Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1244/207/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 34, LV č. 4 součástí pozemku parc.č. St. 44 pozemek parc.č. St. 44, LV č. 4 pozemek parc.č. 405/1, LV č. 4 pozemek parc.č. 406, LV č. 4 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Bohunice Počet obyvatel 44 Kat. území Bohunice u Tvrzic Ulice Bohunice č.p. 34 Část obce dle LV Bohunice Objednatel Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová Příběnická č.p. 1908 390 01 Tábor ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 381 251 527 E-mail podatelna@exekucetabor.cz IČ 68619707 DIČ CZ7353253974 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Vyšata Tomáš - Bušanovice, Bušanovice 47, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 900927/1425 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 4.8.2015 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 31.7.2015 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 31.7.2015 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 140 m 2 12 100 Kč/m 2 1 694 000 Kč Garáže v domě 1 x 60 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 750 000 Kč Jeden milion sedmsetpadesát tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové metry určeny odhadem!!! Vyhodnocení rizik - 1 -
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 4. Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Změna výměr obnovou operátu. Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-2122/2015. Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Zóna 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Zemědělský půdní fond. Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru. Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 4. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vyšata Tomáš Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná - 2 -
Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Přístavba rodinného domu není zakreslena v katastrální mapě. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní smlouva Kupní cena 0 Datum 16.12.2013 Vyhodnocení Smlouva kupní ze dne 16.12.2013. Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice 13.7.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Bohunice u Tvrzic, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 3.8.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce 31.7.2015. Usnesení, vyhotovil Mgr. Martina Douchová 13.7.2015. Datum předání kompletních podkladů 3.8.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice 13.7.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Bohunice u Tvrzic, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 3.8.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil odhadce 31.7.2015. Usnesení, vyhotovil Mgr. Martina Douchová 13.7.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Bohunice spadá do okresu Prachatice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Prachatice. Obec Bohunice se rozkládá asi patnáct kilometrů severně od Prachatic. Stálý počet občanů této malé vesničky je asi 40 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD V obci se z občanské vybavenosti nachází pouze zastávka ČSAD. Rozšířená občanská vybavenost se nachází v 6 km vzdálené obci Vlachovo Březí a kompletní občanská vybavenost se nachází v 9 km vzdáleném městě Volyně a 15 km vzdáleném městě Prachatice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne Informace o nemovitosti Rodinný dům je nepodsklepený s jedním podlažím a obytným podkrovím s garáží v domě. RD je zděná stavba. Krov je dřevěný sedlový. Střecha je pokryta krytinou betonová taška. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnější omítky - kontaktní 50 Km - 3 -
zateplovací systém. Vnitřní omítky jsou nejspíš štukové??? RD je napojen na el. síť, voda ze studny a odpady jsou svedeny do vyvážecí jímky??? Vytápění je ústřední s kotlem na TP??? Dle mého názoru prošla nemovitost částečnou rekonstrukcí v posledních letech (kontaktní zateplovací systém, nová střešní krytina, přístavba vstupu do podkroví). Dle mého názoru se v rodinném domě nacházejí dvě bytové jednotky. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 911/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 108 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní vchod Celý RD má společné vytápění, měření elektro, měření vody Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] přístřešek Dřevěný přístřešek s pultovou střechou a krytinou živičný šindel 35.0 15 navazující na rodinný dům a přístavbu rodinného domu na pozemku p.č. 405/1 pergola zděná + dřevěná kce. s venkovním zděným grilem na pozemku 25.0 10 p.č. 405/1 bazén venkovní rozestavěný bazén bez zastřešení na pozemku p.č. 405/1 15.0 10 Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem 30 Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina kompletní 2005??? Vnější omítky kompletní 2005??? Vnitřní omítky??? Dveře??? Podlahy??? Instalace??? Přístavba kompletní 2005??? Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 535 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 2 408 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 900 m 2 Cena pozemků 150 Kč/m 2 Cena celkem 285 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení - 4 -
základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 40 cm??? práce vodorovné nespalné do nosníků??? konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková??? úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody dřevěné dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC + ker. dlažba??? vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva??? elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod??? vnitřní vodovod rozvod studené a teplé??? bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí??? vnitřní plynovod není ohřev teplé vody bojlerem??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén??? Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, garáž?? 75.00 m 2 1.0 75.00 m 2 Součet ploch za podlaží 75.00 m 2 75.00 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha veranda, chodba, pokoj, kuchyně, koupelna...??? 65.00 m 2 1.0 65.00 m 2 Součet ploch za podlaží 65.00 m 2 65.00 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 7.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 100.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 618.0 m 2 Cena za nemovitost 1 690 000 Kč 16 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 521 000 Kč 15 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům v obci Uhřice u Vlachova Březí. Dům je dispozičně řešen jako 2+1 s možností rozšíření o podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci - nové rozvody vody. Na podlahách dlažba a koberce. Kuchyňská linka včetně spotřebičů. Okna jsou zde dvojitá dřevěná špaletová. Voda je zde z vlastních studen - vrtaná i kopaná a odpady jsou svedeny do septiku s přepadem. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů, el.akumulační kamna a v obývací místnosti je krb. Rozvod teplé vody je z elektrického bojleru. K nemovitosti náleží upravovaná zahrada s okrasnými keři. Je zde i zděný přístřešek, který slouží na sklad otopu, uskladnění kol, lyží atd. - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 1.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 125.0 m 2 Podlahová plocha 215.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 2269.0 m 2 Cena za nemovitost 2 400 000 Kč 11 200 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 160 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům v obci Újezdec u Vlachova Březí. Rodinný dům na okraji s velkou oplocenou zahradou. Dům postaven v 90 letech. V přízemí je veranda, zádveří a chodba se vstupem do suterénu a podkroví, velká kuchyň s jídelnou, velký obývací pokoj, ložnice, koupelna s rohovou vanou, WC. V podkroví je hala, 2 ložnice, každá s balkonem, koupelna a WC. V suterénu jsou 2 velké sklady, prádelna, sušárna a dvougaráž. Voda je obecní i studna, vlastní ČOV, topení je elektrické, možnost přestavby na tuhá paliva a kotelny v suterénu. U domu je velká ovocná zahrada s pergolou. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 14.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 130.0 m 2 Podlahová plocha 180.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 400.0 m 2 Cena za nemovitost 1 990 000 Kč 11 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 791 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o kompletně zrekonstruovaný dům v obci Měkynec. Dispozice domu je 4+1, v 1.NP je zádveří, kuchyně, obývací pokoj s krbovými kamny, samostatný sprchový kout a WC, v 2.NP jsou tři ložnice. U domu je prostorná zastřešená terasa (25 m2) Na pozemku který je celý oplocený a má rozlohu 400 m2 je pergola 30 m2 a studna (s pitnou vodou). Dům je kompletně zrekonstruován - nové izolace, nová střecha, elektroinstalace, rozvody vody, topení, elektřiny, stěny a stropy jsou zatepleny moderními materiály a obezděny novými omítkami i sádrokartonem. Připojeno na obecní vodovod, kanalizace - jímka. - 6 -
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 1.8.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 118.0 m 2 Podlahová plocha 170.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 442.0 m 2 Cena za nemovitost 2 290 000 Kč 13 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 061 000 Kč 12 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům po rekonstrukci - nová voda, elektřina, z části nová střecha, vybudované podkroví, podlahy, izolace. V domě se nachází 2 bytové jednotky o dispozici 4+kk a 2+1. Dvůr ze skládaného kamene se stáním pro auto, okrasná zahrada, balkon, terasa. V domě 2 druhy vytápění ústředním topením - krbem. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 000-15 200 Kč/m 2 1 521 000-2 160 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 100 Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 34 zapsaného na LV č. 4 v katastrálním území Bohunice u Tvrzic, obec Bohunice včetně pozemků p.č. St. 44, p.č. 405/1 a p.č. 406, vše zapsané na LV č. 4 v katastrálním území Bohunice u Tvrzic odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 12.100 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.750 mil.kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 7 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1244/207/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2015075. V Českém Krumlově dne 4.8.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD + přístavbu + přístřešek Pohled na vodní plochu (rybník) Pohled na pozemek - 9 -
Fotodokumentace Pohled na pergolu Přístřešek Pohled na příjezdovou komunikaci - 10 -
Fotodokumentace - mapy Obec Bohunice Bohunice č.p. 34 - umístění nemovitosti v obci - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -