Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2464/002/2011 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Skřivany 112 Katastrální údaje : Rodinný dům, Rodinný dům čp. 112 a příslušenstvím a pozemky p.č. st. 277 a p.č. 557/1, to vše v k.ú. Skřivany obce Skřivany Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Skřivany, k.ú. Skřivany, kód ČSÚ: 748 960, LV: 233 Ostatní stavby: Pozemky: st. 277, 557/1 Vlastník stavby: Luděk Fryš, Janského 2209/65, 15500 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Luděk Fryš, Janského 2209/65, 15500 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:516/2010-d, 10.12.2010 Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: CZ25023217 fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 390 000 Kč Datum místního šetření: 4.1.2011 Datum zpracování : 6.1.2011 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 V Borohrádku, dne 6.1.2011 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 1+1 60 / 0 0 622 377 71 100,00 / 622 0 0 ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 393 473 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 714 886 Kč 0 Kč Obvyklá cena 390 000 Kč - z toho hodnota pozemku 300 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji obce s dobrou občanskou vybaveností a se snadnou dostupností obce s pověřeným obecním úřadem, ve které je velmi dobrá občanská vybavenost (Nový Bydžov). Jsou umístěny v klidné části obce a v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Vlastní objekt je výrazně podstandardního vybavení, se zanedbanou údržbou, avšak bez výrazného statického porušení. Stavby příslušenství vhodně doplňují hlavní stavbu. Zejména navazující objekt prádelny lze v případě rekonstrukce snadno provozně propojit s hlavní stavbou a rozšířit tak užitnou plochu objektu. Rovněž podkroví lze využít k vestavbě obytných místností. Pozemek má vhodný tvar a na současné požadavky i dostatečnou výměru. Nabídka obdobných nemovitostí v současné době výrazně převyšuje poptávku. Navíc cenu budou negativně ovlivňovat zátěže váznoucí na oceňovaných nemovitostech (věcné břemeno, předkupní právo, zástavní právo, nařízené exekuce. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 233, k.ú. Skřivany obce Skřivany, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 16.11.2010. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Skřivany jsou obec s dobrou občanskou vybaveností (OÚ, MŠ, ZŠ, pošta, lékař, obchod, restaurace, sportoviště) a s kompletními inženýrskými sítěmi. S dobrou dosažitelností větších obcí (centrum Nového Bydžova - 2 km). Na jižním okraji obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél ulice Nová. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Věcné břemeno, předkupní právo a nařízení k exekuci - viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 233. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví není využito. Základové pasy s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo cihelné tl. 45 cm. Stropy rovné, krov dřevěný vázaný, krytina z pálených tašek jednodrážkových, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka vápenná, vnitřní omítky rovněž. Vnitřní obklady provedeny v menším rozsahu okolo kamen. Schody do sklepa cihelné, na půdu dřevěné žebříkové. Dveře náplňové, okna dřevěná rámová bez deštěného ostění. Podlahy obytných místností z prken na sraz, místy poškozené, podlahy ostatních místností z cementové dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná, bleskosvod. Do objektu není zavedena voda a nevyskytuje se zde žádné hygienické vybavení. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 1.PP - malý sklípek 1.NP - 2 obytné místnosti, chodba, komora Popis tech. stavu stavby Stavba bez významného statického poškození, se zanedbanou údržbou, výrazně podstandardního vybavení. Příslušenství stavby Zděná kolna u domu o půdorysných rozměrech 7,70 x 4,10 m, využívaná jako prádelna. Samostatně stojící kolna o půdorysných rozměrech 9,10 x 3,50 m, podél hranice zahrady, využívaná jako sklad paliva. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny srovnatelných pozemků se pohybují v rozpětí od 400,- do 600,- Kč za m 2, podle umístění v obci a dostupnosti inženýrských sítí. Oceňovaný pozemek se nachází na okraji obce, v lokalitě s úplnými inženýrskými sítěmi, a proto předpokládám obvyklou cenu zhruba uprostřed uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 277 126 500 63 000 zahrada 557/1 496 500 248 000 Celková výměra pozemků 622 Hodnota pozemků celkem 311 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.PP 14,39 m 2 7,77 m 2 1.NP 71,04 m 2 52,34 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 3,46*4,16*(1,80+0,30) = 30,23 m 3 1.NP 9,60*7,40*(0,10+2,88+0,30) = 233,01 m 3 zastřešení 9,60*7,40*3,20/2 = 113,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 376,90 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 85 Obestavěný prostor [m 3 ] 376,90 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 572 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 346 000 Stáří roků 101 Další životnost roků Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč 404 000 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hrobičany 113,00 608 690 000 6 106 1,010 6 167 Nemovitost je situovaná v žádané lokalitě mezi městy Jičín, Hořice a Kopidlno. V budově jsou 2 obytné místnosti (možnost vybudovat třetí), příprava pro WC a koupelnu, půdní prostory vhodné k vestavbě. IS: el. 230/400 V, voda užitková studniční, suché WC, vytápění lokální na TP, plyn a veř. vodovodní řád cca 6 m od hranice pozemku. K objektu náleží kolna, kopaná studna, sklep, velká stodola. Celková výměra pozemku je 608 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Smidary 70,00 176 325 000 4 643 1,250 5 804 Prodej malého přízemního domku 2+1 s možností půdní vestavby. Dům je v klidné okrajové části obce Smidary. U splavu řeky Cidliny, s dobrou dostupností do centra. Náleží k němu malá zahrádka. V místě je veškerá občanská vybavenost. Objekt je vhodný k trvalému bydlení, ale i jako rekreační chalupa. Voda veřejná, plyn na hranici pozemku, odpady svedeny do kanalizace, el. 220/380 V, vytápění krbovými kamny. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - bez příslušenství; Vliv pozemku - velmi malý pozemek; Zdechovice 75,00 1 856 799 000 10 653 0,670 7 138 Rodinný dům 2+kk, 100 m2 s pozemkem o rozloze 1856 m2. Dům je určený ke kompletní rekonstrukci. V koupelně je sprchový kout a WC), Možnost rozšíření o další místnost a do podkroví. Veškeré inženýrské sítě jsou přivedeny : voda v plastu, el. v mědi, vytápění el. přímotopy, plyn na hranici pozmeku. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Chotělice 90,00 1 163 1 100 000 12 222 0,560 6 844 Samostatně stojící RD se stodolou v obci Chotělice, 3 km od Smidar a 7 km od Nového Bydžova. Pozemek o výměře 1.060 m2. Objekt je po těchto rekonstrukcích: střecha, podříznutí, podlahy, koupelna, obklady, dlažby, přívod IS/. IS:elektro, plyn, obecní. vodovod a studna, telefon, septik. Vytápění plynovými WAF/možnost na TP/. Zaveden telefon. Celý objekt je ve velice pěkném a udržovaném stavu, vhodný k okamžitému užívání. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Červeněves 68,00 939 480 000 7 059 0,960 6 776 Tato nemovitost je vhodná jako chalupa nebo rodinný dům. Je zde nutná rekonstrukce vnitřních prostor domu. U domu je velká zahrada. Velmi klidné místo. V obci základní občanská vybavenost, 6km do Nového Bydžova, kde je veškerá ob. vybavenost. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Vliv pozemku - větší pozemek; Průměrná cena 6 546 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 60,11 m 2 Porovnávací hodnota 393 473 Kč - 5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 233 ze dne 16.11.2010. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 3.1.2011. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -