- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 934-18/2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 431 na pozemku parc.č. 4098, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 3247) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EXE 228/12 Podle stavu ke dni 14.1.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 14.1.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 431 Adresa nemovitosti: Lučinská 431 Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 14.1.2013 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovitosti, vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3247 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne 23.11.2012. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 228/12 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 3247 zapsán: Skotnica Vojtěch, Štramberská 830/2, Vítkovice, 703 00 Ostrava 3 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2 280 000,- Kč s příslušenstvím pro Raiffeisen stavební spořitelna a.s. ze dne 26.6.2009 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 494 000,- Kč s příslušenstvím pro Raiffeisen stavební spořitelna a.s. ze dne 23.3.2012 Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem JUDr. Jiřím Trojanovským, č.j. 97 EXE-12478/2012-14 ze dne 31.5.2012 Exekuční příkaz k prodeji Exekutorský úřad Frýdek-Místek, JUDr. Jiří Trojanovský č.j. 143 EX-228/2012 ze dne 3.10.2012 Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 51 500,- Kč s příslušenstvím pro Exekutorský úřad Frýdek-Místek, JUDr. Jiří Trojanovský č.j. 143 EXE-228/2012-19 ze dne 27.7.2012 blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Ostrava, v části obce Slezská Ostrava, v lokalitě Hranečník, při ulici Lučinská. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 431 na pozemku p.č. 4098, pozemky p.č. 4098 a p.č. 4099 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří oplocení, přípojky IS. Nemovitost se nachází na konci zastavěného území, ve vzdálenosti cca 200 m od křižovatky s ulicí Šenovská. Dobrá dostupnost centra města, zastávka MHD ve vzdálenosti cca 200 m. Z pohledu bydlení se jedná o nevyhledávanou oblast k bydlení, v okolí se vyskytují sociální a konfliktní skupiny obyvatelstva. Pozitiva oceňované nemovitosti: - umístění v řídké zástavbě, na břehu řeky Lučiny - dobrý technický stav Negativa oceňované nemovitosti: - nevyhledávaná oblast k bydlení, není poptávka po obdobných nemovitostech v této lokalitě - konfliktní skupiny obyvatelstva v okolí nemovitosti 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 431 Oceňovaný rodinný dům je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkroví pod polovalbovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Okna plastová. Fasádní omítky s novými nástřiky. Klempířské konstrukce úplné provedeny z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu 116 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 160 m2 (přízemí a podkroví), celkovou užitnou plochu pak na 210 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva. Zdrojem teplé vody elektrický bojler. Hygienická zařízení (WC, umyvadlo, vana). Stáří původního domu odhaduji na více než 50 let. V roce 2009 proběhla rekonstrukce objektu, byly provedeny nové rozvody instalací, nová střešní krytina, nové vytápění, nové plastové okna, rekonstrukce koupelny a WC, rekonstrukce podkroví. Připojení na IS: elektřina, vodovod, kanalizace. Technický stav objektu je dobrý. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 40%. Příslušenství nemovitosti je minimálního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS a oplocení (uliční z dřevěných latí; boční původní drátěné pletivo na ocelové sloupky, na hranici životnosti). Na zahradě se nachází trvalé porosty, ovocné a okrasné stromy a keře zanedbané. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 4098 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 4099 zahrada o výměře 310 m2 o výměře 292 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 602 m2.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 1 500 tis. až 2 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 Slezská Ostrava Slezská Ostrava Radvanice Radvanice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 602 780 1078 1217 zastavěná plocha 116 150 83 120 užitná podlahová plocha 210 230 113 95 prodejní/nabídkovácena celkem 1 690 000 1 800 000 2 499 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje XII.12 I.13 XI.12 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. horší srov. korekce pro tech. Stav 1,00 1,05 1,00 vzhled a atraktivita objektu srov. horší lepší korekce pro atraktivitu 1,00 1,05 0,95 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 příslušenství lepší lepší lepší korekce pro příslušenství 0,97 0,97 0,95 korekce pro velikost domu 0,97 1,03 1,03 korekce pro velikost pozemku 1,10 1,20 1,30 Indikovaná hodnota nemovitosti 2 025 352 1 486 763 2 022 368 2 566 924 Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): 2 025 352 Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 000 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 2 000 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 431 situovaného na pozemku parc.č. 4098, pozemků p.č. 4098 a p.č. 4099 a příslušenství, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 3247), je stanovena ke dni 14.1.2013. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 2 000 000,- Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti následovně: Cena obvyklá - 2 000 000,- Kč Slovy: dvamiliony Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 14.1.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 934-18/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3247
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -