ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-4740 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 2723/18, Mělník Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník Adresa nemovitosti: Sportovní 2723/19, 276 01 Mělník OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč Datum místního šetření: 14.11.2013 Stav ke dni : 14.11.2013 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 18.11.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2723/18 (byt) v budově Mělník č.p. 2723 a 2724 (bytový dům, LV 6852) na pozemcích parc. č. 1489/6 (LV 6804) a parc. č. 1489/7 (LV 6804) včetně podílu na společných částech domu v kat. území Mělník, obec Mělník, část obce Mělník, okres Mělník, zapsáno na LV 7219. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 14.11.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka nemovitostí, paní Hubáčkové. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Město Mělník se nachází ve Středočeském kraji, cca 30 km jihozápadně od města Boleslav, cca 10 km severně od města Neratovice a cca 25 km severně od hlavního města Praha. Městem protéká řeka Labe a Vltava. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a se středně rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v jižní zastavěné části města v ulici Sportovní č.p./č.o. 2723/19. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící bytový dům panelové-montované konstrukce s č.p. 2723 a 2724. Dům je pravděpodobně založen na základových roštech. Budova má 10 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky a 1 podzemní podlaží, v kterém jsou sklepy a společné prostory. V budově je výtah. Střecha budovy je plochá s živičnou krytinou. Stavebně-technický stav objektu je velmi dobrý. Budova je po částečné rekonstrukci, dům má zateplenou fasádu. Stáří budovy je cca 40 let. Vchodové dveře jsou kovové prosklené. Podlahy jsou kryté dlažbou. Oceňovaná bytová jednotka č. 2723/18 se nachází v budově č.p. 2723 v 5. NP, její dispozice je 2+kk. Plocha bytové jednotky je 41,15 m 2. Bytová jednotka sestává z kuchyňského koutu (5,69 m 2 ), pokoje (15,90 m 2 ), pokoje (9,88 m 2 ), chodby (6,33 m 2 ) a koupelny s vanou a WC (3,35 m 2 ). K bytu patří sklepní kóje (2,45 m 2 ) a lodžie (6,89 m 2 ). Podlahová plocha sklepní kóje a lodžie se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Okna bytu jsou plastová. Vchodové dveře jsou dřevěné plné. Vnitřní dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Jádro bytu je umakartové. Podlahy jsou kryté koberci, PVC a dlažbou. Obklady jsou keramické. Sporák je plynový. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovou a elektřinu. Vytápění bytu je teplovodní s rozvody ústředního topení do radiátorů. Ohřev teplé vody je centrální. Přístup je po zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je omezené možné na veřejné komunikaci před domem. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Na pozemcích parc. č. 1489/6 a parc. č. 1489/7 stojí bytový dům s č.p. 2723 a 2724. Pozemky jsou obdélníkového tvaru. V Katastru nemovitostí jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou v podílovém vlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Příslušenstvím nemovitosti je sklepní kóje. Tyto skutečnosti jsou zohledněny ve výsledné ceně obvyklé. Velikost bytu byla určena z údajů vnitřního ohledání. - 4 -
Ohledání bylo provedeno dne 14.11.2013 za přítomnosti vlastníka oceňované nemovitosti, paní Hubáčkové a jejího zástupce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. LV 6804 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky Mělník 2. LV 7219 2.1. Porovnávací ocenění 2.1.1 Bytová jednotka Mělník OBSAH OCENĚNÍ 1. LV 6804 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky Mělník Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemcích parc. č. 1489/6 a parc. č. 1489/7 stojí bytový dům s č.p. 2723 a 2724. Pozemky jsou obdélníkového tvaru. V Katastru nemovitostí jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou v podílovém vlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, - 5 -
možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Mělník KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 663 649 000 978,88 0,70 682,94 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se ve městě Mělník. Celková plocha pozemku je 663 m 2. Pozemek je rovinatý. IS (voda, elektřina, horkovod) na hranici pozemku. Přístup po zpevněné cestě. Lokalita: Mělník KRC: 1,00 KMP: 0,97 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 0,80 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 000 980 000 980,00 0,71 698,12 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se ve městě Mělník v ulici Na Staré cestě. Celková plocha pozemku je 1 000 m 2. Pozemek je rovinatý. Veřejné inženýrské sítě - veřejná kanalizace, veřejná voda, elektro a plyn vše na hraně pozemku, příjezd po asfaltové komunikaci. Průměrná jednotková cena 690,53 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 1489/6 354 691 244 614 nádvoří zastavěná plocha a 1489/7 351 691 242 541 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny 487 155 Podíl na pozemcích 4 545,00 / 465 874,00 = 4 752,61 Celková výměra pozemků 705 Hodnota pozemků celkem 4 753-6 -
2. LV 7219 2.1. Porovnávací ocenění 2.1.1 Bytová jednotka Mělník Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 41,15 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící bytový dům panelové-montované konstrukce s č.p. 2723 a 2724. Dům je pravděpodobně založen na základových roštech. Budova má 10 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky a 1 podzemní podlaží, v kterém jsou sklepy a společné prostory. V budově je výtah. Střecha budovy je plochá s živičnou krytinou. Stavebně-technický stav objektu je velmi dobrý. Budova je po částečné rekonstrukci, dům má zateplenou fasádu. Stáří budovy je cca 40 let. Vchodové dveře jsou kovové prosklené. Podlahy jsou kryté dlažbou. Oceňovaná bytová jednotka č. 2723/18 se nachází v budově č.p. 2723 v 5. NP, její dispozice je 2+kk. Plocha bytové jednotky je 41,15 m 2. Bytová jednotka sestává z kuchyňského koutu (5,69 m 2 ), pokoje (15,90 m 2 ), pokoje (9,88 m 2 ), chodby (6,33 m 2 ) a koupelny s vanou a WC (3,35 m 2 ). K bytu patří sklepní kóje (2,45 m 2 ) a lodžie (6,89 m 2 ). Podlahová plocha sklepní kóje a lodžie se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Okna bytu jsou plastová. Vchodové dveře jsou dřevěné plné. Vnitřní dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Jádro bytu je umakartové. Podlahy jsou kryté koberci, PVC a dlažbou. Obklady jsou keramické. Sporák je plynový. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 2+kk Mělník Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+kk, který se nachází ve městě Mělník v ulici Sportovní. Dům má 9 nadzemních podlaží. Bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po kompletní rekonstrukci (plastová okna, zděné jádro). Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+kk Neratovice Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+kk, který se nachází ve městě Neratovice v ulici 17. listopadu. Dům má 7 nadzemních podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v sedmém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Bytové jádro je za sádrokartonových příček a obloženo keramickým obkladem. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří lodžie a sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+kk Kralupy nad Vltavou Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+kk, který se nachází ve městě Kralupy nad Vltavou v ulici Havlíčkova. Dům má 6 nadzemních podlaží. Budova má výtah. Bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v dobrém stavu. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří komora, lodžie a sklepní kóje. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. - 7 -
Byt 2+kk Odolena Voda Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+kk, který se nachází ve městě Odolena Voda v ulici Československé armády. Dům má 7 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je v původním stavu. Bytová jednotka se nachází v šestém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v původním stavu, má pouze plastová okna. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+1 Milovice Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Milovice v části Mladá v ulici Spojovací. Dům má 5 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci (platová okna, zděné jádro). Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K nemovitosti patří balkón a sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci funkčního celku (podlaží, orientace, přístup) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K8 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. - 8 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 2+kk Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha v rámci územního celku 1,00 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,02 K5 Provedení a vybavení 1,02 K6 Celkový stav 0,90 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 22 613 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 42,00 m 2 0 m 2 1 149 999 Kč 27 381 Kč/m 2 Název: Byt 2+kk Neratovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha v rámci územního celku 1,02 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,02 K5 Provedení a vybavení 1,00 K6 Celkový stav 0,90 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 21 582 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 41,00 m 2 0 m 2 1 050 000 Kč 25 610 Kč/m 2 Název: Byt 2+kk Kralupy nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha v rámci územního celku 0,97 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 0,99 K6 Celkový stav 1,00 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena - 9 -
koef. K C 0,80 Kč/m 2 20 430 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 46,00 m 2 0 m 2 1 180 000 Kč 25 652 Kč/m 2 Název: Byt 2+kk Odolena Voda Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha v rámci územního celku 1,03 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,01 K5 Provedení a vybavení 1,02 K6 Celkový stav 1,00 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 20 677 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 43,00 m 2 0 m 2 1 000 000 Kč 23 256 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Milovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha v rámci územního celku 1,05 K4 Poloha v rámci funkčního celku 1,00 K5 Provedení a vybavení 0,99 K6 Celkový stav 0,90 K7 Vliv pozemku 1,00 K8 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 18 104 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 45,00 m 2 0 m 2 1 050 000 Kč 23 333 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 18 104 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 20 681 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 22 613 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 20 681 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 41,15 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 851 023 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. LV 6804 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky Mělník 4 800,00 Kč 2. LV 7219 2.1. Porovnávací ocenění 2.1.1 Bytová jednotka Mělník 851 023,00 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 154 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 2723/18 (byt) v budově Mělník č.p. 2723 a 2724 (bytový dům, LV 6852) na pozemcích parc. č. 1489/6 (LV 6804) a parc. č. 1489/7 (LV 6804) včetně podílu na společných částech domu v kat. území Mělník, obec Mělník, část obce Mělník, okres Mělník, zapsáno na LV 7219 v objektivní zaokrouhlené výši 850.000,- Kč. V Praze 18.11.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 11 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4740 znaleckého deníku. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7219 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -