ZNALECKÝ POSUDEK č. 9219-1/2013 o ceně nemovitostí - domu Hněvice č.p. 58 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 5/2 v k.ú. Hněvice, obec Štětí, okres Litoměřice, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 41501 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 684/09-189) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 3.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 9.1.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Hněvice č.p. 58 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 5/2 v k.ú. Hněvice, obec Štětí, okres Litoměřice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 684/09-189 ze dne 20.11.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hněvice 58 411 08 Štětí Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Štětí Katastrální území: Hněvice Počet obyvatel: 9 109 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.1.2013 za přítomnosti bývalého manžela a syna povinné a znalce (povinná paní Alena Gruberová se k místnímu šetření nedostavila, i když byla řádně obeslána). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 684/09-189 ze dne 20.11.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.11.2012 (LV č. 236) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 3.1.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 236 pro k.ú. Hněvice je uvedeno: A - Vlastnické právo: Gruberová Alena, Hněvice 58, 411 08 Štětí B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 5/2 1213 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 2 -
Stavby: Hněvice, č.p. 58, způsob využití rodinný dům, na parcele St. 5/2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu podrobně viz. příloha LV č. 236 D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 236 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 236 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi byl umožněn bývalým manželem a synem povinné, kteří mi rovněž poskytli potřebné informace, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě uvedených informací. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Hněvice č.p. 58, samostatně stojící, s jedním částečným podzemním podlažím a jedním nadzemním podlažím a pozemek zastavěný tímto domem a přilehlý pozemek, užívaný jako dvůr a zahrada ve funkčním celku. Situování je v zástavbě obdobných rodinných domů v osadě Hněvice města Štětí. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie, v místě není možnost napojení na plynovod. Další příslušenství tvoří oplocení do ulice zděné s částečnou výplní z kovářsky zpracovaných rámů s dřevěnými plotovými vraty, zděný plot z druhé strany pozemku, dělicí plot uvnitř pozemku, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, betonové a teracové dlažby, venkovní schody pro vstup do sklepa, pozůstatky bazénu v zahradě, kostra pergoly v zahradě a menší platová kolna na nářadí. Území je rovinné. V místě byla v nedávné době povodeň, situování je v zátopovém pásmu. Štětí je středně velkým městem okresu Litoměřice, které je od okresního města vzdáleno cca 15 km. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi, v místě oceňované nemovitosti není občanská vybavenost (bývalý obchod byl zrušen), vzdálenost do vlastního Štětí je cca 1 km, v místě je zastávka meziměstské autobusové dopravy Roudnice nad Labem - Štětí, spojení je rovněž železniční (zastávka cca 1 km). Situování je v samostatně ležící osadě mimo vlastní zastavěnou část města, při řece Labi, v zástavbě převážně obdobných rodinných domů. - 3 -
B. Znalecký Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 684/09-189 ze dne 20.11.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 1. Popis objektů a pozemků Dům Hněvice č.p. 58 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním částečným podzemním podlažím a jedním nadzemním podlažím, samostatně stojící. Dům je zděný, s valbovou střechou, opatřenou taškovou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou hladkou zateplenou. Obvodové stěny zděné v tl. 45 cm, stropy v 1.PP nespalné s rovným podhledem, částečně započato snížení sádrokartonem, v 1.NP stropy tvoří zateplený podhled krovu, vnitřní úpravy povrchů vápennou nebo štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy v 1.PP betonové, v 1.NP plovoucí nebo kryté PVC nebo kobercem a z keramické dlažby. Jsou osazena plastová okna, vnitřní dveře hladké nebo profilované do ocelových zárubní, rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění ústřední s kotlem na dřevo, doplněné krbem, ohřev teplé vody v el. bojleru, osazeno běžné vybavení sociálního zařízení a vestavěné spotřebiče v kuchyňské lince. Dispozice: 1.PP: Kotelna s bojlerem a skladem paliva, 3 sklepy. 1.NP: Obývací pokoj, kuchyň, jídelna, 3 pokoje, předsíň, koupelna, WC, komora, sklad v zádveří do dvora. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a je v něm jeden byt, jedná se tedy o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří je dle sdělení účastníků místního šetření 2013-1986=27 roků. Dům je dobře udržovaný, po dostavění byly provedeny některé další úpravy, již za použití současných materiálů (sociální zařízení, kuchyň, plastová okna, zateplení). Ostatní stavby Jedná se o venkovní úpravy a vedlejší stavby u domu - oplocení do ulice zděné s částečnou výplní z kovářsky zpracovaných rámů s dřevěnými plotovými vraty, zděný plot z druhé strany pozemku, - 4 -
dělicí plot uvnitř pozemku, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, betonové a teracové dlažby, venkovní schody pro vstup do sklepa, pozůstatky bazénu v zahradě, kostra pergoly v zahradě a menší platová kolna na nářadí. Pozemky Pozemek zastavěný domem a pozemek užívaný jako dvůr a zahrada ve funkčním celku. Území je rovinné. V místě byla v nedávné době povodeň, situování je v zátopovém pásmu, přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na všechny IS. Výměra pozemků: parc.č. St. 5/2 1213 m 2 zastavěná plocha a nádvoří celkem 1213 m2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. - 5 -
Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Hněvice č.p. 58-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 5,95*14,00 = 83,30 1.NP 5,95*14,00+7,30*8,70+2,70*5,30+4,00*2,25 = 170,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 83,30 m 2 2,70 m 1.NP 170,12 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba 5,95*14,00*2,70 = 224,91 m 3 1.NP (5,95*14,00+7,30*8,70+2,70*5,30+4,00*2,25)* = 459,32 m 3 *2,70 1.NP (5,95*14,00+7,30*8,70+2,70*5,30)*(0,00+ +2,80/2)-2*8,70*4,35/2*2,80/3 = 190,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 224,91 m 3 1.NP NP 459,32 m 3 1.NP Z 190,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 874,48 m 3-6 -
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 5,40 100 1,00 5,40 2. Zdivo S 23,40 100 1,00 23,40 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 4. Střecha S 5,40 100 1,00 5,40 5. Krytina S 3,30 100 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,10 100 1,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,20 100 1,00 2,20 11. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna N 5,10 100 1,54 7,85 14. Podlahy obytných místností S 2,10 100 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností S 1,30 100 1,00 1,30 16. Vytápění S 5,30 100 1,00 5,30 17. Elektroinstalace S 4,20 100 1,00 4,20 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 2,90 100 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,70 100 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 4,00 100 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 98,85 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 130,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9885 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 518,41 Plná cena: 874,48 m 3 * 4 518,41 Kč/m 3 = 3 951 259,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 53 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 80 = 33,750 % - 1 333 549,97 Kč Dům Hněvice č.p. 58 - zjištěná cena = 2 617 709,21 Kč - 7 -
Pozemky: 1213 m2 á 200,- Kč/m2 = 242 600,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = 2 617 709,- Kč Pozemky = 242 600,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 2 860 309,- Kč 2 860 310,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o inzerci ve Štětí: Prodej dům rodinný 150 m2, Pivovarská, Štětí Rodinný dům 6+2 s rozlehlou terasou v centru Štětí je velmi pěkně řešen. Lze ho užívat pro velkou rodinu, ale i pro komerční účely nebo na pronájem. Užitná plocha domu je 150 m2. Dům je rozdělen na 2 bytové jednotky se samostatnými vchody. V přízemí se nachází byt 2+1 (45 m2), který v současnosti majitel pronajímá. V přízemí leží vstupní prostor s komorou do druhého bytu 4+1 o velikosti 105 m2. V 1. patře je prostorný obývací pokoj, kuchyně s novou kuchyňskou linkou a jídelnou, koupelna, samostatné WC a technická místnost. Ve 2. patře jsou 3 ložnice a průchod na půdu. Celý dům prošel rekonstrukcí včetně všech rozvodů. K dispozici: vodovod, kanalizace, elektřina 230/380V. Topení zajišťuje elektrické podlahové topení, k ohřevu vody slouží boilery - pro každou bytovou jednotku zvlášť. Na menší, upravené zahradě je kotec pro psa, který má vlastní vodovodní přípojku a osvětlení. Dále jsou zde 2 zděné garáže, Inzerce na sreality.cz, ID zakázky S11111 (KP - real CZ, s.r.o., Dlouhá 198/34, 41201 Litoměřice), aktualizace 12.1.2013, uvedena užitná plocha 150 m2, pozemek 381 m2, inzerovaná cena 2,8 mil. Kč (zlevněno z 2,9 mil. Kč).. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 16 700,- Kč (po odečtení obvyklé ceny 2 garáží). Porovnání: Inzerce RD s 2 byty, v blízkosti centra města, obdobně velký až menší dům, částečná rekonstrukce, menší pozemek. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,85x0,90x1,00x1,15x0,95x1,10=0,92. Redukovaná jednotková cena: 15 400,- Kč/m2-8 -
Prodej dům rodinný 265 m2, Okružní, Štětí Naše společnost Vám zprostředkuje prodej domu s ateliérem 6+kk, 266m². Bezpečnostní zařízení v celém domě. Objekt je kompletně zateplen. Má nové rozvody v mědi. rozvod PC, 2x koupelna, 2x bojler, 1x rohová vana, 1x sprchový kout, 2x WC, 1x pisoár, kuchyňská linka. Podlahy, keramická dlažba, v kuchyni lino, internet, parkování na pozemku, do centra 5 min., škola, školka, pošta, banka, lékařská péče, sportoviště, autobus i vlak 5 min., 11km na Mělník, 23km Litoměřice, 50 km Praha. V současné době je nemovitost využívána na výrobu reklamy. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 368254 (dumrealit TOP, Zborovská 1118/16, 15000 Praha), aktualizace 30.11.2012, uvedena užitná plocha 265 m2 (ze stejné zastavěné uvažováno cca 210 m2), pozemek 394 m2, inzerovaná cena 2,3 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 11 000,- Kč. Porovnání: Inzerce provozní nemovitosti snadno upravitelné na RD, v blízkosti centra, ale prakticky v průmyslovém areálu, s menším pozemkem, větší dům, převážná rekonstrukce. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,85x1,00x1,10x1,15x1,10x1,10=1,30. Redukovaná jednotková cena: 14 300,- Kč/m2 Prodej dům rodinný 200 m2, Pivovarská, Štětí Prodáme RD se zahradou a dvojgaráží přímo na pozemku o celkové ploše 644m2. Rodinný dům má dvě patra, sklep a půdu. V přízemí jsou dvě místnosti, koupelna a kuchyň, v prvním patře další tři místnosti a balkon. Dům potřebuje částečnou rekonstrukci - střecha, elekřina, topení. Klidná část města Štětí. Dobrá dostupnost měst Mělník, Roudnice n/l, Praha. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 272104 (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), aktualizace 26.12.2012, uvedena užitná plocha 200 m2, pozemek 845 m2, inzerovaná cena 2,8 mil. Kč (zlevněno z 2,49 mil. Kč).. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 14 000,- Kč. Porovnání: Inzerce RD s 1 bytem a obdobným pozemkem v lepší lokalitě (blíže centra), větší dům, horší stav. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,85x0,90x1,00x1,25x1,05x1,00=1,00. Redukovaná jednotková cena: 14 000,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 14 000,- až 15 400,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 14 000,- až 14 500,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti ve všech případech inzerce starších domů, částečně nebo kompletně rekonstruovaných, v lepší lokalitě blíže centra Štětí. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti - 9 -
považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 14 až 14,5 tis. Kč/m2. Pro výměru upravené podlahové plochy cca 170 m2 (krácení 1.PP na 50%) srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 2,38 až 2,47 mil. Kč. Srovnávací hodnota = 2 400 000,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou v současné době prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty cca 2,4 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji a bez zástavních práv k nemovitostem. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitostí 2 400 000,- Kč slovy: dvamilionyčtyřistatisíc Kč V Srbicích 9.1.2013 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9219-1/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 007 13. V Srbicích 9.1.2013 Ing. Zdeněk Garlík - 10 -
- 11 -