ZNALECKÝ POSUDEK č. 6440-123/2012 O ceně obvyklé nemovitosti - Penzionu ZOJA čp. 152 na stp.č.169 a objektu garáží na stp.č.170 včetně studny, venkovních úprav přípojka elektro, vody, kanalizace, septik, lapač tuku a pozemků: stp.č.169, 170.220/1 a 220/3 a p.p.č.1143/1, 1151/3, 1153/1 a 1153/3 a trvalých porostů, vše v katastrálním území Javorník v Krkonoších, obec Rudník, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: M&M reality holding a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha Stanovení ceny obvyklé výnosovou metodou jako podklad pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 16.4.2012 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a včetně 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Hradci Králové, 4.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé - Penzionu ZOJA čp. 152 na stp.č.169 a objektu garáží na stp.č.170 včetně studny, venkovních úprav přípojka elektro, vody, kanalizace, septik, lapač tuku a pozemků: stp.č.169, 170.220/1 a 220/3 a p.p.č.1143/1, 1151/3, 1153/1 a 1153/3 a trvalých porostů, vše v katastrálním území Javorník v Krkonoších, obec Rudník, okres Trutnov. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Penzion Zoja Adresa nemovitosti: Javorník 152 543 72 Rudník Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rudník Katastrální území: Javorník v Krkonoších Počet obyvatel: 2 228 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 44,1044 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 44,10 Kč/m 2 3. Místopis samostatně stojící objekt Penzionu ZOJA v Javorníku plně podsklepený a s dvěmi nadzemními podlažími se střechou sedlovou s plně využitým podkrovím. Pozemky rovinatého charakteru nepravidelného tvaru, objekt je napojen na veřejnou elektro síť, vodou je objekt zásoben z vlastní studny, kanalizace svedena do septiku. Objekt přístupný z veřejné průjezdné komunikace Svoboda nad Úpou - Rudník, Obec Rudník se rozkládá na ploše 42.67 km2 a je na spojnici mezi městy Vrchlabí a Trutnov. Průměrná nadmořská výška je 450 m n. m.. V součastnosti žije v obci 2172 obyvatel. Obec má vlastní základní školu, poštu, praktického a zubního lékaře, tři prodejny potravin, tři vetší penziony(hotely) a sedm krásných hospůdek. Kraj: Královéhradecký kraj, okres: Trutnov Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Vrchlabí Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Hostinné 4. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 16.4.2012 za přítomnosti znalce a objednavatele. 5. Podklady pro vypracování znaleckého posudku internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy - 2 -
internetové stránky http://mesta.obce.cz internetový obchod s nemovitostmi nabídka www.reality.cz a www.sreality.cz telefonické konzultace s realitními kancelářemi v daném regionu zjištění na místě samém prohlídka 16.4.2012 informace podané zadavatelem zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007Sb. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech 6. Vlastnické a evidenční údaje Mravcová Alena 7. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena, vycházím z vlastního zaměření a zjištění na místě samém a údajů sdělených objednatelem a současným uživatelem oceňované nemovitosti. 8. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obecné, obvyklé hodnoty nemovitosti Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem.cena obvyklá, resp. návrh tržní hodnoty byl Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. 9. Definice 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. - 3 -
(3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 10. Obsah znaleckého posudku 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 penzion ZOJA 1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1 garáže 1.3. Ocenění pozemků 1.3.1 pozemky 1.4. Výnosové ocenění 1.4.1 objekt čp. 152 1.5. Porovnávací ocenění B. Znalecký posudek 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 penzionzoja Popis: objekt vybudován v roce 1925, modernizace proběhla v roce 1981 a v letech 2000-2003. Dispozice: I.PP -hala, bar,místnost pro fitnes, kotelna, sklady I.NP - veradna, schodiště, hala, soc zařízení, chodba, kuchyň, jídelna, bar, sklad, sociální zařízení, kancelář, byt 3+kk mezipatro - sociální zařízení - 4 -
II.NP - 10 x pokoj pro hosty včetně soc zařízení podkroví - 4*2 pokoje včetně soc zařízení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] IPP 21,8x12,5 = 272,50 INP 21,8x12,5+6,2x1,8+5,8x6,2 = 319,62 IINP 21,8x12,5+6,2x1,8 = 283,66 podkroví 21,85x12,5 = 273,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin IPP 272,50 m2 2,80 m 763,00 INP 319,62 m2 3,30 m 1 054,75 IINP 283,66 m2 3,30 m 936,08 podkroví 273,12 m2 2,50 m 682,83 Součet 1 148,91 3 436,66 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 436,66 1 148,91 = 2,99 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 148,91 4 = 287,23 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] čp. 152 3435 = 3 435,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor čp. 152 NP 3 435,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 435,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací kamenné S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy klenbové a dřevěné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 Část [%] - 5 -
5. Krytiny střech plechová pozinkovaná S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100 22. Vybavení kuchyní sporáky S 100 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchový kout S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6,30 100 1,00 6,30 2. Svislé konstrukce S 15,00 100 1,00 15,00 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100 1,00 3,10 10. Schody S 2,80 100 1,00 2,80 11. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 5,90 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 4,90 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 Upravený obj. podíl - 6 -
24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,90 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 710 Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) x 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) x 0,9430 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) x 1,0023 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) x 0,9390 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) x 2,0660 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 966,06 Plná cena: 3 435,00 m 3 x 3 966,06 Kč/m 3 = 13 623 416,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 87 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 87 120 = 72,500 % - 9 876 976,67 Kč PenzionZOJA - zjištěná cena = 3 746 439,43 Kč 1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1 garáže Popis: přízemní stavba o 3 stáních pro osobní automobil. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] INP 12,9x7,2 = 92,88 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška - 7 -
INP 92,88 m 2 2,45 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] garáže 92,88x(2,9+2,1 2) = 366,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor garáže NP 366,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 366,88 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-20 cm S 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov dřevěný S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úpravy povrchů omítky S 100 8. Dveře C 100 9. Okna luxfery P 100 10. Vrata standardní S 100 11. Podlahy betonové S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 6,00 100 1,00 6,00 2. Obvodové stěny S 28,90 100 1,00 28,90 3. Stropy S 19,10 100 1,00 19,10 4. Krov S 10,00 100 1,00 10,00 5. Krytina S 6,80 100 1,00 6,80 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úpravy povrchů S 5,10 100 1,00 5,10 8. Dveře C 2,30 100 0,00 0,00 9. Okna P 1,30 100 0,46 0,60 10. Vrata S 6,00 100 1,00 6,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 97,00-8 - Část [%] Upravený obj. podíl
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,9700 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1030 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 384,14 Plná cena: 366,88 m 3 x 2 384,14 Kč/m 3 = 874 693,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 29 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 51 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 29 80 = 36,250 % - 317 076,31 Kč Garáže - zjištěná cena = 557 616,97 Kč 1.3. Ocenění pozemků 1.3.1 pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Rovinaté pozemky nepravidelného tvaru Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: v obci mi nejsou známé uskutečněné obchody, cenu obvyklou uvažuji 200Kč/m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 169 364 200 72 800 nádvoří zastavěná plocha a 170 94 200 18 800 nádvoří zastavěná plocha a 220/1 23 200 4 600 nádvoří zastavěná plocha a 220/3 21 200 4 200 nádvoří ostatní plocha 1143/1 841 200 168 200 trvalý travní porost 1151/3 698 200 139 600 ovocný sad 1153/1 6 154 100 615 400 ovocný sad 1153/3 3 723 100 372 300 0 0 Celková výměra pozemků 11 918 Hodnota pozemků celkem 1 395 900 1.4. Výnosové ocenění - 9 -
1.4.1 objekt čp. 152 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů nájem nájem míra kapitalizace [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] Penzion ZOJA celý objekt 35 000 420 000 8,00 včetně garáží Celkový výnos za rok: 420 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Dosažitelné hrubé roční nájemné Kč/rok 420 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 399 000 Náklady (za rok) Náklady celkem V Kč/rok 160 000 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 239 000 Míra kapitalizace % 8,00 Výnosová hodnota Cv Kč 2 987 500 1.5. Porovnávací ocenění Není mi znám žádný uskutečněný obchod se srovnatelnou nemovitostí v daném místě a čase. V místě a čase se nabízí mimo oceňovaného objektu ještě objekt po celkové rekonstrukci viz příloha (objekt nabízen od října 2010) C. Cena obvyklá návrh tržní hodnoty: Silné stránky Přístup ze zpevněné komunikace Dostatečná rozloha pozemků blízkost horských středisek v Krkonoších. Objekt je celkově v dobrém stavebně technickém stavu Pokoje vybaveny sociálním zařízením Rozsáhlost objektu možnost využití i pro školní zájezdy Slabé stránky střešní krytina, okna, klempířské konstrukce - před výměnou dojezdová vzdálenost na lyžařské svahy ekonomická náročnost objektu jednostranné využití objektu pouze pro rekreaci celkový stav na trhu s nemovitostmi obdobného druhu obtížně obchodovatelná nemovitost celosvětová krize - 10 -
D.REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Výnosová hodnota 2 987 500 Kč Věcná hodnota 5 699 956 Kč Obvyklá cena 4 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 395 900 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Cena obvyklá byla stanovena za pomocí výnosového způsobu ocenění, součástí ceny obvyklé jsou: Penzion ZOJA čp. 152 na stp.č.169 Objekt garáží na stp.č.170 Studna Venkovní úpravy přípojka elektro, vody, kanalizace, septik, lapač tuku Pozemky: stp.č.169, 170.220/1 a 220/3 p.p.č.1143/1, 1151/3, 1153/1 a 1153/3 Trvalé porosty Vše v katastrálním území Javorník v Krkonoších, obec Rudník, okres Trutnov. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci VÝNOSOVÉ A SROVNÁVACÍ metody nabízených nemovitostí a vlastním odhadem. Hradci Králové, 4.5.2012 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6440-123/2012 znaleckého deníku. - 11 -
OBJEKT GARÁŽÍ PŘÍJEZDOVÁ KOMUNIKACE ULIČÍ POHLED ČP.152 DVORNÍ POHLED - 12 -
POHLED NA POZEMKY KUCHYŇ JÍDELNA KOTELNA - 13 -
- 14 -