Znalecký posudek č. 1381-16-2013 Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 600/4, která se nachází v bytovém domě č. p. 600, s příslušenstvím a pozemkem č. 1763, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz EX 70/12-020 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni 25.3. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 30.5. 2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Střešovice, Praha 6. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním Střešovice, Praha 6, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 600/4 Střešovická 600/30 600/7 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Katastrální území: Střešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.3. 2013 i bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2352 ze dne 1.10. 2012 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 70/12-048, ze dne 27.8. 2012 3
Exekuční příkaz č. 115 Ex 70/12-020, ze dne 25.5. 2012 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné mimo majitele nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2352, ze dne 1.10. 2012 Vlastník: Hercoková Petra, Nám. 30. Června 508, Mladá, 289 23 Milovice nad Labem 1 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 600/4, která se nachází v bytovém domě č. p. 600, s příslušenstvím a pozemkem č. 1763, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Jednotka č. 600/4 o celkové podlahové ploše 27,38 m 2, situovaná v 1. nadzemním podlaží budovy č.p. 600 stojící na pozemku parc. č. 1763 - zastavěná plocha a nádvoří a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 2738/49627 na společných částech budovy č.p. 600 a na pozemku parc. č. 1763 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 302 m 2 to vše v katastrálním území Střešovice obec Praha, okres hl. m. Praha. Dispoziční řešení: I. Nadzemní podlaží: pokoj, koupelna, WC, předsíň. Pokoj 16,30 m 2 Koupelna 3,41 m 2 WC 0,83 m 2 4
Předsíň 6,84 m 2 C E L K E M 27,38 m 2 Jednotka je dlouhodobě neužívaná. 7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 600/4 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 600/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1763 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 5
364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 1763 Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa Zastavěná plocha 1763 302,00 8 690,00 2 624 380,- Ostatní stavební pozemek - celkem 2 624 380,- = 2 624 380,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 738 / 49 627 Pozemek č. 1763 - zjištěná cena = 144 791,19 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 6
Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 4,5930 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 3,2151 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 600/4: 16,30+3,41+0,83+6,84 = 27,38 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 27,38 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata: X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna: S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100 1,00 3,20 7
20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,9310 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,44 63 175 36,00 2,3184 prací: 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 20,19 63 140 45,00 9,0855 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,81 63 140 45,00 3,9645 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,69 63 110 57,27 3,2587 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,58 75,00 1,9350 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,75 75,00 0,5625 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,41 63 65 96,92 7,1818 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 75,00 2,4975 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 75,00 1,6950 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,22 63 140 45,00 1,4490 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 63 65 96,92 3,3340 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,80 63 65 96,92 5,6214 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 85,00 2,8305 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,05 85,00 4,2925 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,59 8 37 21,62 1,2086 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 70,00 0,3010 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,54 80,00 2,8320 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 75,00 2,5800 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 7 35 20,00 0,0860 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 90,00 2,0340 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,93 95,00 1,8335 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,08 95,00 3,8760 Opotřebení: 64,7774 8
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 3,2151 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 69 832,20 Plná cena: 27,38 m 2 * 69 832,20 Kč/m 2 = 1 912 005,64 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 64,7774 % Úprava ceny za opotřebení - 1 238 547,54 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 673 458,10 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 144 791,19 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 144 791,19 Kč * 1 / 1 + 144 791,19 Bytová jednotka č. 600/4 - zjištěná cena = 818 249,29Kč Porovnávací metoda a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 9
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 63 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 63 764,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 600/4: 16,30+3,41+0,83+6,84 = 27,38 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 27,38 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 63 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,469 i = 1 10
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - a III 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,469 * 1,000 * 0,900 = 0,422 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 63 764,- Kč/m 2 * 0,422 = 26 908,41 Kč/m 2 CP = CU * PP = 26 908,41 Kč/m 2 * 27,38 m 2 = 736 752,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 736 752,27 Kč 11
b) Ocenění pozemků Ocenění: b 1 ) Pozemek Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1763 302,00 8 690,00 2 624 380,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 624 380,- = 2 624 380,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 738 / 49 627 Pozemek - zjištěná cena = 144 791,19 Kč C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 736 752,30 Kč a) Ocenění staveb celkem 736 752,30 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 144 791,20 Kč b) Ocenění pozemků celkem 144 791,20 Kč Celkem 881 543,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 881 543,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 881 540,- Kč 12
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 27,38 m2 Jednotkové množství celkem: = 27,38 m2 Ocenění: Základní cena: 65 000,- Kč/m2 27,38 m2 * 65 000,- Kč/m2 = 1 779 700,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,000 % - 1 156 805,- Kč Bytová jednotka č. 600/4 - výsledná cena = 622 895,- Kč Bytová jednotka č. 600/4 - cena po zaokrouhlení = 622 900,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 13
Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 1+1, 32 m² Celková cena: 2 370 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Bělohorská, Břevnov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: B55094 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 32 m 2 Plocha podlahová: 33 m 2 Topení: Lokální elektrické Popis: Slunný byt 1 + 1 se nachází ve 2. patře zrenovovaného cihlového domu v atraktivní lokalitě Prahy 6 - ve čtvrti zvané Marjánka. Byt i dům jsou po kompletní rekonstrukci. Celková rozloha jednotky činí 33m2. Okna jsou orientována jižním směrem do klidného, tichého vnitrobloku. V kuchyni byla osazena nová linka, v předsíni je vestavěná skříň na míru. V bytě jsou nové podlahy, rozvody vody i 14
elektřiny, okna, v koupelně sprchový kout. Dům má nový výtah, střechu, fasádu, stoupačky, vstup, interiéry. K bytu náleží sklep 2m2. V rámci ceny je možné ponechat veškeré zařízení. Osobní vlastnictví. Možnost financování z hypotéčního úvěru, který Vám v případě zájmu rádi pomůžeme vyřídit. Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo 55094. Prodej, byt 1+kk, 32 m² Celková cena: 1 650 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena uvedena bez provize a právního servisu Adresa: Patočkova, Praha Datum aktualizace: 25.03.2013 ID zakázky: N02621 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 32 m 2 Plocha podlahová: 32 m 2 Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V 15
Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Byt 1+kk, 32m2, který se nachází v přízemí cihlového domu v Praze 6 Střešovice. Byt v krásném domě ze 40. let v udržovaném stavu, kousek od Pražského hradu. Orientace oken do klidné části. Byt po úpravách-plastová okna, stoupačky v plastu, zděné jádro, koupelna s vanou, kuchyňská linka. V bytě je komora a náleží k němu sklep. Výborná dopravní dostupnost, tram, bus, 5min. metro A, zastávka Hradčanská. Vynikající občanská vybavenost. OV-možnost čerpat hypotéku, kterou zdarma vyřídíme. Prodej, byt 1+kk, 25 m² Celková cena: 1 746 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Nyní úvěr za 0,99 % nebo SLEVA z kupní ceny. Adresa: Za Hládkovem, Střešovice Datum aktualizace: 25.03.2013 ID zakázky: ZHD06a Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 25 m 2 Plocha podlahová: 22 m 2 Sklep: 3 m 2 Voda: Dálkový vodovod 16
Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Popis: K prodeji do osobního vlastnictví Vám jako přímí majitelé nabízíme byt 1+kk, v příjemné lokalitě Prahy 6 Střešovice, v ul. Za Hládkovem. Byt je po kompletní rekonstrukci. Orientace bytu je na jižní stranu. Celková výměra bytu je 24,9 m2, vč. sklepa 3,3 m2. Byt je umístěn v 1. patře 5.patrového cihlového domu. K bytu je možné přikoupení nebytového prostoru za zvýhodněnou cenu. Nedaleko domu je koupaliště Petynka, Strahovská zahrada či Pražský hrad. Dostupnost je výborná (zastávka tramvaje i autobusu) a veškerá občanská vybavenost je samozřejmostí (obchody, restaurace, muzeum). Parkování je možné u domu či v jeho okolí. Průkazy energetické náročnosti k dispozici v kanceláři. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 2 370 000,- Kč 1,00 0,60 0,60 1,00 1,00 1,00 1,20 711 000,00 2 1 650 000,- Kč 1,00 0,80 0,65 1,00 1,00 1,00 1,20 715 000,00 3 1 746 000,- Kč 1,00 0,80 0,60 1,00 1,00 1,00 1,20 698 400,00 Součet: 2 124 400,- Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 708 133,33 Kč 708 133,33 Kč/jedn. 698 400,- Kč/jedn. 715 000,- Kč/jedn. 1,00 á 708 133,33 Kč/ = 708 133,33 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - výsledná cena = 708 133,33 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - cena po zaokrouhlení = 708 130,- Kč 17
Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 Popis oceňované stavby: Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 27,38 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 27,38 jedn. Ocenění: Základní cena: 65 000,- Kč/jedn. 27,38 m 3 á 65 000,- Kč/m 3 = 1 779 700,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 1 779 700,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 685 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 800 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,385 C B = 0,401 C C = 0,417 C D = 0,433 C E = 0,450 18
Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 1,925 Orientace ke světovým stranám: C 5 2,085 Konfigurace terénu: E 3 1,350 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 2,165 Převládající zástavba: E 5 2,250 Inženýrské sítě: C 5 2,085 Doprava: D 5 2,165 Obchod a služby: D 5 2,165 Školství: D 5 2,165 Zdravotnictví: D 5 2,165 Kultura, sport, ubytování: D 5 2,165 Úřady: D 2 0,866 Pracovní možnosti: D 5 2,165 Životní prostředí: C 5 2,085 Přírodní lokalita: C 5 2,085 Změna v zástavbě: C 5 2,085 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,417 Typ stavby: C 5 2,085 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,385 Obyvatelstvo: D 5 2,165 Názor znalce: B 5 2,005 92 39,028 Koeficient k = 39,028 / 92 = 0,4242 Korekce ceny * 0,4242 Bytová jednotka č. 600/4 - výsledná cena = 754 948,74 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - cena po zaokrouhlení = 754 950,- Kč 19
Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1763-27 - 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 1763 302,00 8 690,00 2 624 380,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 2 624 380,- 2 624 380,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 2 738 / 49 627 Pozemek č. 1763 - zjištěná cena = 144 791,19 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1763 = 144 790,- Kč Cena pozemků činí celkem 144 790,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1763 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. 20
Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 1763 výměra: 302 m 2 Výměra pozemku celkem = 302 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 1 779 700,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 27 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 8 Intenzita využití pozemku: Třída 8 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 8 Obytný sektor: Třída 8 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 8 Průměrná třída polohy: 8,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 8,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 45,00 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 779 700,- Kč * 45,00 %) / (100,0-45,00 %) = 1 456 118,18 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 1 456 118,18 Kč / (3 * 27 m 2 ) = 17 976,77 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 17 976,77 Kč/m 2 * 81 m 2 = 1 456 118,18 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 17 976,77 Kč/m 2 * 0,15 = 2 696,52 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 2 696,52 Kč/m 2 * 221,00 m 2 = 595 930,92 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 6 794,86 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 2 052 049,10 Kč = 2 052 049,10 Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č. 1763 - výsledná cena = 113 214,79 Kč 21
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1763 = 113 210,- Kč Cena pozemků činí celkem 113 210,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1763 Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - třída velikosti obce: * 1,30 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,10 F - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 8 281,85 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 8 281,85 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 1763 302 m 2 Výměra stavebních pozemků: 302 m 2 302,00 m 2 á 8 281,85 Kč/m 2 = 2 501 118,70 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 2 501 118,70 Kč = 2 501 118,70 Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č. 1763 - výsledná cena = 137 990,67 Kč 22
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1763 = 137 990,- Kč Cena pozemků činí celkem 137 990,- Kč Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1763 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 1763 302 m 2 á 8 690,- Kč/m 2 = 2 624 380,- Kč Pozemek oceněný dle cenových map - celkem = 2 624 380,- Kč = 2 624 380,- Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č. 1763 - výsledná cena = 144 791,19 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1763 = 144 790,- Kč Cena pozemků činí celkem 144 790,- Kč 23
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1763 Seznam porovnávaných pozemků: Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. Název [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] Reál 9 000,- 1 9 000,00 1,00 1,00 9 000,00 9 000,- / 1,000 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 1763 302 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 302 m 2 302,00 m 2 á 9 000,- Kč/m 2 = 2 718 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 2 718 000,- Kč = 2 718 000,- Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č. 1763 - výsledná cena = 149 956,35 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1763 = 149 960,- Kč Cena pozemků činí celkem 149 960,- Kč 24
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 736 750,- Kč 144 790,- Kč 881540,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 736 750,- Kč 622 900,- Kč 708 130,- Kč 754 950,- Kč 715 687,- Kč 113 210,- Kč 144 790,- Kč 137 990,- Kč 149 960,- Kč 144 790,- Kč 140 000,- Kč 855 687,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 708 130,- Kč 149 960,- Kč 858 090,- Kč Obvyklá cena: 850 000,- Kč slovy: osmsetpadesáttisíc Kč 25
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1381-16-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 30.5. 2013 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 26