Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce Autor: Petra Frühaufová Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou, práci zpracoval/a samostatně a v seznamu uvedl/a veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Vinařicích dne 22. dubna 2013 Petra Frühaufová

Ráda bych touto cestou poděkovala Ing. Petru Ortovi, Ph.D za odborné vedení a podnětné rady, které mi přispěl k vypracování této bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. Teoretická část pojednává o metodách ocenění, rozebírá základní pojmy týkající se pojišťovnictví a pojišťovnictví, závěrečná část popisuje metody ocenění v pojišťovnictví pro stanovení pojistné hodnoty. Teoretická část obsahuje ocenění na tržních principech rodinného domu ve Vinařicích a bytového domu s pečovatelskou službou v témže místě. Analytická část popisuje situaci na realitní trh okresu Kladno. Klíčová slova: pojišťovnictví, nová cena, pojistná, nákladová metoda, cena,, Annotation The thesis is divided into three parts. The theoretical part deals with methods of valuation, discusses the basic concepts related to insurance and insurance, final part describes the method of valuation for determination of the insured value in the insurance. The theoretical part contains a valuation based on market principles of a family house in Vinařice and a residential building with care service in the same place. Analytical part describes the situation in the real estate market of district Kladno. Key words: insurance, new price, insurance value, cost method, price, value

Obsah Úvod... 7 Teoretická část... 9 1. Oceňování nemovitostí... 9 1.1. Základní pojmy... 9 1.2. Hodnota, cena, pojistná, pojistná cena... 11 1.3. Metody oceňování... 12 2. Pojišťovnictví... 15 2.1. Základní pojmy... 15 2.2. Rizika pojištění... 16 2.3. Členění a formy pojištění... 18 2.4. Podpojištění, přepojištění a soubor věcí... 23 2.5. Vymezení předmětu pojištění... 24 2.6. Stavby vyloučené z pojištění a případy nevyplácení pojistného plnění... 24 2.7. Ekonomické nedostatky... 25 3. Způsoby oceňování v pojišťovnictví... 26 3.1. Stanovení nové ceny... 26 3.1.1. Stanovení nové ceny pro budovy a haly... 26 3.1.2. Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy... 29 3.1.3. Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby... 30 3.2. Stanovení časové ceny... 31 3.2.1. Lineární metoda výpočtu opotřebování staveb... 31 3.2.2. Analytická metoda výpočtu opotřebování staveb... 32 3.3. Indexová metoda... 33 3.4. Kombinovaná metoda... 34 3.5. Stanovení pojistné hodnoty dohodnutou cenou... 34 3.6. Metody výpočtu pojistné hodnoty pojišťoven... 35 Závěr... 36 Praktická část... 37 4. Stanovení tržní hodnoty... 37

4.1. Stanovení tržní hodnoty rodinného domu... 38 4.2. Stanovení tržní hodnoty bytového domu s pečovatelskou službou... 61 Analytická část... 84 5. Analýza trhu nemovitostí okresu Kladno... 84 5.1. Město Kladno... 85 5.2. Město Slaný... 90 5.3. Zbylé části Okresu Kladno... 94 Seznam použitých zdrojů... 112

Úvod Cílem práce je vysvětlení základních pojmů v oceňování a v pojišťovnictví a metod oceňování v pojišťovnictví. Oceňování pro pojišťovnictví je důležité v oblasti určení správné pojišťovací hodnoty, která má přímou návaznost na potenciální vyplacení pojistného plnění v případě, že nastane pojistná událost. Práce se bude skládat ze tří hlavních částí. První částí této práce bude teoretická část, která se bude zabývat základními přístupy k oceňování, základními pojmy, které jsou využívány a rozlišením co je a co je cena a těchto dvou ekvivalentů používaných také pro účely pojišťovnictví. Další kapitolou této části bude hlavím tématem pojišťovnictví. Budou zde rozebrány základní pojmy využívané v pojišťovnictví, členění pojišťovnictví a formy pojištění a jeho doplňkové formy. Dále zde bude uvedeno, co je podpojištění, přepojištěn a soubor věcí, předmět pojištění a stavby, které jsou vyloučeny z pojištění, případy nevyplácení pojištění a ekonomické nedostatky. Závěrečná část, této kapitoly, se bude zabývat metodami využívanými při stanovení pojistné hodnoty. Bude zde rozebrána metodika výpočtu nové ceny, časové ceny, s kterou souvisí analytické a lineární opotřebení, indexové a kombinované metody. V závěru budou uvedeny informace, které jsou potřebné pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Další částí bude praktická část, která se bude zabývat oceněním na tržních principech rodinného domu ve Vinařicích. Ocenění bude vypočteno třemi základními metodami a to porovnávací, nákladovou a výnosovou. Dalším předmětem ocenění bude bytový dům s pečovatelskou službou ve Vinařicích. Pro ocenění budou využity také všechny tři metody, tedy nákladová, výnosová a porovnávací. Závěrečnou částí této bakalářské práce bude analýza realitního trhu. Analýza bude zaměřena na realitní trh okresu Kladno. Bude zde popsán aktuální stav realitního trhu ve městech Kladno a Slaný a dále ve zbytku okresu. Téma jsem si vybrala, neboť mi problematika ocenění pro účely pojišťovnictví zajímá, v budoucnu bych se jí eventuálně chtěla zabývat a věnovat se tomuto oboru. Tato práce je segmentem pro diplomovou práci z navazujícího studia. 7

Zvolené metody zpracování Praktická část týkající se zvoleného tématu bude zpracována metodou analýzy a komparace nákladové metody s metodami používanými pro stanovení pojistné hodnoty, které z ní vycházejí. Teoretická část bude zpracována praktickou aplikací nákladové, výnosové a porovnávací metody oceňování. Závěrečná část, bude zpracována pomocí analýzy realitního trhu. 8

Teoretická část 1. Oceňování nemovitostí 1.1. Základní pojmy Základní pojmy týkající se oceňování jsou definovány zákonem 151/1997 Sb., o oceňování majetku a některé pak zákonem 40/1964 Sb., občanský zákoník. A nejčastěji používanými pojmy v oceňování jsou: Nemovitost Je definována jako pozemek nebo stavba, která je spojená se zemí pevným základem. Součást nemovitosti Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. 1 Součástí nemovitosti jsou tedy věci, které jsou pevně spojené se stavbou, například přišroubováním a přizděním apod. Stavba Stavby jsou dle zákona o oceňování prostorově soustředěné budovy, které jsou navenek z větší části uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí s jedním nebo více užitkovými prostory. V současném stavebním zákoně, jsou stavby chápány, jako každé stavební dílo bez účelu užívání, doby trvání stavby nebo stavební konstrukce. Pro účely pojišťovnictví je pojem stavba a nemovitost rozlišována. Příslušenství nemovitosti Jsou takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. 2 Pozemek Je přirozená část zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí uzemní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, vlastnickou hranicí, hranicí držby, popřípadě rozhraním využití pozemku. 3 1 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, 120 2 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, 121 9

Parcela Je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 3 Rodinný dům Jedná se o stavbu, která je určena a svým uspořádáním odpovídá pro rodinné bydlení, musí mít minimálně polovinu podlahové plochy místností a prostorů určených pro bydlení. Rodinný dům může obsahovat maximálně tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. Hala Je stavba, která má jednu nebo více podlaží a součet jednotlivých vnitřních prostorů, které jsou vymezeny svislými nosnými konstrukcemi, podlahami a spodním lícem stropů nebo střešní konstrukce, je nejméně 400 m 3 a jsou více než dvě třetiny obestavěného prostoru haly. Za vnitřní konstrukce, které vymezují vnitřní prostory, se nepovažují podpěrné tyčové prvky, tedy sloupy a pilíře, a svislé konstrukce, které jsou nejvýše 1,7 m. Rekreační chalupa Jedná se o stavbu, jejíž původní účel užití byl změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci. Budova Budova je definována jako nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek je uzavřena odvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny pro bydlení. 3 Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určení pro jiné účely než pro bydlení. 3 3 Zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku 10

1.2. Hodnota, cena, pojistná, pojistná cena V oboru oceňování majetku se nejčastěji objevují pojmy a cena, které jsou často vzájemně zaměňovány a používány jako synonyma. Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. 4 Cena jedním z nejdůležitějších ekonomických pojmů a je definována zákonem 526/1990 Sb., o cenách, kde je řečeno, že cena je: sjednávána při nákupu a prodeji anebo určena podle zvláštního předpisu k jinému účelu než k prodeji. Oproti tomu není tou skutečně zaplacenou, nabízenou nebo požadovanou cenou. Hodnota vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službou, které může být předmětem koupě. Je obvykle vyjádřena odhadem. V ekonomických koncepcích je to vyjádření užitku, prospěchu vlastníka zboží nebo služby ke dni, ke kterému se odhad zpracovává. V ekonomii existuje mnoho hodnot jako například věcná, výnosová, střední nebo tržní, která je stanovována při tržním ocenění. Tržní je nějaká obecná cena, za kterou je možno získat oceňovaný majetek při koupi. Je stanoveno mnoho definic a podle definice uvedené v zákoně o oceňování majetku se pod pojmem tržní rozumí obvyklá cena, což je cena, která byla dosažena při prodeji obdobného majetku nebo při poskytnutí stejných služeb v obvyklém obchodním styku na území České republiky ke dni ocenění. V pojišťovnictví se tyto dva termíny vyskytují též a to jako pojistná a pojistná částka. Tyto dva pojmy jsou definovány v zákoně č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů. Pojistná částka by měla být pojistnou hodnotou a jedná se o maximální hranici plnění při pojistné události. Její výše je stanovena a uvedena v pojistné smlouvě. Pojistnou hodnotou se rozumí nejvyšší možná újma na majetku, která může nastat v důsledku pojistné události. Pod pojmem pojistná se rozumí nová cena a časová cena. Novou cenou se rozumí cena, za kterou je možné v daném místě a čase stejnou nebo srovnatelnou věc opětně pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. 4 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta, Oceňování nemovitostí, str. 15, ISBN 978-80-01-04032-4 11

Časovou cenou je cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí: stanoví se z nové ceny věci, přičemž se přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuž došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem. 5 1.3. Metody oceňování V oboru oceňování se používá několik metod ocenění, které jsou stanoveny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a jsou to metody oceňování podle jmenovité hodnoty, účetní hodnoty, kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou, avšak nejčastěji se využívají tři základní metody a těmi jsou porovnávací, nákladová a výnosová. Jsou definovány v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Výsledkem výpočtu ocenění podle cenového předpisu, tedy zákonu o oceňování majetku je administrativní cena. Tržní se stanovuje v závislosti na vývoji cen na trhu. Porovnávací metoda Jedná se o způsob ocenění který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvození z ceny jiné funkčně související věcí. 6 Tato metoda je založena na tržním principu a srovnávají se zde hodnoty oceňované nemovitosti s cenami podobných nemovitostí, je založena teda na skutečných kupních, nebo prodejních cen, a na nebo v krajním případě na nabídkových cenách, které byly realizovány na trhu s nemovitostmi. Principem výpočtu této metody je porovnání srovnatelných majetků, u kterých byl prodej nebo nabídka realizována v nedávném období. Porovnávaným majetkem jsou objekty, které jsou podobného typu a stejné využitelnosti. Tyto objekty jsou porovnávány s oceňovaným majetkem a poté jsou upravovány rozdílnosti v určitých faktech, jako jsou lokalita, datum prodeje, typ, stáří, technických stav aj. Zdrojem porovnatelných cen mohou být vlastní databáze, cenové mapy, nabídky na webových stránkách realitních kanceláří. Při porovnání je nejdůležitější zohlednit vlivy mající vliv na cenu. Jsou to poloha, závady, možnost využití apod. Tato metoda odráží současnou tržní hodnotu nemovitosti. Jednou z důležitých informací je, zdali se porovnává nemovitost jako celek, nebo její dílčí část, ale nejčastěji je porovnávána nemovitost jako celek, protože cena je stanovena k celku a většinou nebývá přesně stanoveno, jak velkou část tvoří pozemek a jak velkou část tvoří nemovitost. 5 Zákon č. 37/2004 Sb., o pojišťovnictví 6 Zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku 2 3c 12

Při výběru je vhodné preferovat nemovitosti z blízkého okolí. Je vhodné, aby mezi nemovitostmi byly zastoupeny jak horší tak i lepší nemovitosti než je oceňovaná nemovitosti. Kvalitativní parametry by měli být rovněž rozděleny v obou směrech. Porovnávací se stanovuje ve třech fázích. První fází je příprava, ve které se sbírají informace, druhou fází je výběr vhodných jednotek k porovnání, nalézají se cenotvorné odlišnosti a aplikuje se porovnávací metoda, v závěrečné třetí fázi se analyzují a vyhodnocují dílčí výsledky a stanovuje se závěrečná. Porovnávací metoda se pro stanovení pojistné hodnoty nevyužívá, protože se jedná o metodu, která je založena na trhu. Nákladová metoda Je definována jako nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění 7. Nákladová metoda zohledňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku, jedná se tedy o porovnávání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi s oceňovanou stavbou. Z této hodnoty se odečítají případné odpisy nebo fyzické opotřebení majetku, který ho znehodnocuje, dále se odečítají funkční a ekonomické nedostatky. Jedná se o metodu, kdy jeho indikace hodnoty zpravidla nejspolehlivější informace hodnoty stavby. Informace o oceňovaném majetku jsou určeny na pořízení majetku, jakož to nového nebo náklady na nahrazení majetku, jakož to nového. V prvním případě, kdy se jedná o pořízení majetku, jakož to nového, jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách a při použití stejného materiálu, norem, projektu a kvality provedení. V druhém případě se jedná o náklady na nahrazení majetku, jakož to nového, jsou náklady, které by byly vynaloženy na vybudování stejného majetku při stejných podmínkách, ale za předpokladu, že ze stanovené tržní hodnoty budou odečteny odpisy a snížení v podobě fyzického opotřebování majetku a funkčních a ekonomických nedostatků. Je to metoda vycházející z minulosti. Postup výpočtu nákladové hodnoty je rozdělen do několika kroků, nejdříve se analyzuje prostou reflexí, tedy popisem a zaměřením nemovitosti, dále se pokračuje vlastní analýzou, kde se zjišťuje množství vložené práce, tedy reprodukční cena, kvalita a kategorie prací a předpokládaná životnost stavby. Dále se zde zohlední funkční a ekonomické nedostatky. 7 Zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku 2 3a 13

Nákladovou metodou se oceňují rodinné domy a rekreační domky, které mají obestavěný prostor větší než 1 100 m 3, původní zemědělské usedlosti nebo nemovitosti, které nejsou uvedeny v příloze č. 20a v tabulce č. 1 oceňovací vyhlášky. Pokud rodinný dům nebo rekreační domek nespadá do této kategorie, oceňuje se porovnávací metodou. Nákladová metoda je v pojišťovnictví nejvíce využívaná, v různých obměnách se využívá pro vypočet nové a časové ceny aj. Výnosová (příjmová) metoda Je definována jako výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) 8. Tato metoda vyhodnocuje hodnotu majetku podle hodnoty budoucích příjmů, které může majetek vynést. Rozebírá majetek bez ohledu na jeho využití, je založena na časové hodnotě peněz a relativnímu riziku investice. Současnou hodnotu majetku lze určit diskontováním budoucích příjmů. Takto oceňovány jsou majetky, které jsou schopny generovat příjem. Tato metoda je založena na kapitalizování čistého příjmu z nemovitosti. Nejdříve se při této metodě stanovuje hrubý příjem z oceňovaného majetku. Z této hodnoty se odčítá neobsazenost, provozní náklady, které jsou pojištění daně, a ostatní provozní náklady, z tohoto získáme čistý provozní příjem, od kterého se odečítají ještě rezervy na renovace. Takto vypočítaná se upraví pomocí přímé kapitalizace anebo analýzy diskontovaného cash flow, tímto postupem získáme hodnotu majetku. Tato metoda odráží budoucí očekávaný výnos z nemovitosti. Výnosová metoda se v pojišťovnictví pro určení pojistné hodnoty používá v případě, že jde o nemovitost, která nese určitý zisk, například při výpočtu pojistné hodnoty hotelu. 8 Zákon č. 151/ 1997 sb., o oceňování majetku 2 3b 14

2. Pojišťovnictví Pojišťovnictví je kategorie, která v lidské společnosti hraje čím dál tím větší roli. Je úzce spojena s nahodilostí a jejími důsledky, které mají značný vliv na situaci jednice a lidskou společnost mají negativní dopady. Jedná se o nedílnou součást finanční sféry. Řídí se zákonem č. 363/199 Sb., O pojišťovnictví. 2.1. Základní pojmy Pojištění Jedná o zvláštní finanční kategorii, ve které spočívá podstata peněžního krytí nahodilých důsledků prostřednictvím tvorby společné rezervy pojistnou metodou. Znamená to, že do rezerv přispívají všichni účastníci rizikového kolektivu v závislosti na velikosti rizika a rezerva je poté použita ve prospěch těch účastníků, kterých se týká nahodilá událost a výše plnění se odvíjí od velikosti důsledků této nahodilé události. Pojistitel Instituce se statutem právnické osoby, která má oprávnění provozovat činnost pojišťování. Pojistník Je osoba, která bývá současně i pojištěným a která je oprávněna s pojistitelem uzavřít pojistnou smlouvu a je zároveň osobou, která platí pojistné. Pojištěný Pojištěným je osoba, na jejíž život, zdraví, majetek nebo jiné hodnoty pojistného zájmu se vztahuje pojištění. Pojistná částka Je obnos, který je sjednaný v pojistné smlouvě a který udává velikost pojistného plnění, jedná se o obnosové pojištění, nebo horní hranici výše pojistného plnění, která se využívá u škodového pojištění. Pojistné Jedná se o cenu pojištění. Cena je tvořena součtem netto pojistného (jedná se o část pojistného tarifu, který je určen k pokrytí budoucích nákladů na pojistná plnění), kalkulovaných správních nákladů a kalkulovaného zisku. 15

Pojistná smlouva Je právním dokumentem, který je ze zákona tvořen písemnou formou, a na jehož základě vzniká a trvá dané pojištění. Je sjednávána mezi pojistníkem a pojistitelem. Ze smlouvy vyplývají povinnosti a práva stran, která říkají, že je pojistník povinen hradit pravidelně pojistné a pojistitel mu musí poskytnout pojistnou ochranu, která znamená, že v případě vzniku přesně dané pojistné události je povinen uhradit vzniklé ztráty. Pojistná událost Jedná se o skutečnost, která je nahodilá, a je vymezená v pojistné smlouvě nebo zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává a se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnou pojistné plnění. Pojistné plnění Jedná se o finanční částku, která je vyplacena pojistitelem v případě vzniku pojistné události. U obnosového pojištění jde o výplatu pojistného plnění, které vyplývá ze sjednané částky pojištění a u škodového pojištění jde o úhrady částky ve výši vzniklé školy. Pojištění majetku Jedná se o pojištění, které má za hlavní účel krytí důsledků při zničení, poškození či ztrátě majetku. Škodní událost Jedná se o fakt, který vede ke vzniku škody, která by mohla být důvodem vzniku pojistné události. 2.2. Rizika pojištění Pojem riziko obecně vyjadřuje stupeň nejistoty, která je spojena se vznikem události a s jejím předpokládaným výsledkem, který může být od toho předpokládaného výsledku negativní neboli, je horší než se původně předpokládalo, nebo pozitivní, který je lepší od původního očekávání V pojišťovnictví je používán pojem pojistné riziko, což je riziko, na které může být uzavřena pojistná smlouva. Jedná se o předmět, například budovu, automobil, nebo se jedná o událost, která může zapříčinit škody a je někdy nazývána jako zdroj rizika např. o požár, pád letadla, krupobití aj. 16

Na pojistné riziko lze majetek pojistit, a to buď základním pojištěním, nebo dodatkovým pojištěním. U základního pojištění, neboli také základního živlu, vzniká právo na pojistné plnění, pokud je majetek poškozen nebo zničen a to požárem, výbuchem nebo úderem blesku. U dodatkového pojištění, neboli někdy dodatkového živlu, je právo na pojistné plnění, pokud je majetek poškozen nebo zničen těmi to způsoby, které jsou: povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo zemin, sesuv nebo zřícení lavin, pádem letadla, stromů, stožárů nebo tíhou sněhu nebo námrazy. Při průzkumu stavby za účelem vyhodnocení pojistných rizik, které u ní mohou nastat, se využívá analýza pojistného rizika. Zkoumání se provádí ve dvou úrovních, kterými jsou interní a externí rizika. Interní rizika, jsou rizika spojená s vnitřním prostředím posuzované stavby. Jedněmi z nejtypičtějších zdrojů rizika jsou: vadná elektroinstalace, například pokud jsou zastaralé vodiče a ostatní zařízení nebo je proveden amatérský zásah do instalací, vadná elektroinstalace je jedním z nejčastějších důvodů požárů budov. Nefunkční bleskosvod, vadný plynovod, ten se stává rizikovým, jestliže jsou zastaralé nebo již dožité plynové spotřebiče, nebo netěsnící a zkorodované potrubí, nebo i amatérské zásahy do plynoměrů. Střešní konstrukce může být riziková, pokud do ní zatéká a následně se do nosných částí rozšiřují dřevokazné houby, nebo je oslabuje dřevokazný hmyz, popřípadě je poddimenzována střešní konstrukce. Posledním příkladem jsou trhliny v nosném zdivu, které představují riziko v tom, že jsou na objektu nedostatečně dimenzované nebo rozpadající se základy, porušené věnce, nebo je zde interakce okolních objektů. Externí rizika, jsou rizika spojená s okolním prostorem souvisejícím s pojištěným majetkem a mohou zapříčinit pojistné riziko. Těchto rizikových faktorů je mnoho, ale nejvíce rozšířené jsou následující objekty, které se nachází v záplavovém území, a proto je vyloučen z pojištění. Dále jsou to sesuvné svahy a skály, padající kameny, kdy je objekt ohrožen nejen sesuvem půdy a pádem kamení nebo skal, ale také je ohrožena jeho konstrukce a jsou zde možné poruchy související se založením na sesuvných svazích. Dalším rizikem jsou letové koridory, s kterými souvisí možnost pádu letadla. A asi posledním nejčastějším rizikem je poškození sněhem, které je nejčastější v horských oblastech, kde by měli stavby mít střešní konstrukční řešení, které by bylo schopno odolat velkému náporu sněhu. 17

2.3. Členění a formy pojištění Pojem pojištění se využívá v kontextu s mnoha druhy pojištění, které se člení do různých podob a různých hledisek. Jedním z nejpoužívanějších členění jsou členění z hlediska právního a z hlediska druhu financování. Členění z právního hlediska se dál dělí na pojištění dobrovolné a povinné. V dobrovolném pojištění se pojistná smlouva uzavírá mezi zájemce o pojištění, tedy pojistníkem a pojišťovnou, která vystupuje jako pojistitel. Uzavření smlouvy je na rozhodnutí pojistníka. Povinné pojištění se dále dělí na povinné smluvní pojištění a zákonné pojištění. Povinné smluvní pojištění se sjednává tehdy, když je v právním předpise určena povinnost sjednání pojistné smlouvy pro dané subjekty. Zákonné pojištění je sjednáno tehdy, kdy povinnost pro příslušné subjekty pojištění vyplývá ze zákona a kdy není sjednána pojistná smlouva, protože vyplývá z příslušného právního předpisu povinnost platit pojistné v příslušné výši, dané instituci a v příslušném termínu. Dalším z hledisek členění je členění podle druhu financování. V tomto členění se jedná o soukromé pojištění a pojištění sociální. Soukromé neboli komerční pojištění je založeno na krytí rizik ekonomických subjektů. Jedná se o zákonné pojištění, které se dělí na dobrovolné a povinné, které jsou vysvětleny v předchozí části textu. Sociální pojištění, které má charakteristický znak a to je jeho povinnost. Sociální pojištění kryje sociální rizika a rozsah sociálního pojištění vyplývá z rozhodnutí příslušného státu. Kryje tedy sociální rizika, do kterých patří potřeby spojené s dlouhodobou a krátkodobou pracovní neschopností, potřeby spojené pracovními úrazy a nemocemi z povolání, potřeby zdravotní péče a potřeby spojené s nezaměstnaností. Formy pojištění Míra úplnosti pojištění vyjadřuje míru krytí náhodných potřeb daným druhem pojištění a je dána použitými formami pojištění. Formy pojištění také udávají závislost výše pojistného plnění na výši náhodné potřeby, na výši škody. Závislost je uvedená v pojistných podmínkách a v pojistné smlouvě. Uplatnění jednotlivých forem pojištění je důležitým konstrukčním prvkem u daných druhů pojištění, které pomáhají stanovovat výši pojistného plnění. Závislost mezi pojistným plněním a škodou se vyjadřuje pojmem pojistná částka, která vyjadřuje výši nebo horní hranici pojistného plnění. 18

Formy pojištění Pojištění obnosová (sumová) pojištění škodová (zájmová) 9 Pojištění obnosová Lze se setkat i s názvem pojištění na pojistnou částku, protože je zde daná pojistná částka, která udává úplnou výši pojistného plnění. V případě pojistné události je vypláceno pojistné plnění ve výši pojistné částky nebo v objemu určeného procenta z pojistné částky. Při této formě pojištění se nezjišťuje skutečná výše potřeby a znamená to tedy, že výše plnění je nezávislé na výši škody, výše plnění je závislé pouze na předem pevně stanovené výši částky, která je stanovena v pojistné smlouvě. Znamená to, že pojistné plnění je rovno pojistné částce. Tato forma je použita při pojištění abstraktních potřeb, kterým nelze stanovit přímo hodnotu nebo vyjádřit jejich škodu. Obnosové pojištění se využívá při krytí rizik kdy není škoda přímo vyčíslitelná, jedná se o pojištění osob, při pojištění na dožití, pojištění pro případ smrti, pojištění invalidity a pojištění pracovní neschopnosti. V právní úpravě není definováno omezení pro výši sjednávaných pojistných částek ani omezený počet pojištění sjednaných na krytí jednoho rizika. Škodová pojištění U této formy pojištění je pojistné plnění zcela závisející na výši škody. Vychází se ze vzájemných kvantitavitních vztahů mezi výšemi pojistného plnění a škody. Jedná se tedy o krytí konkrétních potřeb. Výše odškodnění je daná vztahem pojistné plnění škoda. Škodové pojištění má za cíl náhradu vzniklé škody, proto pojištěný nemůže od pojišťovny dostat vyšší plnění než je škoda. Proto se nemůže pojištěný obohatit na úkor pojišťovny, protože se výše plnění vyplacena pouze do výše škody. Právní úprava škodového pojištění upravuje, že pokud by měl pojištěný sjednaný více pojištění na jedno konkrétní riziko, tak by bylo pojistné plnění placeno poměrově od jednotlivých pojišťoven, aby nepřesáhlo pojistné plnění výši škody. Pokud by došlo k tomu, že bude pojistné plnění vyšší než škoda, bude to dle zákona řešeno jako pojistný podvod, který je stanoven zákonem 210 č. 40/2010 Sb., trestního zákona. 9 Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 47, ISBN 978-80-86929-51-4 19

Intenzita pojistné ochrany (i) vyjadřuje vztah mezi pojistných plněním a škodou a její rovnice je: Kdy i = 100% plné pojištění i 100% podpojištění 10 i pojistné plnění 10 škoda Pro případ kdy je i, které je větší než 100%, se nepřistupuje, protože by se jednalo o obohacení, ke kterému by pojištění nemělo sloužit. Škodová pojištění se využívají pro pojištění majetku a pojištění odpovědnosti. Skutečný vztah mezi velikostmi pojistného plnění a škody je stanovena v pojistné smlouvě. Formy škodového pojištění: Škodové formy pojištění ryzí zájmové pojištění pojištění na první riziko pojištění na plnou hodnotu 11 Ryzí zájmové pojištění Ryzí zájmové pojištění se označuje jako pojištění bez pojistné částky a to proto, že zde není sjednávána pojistná částka. Škoda je, při této formě pojištění, kryta úplně a platí tedy rovnice, že pojistné plnění se rovná škodě. Ryzí zájmové pojištění je možné využít při pojištění, kde jsou u jednotlivých pevně vymezených předmětů stanovitelné maximální škody, jedná se například u havarijního pojištění, kde je maximální škody stanovena hodnotou dopravního prostředku, nebo u pojištění skel. Tento druh pojištění bývá využíván méně často a bývá v kombinaci s nějakou formou doplňkového pojištění. Pojištění na první riziko Lze se i setkat s názvem ohraničené ryzí zájmové riziko, protože je zde na rozdíl od ryzího zájmového pojištění udána pojistná částka, která určuje horní hranici pojistného plnění. Pojistné plnění může mít dvě podoby. Ta první je v případě, že je vyplacena pojistná částka, za předpokladu, že je škoda rovna nebo vyšší než pojistná částka. Druhá podoba je tehdy, kdy se vyplácí škody a nastává tehdy, kdy je škody nižší než pojistná částka. Graficky vyjádřeno: 10 Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 48, ISBN 978-80-86929-51-4 20

Škoda, pokud: škoda < pojistná částka Pojistné plnění = Pojistná částka, pokud: škoda pojistná částka 11 Pojištění na první riziko se využívá v případech, kde jsou typické malé škody a málokdy vysoké škody. Dá se například využít v pojištění domácností. Nejčastěji je pojištění na první riziko využíváno v odpovědnostním pojištění, v pojištění právní ochrany aj. Pojištění na plnou hodnotu Při pojištění na plnou hodnotu pojistné plnění záleží na hodnotě pojištěného majetku. Předem se určuje pojištěného majetku a s hlediskem změn ekonomických podmínek, které mohou nastat během doby pojištění. Pojistná částka je stanovena na horní hranici pojistného plnění, která je dána právě udanou hodnotou pojištěného majetku, a dále je stanovena intenzitou pojistné ochrany, protože může nastat případ podpojištění, které je v případě, že je pojistná částka nižší než pojistná majetku. Následkem podpojištění je, že pojistník pojistí majetek na nižší hodnotu než je jeho skutečná, platí tím nižší pojistné, ale v případě pojistné události je vyplaceno nižší pojistné plnění, než je skutečná nebo skutečná potřeba. Výše pojistného plnění při pojištění na plnou hodnotu je možné vyjádřit rovnicí: pojistné plnění pojistná částka škoda,máximální škoda,tzn. pojistná pojistné plnění = škoda, pokud pojistná částka pojistná (plné pojištění) pojistné plnění < škoda, pokud pojistná částka < pojistná (podpojištění) 12 Pojištění je úplné, pokud je pojištěna skutečná majetku. Doplňkové formy pojištění Doplňkové formy pojištění se používají v kombinaci s hlavními formami škodového (zájmového) pojištění. Jedná se o doplňkové formy, které jsou excedentní franšíza, procentní spoluúčast a integrální franšíza. 11 Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 49, ISBN 978-80-86929-51-4 12 Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, str. 50, ISBN 978-80-86929-51-4 21

Excedentní franšíza Excedentní franšíza je částka, která se odečítá od základní formy pojistné formy. Na úhradě škody se tedy podílí i pojištěný a do ve výši excedentní franšízy. Je možné se setkat i pod pojmy absolutní či odčetná franšíza. Na výši pojistného plnění má vliv excedentní franšíza, při uplatnění ryzího zájmového pojištění, které přestavuje základní formu pojištění, bude vztah tedy, pokud je pojistné plnění rovno škodě bez excedentní franšízy, pokud je tedy škoda vyšší než excedentní franšíza, anebo je pojistné plnění rovno nule, to pokud je škoda nižší nebo rovna excedentní frančíze. Procentní spoluúčast Při využití této doplňkové formy je pojištěný povinen se podílet daným procentem na úhradě škody. V procentní spoluúčasti se tedy od pojistného plnění odečítá částka vypočítaná na základě některé ze základní formy pojištění. Někdy bývá tato doplňková forma nazývána relativní odčetnou franšízou. Výše vyplaceného pojistného plnění při využití procentní spoluúčastí s kombinací nějaké základní formy pojištění se určí jako: Pojistné plnění = škoda*(1 - procentní spoluúčast) Doplňková forma procentní spoluúčasti je nejčastěji využívána při havarijních, úvěrových nebo zemědělských pojištění. Integrální franšíza Jedná se o částku, do které se nevyplácí pojistné plnění, nad částku je pojistné plnění vyplaceno ve výši stanovené dle základní formy pojištění. Při využití této doplňkové formy jsou vyloučeny z pojistného plnění drobné škody, což je důvodem využívání této doplňkové formy. Výše pojistné plnění při využití integrální franšízy při základním ryzím zájmovým pojištěním je, když pojistné plnění je rovno nule, jedná se o škodu, která je nižší nebo rovna integrální franšíze anebo pokud je pojistné plnění rovno škodě, tedy pokud je škoda vyšší než integrální franšíza. Používá se v případě, že se pojistné hodnoty pohybují okolo střední hodnoty, nebo v případě, že vzniká pojišťovací společnost. 13 13 Zpracováno dle Principy pojištění a pojišťovnictví, E. Ducháčková, 3. vydání 2009, ISBN 978-80-86929-51-4 22

2.4. Podpojištění, přepojištění a soubor věcí Při správném určení pojistné hodnoty má při výplatě pojistného plnění platit rovnice: úhrada pojistná částka pojistná škoda,neboli úhrada škoda pojistná částka pojistná Pojišťovna vyplácí jen skutečnou škodu v případě, že je poměr pojistné částky a pojistné hodnoty roven jedné nebo se jen nepatrně liší to maximálně interval 1 0,1. S tímto výpočtem souvisí pojmy podpojištění a přepojištění. Podpojištění je případ, kdy je pojistná částka nižší než pojistná bezprostředně před vznikem pojistné události. Při výplatě je vyplacena jen část stanovené částky, která je poměrově k celé částce, jako je poměr pojistné částky a pojistné hodnoty. Poměr mezi pojistnou částkou (PČ) a pojistné hodnoty (PH) je nižší než jedna. Přepojištění je opačným případem podpojištění. Pojistná částka je vyšší než pojistná, tedy jejich poměr je vyšší než jedna. Ovšem do základního vzorce se dosadí maximálně 1. Protože jinak by došlo k obohacení vlastníka pojištěné věci. Soubor věcí Soubor věcí tvoří věci, které mají podobný nebo stejný charakter nebo jsou určeny ke stejnému účelu. Je-li pojištěn soubor věcí, pojištění se vztahuje na všechny věci, které k souboru náležely v okamžiku vzniku pojistné události. 14 Pojistná částka se určí součtem jednotlivých položek souboru věcí. Proto se vždy jednotlivé části oceňují zvlášť. Pojistnou částku souboru věcí vypočteme: Č Pokud jsou jednotlivé části souboru věcí sjednány na novou cenu, pojistná částka je součtem nových cen. Stejné je to i při ocenění na časovou cenu. Výši pojistného stanoví součinem pojistné částky souboru věcí (PČS) a sazby určené v. 14 Česká pojišťovna a.s., Všeobecné pojistné podmínky pro pojištění majetku podnikatelů VPPMP 2005 23

2.5. Vymezení předmětu pojištění Předmět pojištění je vymezen ve Všeobecných pojistných podmínkách pojišťovny. Pro pojištění nemovitostí jsou vymezeny jako předmět pojištění hlavní nemovitosti, které mohou být pojištěny samostatně, a vedlejší nemovitosti, které mohou být předmětem pojištění pouze současně s hlavním předmětem pojištění. Dále mohou být pojištěny soubory movitých věcí, kterými je zařízena domácnost a mohou být taktéž pojištěny samostatné a dále mohou být pojištěny jednotlivé specifikované věci a jejich pojištění je sjednáváno pouze společně se soubory movitých věcí, které jsou označovány jako domácnost. Pokud je předmětem pojištění rodinný dům, může být předmět definován takto, předmětem pojištění je rodinný dům, který je uveden v pojistné smlouvě a předmětem pojištění jsou i drobné stavby, pevně zapuštěný bazén a ostatní stavby uvedené v pojistné smlouvě. Pojištěná může být i rozestavěná stavba, pojištění může vzniknout již ve fázi, kdy stavba ještě nevykazuje známky rozestavěné budovy, tato skutečnost je pak zohledněna při stanovení pojištění. Při pojištění bytové jednotky je předmětem pojištění bytová jednotka, uvedená v pojistné smlouvě, společně se spoluvlastnickými podíly pojištěného ve společných částech domu, ve kterém se předmět pojištění nachází. 2.6. Stavby vyloučené z pojištění a případy nevyplácení pojistného plnění Stavby vyloučené z pojištění jsou taktéž stanoveny ve Všeobecných podmínkách pojišťoven. Při pojištění občanů se jedná o stavby, které nejsou trvale obydleny, slouží-li k výdělečným činnostem, nejsou v dobrém technickém stavu, nebo nemají charakter budovy (např. bazény, krby, cesty, skleníky, apod.). Při pojištění právnických osob, nebo fyzických osob podnikatelů se z pojištění vylučují stavby, které vlastní pojištěný a které jsou zahrnuty do obchodního majetku společnosti nebo do majetku určeného pro výkon jiné samostatné výdělečné činnosti. Dále je definováno ve všeobecných pojistných podmínkách, kdy nevzniká právo pojistného plnění za škody na stavbách, které vznikly následkem válečných událostí, vzpour nebo jiných hromadných nepokojů nebo násilností, stávek, výluk nebo teroristických aktů, včetně chemických a biologických kontaminací. Dále nevzniká právo na plnění, pokud byla škoda zapříčiněna zásahem státní moci nebo veřejné správy, působením jaderné energie a pokud se jedná o škodu způsobenou úmyslným jednáním pojištěného, pojistníka nebo jiné osoby z podmětu někoho z nich. Dále nevzniká právo na plnění, ze škod, které měla pojištěná věc v době uzavření pojistné smlouvy, a o které pojistník věděl, bez ohledu na to zda byla známá pojišťovně. 24

2.7. Ekonomické nedostatky Ekonomické nedostatky vyjadřují poměr mezi věcnou hodnotou majetku, což je reprodukční cena snížená o opotřebení, a tržní hodnotou. Jsou ve skutečnosti vyjádřeny v oceňovací vyhlášce pod pojmem koeficienty prodejnosti. Zavedení bylo vynuceno trhem a to nejprve v USA, později i v Evropské unii. Koncem 90. let 20. století byly zavedeny v české oceňovací vyhlášce. Hlavní důvod zavedení bylo statisticky vyjádřit skutečně dosažené tržní ceny nemovitostí a jejich relaci k věcné hodnotě. V některých případech bylo zjištěno, že tržní cena je jen částí tržní hodnoty dané nákladovým způsobem. Tento jev přinesl řadu negativním následku, jako to, že úvěry, které byly kryty na základě ocenění nákladovým způsobem, byly nedostatečně kryty, pojistná neodpovídala tržní hodnotě a nebyla dodržována daňová spravedlivost, protože ze zákona vyplývá, že by měly být daně vyměřeny pro všechny stejným způsobem. Ekonomické nedostatky v procesech pojistné hodnoty vyjadřují rozdílnost mezi věcnou hodnotou majetku a jeho tržní hodnotou. S tímto případem ovšem Všeobecné pojistné podmínky nepočítají, ale pokud se pojišťuje objekt s takovými to nedostatky, mělo by na to být upozorněno. 25

3. Způsoby oceňování v pojišťovnictví V pojišťovnictví se provádí ocenění ve dvou možných případech a to, když se stanovuje nemovitosti při uzavírání pojistné smlouvy a když se stanovuje výše škody při pojistné události. Tato kapitola se zabývá prvním případem, tedy stanovením nemovitosti při uzavírání pojistné smlouvy. Pojišťovny nejčastěji pracují s reprodukční cenou, která tvoří hranici v případě pojistné události. V pojišťovnictví se pojistná stanovuje několika způsoby, nejčastěji se jedná o stanovení nové ceny a jako další ceny jsou využívány časová cena, indexová anebo kombinovaná metoda. V pojišťovnictví se také může využít dohodnutá cena, která je specifikována v pojistné smlouvě. 3.1. Stanovení nové ceny Jedná se o nejčastěji používanou metodu stanovení pojišťovací hodnoty. Stanovení nové ceny v pojišťovnictví je odvozeno od výpočtu ceny nákladovou metodou uvedeného v oceňovací vyhlášce zákona č.151/1997 sb., o oceňování majetku (dále oceňovací vyhláška). Nová cena se stanovuje zvlášť, stejně jako v oceňovací vyhlášce, pro budovy a haly, pro rodinné domy a rekreační chalupy a pro inženýrské a speciální pozemní stavby. 3.1.1. Stanovení nové ceny pro budovy a haly Pro budovy a haly se stanovuje nová cena podle vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce v 3 Budova a hala a jedná se o: 15 Jedná se o součin základní ceny a jednotlivých koeficientů. ZCU je základní cena upravená v /m 3. ZC je základní cena dle účely využití stavby, její výši v /m 3 najdeme v příloze 2 a 3 ve vyhlášce. Jednotlivé koeficienty znamenají: K 1 je koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K 2 je koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy K 3 je koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v budově nebo hale K 4 je koeficient vybavenosti stavby 15 A. Němeček, J. Janata, Oceňování majetku v pojišťovnictví, ISBN 978-80-7400-114-7 26

K 5 je polohový koeficient K i je koeficient změny cen staveb vztažených k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 100), který najdeme v příloze 38 oceňovací vyhlášky K p je koeficient prodejnosti. Nová cena stavby se poté vypočte podle vzorce: CN = ZCU * OP 15 Kde OP je obestavěný prostor, který získáme výpočtem součtu obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešením. Při výpočtech nové ceny pro pojištění se provádí nutná úprava vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce. A to tím, že je z vzorce odstraněn koeficient K p, který vyjadřuje prodejnost stavby v daném regionu podle obcí, počtu obyvatel a katastrálního území. Tento koeficient pro výpočet nové ceny v pojištění nemá rozhodující význam, protože nová cena nemá tržní povahu. A další je úprava koeficientu K i, který vyjadřuje změnu cen staveb a je převzat z cenových indexů Českého statistického úřadu. Hodnota tohoto koeficientu se do vyhlášky dostává pouze při její aktualizaci, což je jednou za 12 až 18 měsíců, ale ČSÚ je vypočítáván každé čtvrtletí, což umožňuje tyto cenové indexy převzít a provést aktualizaci uživatelské cenové databáze. Cenová databáze je nezávislá na aktualizaci vyhlášky. Tento koeficient se označuje jako K ip a bude vyjadřovat, že je daný index aktuálnější než index K i. Pro výpočet nové ceny se tedy využívá tento upravený vzorec: 15 ZCU= ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K ip ZC, K 1, K 2, K 3, K 4, K 5 jsou stejné proměnné jako v předchozím vzorci. Jednotlivé proměnné se stanoví: ZC ZC jsou základní cena, která je stanovena v příloze 2 a 3 oceňovací vyhlášky. Hodnoty se vztahují k cenové úrovni z roku 1994, kdy byly poprvé publikovány ve vyhlášce. Od té doby jsou stejné a výpočet na současnou hodnotu se určí součinem základní ceny s koeficientem K ip. Tento obdobný postup se aplikuje i u hal, rodinných domů, rekreačních chalup a u inženýrských a speciálních pozemních staveb. 27

Koeficient K 1 Do výpočtu byl převzat koeficient podle druhu konstrukce z uvedené oceňovací vyhlášky, a jedná se o přílohu 3. Koeficient K 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží. Koeficient vypočítáme podle vzorce: 0,92, vzorec 15 Kde je PZP průměrnou zastavěnou plochou podlaží v předmětu ocenění a ta se vypočte: vzorec 15 Kde je ZP zastavěná plocha podlaží a n je počet podlaží. Koeficient K 3 Jedná se o koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky a vypočítává se pro budovy podle vzorce: a pro haly se vypočte podle vzorce:, 15 0,30, 15 0,30 Kde je PVP průměrná výška podlaží, vypočítaná váženým aritmetickým průměrem výšek všech podlaží. Jako váha se používá velikost zastavěné plochy příslušného podlaží a pokud jsou v podlaží různé výšky, do výpočtu se použije ta výška, která je nad největší zastavěnou plochou. Průměrnou výšku podlaží vypočítáme podle vzorce: vzorec 15 Kde je ve vzorci zp i zastavěná plocha podlaží a v i znamená výšku nad největší zastavěnou plochou. Koeficient K 4 Tento koeficient slouží k vyjádření vybavenosti stavby. Pro tento způsob výpočtu ceny pro pojištění má tento koeficient velkou cenu. Do tohoto koeficientu se projevují nadstandardní a podstandardní provedení konstrukce, nebo třeba i chybějící konstrukce. Výše koeficientu je stanovena v příloze 15 oceňovací vyhlášky. 28

Pro výpočet je důležité stanovit, že a i je cenový podíl konstrukcí a vybavení k celé stavbě. Který se určí podílem ceny prvků na stavbě a celkové součtu prvků na stavbě. Mělo by platit, že suma a i je rovna 1. Pro úpravu a i podle standardů konstrukce je využívá a i, které je dáno: ai vyjadřuje standardní konstrukci ai*0,46 je výpočet pro podstandardní konstrukci ai = ai*154 pro nadstandardní konstrukci cpk se používá pro neuvedenou nebo výrazně jinou než je standard 0 konstrukce schází koeficient K4 se vypočte, jako kde i je u budovy 1-26 a u hal 1-25. Pokud není konstrukce uvedená v přílohách, používá se cpk, což je podíl cen neuvedené konstrukce, která je uvedena na faktuře za provedenou práci a základní upravené ceny, vzorec pro výpočet vypadá následovně: cpk. 15 Koeficient K 5 Tento ukazatel vyjadřuje koeficient polohy. Jeho výše je stanovena v příloze 14 tabulce 1 v oceňovací vyhlášce. Pokud jsou budovy a haly uvedené v rozvaze, je nutné vynásobit cenu koeficientem k DPH, výpočet bude vypadat takto: CNP ZUP OP k 15 3.1.2. Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy Nová cena pro rodinné domy a rekreační chalupy se stanovuje rovněž podle nákladového způsobu pro rodinné domy a rekreační chalupy uvedeného v oceňovací vyhlášce. A to vzorci: 15 Kde je: ZC - základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků K 4 - koeficient vybavenosti stavby K 5 - polohový koeficient K i - koeficient změny cen staveb K p - koeficient prodejnosti 29

Při výpočtech pro stanovení nové ceny se koeficient K 4 stanový stejně jako při výpočtu nové ceny pro budovy a haly. Koeficient K 5 je uveden v příloze 14 oceňovací vyhlášky. Koeficient K i je nahrazen stejně jako při výpočtu nové ceny pro budovy a haly koeficientem K ip, který je aktuální cenový index ČSÚ. Koeficient K p se při výpočtu nepoužívá. Základní cena ZC za 1 m 3 obestaveného prostoru rodinných domu, rekreačních chalup a rekreačních domků je uvedená v příloze 6 oceňovací vyhlášky. Pro výpočet se tedy použije upravený vzorec: 15 Při stanovení nové ceny pro rekreační chaty, zahrádkářské chaty, vedlejší stavby a garáže se cena stanovuje nákladovým způsobem se stejnou úpravou, o které se mluví v této kapitole. V tomto výpočtu není zahrnut aspekt vlivu daně z přidané hodnoty. Sazby daně v současné době v České republice jsou u snížené sazby 15% a u základní sazby 21%. Protože u cenových indexů Českého statistického úřadu se daň z přidané hodnoty neuvažuje, musí se dodatečně dopočítávat, protože DPH má na novou cenu a na náhrady škody značný vliv. Koeficient, který vyjadřuje ve výpočtu DPH, se označuje k DPH a pro sníženou sazbu má hodnotu 1,15 a pro základní sazbu 1,21. Snížená sazba je používána v případech, které stanovil zákon a jsou to, potraviny, léčiva, pleny, tisk, knihy a palivové dřevo. Výpočet nové ceny včetně sazby DPH je: CNP ZC K K K k OP. 15 3.1.3. Stanovení nové ceny pro inženýrské a speciální pozemní stavby Cena se stanový součinem příslušné měrné jednotky (m 3, m 2, m, ks) a ZC, která je uvedena v příloze č. 5 oceňovací vyhlášky. Výpočet se řídí rovnicí, pro stanovení pojistné nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy. Ve vztahu se opět nebude používat koeficient K p a nebude zde použit i koeficient K 4, který stanovuje vybavenost stavby a bude opět použit upravený koeficient K ip. Tedy rovnice pro výpočet bude vypadat: 15 30

3.2. Stanovení časové ceny Výpočet opotřebování staveb je možné provést podle vyhlášky č. 3/2008 sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Vybírat je možné z lineární nebo analytické metody. V příloze 15 oceňovací vyhlášky je uvedena předpokládaná životnost, která při běžné údržbě je: U budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, které jsou ze zděných, monolitických nebo železobetonových a ocelových nosných svislých konstrukcí je doba životnosti 100 let a ostatní druhy konstrukcí jsou 80 let. U rekreačních a zahrádkářských chat je předpokládaná životnost rozdělena podle konstrukcí: o zděné konstrukce 80 let o dřevěné oboustranně pláštěné a montované 60 let o ostatních konstrukcí 50 let. U inženýrských a speciálních pozemních staveb doba životnosti je 50 až 100 let podle druhu konstrukce. U vedlejších staveb a garáží, pokud se jedná o zděnou konstrukci, je doba životnosti 80 let, u dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných je tato doba 60 let a u ostatních konstrukcí se jedná o dobu životnosti 50 let. Ve vyhlášce je dále uvedeno, že pokud se pro výpočet opotřebování použije lineární metoda u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domku a rekreačních a zahrádkářských chat, muže opotřebování být maximálně 85%. 3.2.1. Lineární metoda výpočtu opotřebování staveb Jedná se o rovnoměrné opotřebování stavby rozdělené na celou dobu přepokládané životnosti. Opotřebování stavby se označuje proměnnou ZA a nelze ho nezaměňovat s účetní amortizací a s odpisy. Protože doba účetního odepisování je podle zákona č. 586/1992 sb., o daních z příjmu stanovena na 45 let, po novelách je snížena na 30 let odepisování, pro účely oceňování je to maximálně 85% z doby opotřebení, což může dobu stanovenou zákonem o dáních přesáhnout. Opotřebování stavby se vypočítá podle vzorce: 0,85 0,85 pozn. 15 31