ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 403/7073/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 457/13 v bytovém domě č.p. 455, 456, 457, 458, 459, 460 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 1704/9, 1704/10, 1704/11, 1704/12, 1704/13, 1704/14, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, v ulici Jana Ámose Komenského v Klášterci nad Ohří, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 403/7073/2014 LV no.: 3678 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 457/13 v bytovém domě č.p. 455, 456, 457, 458, 459, 460 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 1704/9, 1704/10, 1704/11, 1704/12, 1704/13, 1704/14, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, v ulici Jana Ámose Komenského v Klášterci nad Ohří, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jana Ámose Komenského 457, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 431 51 Klášterec nad Ohří Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 721.819 Kč Market value Tržní hodnota 260.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 260.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 258.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: byt č. 457/13 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklepní kóje Size: Velikost obytná zóna Type: Druh 1704/9, 1704/10, 1704/11, 1704/12, 1704/13, 1704/14 podíl 603/82544 z 1360 tj. cca 10 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 428 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 67,9 Storage area: Skladové plochy: 21.136 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: 1974 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 3678 je jednotka ve vlastnictví Jiřiny Vedralové, Jana Ámose Komenského 457, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 431 51 Klášterec nad Ohří. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 3678 je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši 110.000,- Kč ve prospěch UNIDEBT Czech, SE (IČO 24797880), ze dne 20.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 22.12.2010 - nařízení exekuce usnesením Okresního soudu v Chomutově č.j. 26 EXE-13084/2012-9 ze dne 26.9.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Klatovy č.j. 120 EX-44312/2012-23 ze dne 2.11.2012 - zástavní právo exekutorské ve prospěch Společenství vlastníků jednotek Komenského 455-460 (IČO 70928398) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu v Klatovy č.j. 120 Ex-44312/2012-22 ze dne 2.11.2012 - rozhodnutí o úpadku, usnesením insolvenčního soudu o úpadku KSUL 46-INS19240/2013-A-15 ze dne 1.11.2013. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 3678 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 3678 je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši 110.000,- Kč ve prospěch UNIDEBT Czech, SE (IČO 24797880), ze dne 20.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 22.12.2010 - zástavní právo exekutorské ve prospěch Společenství vlastníků jednotek Komenského 455-460 (IČO 70928398) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu v Klatovy č.j. 120 Ex-44312/2012-22 ze dne 2.11.2012. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 3678 pro k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří, prokazující stav evidovaný k datu 17.3. 2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.11..2014 za účasti paní Jiřiny Vedralové, přítomné v bytě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 665657 Název katastrálního území: Miřetice u Klášterce nad Ohří Kód obce: 563129 Název obce: Klášterec nad Ohří Počet obyvatel obce: 15.027 Datum stanovení počtu obyvatel: 16.12.2013 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Klášterec nad Ohří (15.027 obyvatel) se rozkládá asi 21 kilometrů jihozápadně od Chomutova a 36 kilometrů východně od města Karlovy Vary, v údolí Ohře mezi Krušnými horami a Doupovskými horami, 115 km od centra hlavního města Prahy a 85 km od města Ústí nad Labem. Obec se dělí na dvanáct částí - Ciboušov, Hradiště, Klášterec nad Ohří, Klášterecká Jeseň, Lestkov, Mikulovice, Miřetice u Klášterce nad Ohří, Rašovice, Suchý Důl, Šumná, Útočiště, Vernéřov. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Severně od města se nachází národní přírodní památky Ciboušov a Doupňák, jižně přírodní památky Mravenčák a Rašovické skály. První písemná zmínka je známa z roku 1352. Infrastruktura obce je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města (městský úřad, pošta, zdravotní střediska, školy, restaurace, sportoviště apod.) s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Kadaň. Po dopravní stránce je město Klášterec nad Ohří dostupné po silnici I/13 E 442 (Chomutov Karlovy Vary a železniční tratí 140 (Chomutov Karlovy Vary). Spojení mezi jednotlivými částmi města je zajištěno městskou hromadnou dopravou. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji místní části Miřetice Klášterec nad Ohří, nacházející se cca 2 km na východ od centra města v ul. Jana Ámose Komenského, v klidné lokalitě s převažující zástavbou panelových bytových domů a budov občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 457/13: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 455, 456, 457, 458, 459, 460, v 5. nadzemním podlaží sekce č.p. 457. Bytový dům je postaven na pozemcích čís. parcel 1704/9, 1704/10, 1704/11, 1704/12, 1704/13, 1704/14, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 2+1 sestává z předsíně, kuchyně, 2 pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží loggie a sklepní kóje. Podlahová plocha: předsíň 8,8 koupelna 2,6 WC 1,0 kuchyně 12,0 pokoj č. 1 16,8 pokoj č. 2 20,7 loggie 4,0 sklepní kóje 2,0 Celkem 67,9 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teraco úpravou, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací. Podlahy v bytě jsou opatřeny v pokojích bukovými vlysy, v kuchyni keramickou dlažbou, v ostatních částech bytu krytinou z PVC. - 4 -
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, zemního plynu, vytápění je ústřední dálkové, včetně přípravy teplé vody. V bytovém domě je výtah. K vybavení oceňovaného bytu patří umývadlo, vana, záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, topná tělesa, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, teplé užitkové vody apod. Stáří a stavební stav: Bytový dům podle informace z archivu Stavebního úřadu města Klášterec nad Ohří pochází z roku 1974, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 40 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. vnější povrchy byly opatřeny izolací (zateplením), byly vyměněny rozvody vody a plynu v bytových jádrech, vstupy do domu apod. V oceňovaném bytě byla v roce 2012 položena v kuchyni keramická dlažba a vyměněna kuchyňská linka. Stavební stav domu i bytu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 457/13 náleží podíl o velikosti 603/82544 na pozemcích čís. parcel 1704/9 (zastavěná plocha a nádvoří, 228 ), 1704/10 (zastavěná plocha a nádvoří, 226 ), 1704/11 (zastavěná plocha a nádvoří, 226 ), 1704/12 (zastavěná plocha a nádvoří, 226 ), 1704/13 (zastavěná plocha a nádvoří, 226 ), 1704/14 (zastavěná plocha a nádvoří, 228 ), k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří. Jedná se o pozemky převážně zastavěné bytovým domem č.p. 455, 456, 457, 458, 459 a 460. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Jana Ámose Komenského) ve vlastnictví Města Klášterec nad Ohří. Tvar pozemků a vzájemná poloha je patrná z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 457/13 v bytovém domě č.p. 455,456, 457, 458, 459, 460 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 1704/9, 1704/10, 1704/11, 1704/12, 1704/13, 1704/14, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří, v ulici Jana Ámose Komenského v Klášterci nad Ohří, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 3678 pro k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří a obec Klášterec nad Ohří u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21.11. 2014 Slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi 260.000,- Kč V části C listu vlastnictví č. 3678 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 3678 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 3678. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 403/7073/2014. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24.listopadu 2014-6 -