Znalecký posudek č. ZP-4821 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2111/19 s příslušenstvím v budově č.p. 2111 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 677/62722 na pozemku parc.č. 2632/5 a pozemky parc.č. 2632/3, 2632/4, 2632/5 v kat. území Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4978. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 23/13 Podle stavu ke dni 20.11.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 25.11.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2111/19 s příslušenstvím v budově č.p. 2111 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 677/62722 na pozemku parc.č. 2632/5 a pozemky parc.č. 2632/3, 2632/4, 2632/5 v kat. území Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4978. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 2111/19 Černokostelecká 2111/131 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 10 Katastrální území: Strašnice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.11.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého posudku a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 27.2.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Kovářová Hana, Náměstí Interbrigády 815/6, Bubeneč, 16000 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 20.11.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 3
Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Kovářová Hana, Náměstí Interbrigády 815/6, Bubeneč, 16000 Praha. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 2111/19 s příslušenstvím v budově č.p. 2111 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 677/62722 na pozemku parc.č. 2632/5 a pozemky parc.č. 2632/3, 2632/4, 2632/5 v kat. území Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4978. Předmětná bytová jednotka se nachází v samostatně stojícím panelovém domě. Vícebytový dům s 1 PP a 21 NP, oceňovaný byt je součástí pátého patra. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý. 8. Obsah posudku: 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 2111/19 Adresa Černokostelecká 2111/131, Praha - Strašnice Popis: Bytová jednotka č. 2111/19 se nachází v panelovém bytovém domě, který prošel částečnou rekonstrukcí. Byt je dispozičně rozdělen na vstupní chodbu, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné pokoje. Okna jsou dřevěná zdvojená, na podlahách jsou položeny koberce a PVC, bytové jádro je zděné, k domu patří sklepní kóje. Souhrnný stavebně technický stav je dobrý. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha samostatně stojící domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 21 Počet podzemních podlaží 1 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 3+1, Křenická Adresa Křenická, Praha Popis: Byt se nachází v kompletně zrekonstruovaném domě v 8. patře/13.pater s dvěma výtahy. Byt je řešen přes chodbu, včetně komory, dále tři pokoje s kuchyní a lodžií a sklepem. Topení je dálkové a ústřední. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v 5 Poloha samostatně stojící
Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží 0 Garáž není Výtah ano Podkroví ne 2 499 999,- Kč 2 272 726,36 Kč Výměry a jednotkové ceny Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 3+1, Křenická Adresa Křenická, Praha Popis: Byt dispozičně řešen jako 3+1 (kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, komora, koupelna, samostatné wc, sklep). Byt je v původním zachovalém stavu, k úpravám dle požadavků nového majitele. Dům je zateplený, dva nové výtahy, v okolí veškerá občanská vybavenost. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží 0 Garáž není Výtah ano Podkroví ne 2 490 000,- Kč 2 263 636,36 Kč Výměry a jednotkové ceny 6
Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: byt 3+1, Vyžlovská Adresa Vyžlovská, Praha Popis: Byt 3+1 o CP 69 m2, ve 2. patře plně zrekonstruovaného a zatepleného panelového domu s výtahem. Byt v OV s novými rozvody a plastovými okny. V bytě komora, druhá komora naproti bytu na chodbě. V bytě pouze příčky pro snadnou změnu dispozice. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží 1 Garáž není Výtah ne Podkroví ne 2 470 000,- Kč 2 245 454,55 Kč Výměry a jednotkové ceny Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: byt 3+1, Limuzská Adresa Limuzská, Praha Popis: Byt 3+1 v Malešicích v ulici Limuzská v přízemí panelového domu. Rozloha bytu 67 m2. Rekonstrukce bytu proběhla před pěti roky: kuchyňská linka, vyzděná koupelna (masážní vana), nové dlažby, plastová okna. Z obývacího pokoje je vstup na zasklenou lodžii. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží 0 Garáž není Výtah ano Podkroví ne 2 450 000,- Kč 2 227 272,73 Kč 7
Výměry a jednotkové ceny Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 5 Název: byt 3+1, Křenická Adresa Křenická, Praha Popis: Byt 3+1, 66 m2,p - 10, ul. Křenická v 6. patře v zrekonstruovaném panelovém domě s výtahem. Byt o celkové rozloze 66 m2. Byt je v původním udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Jádro původní umakartové, původní kuchyňská linka, PVC a nová plastová okna. K dispozici internet a kabelová televize. K bytu náleží lodžie a sklep. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží 0 Garáž není Výtah ano Podkroví ne 2 350 000,- Kč 2 136 363,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 6 Název: byt 3+1, Pod strání Adresa Pod strání, Praha Popis: Byt 3+1 s lodžií o rozloze 68,9 m2 + 6,96 m2 lodžie, ve zvýšeném přízemí/prvním patře/ panelového domu, Praha 10 - Strašnice, ul. Pod Strání. Byt v OV je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci, na podlaze ve všech třech pokojích parkety, v kuchyni PVC. Po vstupu do bytu po levé straně obývací pokoj a kuchyň, oboje na jižní stranu. Po pravé straně bytu na sever dvě ložnice. Na tuto stranu jsou okna bytu na úrovni prvního patra. Okna i lodžie jsou opatřeny mřížemi. Koupelna je zde původní s vanou, wc zvlášť. Součástí bytu je prostorná komora v bytě a sklepní koje v přízemí domu. Byt je vyklizen a připraven na rekonstrukci. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, nový výtah, stoupačky, celkové zateplení, plastová okna. 8
Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží 0 Garáž není Výtah ne Podkroví ne 2 250 000,- Kč 2 045 454,55 Kč Výměry a jednotkové ceny Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 3+1, Křenická 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. byt 3+1, Křenická 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. byt 3+1, Vyžlovská 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. byt 3+1, Limuzská 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. byt 3+1, Křenická 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6. byt 3+1, Pod strání 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 2 198 484,70 Kč Bytová jednotka č. 2111/19 - výsledná cena = 2 198 484,70 Kč 9
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 2 198 480,- Kč Obvyklá cena: 2 199 000,- Kč slovy: dvamilionyjednostodevadesátdevěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 2111/19 s příslušenstvím v budově č.p. 2111 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 677/62722 na pozemku parc.č. 2632/5 a pozemky parc.č. 2632/3, 2632/4, 2632/5 v kat. území Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 4978 v objektivní zaokrouhlené výši 2.199.000,-- Kč. Příslušenství tvoří sklepní kóje. Nájemní smlouvy nezjištěny, věcná břemena nezjištěna. V Praze, 25.11.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 10
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4821 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11