Znalecký posudek. číslo:

Transkript

1 Znalecký posudek číslo: Předmět posudku: Určení ceny obvyklé (tržní ceny) rodinného domu s garáží č.p a s pozemky, ulice Věry Pechové v obci Kladno, část Švermov Prohlídka pouze z venku, nebyl mi umožněn přístup dovnitř domu. Objednatel posudku: MART-servis s.r.o. IČO se sídlem Pod Krejcárkem č.p. 975, Praha 3, Žižkov, zastoupená p. Martinem Čermákem. Účel posudku: Zjištění ceny výše uvedeného nemovitého majetku za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní ceny). Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) platné od Porovnáním s cenami podobných nemovitostí v lokalitě, a to dle internetových realitních serverů a dle databáze zpracovatele posudku. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Ing. Michal Crkva V Podhoří č. 128 Praha 7, michal.crkva@seznam.cz mob: , www. odhadyaocenovani.cz Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archivu odhadce. Celkem posudek obsahuje 13 stran (z toho 7 stran znaleckého posudku a 6 stran přílohy). 1

2 1. Nález 1.1. Bližší údaje o nemovitosti Rodinný dům je dvojdomek, je v Kladně, část Švermov v ulici Věry Pechové. Dům se nachází na mírně svažitém pozemku. Dům je vzdálen 7 minut chůze od autobusové zastávky místní HD Havlíčkovo náměstí. Současně je část Kladno Švermov vzdálena 3 km od centra Kladna a 6 km od dálnice R7. Do Prahy je to 20 minut jízdy osobním automobilem. Zástavba v okolí je podobnými rodinnými domy na menších pozemcích. Podle sdělení sousedky z druhé části dvojdomku a dle zjištění na místě byl tento dům postaven kolem roku Podklady pro vypracování znaleckého posudku Objednávka pana Martina Čermáka ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú Hnidousy LV 1246, viz příloha. Místní šetření odhadce dne , pouze z venku, viz fotodokumentace. Podklady ze serveru S Reality pro stanovení ceny obvyklé porovnávacím způsobem viz příloha. Předmětem ocenění je Určení ceny obvyklé (tržní ceny) rodinného domu s garáží č.p a s pozemky, ulice Věry Pechové v obci Kladno, k. ú. Hnidousy, část Švermov. PSČ Prohlídka pouze z venku, nebyl mi umožněn přístup dovnitř domu. a) rodinný dům č.p b) garáž bez č.p. a č.e. c) pozemek p.č. st. 418 zastavěná plocha a nádvoří výměra 241 m 2 pozemek p.č. 72/2 zahrada výměra 474 m 2 pozemek p.č. 75/79 zahrada výměra 201 m 2 a) rodinný dům č.p Popis Rodinný dům je dvojdomek, je dvojpodlažní tj. má přízemí a patro z části podkrovního typu. Dle mě předaných podkladů, prohlídky na místě a konzultace s obyvateli sousedních domů byl tento dům postaven kolem roku 1960, na základě prohlídky z vnějšku viz foto je průměrně udržovaný. Dům má starší dřevěná okna, střecha je v dobrém stavu, ze strany z ulice jsou střešní krytinou tašky, ze strany opačné je část střechy plechová. Přístup k domu je po asfaltové komunikaci, která je ulicí Věry Pechové, střecha je sedlová. V ulici a dle sdělení sousedů jsou v ulici všechny inženýrské sítě: veřejný vodovod, veřejná kanalizace, elektřina i plyn. Vytápění domu předpokládám ústředním topením. Dispozice místností v domě mi není známa. 2

3 Celkově je dům v dobrém stavu, a to dle vnější prohlídky viz foto. Výpočet ceny dle 34 a 35 Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku o obestavěném prostoru do m 3 se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 vyhlášky, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odst. 2. V indexované průměrné ceně rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 6. Výpočet obestavěného prostoru: zastavěná plocha prům. konst. výška obestavěný prostor celkový zastavěný prostor dle ortofoto 70,74 m 2 x 5,50 = 389,07 m 3 digitální mapy Celkem obestavěný prostor 389,07 m 3 Cena stavby porovnávacím způsobem se určuje u staveb, které vyhovují podmínkám uvedeným v 35 až 37, podle vzorce: CS p = OP x ZCU x I T x I p kde CS p.. cena stavby určená porovnávacím způsobem OP...obestavěný prostor ZCU.základní cena upravená stavby v Kč za m 3 I T.. index trhu, který se určí dle 4 odst. 1 I p.. index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle 4 odst. 1 Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa Cena porovnávacím způsobem se zjišťuje u dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, vymezených v 13 odst. 3,6 a 7, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do m 3 včetně. Základní cena upravená rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se určí podle vzorce: ZCU = ZC x I v kde ZCU.. základní cena upravená v Kč za m 3 obestavěného prostoru ZC. základní cena v Kč za m 3 podle tabulky č. 1 přílohy č. 24 k této vyhlášce I v index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: 12 I v = (1 + V i ) x V 13 i=1 kde V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení uvedeného v tabulce č. 2 v příloze č.24 k této vyhlášce CS p = OP x ZCU x I T x I p ZCU = ZC x I v určení I T a I p dle 4 odst. 1 se stanoví podle vzorce: 3

4 4 I T = P 5 x (1 + P i ) i=1 kde 1.. konstanta P i. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu uvedeného v tabulce č. 1 v příloze č. 3 k této vyhlášce i pořadové číslo znaku indexu trhu I p index polohy se stanoví podle vzorce: n I p = P 1 x (1 + P i ) i=2 kde P i. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy uvedeného v tabulce č.3 nebo č.4 v příloze č. 3 k této vyhlášce podle druhu stavby i pořadové číslo znaku indexu polohy n. počet znaků indexu polohy Výpočet koeficientu I T dle přílohy č. 3 tabulky č. 1 číslo a název znaku číslo a popis pásma hodnota T i 1 situace na dílčím trhu III. nabídka odpovídá poptávce 0,00 2 vlastnické vztahy IV. pozemek, jehož součástí je stavba 0,00 3 změny v okolí II. bez vlivu 0,00 4 vliv právních vztahů prodejnost II. bez vlivu 0,00 5 ostatní neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 povodňové riziko IV. zanedbatelné riziko záplav 1,00 I t = 1,00 Výpočet koeficientu I p dle přílohy č. 3 a tab. č.3 Kladno má dle MLO ČSÚ k datu ocenění obyvatel číslo a název znaku číslo a popis pásma hodnota P i 1 druh a účel užití stavby I. obec nad 2000 obyvatel 1,00 2 převažující poloha v okolí pozemku I. rezidenční zástavba + 0,04 a životní prostředí 3 poloha pozemku v obci II.-III. Švermov, část Kladna oddělená 0,01 4 možnost napojení poz. na inž. sítě II. možnost napojení na všechny sítě v obci 0,00 5 občanská vybavenost v okolí pozemku I. dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6 dopravní dostupnost VII. zpevněná komunikace, dobré parkovací možnosti 0,00 7 hromadná doprava III. zastávka PID autobusu do 200 metrů 0,00 8 poloha pozemku z hl. komer. využ. II. není možnost komerčního využití 0,00 4

5 9 obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 0,00 10 nezaměstnanost II. průměrná nezaměstnanost 0,00 11 vlivy ostatní neuvedené II. bez dalších vlivů 0,00 I p = 1,03 číslo a název znaku číslo a popis pásma hodnota V i dle přílohy 24 tab. č. 2 0 typ stavby I. podsklepený do ½ se šikmou střechou 2 NP B 1 druh stavby II. dvojdomek 0,01 2 provedení obvodových stěn I. zdivo cihelné 0 3 tloušťka obvodových stěn II. 45 cm 0 4 podlažnost II. hodnota ,01 5 napojení na veřejné sítě V. přípojka elektro, voda, kanalizace, plyn + 0,08 6 způsob vytápění stavby III. ústřední topení 0 7 základní přísl. v RD III. úplné standardní provedení 0 8 ostatní vybavení v RD I. bez dalšího vybavení 0 9 venkovní úpravy III. standardního rozsahu a provedení 0 10 vedl. stavby tvoř. přísl. RD II. bez vedlejších staveb 0 11 pozemky ve funk.celku se st. III. nad 800 m 2 celkem + 0,01 12 krit. jinde neuvedené III. bez vlivu na cenu 0 13 stav.-technický stav II. stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 stáří stavby s = 0,73 I v = (1 0,01 + 0,01 + 0,08 + 0,01) x (1,00 x 0,73) = 1,09 x 0,73 = 0,7957 stáří stavby s = 1 0,005 x 54 = 0, = 54 let kde y..stáří stavby v rocích, přitom platí, že s nesmí být nižší než 0,6 ZCU = ZC x I v = Kč/m 3 x 0,7957 = Kč/m 3 Základní cena upravená ZCU = Kč/ m 3 CS p = OP x ZCU x I T x I p = 389,07 m 3 x Kč/m 3 x 1,00 x 1,03 = Kč Obestavěný prostor. OP je 389,07 m 3 Cena rodinného domu stanovená porovnávacím způsobem je Kč. b) Garáž bez č.p. a č.e. oceněno porovnávacím způsobem dle 37 vyhlášky Garáž je umístěna vzadu za domem viz foto. Jedná se o zděnou garáž, tato není zapsána v katastru nemovitostí, její rozměry jsem odhadl na místě. Garáž má vjezdová vrata a luxferové okno směrem k domu viz foto. Předpoklad doby výstavby stejně jako dům v roce Odhad obestavěného prostoru půdorys x prům. výška obestavěný prostor D Š V 5,30 x 3,20 x 2,80 = 47,49 m 3 ZCU = ZC x I v kde ZCU.. základní cena upravená v Kč za m 3 obestavěného prostoru ZC. základní cena v Kč za m 3 podle tabulky č. 1 přílohy č. 26 k této vyhlášce I v index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: 5

6 5 I v = (1 + V i ) x V 6 kde i=1 V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z tabulky č. 2 přílohy č. 26 k této vyhlášce Výpočet koeficientu I V dle přílohy č. 26 tabulky č. 2 číslo a název znaku číslo a popis pásma hodnota V i 0 typ stavby II. svislá konstrukce zděná s plochou střechou B 1 druh stavby II. samostatně stojící 0 2 konstrukce II. obvodové zdivo cm 0 3 technické vybavení II. jen el. proud 230 V 0,02 4 příslušenství-venkovní úpravy III. bez výrazného vlivu na cenu 0 5 kriterium jinde neuvedené III. bez vlivu na cenu 0 6 stavebně technický stav III. stavba se zanedbanou údržbou 0,85 stáří stavby s = 0,73 I v = (1 0,02) x (0,85 x 0,73) = 0,98 x 0,6205 = 0,6081 stáří stavby s = 1 0,005 x 54 = 0, = 54 let kde y..stáří stavby v rocích, přitom platí, že s nesmí být nižší než 0,6 ZCU = ZC x I v = Kč/m 3 x 0,6081 = 871 Kč/m 3 Základní cena upravená ZCU = 871 Kč/ m 3 Cena garáže = OP x ZCU = 47,49 m 3 x 871 Kč/m 3 = Kč Obestavěný prostor. OP je 47,49 m 3 Cena garáže stanovená porovnávacím způsobem je Kč. c) Pozemky Obec (město) Kladno nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Obec má dle MLO (malý lexikon obcí) ČSÚ k datu ocenění obyvatel. Základní cena za m 2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaném je dle vyhlášky 3 příloha č.2, tab. č.1 je pro Kladno, k. ú. Hnidousy uvedenou základní cenou tj Kč/m 2 dle a) u obce vyjmenované v tab. č 1 v příloze č. 2 pozemek p.č. st. 418 zastavěná plocha a nádvoří výměra 241 m 2 pozemek p.č. 72/2 zahrada výměra 474 m 2 pozemek p.č. 75/79 zahrada výměra 201 m 2 6

7 Celkem výměra těchto 3 pozemků je 916 m 2. následně tedy: ZC = Kč/m m 2 x Kč/m 2 = Kč Cena těchto 3 pozemků celkem je Kč. Rekapitulace rodinný dům č.p Kč garáž bez č.p. a č. e Kč 3 pozemky Kč celkem Kč zaokrouhleno dle Kč Tato cena je cena administrativní tj. cena dle vyhlášky o oceňování majetku, vzhledem ke skutečnosti, že ceny prodávaných rodinných domů v této lokalitě jsou výrazně vyšší, je tedy cena obvyklá (tržní cena) výrazně vyšší než cena administrativní. Porovnávací metoda Dále jsem porovnal ceny srovnatelných užívaných rodinných domů v části Kladno, Švermov. Ceny jsou od 2,50 do 3,40 milionu Kč. viz příloha Jedná se o ceny nabídkové, skutečně dosahované ceny jsou o 3 až 5 % nižší. Dále je třeba vzít v úvahu, že některé nabízené domy mají menší pozemky vzhledem k mnou oceňované nemovitosti. Vzhledem ke všem uvedeným skutečnostem stanovuji cenu obvyklou (tržní cenu) nemovitosti č.p s garáží a s pozemky na částku Kč. (slovy:dvamilionyosmsettisíckorunčeských) V Praze dne Vypracoval: Ing. Michal Crkva této 3. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako odhadce jmenovaný koncesní listinou vydanou Městskou částí Praha 7 ze dne 28/11/2001 č.j. OŽV/ /01/hub/003 pro oceňování majetku pro věci movité a nemovité. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem Ing. Michal Crkva 7