Znalecký posudek č. 1308-32-2011 Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 536/2, která se nachází v bytovém domě č. 536, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 1131/10/ P 02-9 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 25.8.2011 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 30.8.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Střešovice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Střešovice, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová 2
úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 536/2 Parléřova 536/19 169 00 Praha 6 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Katastrální území: Střešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.8.2011 bez přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Střešovice, L.V. č. 1470, ze dne 12.7.2011 Usnesení sp. zn. 095 Ex 1131/10/ U 01-74, ze dne 1.7.2011, o ustanovení znalce Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 1131/10/ P02-9, ze dne 1.7.2010 Kopie katastrální mapy, katastrální území Střešovice, mapový list č. 8-1/24, ze dne 12.7.2011 3
Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Střešovice, L.V. č. 1470, ze dne 12.7.2011 Vlastník: SJM Nosek Zdeněk a Nosková Iveta Ing., Na Drahách 19, Červený Újezd, 273 51 Unhošť, Parléřova 536/19, Praha 6, Střešovice, 169 00 Praha 69 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 536/2, která se nachází v bytovém domě č.p. 536 v prvním nadzemním podlaží, v katastrálním území Střešovice, obec Praha 6, Hlavní město Praha. Bytový dům byl postavený v roce 1935 jako objekt o čtyřech nadzemních podlažích a obytném podkroví. Dům byl částečně rekonstruován v průběhu roku 2008. Jedná se o cihelnou stavbu, při rekonstrukci byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, okna, rozvod plynu, vchodové dveře a fasáda. Bytová jednotka je byt o velikosti 2+kk s dispozičním řešením: Pokoj 28,8 m 2 Předsíň 9,7 m 2 Kuchyň 14,6 m 2 Spíž 1,0 m 2 Koupelna 3,6 m 2 WC 1,0 m 2 Balkon 0,8 m 2 C E L K E M 59,5 m 2 4
Vlastní bytová jednotka byla také rekonstruována, a to především: Výměna dveří, obklady, dlažby a plovoucí podlahy, ústřední vytápění s kotlem na plyn značka JUNKERS, ocelové radiátory, malby stěn, koupelna vana rohová, el. boiler. Kuchyňský kout je osazený kuchyňskou linkou, povrch lamino, osazený sklokeramický sporák značka AMICA, stejné značky je i digestoř. Prodejní hodnota linky přibližně do 12 000,- Kč. Součástí ocenění je i poměrný podíl ke společným částem domu a pozemkům o velikosti 387/5000. 7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Pozemky - 27-32 5
Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 668 261,00 5 510,00 1 438 110,- Zastavěná plocha 669 362,00 5 510,00 1 994 620,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 3 432 730,- 3 432 730,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 387 / 5 000 Pozemky - zjištěná cena = 265 693,30 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemky = 265 693,30 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 265 693,30 Kč Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 536/2-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: I. N.P. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 536/2: 9,7+14,6+1,0+28,8+3,6+1,0 = 58,70 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 58,70 m 2 6
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon: = 0,80 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 58,70 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 0,80 m 2 * 0,17 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,84 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu 7
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 6,00 100,0 1,00 6,00 6,00 76 150 50,67 3,0402 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 1,00 18,80 18,80 76 110 69,09 12,9889 3. Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,20 76 110 69,09 5,6654 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5,30 20 70 28,57 1,5142 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2,40 10 40 25,00 0,6000 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,70 10 35 28,57 0,2000 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,0 1,00 6,90 6,90 50 80 62,50 4,3125 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,10 10 40 25,00 0,7750 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,10 76 75,00 1,5750 10. Schody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,00 76 100 76,00 2,2800 11. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,20 50 75 66,67 2,1334 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,40 100,0 1,00 5,40 5,40 6 15,00 0,8100 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,10 76 85,00 2,6350 15. Vytápění: S 4,70 100,0 1,00 4,70 4,70 3 25 12,00 0,5640 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,20 20 50 40,00 2,0800 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,40 76 80,00 0,3200 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,30 40 55,00 1,8150 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,20 40 55,00 1,7600 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,40 15 35 42,86 0,1714 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,10 10 25 40,00 0,8400 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1,80 5 30 16,67 0,3001 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 1,00 3,80 3,80 5 50 10,00 0,3800 24. Výtahy: S 1,30 100,0 1,00 1,30 1,30 5 30 16,67 0,2167 25. Ostatní: S 5,60 100,0 1,00 5,60 5,60 5 40 12,50 0,7000 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 100,00Opotřebení: 47,6768 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 7 654,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 3,5730 Základní cena upravená = 66 376,45 Kč/m 2 Plná cena: 58,84 m 2 * 66 376,45 Kč/m 2 = 3 905 590,32 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 47,6768 % 8
Úprava ceny za opotřebení - 1 862 060,49 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 2 043 529,83 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemků: Zjištěná cena pozemků: 265 693,30 Kč Hodnota spoluvlast. podílu: 265 693,30 Kč * 1 / 1 = + 265 693,30 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 2 309 223,13 Kč Bytová jednotka č. 536/2 zaokr. = 2 309 220,00 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 76 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 58 706,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 536/2: 9,7+14,6+1,0+28,8+3,6+1,0 = 58,70 m 2 Podlahová plocha bytu: = 58,70 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: Balkon: = 0,80 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,70 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 0,80 m 2 * 0,17 = 0,14 m 2 9
Podlahové plochy - celkem: = 58,84 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: č. V i Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I -0,01 bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 76 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V10 * 0,70 = 0,757 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,20 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 1,230 i = 1 8 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 10
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,757 * 1,230 * 0,950 = 0,885 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 58 706,- Kč/m 2 * 0,885 = 51 954,81 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 51 954,81 Kč/m 2 * 58,84 m 2 = 3 057 021,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 057 021,02 Kč 3 057 021,02 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Bytová jednotka č. 536/2 - zjištěná cena = 3 057 021,02 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 668 261,00 5 510,00 1 438 110,- Zastavěná plocha 669 362,00 5 510,00 1 994 620,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 3 432 730,- 3 432 730,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 387 / 5 000 Pozemky - zjištěná cena = 265 693,30 Kč 11
Rekapitulace cen nemovitosti porovnávací metoda a) Bytová jednotka č. 536/2 = 3 057 020,- Kč b) Pozemky = 265 690,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 3 322 710,- Kč Věcná hodnota dle THU a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2 Jednotkové množství: Jednotka: m 2 celkem: = 59,50 m 2 Jednotkové množství celkem: = 59,50 m 2 Ocenění: Základní cena: 52 000,- Kč/m 2 59,50 m 2 * 52 000,- Kč/m 2 = 3 094 000,- Kč Bytová jednotka č. 536/2 - výsledná cena = 3 094 000,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2 12
Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 byt 3+kk, 61 m² Cena: 4 250 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK Adresa: Na Petynce, Břevnov Datum vložení: 01.02.2011 Datum aktualizace: 18.07.2011 ID zakázky: AS282 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 61 m 2 Plocha podlahová: 61 m 2 Datum nastěhování: 01.02.2011 Rok rekonstrukce: 2011 Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelové rozvody 13
Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout prodej nového bytu 3+kk 61m 2. Byt se nachází v kompletně zrekonstruovaném domě s šesti bytovými jednotkami ve staré zástavbě Břevnova v ulici Na Petynce. K bytu je potřeba dokoupit 30 m 2 (40 tis. m 2 ) podílu na 180 m 2 velké společné terase. Je vybaven novou kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči, koupelnou se sprchovým koutem společně s WC. V bytě je klimatizace, na podlaze dlažba, okna plastová. Velmi klidná a příjemná lokalita v blízkosti Břevnovského kláštera, veškerá občanská vybavenost - školy, školky, zdravotnické zařízení, koupaliště Petynka. Prodej, byt 2+1, 63 m² Cena: 3 499 000,- Kč Adresa: Na Malovance, Střešovice Datum vložení: 14.07.2011 ID zakázky: 005708 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 63 m 2 Plocha podlahová: 63 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Rok kolaudace: 1935 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové 14
Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Vybavení bytu: Ne Popis: Prodej bytu 2+1, P 6-Střešovice, Na Malovance, byt po rekonstrukci, nová koupelna, nová dlažba v předsíni a kuchyni, orientace JZ, kuchyňská linka, plovoucí podlahy a dlažba, dům po rekonstrukci, nové stoupačky, odpady, fasáda, sklepy - kovové klece, dojde k úpravě schodiště, možnost užívání dvora a půdy (např. sušení prádla), spojení: 4 st. tram od Hradčanské. Prodej, byt 2+kk, 62 m² Cena: 3 441 350,- Kč Adresa: Nad Panenskou, Střešovice Datum vložení: 03.05.2011 Datum aktualizace: 04.08.2011 ID zakázky: 5713 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Družstevní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 62 m 2 Plocha podlahová: 62 m 2 Topení: Jiné 15
Popis: Prodej nového půdního bytu 2+kk 59,07 m 2 + sklep 3,5 m 2, celkem 62,57 m 2, dokončení 12/2011. V domě bude nový výtah, střecha, fasády, výměna oken, elektrostoupaček, opravy chodeb a vstupních dveří. V ceně je zahrnuto kompletní vybavení bytu s výjimkou kuchyňské linky. Bezpečnostní dveře NEXT, plovoucí podlahy, keramická dlažba (WC, koupelna, chodba), keramické obklady (WC, koupelna), topná tělesa, termostat s týdenním programem, střešní okna Velux a svislá okna - typ Eurookna. Klient má možnost ovlivnit konečnou podobu bytu včetně vybavení. Družstevní vlastnictví - převod do osobního vlastnictví je možný. Doplňující informace - Výtah: osobní, Parkování: před domem. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn.] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 4 250 000,- Kč 0,90 0,95 0,92 1,00 1,00 1,00 1,03 3 260 843,85 2 3 499 000,- Kč 1,00 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 1,06 3 106 334,44 3 3 441 350,- Kč 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1,04 3 203 508,31 Součet: 9 570 686,61 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 3 190 228,87 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 106 334,44 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 3 260 843,85 Kč/jedn. Základní cena: 3 190 228,87 Kč 1,00 á 3 190 228,87 Kč/jedn. = 3 190 228,87 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - výsledná cena = 3 190 228,87 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - cena po zaokrouhlení = 3 190 230,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 536/2 = 3 190 230,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 3 190 230,- Kč 16
Srovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 536/2 Jednotka: m 2 Jednotkové množství: celkem: = 59,50 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 59,50 jedn. Ocenění: Základní cena: 52 000,- Kč/jedn. 59,50 m 2 á 52 000,- Kč/m 2 = 3 094 000,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 3 094 000,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 950 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 450 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,953 C B = 0,994 C C = 1,034 C D = 1,075 C E = 1,115 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: B 5 4,970 Orientace ke světovým stranám: C 5 5,170 Konfigurace terénu: E 3 3,345 17
Poloha vzhledem k centru obce: D 5 5,375 Převládající zástavba: E 5 5,575 Inženýrské sítě: C 5 5,170 Doprava: D 5 5,375 Obchod a služby: D 5 5,375 Školství: D 5 5,375 Zdravotnictví: D 5 5,375 Kultura, sport, ubytování: D 5 5,375 Úřady: D 2 2,150 Pracovní možnosti: D 5 5,375 Životní prostředí: D 5 5,375 Přírodní lokalita: C 5 5,170 Změna v zástavbě: C 5 5,170 Příslušenství nemovitosti: C 1 1,034 Typ stavby: C 5 5,170 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,953 Obyvatelstvo: D 5 5,375 Názor znalce: C 5 5,170 92 97,422 Koeficient k = 97,422 / 92 = 1,0589 Korekce ceny * 1,0589 Bytová jednotka č. 536/2 - výsledná cena = 3 276 236,60 Kč Bytová jednotka č. 536/2 - cena po zaokrouhlení = 3 276 240,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 536/2 = 3 276 240,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 3 276 240,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena 18
[m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha 668 261,00 5 510,00 1 438 110,- Zastavěná plocha 669 362,00 5 510,00 1 994 620,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 3 432 730,- 3 432 730,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 387 / 5 000 Pozemky - zjištěná cena = 265 693,30 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 265 690,- Kč Cena pozemků činí celkem 265 690,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,05 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 5 528,25 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 5 528,25 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha parc.č. 668 261 m 2 zastavěná plocha parc.č. 669 362 m 2 Výměra stavebních pozemků: 623 m 2 19
623,00 m 2 á 5 528,25 Kč/m 2 = 3 444 099,75 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 3 444 099,75 Kč = 3 444 099,75 Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 387/5000 * 0,077 Pozemky - výsledná cena = 266 573,32 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 266 570,- Kč Cena pozemků činí celkem 266 570,- Kč Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky oceněné dle cenových map zastavěná plocha parc.č. 668 261 m 2 á 5 510,- Kč/m 2 = 1 438 110,- Kč zastavěná plocha parc.č. 669 362 m 2 á 5 510,- Kč/m 2 = 1 994 620,- Kč Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = 3 432 730,- Kč = 3 432 730,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 387/5000 * 0,077 Pozemky - výsledná cena = 265 693,30 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 265 690,- Kč Cena pozemků činí celkem 265 690,- Kč 20
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná obchodovatelná hodnota již zastavěného pozemku Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 5 500,- 1 5 500,00 1,00 1,00 5 500,00 5 500,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 5 500,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 5 500,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5 500,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha parc.č. 668 261 m 2 zastavěná plocha parc.č. 669 362 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 623 m 2 623,00 m 2 á 5 500,- Kč/m 2 = 3 426 500,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 3 426 500,- Kč = 3 426 500,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 387/5000 * 0,077 Pozemky - výsledná cena = 265 211,10 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 265 210,- Kč Cena pozemků činí celkem 265 210,- Kč 21
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 3 057 020,- Kč 265 690,- Kč 3 322 710,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 3 094 000,- Kč 3 190 230,- Kč 3 322 710,- Kč 3 128 975,- Kč 266 570,- Kč 265 210,- Kč 265 690,- Kč 265 600,- Kč 3 394 575,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 3 190 230,- Kč 265 210,- Kč 3 455 440,- Kč Obvyklá cena: 3 400 000,- Kč slovy: třimilionyčtyřistatisíc Kč 22
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1308-32-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 30.8.2011 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 23