn : 14.12.2011 Počet vyhotovení : 2 + elektronický Počet výtisků v archivu zhotovitele : 1 Účtováno dokladem číslo : 1587 3

2. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU M.1. RD Šanov, Pohodová č.p. 53, 671 68 Hrabětice IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Veronika B o b k o v á, r.č. 83 59 07/4713 Vladimír Z e l n í č e k, r.č. 81 03 01/4733 oba bytem Pohodová 53, Šanov 671 68 Hrabětice Adresa majetku : Šanov, Pohodová 53, 671 68 Hrabětice okr. Znojmo Kód katastrálního území : 762016 Název katastrálního území : Šanov nad Jevišovkou Kód obce : 594873 Název obce : Šanov Počet obyvatel obce : 1 378 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2009 Kód okresu : CZ0647 Název okresu : Znojmo Název kraje : Jihomoravský (Jihovýchod) Název státu : Česká republika Poloha v obci : Časové koeficienty : Ostatní nepoužito Podklady : - výpis z katastru nemovitostí LV č. 190 pro k.ú. Šanov, okr. Znojmo - kopie katastrální mapy dále skutečnosti sdělené přítomnými spoluvlastníky a zjištěné při prohlídce. Jiné podklady nebyly předloženy, ani požadovány. Místní šetření : Prohlídku a zaměření nemovitostí jsem provedl dne 14.12.2011 Infrastruktura : V obci jsou veškeré inženýrské sítě t.j. veřejná síť kanalizace, vodovodu, zemního plynu a elektrické energie, na které je oceňovaná nemovitost připojena. 4

Popis a účel : Prohlídkou a zaměřením na místě samém za přítomnosti a asistence pana Vladimíra Zelníčka jsem zjistil, že se jedná o menší rodinný dům nacházející se na pozemku parc.č. 567 vpravo od místní komunikace napojené na státní silnici za mostem vpravo ve směru od Hrabětic. Vlevo od domu při pohledu na průčelí domu je pozemek zahrady parc.č. 568. Dům je v souvislé řadové zástavbě jako koncový. Od místní komunikace je domek oddělen úzkým travnatým pásem, zadní a levá strana budovy je "zaříznuta" do terénu. Za vestavěnou garáží je malý dvorek, na kterém se nachází kopaná studna. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Realizované objekty "venkovních úprav" jsou u dané nemovitosti ve velmi malém rozsahu, takže vyjma kopané studny další samostatně v posudku neoceňuji. Dům je využíván výlučně k bydlení. Příslušenství : Nemovitost nemá další vedlejší objekty. Stavební úpravy : Dle sdělení vlastníka po koupi domu v roce 2006 zde byla provedena drobná modernizace spočívající v osazení výměně oken vč. předokenních rolet. Jiná podstatná modernizace nebyla provedena. Vhodnost využití : Vzhledem k velikosti, dispozičnímu uspořádání a umístění objektu se jeví jako nejoptimálnější využití výlučně k bydlení. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : Na nemovitostech vyjma zástavního práva k zajištění pohledávky Erste Bank, Wien a Usnesení o exekuci neváznou žádná věcná břemena a jiné právní vady. Postavení na trhu : Nemovitost ve stávajícím stavu je obchodovatelná na trhu s nemovitostmi. Ekologické zatížení : V místě, ani provozem nemovitosti zde neexistuje žádné ekologické zatížení. Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Rodinný dům M.1.2. Pozemky M.1.3. Studna 5

M.1.1. Rodinný dům IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o jednopodlažní, z malé části podsklepený objekt půdorysného tvaru písmene "L" sestávající z vestavěné garáže napravo od hlavního vstupu, předsíně, vlevo jedné obytné místnosti, na předsíň navazující haly, z níž je vstup do sociálních místností a spížky, vlevo do kuchyně a obývacího pokoje. Z haly je poklopem v podlaze vstup do sklepa. Obvodové zdi jsou ze smíšeného zdiva tl. 45-50 cm oboustranně omítnuté, stropy rovné a klenbové, sedlový krov je krytý taškovou krytinou ukončenou žlaby a svody. Podlahy jsou betonové kryté lamelami v obytných místnostech, v kuchyni PVC a v ostatních místnostech keramická dlažba. Okna jsou dřevěná s dvojsklem a předokenními roletami, dveře hladké a prosklené. V objektu je rozvod elektrické energie 220 a 380V, teplé a studené vody - ohřev zajištěn elektrickým ohřívačem, topení je plynové etážové. Koupelna a WC jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty, v kuchyni je plynový sporák. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Pořadí Seznam použitých metod 1 Přímá 2 Ukazatelová 1. Přímá metoda Výkaz výměr (m 3 objemu) Název části Výpočet / komentář Počet m.j. I.PP 4.20 * 2.85*2.25 + 4.0*1.50*1.95 38,63 I.NP (12.93 *7.07 + 5.72*8.30)*2.85 395,84 Střecha (12.93 *7.07 + 5.72*8.30) * 2.72/2 188,89 Celkem : 623 m 3 objemu Výpočet reprodukční ceny : Název části Počet m.j. Jednotková cena Podíl 2 (%) RC (Kč) I.PP 38,63 2 300 4,308 88 849 I.NP 395,84 3 650 70,050 1 444 816 Střecha 188,89 2 800 25,643 528 892 Reprodukční cena celková : 2 062 557 Kč Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : lineární Stáří : 90 Celková životnost : 130 6

Název části Stáří Život Podíl 2 (%) Opotř (%) Př.opotř (%) VH (Kč) I.PP 90 130 4,308 69,231 2,982 27 338 I.NP 90 130 70,050 69,231 48,496 444 559 Střecha 90 130 25,643 69,231 17,753 162 736 Míra opotřebení : 69,23 % Výpočet : 2 062 557 (1-0,6923) = 634 633 Věcná hodnota : 634 633 Kč 2. Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 803 60 Domky rodinné jednobytové SKP : 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové Materiálová charakteristika : zděné z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Zastavěná plocha 12.93 *7.07 + 5.72*8.30 138,89 Zastavěná plocha celkem : 139 m 2 Výkaz výměr : 623,36 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 3 864 Kč/m 3 obestavěného prostoru 4 143 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí hodnota jednotková : 4 143 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 4 143 * 623,36 = 2 582 580 Výchozí hodnota celková : 2 582 580 Kč Reprodukční cena celková : 2 582 580 Kč Výpočet : 2 582 580 / 623,36 = 4 142,9992 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 142,9992 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 4 143 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Přesné stáří domu se mi nepodařilo zjistit. Dle způsobu provedení základních konstrukčních odhaduji stáří domu min. 90 roků. Vzhledem k tomu, že došlo v průběhu minulých let k částečné modernizaci, použil jsem pro stavení opotřebení stavby analytickou metodu. Opotřebení : Stáří : Celková životnost : analytické 90 roků 130 roků 7

Název stavebního dílu Min Max Stáří Život. Podíl 2(%) Opotř.(%) Př.opotř(%) VH (Kč) Základy a zemní práce 150 200 90 130 9,915 69,231 6,864 78 789 Svislé konstrukce 80 200 90 130 23,865 69,231 16,522 189 641 Stropy a podhledy 80 200 90 130 7,005 69,231 4,850 55 665 Konstrukce střechy 70 150 90 130 7,332 69,231 5,076 58 263 Krytina střechy 40 80 90 80 4,304 100,000 4,304 0 Klempířské konstrukce 30 60 90 60 1,306 100,000 1,306 0 Vnitřní omítky 30 60 90 60 3,443 100,000 3,443 0 Vnější omítky 30 60 90 60 3,087 100,000 3,087 0 Vnitřní obklady 50 80 90 80 1,158 100,000 1,158 0 Vnější obklady 30 60 90 60 1,039 100,000 1,039 0 Schodiště 80 200 90 130 2,790 69,231 1,932 22 170 Dveře 50 80 40 80 2,879 50,000 1,440 37 176 Okna 50 80 12 80 1,989 15,000 0,298 43 663 Podlahy obytných místností 15 80 20 80 2,286 25,000 0,572 44 279 Podlahy ostatních místností 15 80 30 80 4,007 37,500 1,503 64 678 Vytápění 20 50 20 50 3,413 40,000 1,365 52 886 Elektroinstalace 25 50 40 50 2,464 80,000 1,971 12 727 Bleskosvod 25 50 90 50 0,623 100,000 0,623 0 Vnitřní vodovod 20 50 20 50 2,701 40,000 1,080 41 853 Zdroj teplé vody 15 30 20 30 1,900 66,667 1,267 16 356 Vnitřní plynovod 20 50 20 50 1,098 40,000 0,439 17 014 Vnitřní kanalizace 50 80 30 80 2,582 37,500 0,968 41 676 Vybavení kuchyně 15 30 15 30 0,890 50,000 0,445 11 493 Vybavení koupelny 15 30 15 30 2,107 50,000 1,054 27 208 WC 15 30 30 30 0,801 100,000 0,801 0 Ostatní 15 80 90 80 5,016 100,000 5,016 0 Celkem 0 0 0 0 100,000 68,423 68,423 815 501 Míra opotřebení : 68,423 % Výpočet : 2 582 580 * (1-0,68423) = 815 501 Věcná hodnota : 815 501 Kč Rodinný dům - celkem : Pořadí Metoda Váha Reprodukční cena (Kč) Věcná hodnota (Kč) 1 Přímá 1,00 2 062 557 634 633 2 Ukazatelová 1,00 2 582 580 815 501 Výpočet RC: ( 1,00 * 2 062 557 + 1,00 * 2 582 580 ) / ( 1,00 + 1,00 ) = 2 322 569 Výpočet VH: ( 1,00 * 634 633 + 1,00 * 815 501 ) / ( 1,00 + 1,00 ) = 725 067 Reprodukční cena Věcná hodnota 2 322 569 Kč 725 067 Kč 8

M.1.2. Pozemky ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Pořadí Seznam použitých metod 1 Přímá 2 Naegeli pozem. Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) 567 zastavěná plocha 191 191,00 568 zahrada ( přilehlá ) 95 95,00 Plocha pozemku celkem : 286,00 m 2 1. Přímá metoda Vzhledem k tomu, že oceňované pozemky se nachází v zastavěné části obce, kde jsou veškeré inženýrské sítě a je zde možnost na pozemku zahrady realizovat další výstavbu, oceňuji obě parcely shodnou cenou ve výši 230,- Kč. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 567 zastavěná plocha 191,00 230,00 43 930,00 568 zahrada ( přilehlá ) 95,00 230,00 21 850,00 Plocha (m 2 ): 286,00 Celková hodnota : 65 780 Kč 2. Naegeliho metoda pro pozemní stavby Parcela číslo : 567, 568 Polohová třída : 2,00 Hodnota staveb na pozemku (Kč): 2 322 569 Podíl pozemku (%): 6,00 Výpočet: 2 322 569 * 6,00 / ( 100-6,00 ) = 148 249,09 Hodnota pozemku (Kč): 148 249,09 Plocha (m 2 ): 286,00 Výpočet: 148 249,09 / 286,00 = 518,35 Jednotková cena (Kč/m 2 ): 518,35 Celková hodnota : 148 249 Kč Pozemky - celkem : 9

Pořadí Metoda Váha Celková hodnota (Kč) 1 Přímá 1,00 65 780 2 Naegeli pozem. 1,00 148 249 Výpočet : ( 1,00 * 65 780 + 1,00 * 148 249 ) / ( 1,00 + 1,00 ) = 107 015,00 Jednotková cena : Věcná hodnota 374 Kč/m2 107 015 Kč M.1.3. Studna ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 825 70 Studny a jímání vody SKP : 46.25.22.00 Studny a jímání vody Materiálová charakteristika : nerozlišena Výkaz výměr : 8,90 m hloubky Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 2 199 Kč/m hloubky 2 199 Kč/m hloubky Výchozí hodnota jednotková : 2 199 Kč/m hloubky Výpočet : 2 199 * 8,90 = 19 571 Výchozí hodnota celková : 19 571 Kč Reprodukční cena celková : 19 571 Kč Výpočet : 19 571 / 8,90 = 2 198,9888 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 2 198,9888 Kč/m hloubky Reprodukční cena jednotková : 2 199 Kč/m hloubky Výpočet věcné hodnoty : Míra opotřebení : 0,000 % Výpočet : 19 571 * (1-0,00000) = 19 571 Věcná hodnota : 19 571 Kč Studna - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 19 571 Kč 19 571 Kč Rekapitulace majetku 10

Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Rodinný dům 2 322 569 725 067 0 0 Pozemky 107 015 107 015 0 0 Studna 19 571 19 571 0 0 RD Šanov, Pohodová č.p. 53, 671 68 Hrabětice 2 449 155 851 653 0 0 Závěrečná analýza Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] 2 449 155 851 653 0 0 Výpočet průměrné hodnoty : Název hodnoty Váha Kč Věcná hodnota 1,00 851 653 Průměrná hodnota : 851 653 Kč RD Šanov, Pohodová č.p. 53, 671 68 Hrabětice - celkem : Tržní hodnota : 766 000 Kč Souhrnná rekapitulace Název majetku Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota [Kč] [Kč] [Kč] 1. RD Šanov, Pohodová č.p. 53, 671 68 Hrabětice 851 653 0 0 766 000 Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota 851 653 Kč Osmsetpadesátjednatisícšestsetpadesáttři korun českých 0 Kč Nula korun českých 0 Kč Nula korun českých 766 000 Kč Sedmsetšedesátšesttisíc korun českých 3. ZÁVĚR 11

Závěr Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti domu čp. 53 vč. pozemků v k.ú. Šanov ke dni 14.12.2011 Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši Slovy: sedmsetšedesátšesttisíc korun českých 766.000,-- Kč Datum: 23.01.2012 Podpis: Razítko: Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 2.5.1988, č.j. Spr. 1634/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 1587/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace na základě faktury č. 1587. 4. PŘÍLOHY Seznam příloh - Osvědčení - Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie snímku katastrální mapy - Fotodokumentace 12

Osvědčení Níže podepsaný tímto osvědčuje, že: 1) zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 2) při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 3) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Zhotovitel zprávy : (jméno zhotovitele) Ve Znojmě dne 23.01.2012 13

Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění hodnoty pro zajištění práv oprávněného. 7) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 8) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 9) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě. 14