ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1673-12/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 954/18, včetně spoluvlastnického podílu id. 7955/159827 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1716/33. Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce Adresa nemovité věci: Haškova 954/42, 460 01 Liberec VI-Rochlice Vlastník stavby: Denisa Gašpárová, Vlnařská 836/4, 46006 Liberec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Denisa Gašpárová, Vlnařská 836/4, 46006 Liberec, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp. zn. KSLB 76 INS 22976/2014 (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 19.1.2015 Stav ke dni : 19.1.2015 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 18.2.2015 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 5766 k.ú. Rochlice u Liberce, ve vlastnictví paní Denisi Gašpárové. Jedná se o bytovou jednotku č. 954/18 v bytovém domě č.p. 954, postaveném na pozemku parc.č. 1716/33, se spoluvlastnickým podílem jednotky o velikosti id. 7955/159827 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1716/33, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSLB 76 INS 22976/2014 a to k datu místního šetření, tj. k 19.1.2015. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5766, k.ú. Rochlice u Liberce ze dne 16.1.2015. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Rochlice u Liberce. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa města Liberec. - 2 -
f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, www.nahlizenidokn.cuzk.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 19.1.2015 za přítomnosti pana Mencla (zástupce objednatele). h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 19.1.2015. i) Knihovna znalce. Místopis Liberec je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším městem ČR (třetím v Čechách). Liberec se nachází zhruba 91 km severovýchodně od Prahy a 99 km severozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem jižně a Jizerskými horami severovýchodně. Bytový dům se nachází v městské čtvrti Liberec VI - Rochlice, v sídlištní zástavbě na ulici Haškova. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou panelových bytových domů, doplněnou objekty občanské vybavenosti. Jde o dobře dostupnou lokalitu s blízkou občanskou vybaveností mj. základní škola, mateřská škola, supermarkety, restaurace, sportoviště a další. Parkovací možnosti v okolí domu jsou v omezené kapacitě, na veřejných parkovacích plochách. Lokalita je dobře dostupná MHD. Zastávka MHD je ve vzdálenosti do 10 min. chůze. Celkový popis Bytový dům č.p. 954, ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází je panelové typové konstrukce, má jedno podzemní, osm nadzemních podlaží a plochou střechu. V terénu je postaven jako krajní řadový objekt, složený z jedné sekce (vstup or.č. 42). Bytový dům je napojen na hlavní řady inženýrských sítí (voda, kanalizace, el. nn, parovod). Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Pozemek parc.č. 1716/33 o výměře 274 m 2 se způsobem využití jako zastavěná plocha a nádvoří je celý zastavěn bytovým domem. Přístup k nemovitosti je zajištěn po veřejné zpevněné komunikaci (ul. Haškova) a následně po chodníku na pozemcích ve vlastnictví Statutárního města Liberec. Silné stránky - velmi dobrá občanská vybavenost v okolí, byt po částečné modernizaci Slabé stránky - panelová konstrukce, omezené parkování v okolí domu, bytový dům s nezateplenou fasádou, RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Na LV č. 5766 k.ú. Rochlice u Liberce jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Gašpárová Denisa Zahájení exekuce - Gašpárová Denisa Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle získaných podkladů není na pronájem oceňovaného bytu uzavřena žádná nájemní smlouva. Bytová jednotka je užívána vlastníky. OCENĚNÍ Byt č. 954/18 Posuzovaný byt č. 954/18 je situovaný v 7.NP vlevo od výtahu. Jedná se o třípokojový byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení bytu i jeho vybavení lze hodnotit jako standardní. Spoluvlastnický podíl jednotky na společných částech domu a pozemku činí id. 7955/159827. Dispoziční řešení: Byt 3+1: předsíň 11,10 m 2, koupelna vybavena vanou, umyvadlem 4,16 m 2, WC 0,93 m 2, pokoj 13,01 m 2, pokoj 12,27 m 2, pokoj 19,42 m 2, kuchyň 11,57 m 2, šatna 2,27 m 2. Z obývacího pokoje je přístupná lodžie 4,30 m 2.V suterénu je umístěna sklepní kóje 1,30 m 2. Konstrukční charakteristika: Budova je panelové typové konstrukce, postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je tvořena nástřikem. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné štukové, keramické obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně a na WC. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Podlahy jsou kryté plovoucím laminátem, PVC nebo keramickou dlažbou. Kuchyň je vybavena standardním el.sporákem a kuchyňskou linkou. Vytápění je dálkové. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Hygienické jádro je zděné. Dům má osobní výtah. Stáří a technický stav: Bytový dům byl postavený kolem roku 1991. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba. V roce 2011 byla provedena rekonstrukce koupelny a výměna plastových oken, v domě výměna výtahu. Stavebně technický stav domu a bytu je dobrý. - 4 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 3+1 Obytné prostory 74,73 m 2 1,00 74,73 m 2 lodžie Ostatní prostory 4,30 m 2 0,50 2,15 m 2 sklepní kóje Skladovací 1,30 m 2 0,50 0,65 m 2 prostory Celková podlahová plocha 80,33 m 2 77,53 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných jednotek č.1 Prostorný, slunný byt s lodžií, po částečné rekonstrukci. Panelový dům na okraji sídliště, přímo u domu supermarket a zastávka MHD, nedaleko ZŠ, MŠ, pošta, zdravotní středisko. Pěkné okolí, u domu dostatek parkovacích míst, z bytu příjemný výhled. Byt umístěn ve 2. NP domu. Vybavení: štuky, plastová okna se žaluziemi, zděná koupelna - nová sanita, dlažba, obklady, nové dveře, samostatné WC, nové podlahové krytiny - lino imitace plov. podlahy, předsíň obklad dřevo, lodžie nová dlažba. Zavedena tel. linka a kabel. TV. K bytu náleží sklepní kóje. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/liberec-liberec-vi-rochlice-dobiasova/4175482972#img=0&fullscreen=false č.2 Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví. Jedná se o dispozičně velice dobře řešený slunný byt o výměře 79 m2, který se nachází ve 4.NP podlaží částečně zatepleného, panelového domu, v ul. Dobiášova. Byt prochází částečnou rekonstrukcí. Součástí prodeje je kuchyňská linka a nadstandardní sprchový kout. Veškerá občanská dostupnost v místě. Nízké provozní náklady. K bytu náleží sklepní kóje. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/liberec-liberec-vi-rochlice-dobiasova/1230774364#img=0&fullscreen=false č.3 Nabízíme prodej slunného bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Byt o výměře 74m2 je dispozičně řešen obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, prostorná kuchyně, koupelna a WC. Byt se nachází ve 2.patře panelového domu. Možnost využívání sušárny na patře. Skvělá občanská vybavenost. Sídliště prochází kompletní revitalizací, při které vzniklo několik dětských hřišť. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/liberec-liberec-vi-rochlice-dobiasova/3820494940#img=2&fullscreen=false - 5 -
č.4 Nabízíme k prodeji prostorný a světlý byt 3 + 1 s lodžií v DV. Byt je v domě který prošel kompletní rekonstrukcí, zateplení, fasáda, střecha, plastová okna. Byt se nachází v prvním patře zrekonstruovaného panelového domu v klidné části sídliště Rochlice naproti mateřské školce a škole. K vybavení bytu náleží kuchyňská linka, zděná koupelna s vanou, k bytu patří sklepní kóje. Byt je vytápěn topením s dálkovým rozvodem. V místě bydliště je veškerá občanská vybavenost. Před domem možnost bezproblémového parkování. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/liberec-liberec-vi-rochlice-zitna/739872860#img=0&fullscreen=false Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Dobiášova, Liberec - Liberec VI-Rochlice Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 78,00 m 2 1 099 000 Kč 14 090 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.2 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Dobiášova, Liberec - Liberec VI-Rochlice Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 12 681 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 78,00 m 2 1 190 000 Kč 15 256 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - Celkový Upravená j. koef. K C cena Kč/m 2-6 -
obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.3 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Dobiášova, Liberec - Liberec VI-Rochlice 0,90 13 730 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 77,00 m 2 1 310 000 Kč 17 013 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.4 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Žitná, Liberec - Liberec VI-Rochlice Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 15 312 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 75,00 m 2 1 290 000 Kč 17 200 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdoné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 15 480 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. - 7 -
Odůvodnění srovnávací metody: Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o bytovou jednotku v panelovém typovém bytovém domě na sídlišti v městské části Liberec VI-Rochlice, při ulici Haškova. Poloha domu je dobrá, nachází se v lokalitě sídliště s veškerým občanským vybavením v okolí domu. Bytová jednotka je vybavena na standardní úrovni s částečnou modernizací. Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 3+1 mezi středně velké byty, které jsou v současné době průměrně obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 12.681,- Kč/m 2 až 15 480,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 14 301,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 681 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 14 301 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 15 480 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 14 301 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 77,53 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 108 757 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 1 108 757 Kč 1 110 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8-8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí bytové jednotky č. 954/18 v bytovém domě č.p. 954, postaveném na pozemku parc.č. 1716/33, se spoluvlastnickým podílem jednotky o velikosti id. 7955/159827 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1716/33, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Rochlice u Liberce, obec Liberec, okres Liberec, vše zapsáno na LV č. 5766, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 19.1.2015, po zaokrouhlení na: 1 110 000,- Kč Slovy: jedenmilionstodesettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 18.2.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1673-12/15 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5766 2 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa oblasti 1-10 -
LV 5766-11 -
- 12 -
KM - 13 -
Fotodokumentace Mapa - 14 -
- 15 -