- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1891-477/2014 o odhadu ceny obvyklé rekreační chaty č.e. 20 na pozemku parc.č.st. 102, pozemků parc.č. st. 102 a parc.č. 83/61, součástí a příslušenství, katastrální území Starobucké Debrné, obec Nemojov, okres Trutnov (LV č.47) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00076/14 Podle stavu ke dni 11. 9. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě dne 16. 9. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata č.e.20 na pozemku parc.č.st. 102 Okres: Trutnov Obec: Nemojov Katastrální území: Starobucké Debrné 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.9.2014 za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci. Povinný se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 47 pro k.ú. Starobucké Debrné ze dne 16. 9. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00076/14-088 o ustanovení znalce. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 47 ke dni 16. 9. 2014 zapsán: Reeh Jiří, Ve Stromovce 713/2, Třebeš, 50011 Hradec Králové Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji Zahájení exekuce Blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situovaná v k.ú. Starobucké Debrné, obci Nemojov, okres Trutnov, nachází se v souvisle nezastavěné části obce Amerika, v chatovišti, cca 500 m severozápadně od autobusové zastávky Nemojov, Starobucké Debrné. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů k rekreaci. Nemovitá věc je tvořena rekreační chatou č.e.20 na pozemku parc.č.st. 102 a parc.č. 83/61 - trvalý travní porost. Příslušenství chaty tvoří přípojky inženýrských sítí, vedlejší stavba, bazén, zpevněné plochy, oplocení, udírna, žumpa, venkovní schody a ohniště. Přístup po nezpevněné komunikaci v majetku státu. V přímém okolí nemovitosti není žádná občanská vybavenost. Vzdálenost na zastávku MHD cca 500
- 3 - m. Další občanská vybavenost v Nemojově, vzdáleném cca 2 km od nemovitosti. Vzdálenost do Hradce Králové cca 40 km. Výhody nemovitosti: - Klidná lokalita k rekreaci - Vyhledávaná oblast k rekreaci - Dobrá dostupnost spádového města Hradec Králové - Dobrý technický stav objektu - Okrasná, udržovaná zahrada Negativa: - Nebyla shledána 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Informativní výpis z KN LV č. 47
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rekreační chata č.e.20 Oceňovaný objekt je podsklepená, rekreační chata s 1. NP a obyvatelným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce dřevěné. Vnější obklady z kamene, vnitřní a vnější úprava povrchů opatřena nátěrem. Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozink. plechu. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Pro další ocenění znalec předpokládá standardní vybavení a provedení interiéru, tj. Podlahy v obytných místnostech dřevěné, v ostatních prostorách dlažby nebo betonové. Jednotlivá podlaží jsou propojena dřevěným schodištěm. Vrata dřevěná. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. Rozvod vody, zdrojem teplé vody bude el. bojler nebo el. ohřívač. Rozvod plynu není proveden. Kanalizace svedena do žumpy. Vnitřní vybavení dále znalec přepokládá vana nebo sprchový kout, umyvadlo, WC splachovací. Znalec předpokládá, že objekt se nachází v dobrém technickém stavu. 2) Příslušenství Příslušenství chaty tvoří: vedlejší stavba (dřevěná kůlna), bazén, zpevněné plochy, oplocení, udírna, žumpa, venkovní schody, ohniště, přípojky IS voda,elektro. Na pozemku zahrady (p.č. 83/61) se nachází trvalé porosty jedná se o okrasné stromy a keře různého druhu a stáří, udržované. 3) Pozemky Pozemek p.č. st. 102 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2 Pozemek p.č. 83/61 trvalý trávní porost o výměře 1008 m2 Pozemky jsou ve funkčním celku s chatou, pod společným oplocením. Celková výměra funkčního celku činí 1027 m2. Pozemky jsou svažité, orientovány k severu.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou - 5 - Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rekreačními chatami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné chaty v rozmezí cca 770 tis. až 1 400 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Starobucké Nemojov Bílá Chotěvice, Třebihošť, Debrné Třemešná, okr. Trutnov okr. Trutnov č.e.20 okr. Trutnov ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1027 399 612 3441 854 zastavěná plocha 42 42 45 67 100 užitná podlahová plocha 85 100 80 70 100 prodejní/nabídková cena celkem 1 400 000 775 000 1 290 000 990 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje IX.14 VII.14 VII.14 IX.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. srov. srov. srov. korekce pro tech. Stav 1,00 1,00 1,00 1,00 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 vzhled a atraktivita horší horší horší horší korekce pro atraktivitu 1,10 1,10 1,10 1,05 příslušenství horší horší horší horší korekce pro příslušenství 1,10 1,10 1,10 1,05 korekce pro velikost domu 0,95 1,00 1,00 0,95 korekce pro velikost pozemku 1,10 1,05 0,85 1,05 Indikovaná hodnota nemovité věci 1 098 705 1 504 696 836 942 1 127 750 925 434 Srovnávací hodnota (orientační) 1 098 705,- Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 098 705,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 100 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rekreační chaty č.e.20 na pozemku parc.č.st. 102, pozemků parc.č. st. 102 a parc.č. 83/61 a příslušenství, v k.ú. Starobucké Debrné, obci Nemojov, okres Trutnov (LV č.47), je stanovena ke dni 11. 9. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 100 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1 ) Cena obvyklá nemovité věci (rekreační chaty č.e.20 na pozemku parc.č. st. 102 a pozemku parc.č. st. 102 a parc.č. 83/61 včetně příslušenství 1 100 000,- Kč Slovy: jedenmilionstotisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 0,- Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: jedenmilionstotisíc Kč 1 100 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci (spoluvlastnického podílu) z dražby. V Ostravě, 16.9.2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1897-477/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Informativní výpis z KN LV č. 47
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Pohled ze zahrady Pohled z hlavní cesty Bazén Ohniště, udírna Vedlejší stavba Pohled na zahradu
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 10 -
Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - 11 - Nemovitá věc č. 1 Chata Nemojov, Trutnov Cena: 1 400 000,- Kč Zastavěná plocha: 42 m 2 Užitná plocha: 100 m 2 Velikost pozemku: 399 m 2 Chata 3+kk v obci Dolní Nemojov u Dvora Králové nad Labem, chata se nachází v krásné přírodě 100m od přahrady Les Království. O tuto nemovitost se stará makléř Tomáš Pecháček tel: 721 339 757. Ve spodní části chaty je umístěna koupelna, WC, sklad, dílna, po schodech nahoru se dostaneme do prvního patra, kde je obývací pokoj s krbem spojený s kuchyňským koutem, v dalším patře jsou dvě útulné ložnice, každé patro má svůj balkon s výhledem do zeleně. Topení kotel na tuhá paliva, radiátory jsou rozvedené do všech pokojů, voda obecní, bojler na ohřev vody, v kuchyni sporák na propan butan, kanalizace septik. Na zahradě je pergola, udírna, parkování před chatou. Nemovitá věc č. 2 Chata Bílá Třemešná, Trutnov Cena: 775 000,- Kč Zastavěná plocha: 45 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Velikost pozemku: 612 m 2 Zděná chata u lesa na úpatí svahu Zvičiny v chatové oblasti.zastavěná plocha 45 m2, parcela 616 m2. 1NP společenská místnost, kuchyňka, koupelna s WC, 2NP srubový objekt na zděném suterénu s obývací místností, v podkroví ložnice. Nedokončená zděná přístavba s předsíní 34m2. Lokální topení, kanalizace do jímky, 3x25A, pitná voda donáškou ze 40m vzdáleného lesního pramene. Zahradní krb. Přístup autem po nezpevněné komunikaci..nemovitá věc č. 3 Chata Chotěvice, Trutnov Cena: 1 290 000,- Kč Zastavěná plocha: 67 m 2 Užitná plocha: 70 m 2 Velikost pozemku: 3441 m 2 Zděná podsklepená chata 3+kk, s podkrovím,, postavenou před 23 lety, na velmi romantickém a klidném místě v Chotěvicích u Hostinného. V přízemí je z chodby přístupná koupelna se sprchovým koutem a WC. Hlavní obytné místnosti s kuchyňským koutem vévodí krásný kamenný krb. Vedle něj vedou schody do podkroví, kde jsou dvě oddělené ložnice. Celou chatu je možné vytápět mimo krbu, jak akumulačními kamny, tak kamny na pevná paliva. Mimo to jsou v podkroví instalovány elektrické přímotopy. Ve sklepě je bojler a zásobník na vodu. Pod terasou je výběh s kotcem pro psa. Zdrojem vody je studna. Na pozemku chaty je umělé jezírko napájené z místní studánky. V jednom rohu pozemku je krásný pískovcový přírodní krb s udírnou..
- 12 - Nemovitá věc č. 4 Chata Třebihošť, Trutnov Cena: 990 000,- Kč Zastavěná plocha: 100 m 2 Užitná plocha: 100 m 2 Velikost pozemku: 854 m 2 Prostorná a světlá chalupa na vlastním pozemku 854m² s dispozicí 3+1 na velmi pěkném a tichém místě nedaleko lyžařského střediska (8km) v okrese Trutnov. Ze vstupní předsíně, kde je umístěna velká pec, jsou vstupy do rekonstruované koupelny se sprchovým koutem a samostatnou toaletou, do menší renovované kuchyně s linkou, do ložnice (20m²), do sklepa, na půdu a do velké hlavní obytné místnosti (55m²) s kachlovými kamny. Odtud je vstup do hlavní velké ložnice (35m²). Na podlahách je dlažba (z části původní) a dřevo. Dům je z části podsklepen (25m²). K dispozici je velmi prostorná půda nad celým objektem. Do domu je přivedena obecní voda, elektřina, kanalizace je svedena do velkého septiku, teplou vodu ohřívá elektrický bojler. Topení je zajištěno elektrickými přímotopy nebo kachlovými kamny na pevná paliva. Součástí budovy je i prostorné hospodářské zázemí sloužící jako sklad.