Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty věci nemovité (obvyklé ceny) č. 2/2014 NÁLEZ A POSUDEK Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu nedobrovolná dražba Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2651/13, LV č. 16059, s podílem na společných částech domu a pozemku 4844/235917 na pozemcích: pozemek parc.č. 1236/185, na LV č. 16059 (LV 15361) další pozemky: pozemek parc.č. 1236/209, na LV č. 16059 (LV 15361) pozemek parc.č. 1236/210, na LV č. 16059 (LV 15361) Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1241664 město Kat. území Stodůlky Ulice Za Mototechnou 6 č.p. 2651 Část obce dle LV Objednatel EURODRAŽBY. CZ a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 18100 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Dontsov s.r.o. - Praha - Braník, Na Mlejnku 781/2, IČ 18201256 Zpracováno pro Vypracoval EURODRAŽBY. CZ a.s. A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 email: info@a-consultplus.cz tel: 225771300 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 15 Počet vyhotovení 2 Tel. 607759837 E-mail info@eurodrazby.cz IČ 25023217 DIČ Dne 16.1.2014 Ke dni 9.1.2014 Prohlídka dne nebyla umožněna Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 52.18 m 2 48 000 Kč/m 2 2 504 600 Kč Obvyklá cena - současný stav 2 500 000 Kč Dva miliony pětset tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladný vliv: dům s menší kapacitou bytů, lokalita pouze o třech bytových domech (stejného typu), stanice autobusu MHD v bezprostřední blízkosti, přírodní park v blízkosti. Záporný vliv: větší vzdálenost do centra města, občanská vybavenost v dané lokalitě chybí, MHD (spojení na metro B ) - pouze jedna linka s větším časovým intervalem s omezenou dobou provozu (nutnost využít vzdálenějšího spoje). Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena Věcné břemeno (podle listiny) za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné komunikační sítě - sml. čl. III GP č. 2803-4/2008 oprávnění pro: Telefónica Czech Republic, a.s.; povinnost k: Jednotka: 2651/13 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 22.09.2005. právní účinky vkladu práva ke dni 29.11.2005. Věcné břemeno (podle listiny) dle článku č.iii smlouvy a dle GP č. 3149-346/2006 a č. 3546-111/2008 oprávnění pro: PREdistribuce, a.s.; povinnost k: Jednotka: 2651/13 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 20.10.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.11.2008. Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 1 300 000,- Kč a příslušenství budoucí pohledávky do výše 1 300 000,- Kč, které vzniknou do 31.10.2028 oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s.; povinnost k: Jednotka: 2651/13 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 06.03.2009. Právní účinky vkladu ke dni 18.03.2009. Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení - 2 -
Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva ani návrh kupní smlouvy případně návrh kupní smlouvy o smlouvě budoucí k předmětné nemovitosti nebyl doložen. Dle zápisu v KN na LV č. 16059 je kupní smlouva datována ze dne 15.4.2009. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16059, vyhotoven dálkovým přístupem do katastru nemovitostí 8.1.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stodůlky, vyhotoven z veřejného přístupu do katastru nemovitostí 6.1.2014. kopie části z prohlášení vlastníka čj.: V-60837-2008-101-2 (titul. list, byt. j. č. 13, podpis předsedy představenstva, schéma 2.NP, vyhotovil DG development a.s. Sokolovská 100/94 v roce 2008. Informace o stavbě č.p. 2651, vyhotovil z veřejného přístupu do katastru nemovitostí 13.1.2014. Informace o parcelách č. 2651/185, 209,210, vyhotovil z veřejného přístupu do katastru nemovitostí 16.1.2014. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 16059, vyhotoven dálkovým přístupem do katastru nemovitostí 8.1.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stodůlky, vyhotoven z veřejného přístupu do katastru nemovitostí 6.1.2014. Informace o stavbě č.p. 2651, vyhotovil z veřejného přístupu do katastru nemovitostí 13.1.2014. kopie části z prohlášení vlastníka čj.: V-60837-2008-101-2 (titul. list, byt. j. č. 13, podpis předsedy představenstva, schéma 2.NP, vyhotovil DG development a.s. Sokolovská 100/94 v roce 2008. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Praha 13 je městská část Prahy, zahrnující většinu katastrálního území Stodůlky a části katastrálních území Jinonice, Třebonice a Řeporyje. Leží v městském obvodu Praha 5 a nachází se na jihozápadě města, u výjezdu dálnice D5 z města. Většinu městské části tvoří sídliště Jihozápadní Město. Rozloha je 12,49 km2, počet obyvatel je cca 60 tis. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Stodůlky jsou katastrální území na západě Prahy, zahrnující historickou obec Stodůlky a množství nových čtvrtí, sídlištních i vilových. Jejich území je přibližně shodné s územím městské části Praha 13. Sídlištní části Stodůlek tvoří Jihozápadní Město. Rozloha Stodůlek je 9,63 km2. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové části Stodůlek v lokalitě zvané Na Vidouli, ve vzdálenosti cca 1,5 km do centra Stodůlek. Okolní zástavbu domu č.p. 2651 tvoří další dva obytné domy stejného typu. V sousedství tohoto obytného komplexu stojí rozestavěná stavba obytného domu o větší kapacitě podlahové plochy. Na západě ulice Za Mototechnou odděluje tuto zástavbu od komerčního areálu společnosti ELPO kabel. sítě VN a NN, s.r.o. Ve vzdálenosti cca 400 m se rozprostírá přírodní park U Hájů. Občanská vybavenost přímo v místě chybí. Prodejny a provozovny služeb jsou soustředěny zejména v okolí Slunečního náměstí (stanice metra trasy "B" Hůrka) a Petržílkovy ulice. V této lokalitě se nachází i základní škola, mateřská škola, gymnázium Jar.Heyrovského, pošta, MÚ Praha 13, poliklinika. Doprava ke stanici metra trasy "B" stanice Hůrka je zajištěna autobusovou dopravou MHD (zastávka ve vzdálenosti cca 30 m od domu). Informace o nemovitosti 1. Bytová jednotka č. 2651/13 nebyla zpřístupněna. Z tohoto důvodu je technický popis proveden pouze z části dle vnější obhlídky domu č.p. 2651 vykonané dne 9.1.2014. Poloha bytu a orientace oken bytu byly zjištěny dle schéma z Prohlášení vlastníka. 2. Dům č.p. 2651 s oceňovanou jednotku je volně stojící stavbou s plochou střechou, s pěti nadzemními podlažími a suterénem s garážovým prostorem. Dům je vytápěn z plynové kotelny. Dům je součástí komplexu třech bytových - 3 -
domů. K bytové jednotce přísluší sklep. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace (ul. Za Mototechnou) parc.č. 1236/126 ve vlastnictví obce (v KN zapsán druh pozemku: orná půda). Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Orientace oken východ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 6 provedena pouze vnější obhlídka domu č.p. 2651 Technický stav jednotky Opotřebení odhadem % z důvodu neumožnění prohlídky bytové jednotky č. 2651/13 nebylo možno ověřit technický stav vnitřních prostor a tím i určit % opotřebení Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonové a zděné práce vodorovné betonové monolitické konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech (nebylo možno ověřit) klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka dvouvrstvá se zateplením povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů keramickým obkladem dveře a vrata dřevěné okna EURO povrch podlah plovoucí (materiál nebylo možno ověřit), keramická dlažba vytápění ústřední s plynovým kotlem (v domě) elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) osobní výtah, odsávání par Počet koupelen 1 Počet kuchyní (k.k.) 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně (k.k.) z důvodu neumožnění prohlídky nebylo možno ověřit vybavení koupelny z důvodu neumožnění prohlídky nebylo možno ověřit vybavení kuchyňského koutu Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj s kuchyňským koutem 3.33 m 2 1.0 3.33 m 2 předsíň 39.20 m 2 1.0 39.20 m 2 koupelna s WC 5.91 m 2 1.0 5.91 m 2 sklep 1.57 m 2 0.5 0.79 m 2 balkon 5.89 m 2 0.5 2.95 m 2 Součet ploch za podlaží 55.90 m 2 52.18 m 2 Ano - 4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality, datum změny inzerátu leden 2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 56.8 m 2 Cena za nemovitost 2 999 000 Kč 52 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 699 000 Kč 47 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou V tomto případě se jedná o byt v ulici Za Mototechnou, přímo v komplexu bytových domů, kde se nachází i oceňovaná nemovitost. Lokalita je klidná s nízkým dopravním zatížením, t.j s projíždějící motorovou dopravou obyvatel této lokality. Autobusová zastávka MHD je v bezprostřední blízkosti domu. Předmětem nabízeného prodeje je bytová jednotka velikosti 2+k.k. o ploše 54,5 m2 s balkonem o ploše 4,5 m2 (celkem 59 m2) vč. venkovního parkování. K vybavení bytu patří vestavěné zařízení kuchyňského koutu. Vzhledem ke shodnému rezidenčnímu komplexu lze obě nemovitosti porovnat. Při stanovení ceny za m2 podlahové plochy je třeba plochu bytu upravit o započitatelnou plochu balkonu t.j. 54,5 + 4,5*0,5 = 56,75 m2. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 7.1.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Podlahová plocha 40.0 m 2 Cena za nemovitost 2 198 000 Kč 55 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 978 000 Kč 49 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízený byt je situovaný v 1.NP novostavby. Dům se nachází ve Smetáčkově ulici v k.ú. (vzdálenost mezi nemovitostmi je cca 600 m). Jedná se o obdobný rezidenční objekt, v které se nachází i oceňovaná bytová jednotka. Lokalita je s běžným dopravním zatížením, dopravně dostupná MHD. Předmětem prodeje je byt. jednotka o velikosti 1+kk., o ploše 40 m2 K vybavení bytu patří zařízení kuchyňského koutu. Vzhledem k obdobnému rezidenčního objektu, kde je situována předmětná nemovitost i standardu vybavení lze obě nemovitosti porovnat. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 28.12.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 59.0 m 2 Cena za nemovitost 3 350 000 Kč 56 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 3 015 000 Kč 51 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou V tomto případě se jedná o byt v Petržílkově ulici. Jedná se o komunikaci, vedená v blízkosti stanice metra trasy "B" Hůrka. Občanská vybavenost je dobře zastoupena (školy, úřad MČ praha 13, pošta, poliklinika atd). Předmětem nabízeného prodeje je bytová jednotka velikosti 2+k.k. o ploše 56 m2 s balkonem o ploše 6 m2 (celkem 62 m2). K vybavení bytu patří vestavěné zařízení kuchyňského koutu. Vzhledem ke standardu vybavení i k charakteru domu lze obě nemovitosti porovnat. Při stanovení ceny za m2 podlahové plochy je třeba plochu bytu upravit o započitatelnou plochu balkonu t.j. 56 + 6*0,5 = 59 m2. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 47 600-51 100 Kč/m 2 1 978 000-3 015 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 48 000 Kč/m 2-6 -
Ve všech třech případech uvedených ve srovnávací metodě se jedná o byty v osobním vlastnictví v obytných domech v Praze 13, v k.ú. Stodůlky. V prvém případě se jedná o byt v bytovém komplexu, v kterém je situovaná i oceňovaná bytová jednotka - v ulici Za Mototechnou. Ve druhém případě se jedná o byt ve Smetáčkově ulici, situovaný v novostavbě ležící od oceňovaného bytu ve vzdálenosti cca 600 m. Ve třetím případě se jedná o byt v Petržílkově ulici (ulice vedená v blízkosti metra trasy "B"). Na základě charakteristik bytů uvedených v nabídce lze inzerované byty s oceňovaným bytem porovnat vzhledem k obdobnosti lokalit i k vzhledem k obdobnému standardu bytů. V prvém případě je cena 52 800,- Kč, ve druhém případě 55 000,- Kč, ve třetím případě je cena 56 800,- Kč za m2 podlahové plochy. Ve všech třech případech se jedná o ceny požadované. Ceny požadované bývají zpravidla vyšší než jsou ceny realizované. Cena bytu bývá ovlivněna jeho velikostí, dispozičním řešením, výškovou polohou, kvalitou provedení, standardem vybavení, orientací a lokalitou, v které je byt situován. Ceny po redukci se pak pohybují v intervalu cca 48 tis. Kč/m2 až 51 tis. Kč/m2 podlahové plochy bytu. Obvyklou cenu bytové jednotky č. 2651/13 stanovujeme na základě porovnání s nabízenými byty ve výši 48 000 Kč/m2 podlahové plochy. V ceně je promítnut i podíl na společných částech domu a pozemcích zapsaný v KN na LV č. 16059. Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ust. 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/67 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1101/2/2014. V Praze, dne 16.1.2014 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1-7 -
Fotodokumentace vjezd do garže v suterénu přístup do domu (připojení na plyn) pohled na dům z ulice Za Mototechnou (JZ) příjezdová komunikace - 8 -