ZNALECKÝ POSUDEK. č. 67/7157/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/7157/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2759/2 v bytovém domě č.p a 2760 (bl. 323) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 67/7157/2015 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2759/2 v bytovém domě č.p a 2760 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jaroslava Vrchlického 2759/25, Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Kč nestanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 2840/51 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) sklepní kóje obytná zóna Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Kč Kč nestanoveno Kč 5247 a 5248 podíl 5415/ celkem 582 m 2, podíl 5415/228004, tj. 13,82 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: montovaný z panelových dílců plošných m 2 Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 54,15 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1961 m 3 50 % Kč/m 2 Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 400 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je bytová jednotka č. 2759/2 ve SJM Františka Masného a Marcely Masné, oba bytem Jaroslava Vrchlického 2759/25, Most Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č je evidováno následující věcné břemeno: - věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p ve prospěch Statutárního města Most (IČ ) ze dne Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - omezené možnosti parkování Strong points / silné stránky: - dům prošel rekonstrukcí - v docházkové vzdálenosti jsou objekty občanské vybavenosti vč. obchodních center Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti Marcely Masné

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního úz mí : Most II Kód obce : Název ob e : Most Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s 68 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p a 2760, v sekci č.p. 2759, ve zvýšeném nadzemním podlaží, umístěném na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě. Bytový dům č.p a 2760 (místně označený blok 323) je samostatně stojící budova. Jde o lokalitu zastavěnou začátkem 60. let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti v rámci tehdejší tzv. komplexní bytové výstavby. Lokalita je dobře dostupná, nachází se v blízkosti centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován ve zvýšeném nadzemním podlaží, v sekci č.p bytového domu č.p a 2760, umístěném na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II. Bytový dům má 7 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (sklepní kóje). K bytu náleží podíl o velikosti 5415/ na společných částech domu č.p a 2760 a na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II. Oceňovaný byt o velikosti 1+2 se sestává z předsíně, 2 pokojů, kuchyně, koupelny, WC. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 54,15 m 2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 5415/228004). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, z betonových dílců plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. K vybavení oceňovaného bytu ke dni prohlídky patří vnitřní dveře, sprchový kout, umyvadlo a záchod, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, nerezový dřez, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny bukovými vlysy, plovoucí podlahou a keramickou dlažbou. Uvedené vybavení je v tomto rozsahu zahrnuto do stanovené obvyklé (tržní) hodnoty oceňovaného bytu

5 Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1961, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 54 let. Bytový dům prošel rekonstrukcí, současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Oceňovaný byt je v dobrém stavu, byla provedena rekonstrukce koupelny a WC, nové nášlapné vrstvy, byla pořízena nová kuchyňská linka a kombinovaný sporák, interiérové dveře. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2759/2 náleží podíl 5415/ na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb. č. 2759/2 v bytovém domě č.p a 2760 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 5247 a 5218, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického, v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění ,- Kč Slovy: Dvěstědvacettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p ve prospěch Statutárního města Most (IČ ) ze dne Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 67/7157/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24. února

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 67/7157/2015 LV no.: Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2759/ , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč a 5248 zastavěná plocha a nádvoří 13, podíl o velikosti 5415/ Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Most, ul. Jaroslava Vrchlického ,00 II-15 58, , , BJ Most, ul. Jaroslava Vrchlického ,00 V-13 54, , , BJ Most, ul. Hutnická ,00 II-15 53, , , Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt v původní stavu 2) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt má novou kuchyňskou linku a rekonstruovanou koupelnu 3) osob. vlastnictví, panelový dům má plastová okna, vnitřní rozvody, nový výtah, byt má rekonstruovanou koupelnu 1) aktuální nabídka realitní kanceláře Bydlete s námi s.r.o. Most 2) vydraženo společností EURODRAŽBY CZ 3) aktuální nabídka realitní kanceláře REKO Beroun Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,612 mil.kč 0,000 mil.kč 0,225 mil.kč 0,220 mil.kč

8 Byt č. 2759/2 v ulici Jaroslav Vrchlického v Mostě Situace lokality Fotomapa

9

10 Byt č. 2759/2 v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě Bytový dům č.p a 2760 Vchod do domu č.p Komunikace u domu Schodiště v domě Vchod do bytu č. 2759/2 Pokoj

11 Pokoj Kuchyně Koupelna Předsíň - 2 -