ZNALECKÝ POSUDEK č. 906-41/2013 O ceně bytové jednotky č. 2311/3 v budově Havlíčkova 2311/114, stojící na p.č. st. 2012, 5016 a 5017 v k.ú. Jihlava. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: soudní exekutor JUDr. Jiří Tomek Bráfova 471/58 674 01 Třebíč Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Podle stavu ke dni 10. 4. 2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420776630065 e-mail: Havelka_z@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Třebíči 19. 4. 2013 093 Ex 48/12-48
1. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit nemovitost - bytovou jednotku č. 2311/3 v bytovém domě v Jihlavě č.p. 2311, 2312 a 2313 ulice Havlíčkova, na pozemcích parcelního čísla St. 5015, 5016 a 5017 včetně přináležící poměrné části stavby bytového domu a pozemků a venkovních úprav, toto vše je zapsáno v k.ú. Jihlava, okres Jihlava. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 2311/3 Adresa předmětu ocenění: Havlíčkova 2311/114 586 01 Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Jihlava Počet obyvatel: 50 669 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10. 4. 2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - list vlastníka č. 18789 ze dne 19. 3. 2013 - kopie katastrální mapy z internetu ze dne 17. 4. 2013 - prohlídka, šetření a měření na místě samém bez přítomnosti majitele, ale za pomoci vlastníka stejné bytové jednotky - zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška 450/2012 Sb. - zákony, vyhlášky a předpisy související - konzultace RK Michálek Jihlava a RK Sting Jihlava - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených Znalci se nepodařilo kontaktovat majitele bytové jednotky, informace o stavu bytového domu zjištěny prohlídkou exteriéru, z informace předsedy SVJ a z informace správce bytového domu Realitní kanceláře Drašar. - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan Ing. Aleš Farana, Havlíčkova 2311/114, 58601 Jihalva, vlastnictví: výhradní Pan Ing. Aleš Farana, Havlíčkova 2311/114, 58601 Jihalva, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici - údaje o podlahových plochách byly získány od správce budovy RK Drašar 7. Celkový popis nemovitosti 1. Všeobecně Popis místa stavby, okolní zástavba - stavba cihlového bytového domu, orientovaného jihovýchod-severozápad, leží v ulici Havlíčkova. Dům v lokalitě převážně bytového charakteru. Okolní zástavba bytových domů se zázemím obchodů, MŠ, restaurace, nedaleko vlakového nádraží. 2. Popis obce: Jihlava je sídlem krajského úřadu pro kraj Vysočina s cca 51 tisíci obyvateli. Je zde městský úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení, museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony, plavecký bazén, řada krytých sportovišť a stadiony. V Jihlavě převažuje zástavba objektů pro bydlení, je zde pouze lehký průmysl převážně v okrajových částech města. 3. Inženýrské sítě: Bytový dům je vybaven přípojkami vody, kanalizace, plynu, elektro, telefonu s dostatečnou kapacitou k daným účelům. 4. Charakteristika místa stavby: Přístup - po zpevněných komunikacích nebo pěšky po dlážděném chodníku a jeho vzdálenost, resp. dosažitelnost od centra je cca 2,2 km, tj. 30 min. pěší chůze. Okolní zástavba, konfigurace terénu - Bytový dům je situován v převažující zástavbě cihlových bytových domů obdobného charakteru. Jde o část na severní straně města určenou k bydlení. - 3 -
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení 2. Z dispozici údaje z databáze znalce o realizovaných prodejích RK Michálek a nabídky z realitního serveru S Reality 2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu Provedeno podle vyhlášky platné k datu ocenění Obvyklá cena porovnávacím způsobem Provedeno metodou porovnání s realizovanými prodeji a nabídkami srovnatelných bytových jednotek v Jihlavě 3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2311/3 Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2311/3 Popis: 1. Všeobecně, popis domu: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2311/3 ul. Havlíčkova. Bytový dům je cihlový s 1 technickým a dvěma nadzemními obytnými podlažími. Dům má obdélníkový půdorys, skládá se ze tří sekcí s vlastními vchody a čísly popisnými. 2. Popis konstrukcí: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Konstrukce domu Nadz.podlaží byt. jedn./celkem Společné části Příslušenství domu Orientace bytu Příslušenství bytu Vybavení bytu Stavebně technický stav bytu Vytápění bytu Střecha Rozsah rekonstrukce domu Rozsah úprav bytové jednotky zděná 1/2 bez výtahu kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna bez vlivu na cenu JV, SZ předpoklad standardní vybavení sklep a sklepní kóje byt s průměrnou údržbou - předpoklad plynový kotel kombinovaný Junkers rok 2000, rozvody a tělesa ocel sedlová, krytina plech zateplení fasády rok 1999, 50 m EPS méně kvalitní povrch. úprava předpoklad bez úprav, původní stav rekonstrukce rozvodů elektro 3. Popis bytové jednotky Oceňovaná bytová jednotka velikosti 1 + 1 se nachází v 1.NP a je orientována na jihovýchodní stranu. 4. Stáří, opotřebení, technický stav, rekonstrukce: 4.1. Dům - bytový dům dokončen a kolaudován podle údaje správce nemovitosti v roce 1920 - stáří uvažováno 93 roků. V roce 1985 provedeny nové rozvody elektro s vodiči Cu, v roce 1999 zateplení obvodových zdí a v roce 2000 osazeny do jednotlivých bytových jednotek plynové kotle Junkers. K jednotce č. 2311/3 zák. č. 72/1994 Sb. v platném znění patří spoluvlastnický podíl v rozsahu 539/17961 ke společným částem budovy. - 5 -
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: 1. Všeobecně: Pozemek v ulici Havlíčkova 2. Přirážky a srážky: - na pozemek z hlediska výhodně položené části obce ve výši 150% - na pozemek z hlediska napojení na plyn ve výši 10% Pozemek mírně svažitý Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce 150 % Úprava cen: 150 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Úprava cen celkem: 150% + 10% * (100 % + 150%) 175,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodnost - průměrná lokalita v rámci města Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3400 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1,3400 175,00 6 282,19 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří st. 5015 249,00 6 282,19 1 564 265,31 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří st. 5016 245,00 6 282,19 1 539 136,55 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří st. 5017 343,00 6 282,19 2 154 791,17 Stavební pozemky - celkem 5 258 193,03 Pozemky - zjištěná cena = 5 258 193,03 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = 5 258 193,03 Kč 5 258 193,03 Kč Cena příslušenství - celkem: = 5 258 193,03 Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihlava Stáří stavby: 93 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 23 634,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: 14,90 m 2 pokoj: 18,20 m 2 předsíň: 5,40 m 2 koupelna + WC: 3,40 m 2 sklep: 12,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 53,90 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: 10,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 10,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 53,90 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 10,00 m 2 * 0,10 = 1,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 54,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 1.NP bez výtahu II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - předpoklad původní zděné příslušenství 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení sklep a sklepní kóje 8. Vytápění bytu - etážové s vlastním plynovým kotlem III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - předpoklad průměrné až horší údržby III 0,85 s nutností menších stavebních úprav vzhledem ke stáří konstrukcí Koeficient pro stáří 93 let: 0,60 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,60 = 0,576 i = 1-7 -
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka - 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,576 * 0,980 * 0,950 = 0,536 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 23 634,- Kč/m 2 * 0,536 = 12 667,82 Kč/m 2 CP = CU * PP = 12 667,82 Kč/m 2 * 54,90 m 2 = 695 463,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 695 463,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 5 258 193,03 Kč Spoluvlastnický podíl: 539 / 17 961 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 258 193,03 Kč * 539 / 17 961 = 157 795,56 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 157 795,56 Kč Bytová jednotka č. 2311/3 - zjištěná cena = 853 258,88 Kč - 8 -
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2311/3 853 258,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 853 258,90 Kč Celkem 853 258,90 Kč 3.1. Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) - celkem 853 260- Kč 3.2. Obvyklá cena porovnáním Úvod: Vychází se z porovnání s realizovaným prodejem RK Michálek, kde nejsou k dispozici podrobnější údaje. Vychází se tedy především z nabídek z realitního serveru, kde jsou uvedeny 3 nabídky ve srovnatelných lokalitách jedna nabídka přímo z ulice Havlíčkova, zde však nereálná cena - konzultací s RK Sting. Zjištěno, že nabídka publikovaná týden. Další nabídky jsou v nedaleké ulici Na Vyhlídce, kde jsou postaveny obdobné bytové domy. Z těchto nabídek je odvozena jednotková cena pro porovnání s oceňovanou nemovitostí. Při odhadu jednotkové ceny pro výpočet ceny porovnáním se zohledňuje vybavení a stav bytové jednotky spolu s dalšími kritérii uvedenými v tabulce včetně lokality. - 9 -
Přehled real. prodejů a nabídek realitních kanceláří datum lokalita velikost bytu podl. plocha cena cena/m2 podl., orientace výtah k nemovitosti nabídka 04/2013 Jihlava Na vyhlídce 1+1 34 485 000 Kč 14 265 2/3 ne cihlový dům + poměrná část zahrady cca 80 m2,nízký fond oprav 600,- Kč/měs.Nutná celková rekonstrukce. nabídka 04/2013 nabídka 04/2013 Jihlava Havlíčkova 1+1 42 555 000 Kč 13 214 4/5 ne Jihlava Na vyhlídce 1+1 33 790 000 Kč 23 939 1/3 ne Byt má nová plastová okna, jinak je určený k rekonstrukci. K bytu patří sklep a podíl na pozemku za domem. Anuita splacena. cihlový dům ve zvýšeném přízemí domu. Byt po částečné rekonstrukci, vlastní plynové topení, nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, plastová okna a koupelna se sprchovým koutem. K bytu je možno využívat zahrádku za domem. prodej 11/2012 Jihlava 1+1 65 1 190 000 Kč 18 308 ne dobrý stav Jihlava Havlíčkova 1+1 42 14 000 3/4 J ne Zděný dům, kompletní revitalizace - zateplení, okna, střecha, zděné jádro, 2 sklepy Výměra bytové jednotky Jednotková cena z porovnání Výsledná cena 42 m2 14 000 Kč/m2 588 000 Kč 3.2. Cena porovnáním - zaokrouhleno 590 000,- Kč - 10 -
4. Závěr odpověď na zadání: 4.1. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním - uvažuje se započtením tržních vlivů a podle metodiky ministerstva by se měla blížit obvyklé ceně - výsledkem jsou administrativní ceny v zásadě na obdobné cenové úrovni, jako ceny reálně dosažitelné na trhu nemovitostí. Přesto je výpočet administrativní ceny uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. Zde administrativní cena evidentně nad cenou dosažitelnou na trhu nezohledňuje aktuální situaci na trhu nemovitostí. b) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době - jedná se tedy o poměrně objektivní odhad obvyklé ceny. 4.2. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: bytový dům v klidné lokalitě se zázemím a dvorem dobře přístupný byt s výhodnou orientací do dvora Slabé stránky: horší situace na trhu nemovitostí obecně nižší kupní síla nemoderní bytový dům, byt v původním stavu 4.3 Závěrečná rekapitulace cen nemovitosti: Administrativní cena Cena porovnáním 853 260,- Kč 590 000,- Kč - 11 -
4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Výslednou cenu pak odhaduji se zohledněním výše uvedeného s důrazem na cenu porovnáním, tuto po mírném navýšení vzhledem k vyšší ceně administrativní Obvyklá cena: 600 000,- Kč slovy: šestsettisíc Kč V Třebíči 19. 4. 2013 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč 5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 906-41/2013 znaleckého deníku. 6. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18789 ze dne 19. 3. 2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 17. 4. 2013 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Nabídky nemovitostí S Reality 3-12 -
Pohled z ulice Havlíčkova Chodba bytového domu Pohled ze dvora na okna bytové jednotky Vstupní část bytového domu - 13 -