Znalecký posudek č. 747-19/2014 Objednatel: Královská dražební, a.s. Kateřinská 482/26 128 00 Praha-Nové Město Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 55, obec Radenín, kat. území Radenín, okres Tábor, a pozemku parc. č. 30 pro dražební účely. Dle tržních metodik a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. podle stavu ke dni 15.1.2014 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu, a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 15.1.2014 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 55, obec Radenín, kat. území Radenín, okres Tábor, a pozemku parc. č. 30. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 55 Adresa: Radenín č. p. 55 Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Katastrální území: Radenín Obec: Radenín 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti nebylo provedeno. Informace o nemovitosti včetně fotodokumentace byly poskytnuty objednatelem. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 15.1.2014 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené zástupcem objednatele - Fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje: Marounková Hana, č.p. 55, 39120 Radenín Nemovitosti: RD č. p. 55, obec Radenín, kat. území Radenín, okres Tábor, a pozemku parc. č. 30. Obec: Radenín Okres: Tábor Kat. území: Radenín 6. Dokumentace a skutečnost Předložené dokumenty odpovídají skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 55, obec Radenín, kat. území Radenín, okres Tábor. Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: Počet nadzemních podlaží: samostatný rodinný dům 1 + obytné podkroví, půda Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: 1860 Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Vybavení rodinného domu: kamenné zděná konstrukce více než 30 cm dřevěné trámové sedlová asfaltové šindele zateplení polystyrenem, vnější krytina štuk vápenocementové dřevěná okna, klasická vana, splachovací toaleta, keramická umyvadla, dřevěné zárubně, dřevěné dveře, kuchyňská linka s vest. spotřebiči Rok rekonstrukce RD: 2000 Rozsah rekonstrukce RD kompletní rekonstrukce mimo nosné konstrukce Dispozice rodinného domu: 6+1 Popis místností podle podlaží: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu: Zahrada: Venkovní stavby: 4x pokoj, obývací pokoj, kuchyň, koupelna, WC, komora rozvod elektřiny, rozvod vody, napojení na obecní kanalizaci el. kotel + krbová kamna el. kotel v obytných místnostech plovoucí laminátová podlaha, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni keramická dlažba, v předsíni/chodbě keramická dlažba standardní rodinný dům s dobrou údržbou bez viditelných vad okrasné dřeviny, okrasná skalka garáž, kolna 3
Přístupová cesta k domu přístup bezproblémový po obecní cestě Popis okolí: Občanská vybavenost: obchod, pošta Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: klidná lokalita, zeleň v docházkové vzdálenosti špatná dostupnost hromadné dopravy, omezené parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita Věcná břemena: bez věcných břemen Další informace: / Výpočet obestavěného prostoru: obytná podlahová plocha 220 m2 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle tržní metodiky 1. Ocenění srovnávací metodou 4
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle tržní metodiky 1. Ocenění srovnávací metodou Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Samostatný RD, Radenín 220 m2, bez posklepení stáří 150 let, kompletní rekonstrukce 2000, velmi dobrý stav 255 m2 zděná stavba, 6+1, vytápění el. kotel + krbová kamna, garáž, kůlna, předzahrádka + dvorek s porosty Vzorek č.1 Vzorek č.2 cca 130 m2, nepodsklepeno, Samostatný RD, Radenín - možnost půdní Bítov vestavby cca 180 m2, podsklepeno, možnost rozšíření Samostatný RD, Radenín půdní vestavby stáří neuvedeno, po kompletní rekonstrukci, nízkoenergetická stavba, velmi dobrý stav stáří neuvedeno, část. rekonstruováno, udržované interiéry 2000 m2 2737 m2 2 bytové jednotky 2+1 a 1+1, vytápění LTO/kamna, kůlna, podzemní sklep, zahrada bez porostů zděná stavba, 3+1, vytápění kotel na tuhá paliva, kůlna, zahrada bez porostů Vzorek č.3 Samostatný RD, Chýnov, ul. Černovická cca 140 m3, nepodsklepeno, možnost půdní vestavby stáří neuvedeno, částečně rekonstruováno, dobrý stav 426 m2 (neprav. tvar) zděná stavba, 3+1, vytápění plynové, kůlna, zahr. domek, zahrada udržovaná, s minimem porostů Cena požadovaná vč. provize RK Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - K2 - K3 - K1 x x č poloha velikost pozemek K-5 jiné K6 1 2 990 000 0,9 2691000 0,95 0,8 1,3 1 0,95 1 0,9386 2 867 036 2 2 040 000 0,9 1836000 1 0,9 1,3 0,8 0,95 1 0,8892 2 064 777 3 2 500 000 0,9 2250000 1,1 0,8 1,05 0,95 0,95 1 0,83391 2 698 133 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 2 543 315 2 867 036 2 698 133 422 943 2 120 372 2 966 259 Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, v blízké lokalitě. V koeficientu K5 zohledněn rozsah příslušenství hlavní stavby především garáž. 5
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na částku 2 550 000,- Kč C. Rekapitulace 1. Ocenění srovnávací metodou 2 550 000,00 Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění, s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti a k účelu znaleckého posudku stanovujeme obvyklou cenu v daném místě a čase na 2 550 000,- Kč Slovy: Dvamilionypětsetpadesáttisíc Kč V Praze, dne 15.1.2014 Vypracoval: XP INVEST s.r.o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 747-19/2014 do znaleckého deníku. E. Přílohy - výpis z el. verze katastru nemovitostí - srovnávané nemovitosti - fotodokumentace 6
Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 7
Srovnávané nemovitosti 8
9
Fotodokumentace 10
11