Znalecký posudek č. ZP-3649 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 1188, způsob využití: obč. vyb. na pozemku st. parc. č. 2482 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Cheb, obec Cheb, okres Cheb, zapsáno na LV 4138. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 873/07 Podle stavu ke dni 11.4.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 24.4.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 1188, způsob využití: obč. vyb. na pozemku st. parc. č. 2482 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Cheb, obec Cheb, okres Cheb, zapsáno na LV 4138. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl 1/2 budovy č.p. 1188 Pastýřská 1188/8 350 02 Cheb Region: Karlovarský Okres: Cheb Katastrální území: Cheb 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.4.2013 za přítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 15.5.2007 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Dymáček Jiří, Pastýřská 1188/8, Cheb, 350 02 Cheb 2. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 11.4.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dymáček Jiří, Pastýřská 1188/8, Cheb, 350 02 Cheb 2 podíl 1/2 Macoun Jan, Tylova 2422/17, Cheb, 350 02 Cheb 2 podíl 1/2 Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 4 373 675,- Kč s příslušenstvím Česká pojišťovna a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 1188, způsob využití: obč. vyb. na pozemku st. parc. č. 2482 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Cheb, obec Cheb, okres Cheb, zapsáno na LV 4138. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stavba je postavena na pozemku rovinatého charakteru. Budova je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. V Chebu je kompletní občanská vybavenost, školy, školky, lékaři, nemocnice, úřady a obchody. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] stavební pozemek 7 165 900,- 10237 700,00 1,00 1,00 700,00 Cheb stavební pozemek 737 000,- 670 1 100,00 1,00 1,00 1 100,00 Cheb stavební pozemek 1 190 000,- 919 1 294,89 1,00 1,00 1 294,89 Cheb 3 094,89 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 1 031,63 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 700,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 294,89 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2482456 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 456 m 2 455,50 m 2 á 1 031,63 Kč/m 2 = 469 907,47 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 469 907,47 Kč Pozemek - výsledná cena = 469 907,47 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 469 910,- Kč Cena pozemků činí celkem 469 910,- Kč 5
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: budova č.p. 1188 Adresa Pastýřská 1188, 350 02 Cheb Popis: Jedná se o podsklepenou stavbu se 2 NP a pultovou střechou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníku a je situovaný v zastavené části města, jako samostatně stojící. V objektu jsou veškeré prostory užívané ke komerčním účelům. Stavba je v 1.P.P. dispozičně rozdělen na skladiště v 1.N.P. jsou nebytové prostory užívané jako restaurace, prodejna masa - v době ohledání bez nájemce, smíšené zboží, tabák, prodejna potravin ve druhém patře jsou nebytové prostory užívané jako foto. ateliér, šest místností a sociální zázemí. Základy - betonové s izolací, svislé konstrukce beton. skelet, zděné příčky, stropy keramické, střecha je pultová, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou hladké štukové, vnitřní obklady jsou z keram.obkladů, schody jsou betonové, dveře jsou prosklené, elektroinstalace - 220/380 V, rozvod vody proveden, kanalizace provedena. Nemovitost je napojena na veškeré IS. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca 40 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt neprocházel rekonstrukcemi. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako podprůměrný. Na základě dostupných podkladů a místním šetřením na dražené nemovitosti nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Druh nemovitosti Objekty pro obchod a společné Poloha samostatně stojící stravování Stáří objektu 40 roků Stav objektu špatný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 911 m 2 Zastavěná plocha 827 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí 6
Objekt č.: 1 Název: komerční objekt Chodov Adresa Bezručova, 357 35 Chodov Popis: Komerční objekt v Chodově - centru města (u městského úřadu) na pozemku o celkové velikosti 1857 m. Tento dvoupodlažní objekt slouží jako obchodní dům s nábytkem a službami různého druhu s vlastním parkovištěm. V přízemí budovy se nacházejí menší obchůdky a kanceláře, které jsou v současné době pronajaty. V 1. patře je komerční prostor o výměře 745 m, který je momentálně volný k pronájmu. V suterénu objektu je pak pronajaté truhlářství. Budova je chráněna zabezpečovacím zařízením, má dva samostatné vchody a dvě rampy pro zásobování. Cena 9.999.000,-- Kč. Druh nemovitosti Objekty pro obchod a společné Poloha samostatně stojící stravování Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1857 m 2 Zastavěná plocha 900 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 4 999 500,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 3 845 769,23 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: komerční objekt Aš Adresa Hlavní, 352 01 Aš Popis: Kompletně vybavená prodejna potravin v perfektním stavu. Prodejní plocha 1.195 m. Vlastní parkoviště 32 míst. Strategická poloha. Kvalitní příležitost v centru města. Cena 9.950.000,-- Kč. Druh nemovitosti Objekty pro obchod a společné Poloha samostatně stojící stravování Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1195 m 2 Zastavěná plocha 1195 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 4 975 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 7
Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 3 826 923,08 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: komerční objekt Mariánské Lázně Adresa Hroznatova, 353 01 Mariánské Lázně Popis: Obchodně administrativní dvoupodlažní železobetonová budova v Mar.Lázních. Byla postavena a kolaudována v roce 1976, v roce 1996 byla provedena úplná rekonstrukce včetně rozvodů el. energie a telekomunikačních rozvodů. Velkým kladem této nemovitosti je její poloha. Nachází se uprostřed městské části Úšovice s výbornou dosažitelností. Ve vzdálenosti cca 20 m je obousměrná zastávka MHD a přímo u budovy je snadno přístupné velké parkoviště. V minulosti byla budova hojně využívána a byla centrem dění v této poměrně velké části Mariánských Lázní. V prvním podlaží jsou umístěny obchodní prostory pro bankovní činnost včetně kompletního vybavení (bankovní přepážky,trezory,trezorové schránky,diskrétní pokladny, místnost pro likvidátory, kanceláře pro ředitele a referenty atd.) Prostory jsou vybaveny monitorovacím televizním zařízením a špičkovým zabezpečením pro centrální - policejní pult zabezpečení. Výměra pro prostor banky činí 295 m2. Dalšími prostory v 1.podlaží jsou prostory bývalé pošty (73 m2), výměník tepla (127,7 m2) a sklad pro nájemce prostor ve 2.podlaží. Celková plocha prostor v 1.podlaží činí 368 m2. Ve 2.podlaží je pak velká,dobře prosvětlená hala s chodbou, kuchyňkou a WC. Toalety jsou rozděleny na pánskou a dámskou část pro návštěvníky a pro nájemce prostor. Z kancelářských prostor jsou zde velkoplošné kanceláře advokátní firmy o výměře 200 m2 a dalších 13 oddělených kanceláří s vlastními vchody pro další firmy. Celková plocha prostor ve 2.podlaží činí 451 m2. Celá budova je vytápěna z vlastního elektrického kotle, je však možné je okamžitě připojit na výměník, který je umístěný přímo v budově. Objekt má vlastní klimatizaci a je vybaven veškerými telekomunikančními přípojkami. Druh nemovitosti Objekty pro obchod a společné Poloha samostatně stojící stravování Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 974 m 2 Zastavěná plocha 451 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 4 949 500,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 3 807 307,69 Kč 8
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: komerční objekt Cheb Adresa 350 02 Cheb Popis: Komerční objekt na sídlišti Skalka v Chebu. Objekt je rozdělen na osm pasáží, z toho na pět heren, pizzerii, večerku a asijskou restauraci. Všechny objekty jsou pronajaty. Široká možnost využití. Vše ve funkčním stavu. Veškeré inženýrské sítě jsou zavedeny. Cena 12.000.000,-- Kč. Druh nemovitosti Objekty pro obchod a společné Poloha samostatně stojící stravování Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1299 m 2 Zastavěná plocha 1299 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 6 000 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,30 Celkový koeficient: / 1,30 Přepočtená standardní cena: 4 615 384,62 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. komerční objekt Chodov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. komerční objekt Aš 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. komerční objekt Mariánské 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Lázně 4. komerční objekt Cheb 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr 9
JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 4 023 846,16 Kč Budova č.p. 1188 - výsledná cena = 4 023 846,16 Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 469 910,- Kč 4 023 850,- Kč Obvyklá cena: 4 023 000,- Kč slovy: čtyřimilionydvacettřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností navrhujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 1188, způsob využití: obč. vyb. na pozemku st. parc. č. 2482 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Cheb, obec Cheb, okres Cheb, zapsáno na LV 4138 v objektivní zaokrouhlené výši 4.023.000,-- Kč. V Praze, 24.4.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 10
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3649 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 56491736-28040-140130194338, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 11 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne 30.01.2014 56491736-28040-140130194338 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.