Znalecký posudek č. 706/2010

Znalecký posudek č. 706/2010 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 47, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 23 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 24 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc. č. 186/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Běhařovice, obec Běhařovice, okres Znojmo, zapsáno na LV 51. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 2542/09 Podle stavu ke dni 8.12.2010 posudek vypracoval: Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 13.12.2010 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 47, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 23 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 24 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc. č. 186/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Běhařovice, obec Běhařovice, okres Znojmo, zapsáno na LV 51. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 47 671 39 Běhařovice 47 Region: Jihomoravský Okres: Znojmo Katastrální území: Běhařovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.12.2010 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 18.9.2009 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Doležalová Josefa, Běhařovice 47, 671 39 Běhařovice. Snímek katatrální mapy. Nabídky realitních společností. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 8.12.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 3

Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: viz výpis z KN v příloze uvedený 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 47, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 23 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 24 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc. č. 186/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Běhařovice, obec Běhařovice, okres Znojmo, zapsáno na LV 51. Obec Běhařovice leží cca 20.0 km od Znojma. Přístup k nemovitosti je z místní nezpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku svažitého charakteru. Souhrnný stavebně-technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 47 b) Pozemky b 1 ) Pozemky b 2 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 47 Samostatně stojící nemovitost s 1.N.P a střešní částí. Základy jsou z betonu, zdivo - zděné, střecha je dřevěná sedlová, krytina - pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky břízolité, vnější obklady - sokl, okna - dřevěná. Dům stojí na pozemku svažitého charakteru, připojen na el. síť a plynovod. Nemovitost je v průměrném technickém stavu. b) Pozemky 4

b 1 ) Pozemky b 2 ) Pozemek B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 47 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 221,00 m 2 2,60 m střešní část: 221,00 m 2 2,00 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (221)*(2,60) = 574,60 střešní část: (221)*(2,00) = 442,00 Jednotkové množství celkem: = 1 016,60 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Rodinný domek 4 172,68 4 172,68 1,000 2. Rodinný dům 4 677,86 4 677,86 1,000 3. Rodinný domek - VS.1H 4 258,48 4 258,48 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 172,68 Kč/ 4 369,67 Kč/ 4 677,86 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 369,67 Kč/ 1 016,60 * 4 369,67 Kč/ = 4 442 208,67 Kč 5

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % - 3 331 656,50 Kč Rodinný dům č.p. 47 - výsledná cena = 1 110 552,17 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 47 = 1 110 550,- Kč Cena objektů činí celkem 1 110 550,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 23 221,00 35,00 7 735,- zastavěná plocha a nádvoří 24 154,00 35,00 5 390,- Součet 13 125,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 25 668,56 Pozemky - zjištěná cena = 25 668,56 Kč a 2 ) Pozemek - 27-32 Pozemek oceněný dle 32 odst. 3. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] 6 Přirážka [%] Srážka [%] Koef. UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 186/1 1180 9,10 0 0,25 2,28 2 690,40 Součet 2 690,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 32 odst. 3 - celkem 2 690,40

Pozemek - zjištěná cena = 2 690,40 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemky = 25 670,- Kč a 2 ) Pozemek = 2 690,- Kč Cena pozemků činí celkem 28 360,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Přešovice 299 000,- 3936 75,97 1,00 1,00 75,97 st pozemek Jevišovice 407 000,- 2035 200,00 1,00 1,00 200,00 275,97 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 137,98 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 75,97 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 200,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 23 221 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 24 154 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 375 m 2 375,00 m 2 á 137,98 Kč/m 2 = 51 742,50 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 51 742,50 Kč Pozemky - výsledná cena = 51 742,50 Kč a 2 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Kralice nad Oslavou Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 160 000,- 427 374,71 0,80 1,00 299,77 7

299,77 / 1,000 Průměrná jednotková cena: 299,77 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 299,77 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 299,77 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: ostatní plocha p.č. 186/1 1180 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1180 m 2 1 180,00 m 2 á 299,77 Kč/m 2 = 353 728,60 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 353 728,60 Kč Pozemek - výsledná cena = 353 728,60 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemky = 51 740,- Kč a 2 ) Pozemek = 353 730,- Kč Cena pozemků činí celkem 405 470,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 47 Adresa 67139 Běhařovice 47 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 60 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1555 m 2 Zastavěná plocha 221 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí 8

Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Višňové Adresa 671 38 Višňové Popis: Rodinný dům ve Višňové o dispozici 6+1 s garáží. Spravená střecha, částečná hydroizolace domu, přistavená veranda se zatepleným stropem a plastovými okny. Stavení obsahuje i hospodářské stavení, udržovaný dvůr, kůlnu, sklep se zděným podloubím, zahradu, studnu a stodolu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 2148 m 2 Zastavěná plocha 869 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovod, kanalizace, elektro, plynovod Příslušenství hosp. stavení, kůlna, stodola, studna Požadovaná nebo kupní cena 1 080 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: 1 080 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Dukovany Adresa 675 56 Dukovany Popis: RD o velikosti 5+1 v obci Dukovany, okr. Třebíč. Jedná se o cihlový RD, který je možné využívat i jako chalupu. Celková plocha 528m2 je ze 2/3 zastavěna domem a přístavky, zbytek cca 178m2 zahrada. První podlaží domu je obytné, nachází se zde 4 pokoje, kuchyně, WC a koupelna se sprchovým koutem, naproti je přistavěn další pokoj. Ve 2. podlaží domu se nachází půdní prostory přímo se nabízející k rekonstrukci na obytné podkroví. Budova je částečně podsklepena, má 2 garáže, z nichž jednu lze podle potřeby využívat jako dílnu. V domě je zavedena elektřina, kanalizace i místní vodovod. Topení ústřední na tuhá paliva. Nemovitost stojí ve velice klidné lokalitě obce. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 528 m 2 Zastavěná plocha 350 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství přístavky Požadovaná nebo kupní cena 990 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 9

Přepočtená standardní cena: 990 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Jevišovice Adresa 671 53 Jevišovice Popis: RD 3+1 Jevišovice Výhradně nabízíme prodej zděného, přízemního, řadového rodinného domu 3+1 s garáží o zastavěné ploše 220 m2 se zahradou 260 m2 v klidové rekreační oblasti na jižním okraji moravské části Českomoravské vrchoviny (16 km ze Znojma 70 km z Brna) vhodný jak k trvalému bydlení, tak jako chalupa k rekreaci. Celková plocha pozemku 480 m2. Řadový dům je celý podsklepený a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Rekonstrukce domu proběhla v r. 1995: nová sedlová střecha s pálenou krytinou Bramac a nový plynový kotel. Za domem je dvůr se zahrádkou a vlastní studnou. Město Jevišovice je známé rekreační místo s přehradou na řece Jevišovce. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 480 m 2 Zastavěná plocha 220 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky kanalizace, elektro, plynovod, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 990 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: 990 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Višňové 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Dukovany 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Jevišovice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10

SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 1 020 000,- Kč Rodinný dům č.p. 47 - výsledná cena = 1 020 000,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 28 360,- Kč 28 360,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: 1 110 550,- Kč 1 110 550,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 405 470,- Kč 1 020 000,- Kč Obvyklá cena: 960 000,- Kč slovy: devětsetšedesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji pro účely předmětného exekučního řízení cenu 11

obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 47, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 23 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 24 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc. č. 186/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Běhařovice, obec Běhařovice, okres Znojmo, zapsáno na LV 51 v objektivní zaokrouhlené výši 960.000,-- Kč. V Praze, 13.12.2010 E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí 12