ZNALECKÝ POSUDEK. č. 362/7032/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 362/7032/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 155 s rodinným domem č.p. 96 s příslušenstvím, k.ú. Smolnice u Loun, obec Smolnice, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 362/7032/2014 LV no.: 695 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 155 s rodinným domem č.p. 96 s příslušenstvím, k.ú. Smolnice u Loun, obec Smolnice, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Smolnice 96, Smolnice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Kč nestanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK rodinný dům vedlejší stavba, přípojky IS, zpevněné plochy oplocení a další venkovní úpravy okraj obce Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh 156 m Kč Kč nestanoveno Kč St. 155 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura obec s minimální občanskou vybaveností Unit price: Jednotková cena 150 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: 83 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 340 m 3 Other and manufacturing: Ostatní % Kč/m 2 Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 695 jsou ve vlastnictví Kateřiny Prelcové, Smolnice 96, Smolnice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,- Kč, podle smlouvy ze dne , ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ ) - věcným břemenem, za stavbu Smolnice č.p. 96, za účelem umístění, provozu, údržby a oprav koncového bodu veřejné telekomunikační sítě, ve prospěch společnosti Telefónica Czech Republic, a.s. (IČ ) rozhodnutím o úpadku, a to na základě Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajského v Ústí nad Labem, KSUL 81INS-3347/2014 -A-19,B-1 ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Louny - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné č.j. 222/2012-N ze dne Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Uvedené věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo omezeno věcným břemenem, za stavbu Smolnice č.p. 96, za účelem umístění, provozu, údržby a oprav koncového bodu veřejné telekomunikační sítě, ve prospěch společnosti Telefónica Czech Republic, a.s. ( ). Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 695 je evidováno zástavní právo k zajištění pohledávek v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,- Kč, podle smlouvy ze dne , ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 96 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na exteriéru vedlejší stavby je patrná zanedbaná údržba - obytné části v podkroví a ve vedlejší stavbě jsou přístupné nekrytým venkovním schodištěm Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - možnost napojení na dálnici R7 ve vzdálenosti 2 km Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 695 pro k.ú. Smolnice u Loun a obec Smolnice, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Smolnice u Loun, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ ocenění č. 416/5866/2012 ze dne d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ svolána na , 16:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Smolnice u Loun Kód obce: Název obce: Smolnice Počet obyvatel obce: 419 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Smolnice se nachází na jihovýchodním okraji Ústeckého kraje, v okrese Louny, přibližně 8 km jihovýchodně od města Louny a přibližně 60 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Počet obyvatel je 419. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (městský úřad, pošta, obchod, restaurace apod.), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Louny. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnici III/22932 (Hříškov - Nová Ves - Smolnice), která v dalším průběhu navazuje na silnici R7 (Praha Louny Chomutov Hora Sv. Šebestiána). Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v klidné lokalitě situované na západním okraji obce, zastavěné převážně objekty k bydlení. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z místní komunikace. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody a plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 96: Rodinný dům č.p. 96 je krajní řadová, z části podsklepená stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 155, k.ú. Smolnice u Loun. Podrobné informace o nemovitých věcech byly převzaty z ocenění č. 416/5866/2012 ze dne Dispoziční řešení: Rodinný dům je zčásti podsklepený má 1 nadzemní podlaží a podkroví. V 1.NP je předsíň, koupelna s WC, 2 pokoje, v přístavku kuchyně, v podkroví je jeden pokoj a půdní prostor. Podkroví domu je přístupné venkovním schodištěm, přes terasu zbudovanou nad vstupem do dvora. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce smíšené, se založením pravděpodobně na kamenných základech, střecha je sedlová krytá betonovými taškami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové zpevněné rákosem, opatřené hladkou omítkou, podlahy v 1.NP jsou betonové opatřené v přístavku, kuchyni a koupelně keramickou dlažbou, v pokojích plovoucí podlahou a PVC, v podkroví je podlaha prkenná, venkovní schodiště je kovové konstrukce s dřevěnými podstupnicemi, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné, plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny břízolitem. Dům má vnitřní rozvod el. proudu a vody, vytápění je v 1.NP ústřední teplovodní s plynovým kotlem, v podkroví lokální na tuhá paliva, příprava teplé vody je zajišťována plynovým kotlem. Vybavení domu tvoří vana, umývadlo, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, kombinovaný sporák, topná tělesa, plynový kotel, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, tepla apod. Stáří a stavební stav: Podle informace z archivu Obecního úřadu Smolnice byl dům postaven v roce 1925, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 89 let. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na exteriéru domu je však patrná zanedbaná údržba (např. opad fasádní omítky u terénu apod.). Podle informace od obyvatel okolních domů, nejsou oceňované nemovité věci již delší dobu trvale obývané, předpokládáme tedy zhoršený stav v interiéru domu

5 Další stavby: Na severním okraji pozemku čís. parcely St. 155, k.ú. Smolnice u Loun se nachází vedlejší stavba, neuvedená na listu vlastnictví č. 695, 1. NP je užíváno vlastníkem jako garáž a dílna, v podkroví této stavby je pokoj, přístupný venkovním schodištěm přes terasu nad vstupem do dvora. Na exteriéru vedlejší stavby je patrná zanedbaná údržba (např. opadávající fasádní omítka apod.).stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, přičemž obestavěný prostor stavby a její opotřebení je určeno odhadem, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 155, k.ú. Smolnice u Loun, o výměře 156 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p. 96 a vedlejší stavbou v příslušenství, nezastavěná plocha je užívána jako dvůr a zahrada. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 155 s rodinným domem č.p. 96 s příslušenstvím, k.ú. Smolnice u Loun, obec Smolnice, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. listopadu 2014 Slovy: Čtyřistatisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,- Kč, podle smlouvy ze dne , ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo omezeno věcným břemenem, za stavbu Smolnice č.p. 96, za účelem umístění, provozu, údržby a oprav koncového bodu veřejné telekomunikační sítě, ve prospěch společnosti Telefónica Czech Republic, a.s. ( ). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 362/7032/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. listopadu

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 362/7032/2014 LV no.: 695 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , , vedlejší stavba 159, , věcné břemeno Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 155 zastavěná plocha a nádvoří 156, Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Built-up space Land area Price of land Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Total price of lands Celková cena za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 RD Hříškov ,00 XI-14 nestanoven ,00 0, nabídka 1) 2 RD Cítoliby ,00 XI-14 nestanoven ,00 0, nabídka 2) 3 RD Toužetín ,00 XI-14 nestanoven ,00 0, nabídka 3) 4 RD Jimlín ,00 XI-14 nestanoven ,00 0, nabídka 4) Comments Komentář 1) nabídka realitní kanceláře Molík reality, s.r.o. Most 2) soukromá inzerce ze severu 3) soukromá inzerce ze severu 4) soukromá inzerce ze severu Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,556 mil.kč 0,000 mil.kč 0,400 mil.kč 0,400 mil.kč

8 Mapa širších vztahů Smolnice č.p. 96, okres Louny, Ústecký kraj.

9

10 Fotodokumentace, Smolnice č.p. 96, okres Louny, Ústecký kraj. Pohled na ulici Pohled na ulici Pohled na rodinný dům Pohled na rodinný dům Pohled na rodinný dům Vstup do rodinného domu